يك پيشنهاد عملي براي تقويت بنيه مالي ساخت‌وساز در كشوردارايي‌هاي فيزيكي دولت به اوراق بهادار تبديل شود

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: يك پيشنهاد عملي براي تقويت بنيه مالي ساخت‌وساز در كشوردارايي‌هاي فيزيكي دولت به اوراق بهادار تبديل شود
با اجراي اين طرح بازار سرمايه مسكن توسعه و از فقر منابع نجات مي‌يابدگروه مسكن- ميترا يافتيان: يك كارشناس فعال در حوزه برنامه‌ريزي و توسعه شهري راهكار جديدي را براي تقويت بنيه مالي ساخت‌وساز در كشور پيشنهاد كرد.

اين پيشنهاد بر اساس ظرفيت‌هاي موجود در ماده 14 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن، تهيه شده است. در ماده 14 قانون ساماندهي، وزارت اقتصاد موظف شده با همكاري بانك مركزي و وزارت مسكن منابع مالي مورد نياز براي ساخت مسكن را از طريق ايجاد بازار رهن ثانويه و انتشار اوراق مشاركت به پشتوانه تسهيلات رهني، راه‌اندازي شركت‌هاي تامين سرمايه در حوزه مسكن و ساير ابزارهاي مالي تامين كند.
دكترمحمد آئيني، كارشناس فعال در حوزه برنامه‌ريزي و توسعه شهري بر اساس مباني نظري و تجارب عملي در داخل و خارج از كشور براي توسعه بازار سرمايه مسكن پيشنهاد ويژه‌اي را براي طراحي اوراق بهادار به پشتوانه منافع جاري و آتي ساختمان‌‌هاي دولتي و عرضه آن به عموم مردم ارائه كرده است.
آئيني در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد درباره اين پيشنهاد جديد خود گفت: زمين و مستغلات درصد مهم و قابل توجهي از ثروت جهان را شامل مي‌شود.
اجماع بر اين است كه زمين و مستغلات 40 تا 50درصد از كل ثروت كشورها را در بر مي‌گيرد. پس اگر به طريقي امكان معامله اغلب اين دارايي‌ها در بازار سهام فراهم شود، قطعا شاهد اتفاق عجيبي در بازار سرمايه به ويژه بازار سرمايه زمين و مستغلات خواهيم بود.
آئيني افزود: براي تحقق اين موضوع لازم است دارايي‌هاي فيزيكي (زمين و مستغلات) كه در حال حاضر در دسترس هستند، ابتدا به اوراق بهادار (دارايي مالي) تبديل شوند تا در بازار سهام قابليت معامله پيدا كنند كه اين تبديل به اوراق بهادار نمودن زمين و مستغلات، به مفهوم صدور اوراق بهادار با پشتوانه ارزش آنها است.
ارزش اوراق مذكور، متناسب با نوسان ارزش دارايي واقعي پشتوانه، تغيير خواهد كرد. با توجه به ارزش و حجم بسيار بالاي عايدي زمين و مستغلات مي‌توان از طريق تبديل به اوراق بهادار نمودن زمين و مستغلات، منابع زيادي را جهت تامين مالي در بخش ساختمان و ساير بخش‌هاي اقتصاد كشور ايجاد كرد. در ايران نيز تجارب خاص، محدود و موفقي در زمينه تبديل به اوراق بهادار نمودن در قالب انتشار سهام پروژه‌هاي ساخت‌وساز اتفاق افتاده است (مشهد) و جالب‌تر اينكه بازار ثانويه دادوستد سهام مزبور نيز از گستردگي لازم برخوردار شده است.
اين كارشناس فعال در حوزه برنامه‌ريزي و مديريت شهري با اشاره به اينكه در ادبيات مديريت مالي، مهم‌ترين كاركرد طراحي اوراق بهادار، تامين مالي براي اهداف نهاد مالي منتشركننده است، گفت: هر گونه اوراق بهادار براي انتشار بايد داراي پشتوانه‌اي مطمئن و قابل قبول باشد تا اعتماد خريداران اوراق مزبور را فارغ از ميزان و نوع بازده آن جلب كند.
آئيني درباره مفهوم بازار رهن ثانويه يا تامين مالي مجدد رهني و «تبديل به اوراق بهادار كردن دارايي‌ها» گفت: مفهوم بازار رهن ثانويه اين است كه به پشتوانه اقساط وام‌هاي رهني (خريد مسكن و ...)- كه به صورت ماهانه توسط بانك وام‌دهنده دريافت مي‌شود- و اطمينان نسبي از استمرار جريان وجوه مزبور، اوراق بهاداري‌ (از جمله اوراق مشاركت) را صادر نمود و بدين طريق منابع جديدي براي افزايش توان مالي يا وام بانك وام‌دهنده فراهم آورد.
از اين رو به پشتوانه تمام دارايي‌ها واقع در سمت چپ ترازنامه نهادها و بنگاه‌هاي مالي و اقتصادي كه انتظار مي‌رود در آينده داراي جريانات وجوه و يا عايداتي باشد، اوراق بهاداري منتشر نمود و منابع مالي جديدي را براي توسعه فعاليت‌ها يا عمليات جديد به دست‌ آورد؛ لذا همه اينها در مقوله «تبديل به اوراق بهادار كردن» خلاصه مي‌شود.
«تبديل به اوراق بهادار نمودن دارايي‌ها» اعم از دارايي‌هاي مشهود و دارايي‌هاي نامشهود بر اساس اين فرضيه ايجاد شده است كه مي‌توان به پشتوانه هر گونه دارايي (هر چيز و مايملكي كه ارزش مبادله دارد) اوراق بهاداري را منتشر و در بازار سرمايه فروخت.
اين مثال مي‌تواند براي انواع دارايي‌ها كه داراي منافع جاري و آتي هستند و مي‌توانند يك جريان نقدينگي را در حال و آينده داشته باشند، تعميم يابد و اين خود پايه‌گذار نوعي خاص از نوآوري است كه در نهادهاي مالي ريشه دارد.
تجربه دنيا نشان از امكان‌پذيري تبديل هر گونه دارايي به اوراق بهادار و تامين مالي مجدد براي مقاصد مورد نظر دارد؛ حتي اوراق بهادار با پشتوانه دارايي‌هاي غير از وام‌هاي رهني نيز انتشار يافته است كه اولين سابقه آن به سال 1985 بر مي‌گردد و اين سابقه يكي از شواهد محكم براي تبديل به اوراق بهادار كردن دارايي‌هاي مشهود يا فيزيكي است.
راهكار پيشنهادي
آئيني در ادامه تاكيد كرد: طرح اوليه آن است كه سهام ساختمان‌هاي دولتي موجود در فرآيند تبديل به اوراق بهادار نمودن به صورت مستقيم يا از طريق شركت (صندوق‌)‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و مستغلات به عموم مردم عرضه شود.
اين فرآيند شامل ارزيابي ارزش روز ساختمان‌هاي مورد نظر توسط كارشناسان خبره در حوزه مسكن و ساختمان، تعيين ارزش هر سهم و تعيين تعداد سهام هر ساختمان( حاصل از تقسيم ارزش روز هر ساختمان بر ارزش هر سهم) و اعلام عرضه عمومي خواهد بود.
وي افزود: تحقق طرح اوليه نيز در قالب گام‌هاي زير خواهد بود:
- به پشتوانه قابليت درآمدزايي و عايدات جاري سالانه ساختمان‌ها و قالب اجاره يا عايدي قيمتي ساختمان‌ها ( افزايش قيمت ساختمان با توجه به روند قيمتي و سطح عمومي قيمت‌ها در بخش مسكن و ساختمان)، مي‌توان ساختمان‌هاي دستگاه‌ها و شركت‌هاي دولتي را كه بسيار قابل توجه بوده و در قالب فرآيند پيش گفته به اوراق بهادار تبديل و به عموم مردم عرضه كرد.
- براي تحقق مناسب عدالت اجتماعي ابتدا شركت( صندوق‌)‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و مستغلات تشكيل و سهام خود را به عموم مردم عرضه نمايند و از محل وجوه گردآوري شده ساختمان‌هاي دولتي يا سهام آنها را خريداري نمايند و خريداران سهام اين شركت‌ها به صورت غير مستقيم به اندازه سهم خود مالك ساختمان‌هاي مذكور خواهند شد.
- از آنجا كه با عرضه سهام ساختمان‌ها ديگر وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و شركت‌هاي دولتي مالك ساختمان‌ها نيستند، هزينه اجاره يا معادل اجاره بهاي استفاده از ساختمان‌هاي مورد بهره‌برداري خود را در بودجه سالانه خود پيش‌بيني و درج نمايند.
- دولت با توجه به الزام قانون برنامه چهارم توسعه كل كشور منابع حاصله را در ساز و كاري تشويقي در اختيار سيستم بانكي كشور قرار دهد تا براي تامين منابع ساخت و توليد واحدهاي مسكوني و نوسازي واحدهاي فرسوده در بافت‌هاي فرسوده شهري، تسهيلات مناسب با كارمزد و سود ترجيحي پرداخت نمايند كه اين تسهيلات مي‌تواند با تقويت نقش سيستم بانكي براي افزايش توليد واحدهاي مسكوني و از بين بردن شكاف بين حداكثر توليد و تعداد واحدهاي مورد نياز و همچنين برنامه نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري به عنوان يك ضرورت ملي و داراي صرفه‌ها و مزيت‌هاي اقتصادي بسيار آن به كار رود.
مزاياي راهكار پيشنهادي
آئيني تصريح كرد: مهم‌ترين مزيت و كاركردهاي قابل توجه راهكار پيشنهادي تحقق تامين مالي مجدد سرمايه‌هاي حبس شده در ساختمان‌هاي دولتي از طريق تبديل اوراق‌بهادار نمودن در ايران است كه مي‌تواند به اندازه ارزش روز ساختمان‌ها بازار سرمايه مسكن كشور را مجددا توسعه دهد و از فقر منابع نجات بخشد. همچنين از نظر مديريت مالي و سرمايه‌گذاري مزايا و كاركردهاي ديگري نيز دارد كه به برخي از آنها به شرح زير اشاره مي‌شود:
- فراهم نمودن فرصت سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي واقعي (در مقابل دارايي‌هاي مالي مانند سهام) براي سرمايه‌گذاران به گونه‌اي كه از مزاياي شركت‌هاي سرمايه‌گذاري نيز بهره‌مند شوند.
- حمايت از اقشار ضعيف و متوسط جامعه و گسترش عدالت اجتماعي با فراهم نمودن بستر مناسبي كه سرمايه‌گذاران جزء و كوچك بتوانند به سهولت از ارزش افزوده فوق‌العاده و منافع ساختمان‌هاي بزرگ و پروژه‌هاي بخش زمين و مستغلات و توسعه شهري سرمايه‌گذاري كنند.
- تنوع بخشيدن به ابزارهاي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن
-در بخش كلي اقتصاد نيز با توجه به آشفتگي ساير بازارهاي مالي و فرار سرمايه‌ها به سمت بازارهاي خارجي، اين راه كار مي‌تواند اعتماد مردم را جلب نموده و آنان را براي هدايت سرمايه‌هايشان به بخش‌هاي مولد و ويژه پروژه‌هاي ملي بازسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و پروژه‌هاي انبوه‌سازي مسكن تشويق و ترغيب كنند.
-مي‌توان بسياري از ساختمان‌هاي مهم اداري، تجاري و خدماتي را خريداري كرد و سرمايه‌هاي حبس شده در آنها را براي به‌كارگيري مجدد توسط صاحبان آنها كه عمدتا دولت و شهرداري‌ها هستند، آزاد كرد تا آنها بتوانند براي توسعه كشور و شهرها، گام‌هاي ديگري را بردارند. به عنوان مثال وقتي يك پاركينگ طبقاتي توسط شركت‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و مستغلات خريداري شود، شهرداري مي‌تواند وارد ساخت پاركينگ عمومي ديگر گردد.
از سوي ديگر، سهامداران شركت‌هاي پيشنهادي از درآمد جاري پاركينگ بهره‌مند مي‌گردند. با اين روش مي‌توان براي ساخت ساختمان‌هاي بزرگ، مجتمع‌هاي مسكوني چند صد واحدي، پروژه‌هاي بزرگ توسعه بهسازي و نوسازي شهري، پذيره‌نويسي سهام داشته و بدين وسيله آرزوي اجراي بسياري از طرح‌ها را برآورده ساخت.
دوشنبه 27 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 453]