تبلیغات
تبلیغات متنی
پرچم تشریفات با کیفیت بالا و قیمت ارزان
پرواز از نگاه دکتر ماکان آریا پارسا
دکتر علی پرند فوق تخصص جراحی پلاستیک
تجهیزات و دستگاه های کلینیک زیبایی
محبوبترینها
سررسید تبلیغاتی 1404 چگونه می‌تواند برندینگ کسب‌وکارتان را تقویت کند؟
چگونه با ثبت آگهی رایگان در سایت های نیازمندیها، کسب و کارتان را به دیگران معرفی کنید؟
بهترین لوله برای لوله کشی آب ساختمان
دانلود آهنگ های برتر ایرانی و خارجی 2024
ماندگاری بیشتر محصولات باغ شما با این روش ساده!
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1851319035
سياستگذاري مسكن/ گزارش تحليلي گروه سياستگذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره: نقش بازار زمين و مسكن در تورم عمومي كشور
واضح آرشیو وب فارسی:ايسنا: سياستگذاري مسكن/ گزارش تحليلي گروه سياستگذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران درباره: نقش بازار زمين و مسكن در تورم عمومي كشور
خبرگزاري دانشجويان ايران - تهران
سرويس: مسائل راهبردي ايران
اشاره:
آنچه كه در پي ميآيد گزارش تحليلي گروه سياستگذاري مسكن مركزمطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران دربارهي «نقش بازار زمين و مسكن در تورم عمومي كشور» است كه از سوي اين مركز در اختيار دفتر مطالعات خبرگزاري دانشجويان ايران قرار گرفته است.
1ـ مقدمه :
پديده تورم يكي از معضلات مهم در اقتصاد كشور است. به همين دليل تبيين علل و مؤلفه‌هاي مؤثر در تورم و ارائه راهكارهايي در جهت بهبود آن از اولويت‌هاي برنامه‌ريزان اقتصادي كشور محسوب مي‌شود. برنامه‌ريزان اقتصادي همواره دو هدفِ «كنترل تورم» و «اشتغال‌زايي» را در برنامه‌ريزي‌هاي اقتصادي مدِّ نظر دارند. قابل ذكر است اين دو هدف لزوماً براي سياستگذاري در مقابل يكديگر نبوده و مي‌توان سياست‌هايي را اتخاذ كرد كه به صورت توأمان اشتغال‌زايي و كنترل تورم را با يكديگر محقق كند، اما با توجه به ساختار اقتصادي كشور در چند سال اخير اولويت قراردادن اشتغال‌زايي با توجه به شرايطِ سني كشور، بيش از آنكه منجر به اشتغال‌زايي شود، تورم را بيش از انتظار افزايش داده است. در واقع افزايش منابع مالي در بازار بيش از آنكه منجر به اشتغال‌زايي شود، تورم را افزايش داده است. وجود چنين پديده‌اي در اقتصاد نشان مي‌دهد كه نه‌تنها منابع مالي به بخش توليد و به تبع آن عرضه منتقل نشده است بلكه بخشهاي غير مولد و حتي ضد توليد به مأمني براي جذب اين منابع تبديل شده است. در اين شرايط بخش عرضه نمي‌تواند متناسب با افزايش تقاضا، رشد يابد و تزريق پول بيشتر به رشد تورم مي‌انجامد تا افزايش اشتغال.
در اين گزارشِ تحليلي تلاش مي‌شود تا با بررسي علل و ريشه‌هاي تورم و ميزان تأثيرگذاري هر يك در اقتصاد ايران، به تبيين نقش بازار زمين و به تبع آن مسكن در انحراف منابع مالي از بخش توليد به بخشهاي غير مولد در بروز پديده تورم پرداخته و راهكارهايي در جهت برون‌رفت از آن ارائه شود.
2ـ تعريف تورم و انواع آن
افزايش دائم سطح عمومي قيمت كالاها و خدمات كه در نهايت به كاهش قدرت خريد و نابساماني اقتصادي منجر مي‌شود را تورم مي‌نامند. تورم را از نظر شدت به سه دسته كلي تقسيم مي‌كنند:
الف) تورم خزنده (آرام يا خفيف):
تورم خزنده به افزايش ملايم قيمت‌ها گفته مي‌شود. نرخ افزايش قيمت در اين نوع تورم، تك رقمي است.
ب) تورم شديد(تورم شتابان يا تازنده):
در تورم شديد، آهنگ افزايش قيمت‌ها تند و سريع است. براى تورم شديد، نرخ رشد 10 تا 25 درصد در سال را ذكر كرده‌اند.
3ـ علل تورم
در اين بخش سعي مي‌شود علل و ريشه‌هاي اصلي و بنيادي تورم در اقتصاد معرفي شده و در ادامه نظريه‌هاي اقتصادي كه ناظر به هر يك از عوامل ياد شده هستند، مورد اشاره قرار مي‌گيرند.
3ـ1ـ افزايش تقاضا نسبت به عرضه
شكاف حاصل از افزايش تقاضا نسبت به عرضه منجر به تورم مي‌شود. هر افزايشي در حجم پول در صورتي‌كه منجر به عرضه متناسب با آن نشود و تقاضا نسبت به عرضه را افزايش دهد، منجر به تغيير سطح عمومي قيمت‌ها مي‌شود. اصولاً افزايش تقاضا به دو صورت بروز پيدا مي‌كند:
الف ـ افزايش حجم نقدينگي
هرگاه افزايش حجم نقدينگي، افزايش تقاضا را به دنبال داشته باشد، تورم به‌وجود ميآيد. اقتصادانان كلاسيك نيز با بيان نظريه «مقداري پول (پوليون)» به نقش رشد پول در تورم توجه داشته‌اند و آن را تنها عامل مؤثر بر تورم در بلند مدت معرفي مي‌كنند. البته طرفداران اين نظريه عواملي مانند شوك‌هاي طرف عرضه و آشفتگي در دستمزد را نيز بر تورم مؤثر مي‌دانند ولي تأثير عوامل ياد شده را تنها در كوتاه مدت ارزيابي مي‌كنند. نظريه ديگري كه بر نقش پول در تورم نظر دارد معروف به «الگوي شكاف كينز» است. بر اساس اين الگو، شكاف حاصل از افزايش تقاضا نسبت به عرضه، بر اثر افزايش حجم نقدينگي منجر به تورم مي‌شود و شكاف ايجاد شده توسط بخش عرضه در آينده پوشش داده مي‌شود.
نظريه كينز و نظريه پوليون منشأ تورم را در عوامل تشكيل‌دهنده تقاضا مي‌دانند اما نظريه كينز برخلاف نظريه مقداري پول، تغييرات پولي را مؤثر بر متغيرهاي حقيقي اقتصاد مي‌داند و معتقد است افزايش تقاضا در كل اقتصاد منجر به تحريك بخش توليد شده و با افزايش توليد، تعادل ميان عرضه و تقاضا ايجاد مي‌شود. حال آنكه بنابر اعتقاد پوليون، عناصر حقيقي اقتصاد در بلند مدت تأثيري از تغييرات پولي نمي‌پذيرند و عدم تعادل در عرضه و تقاضا باقي مي‌ماند.
ب ـ فعاليت‌هاي سوداگرانه در حجم ثابتي از پول
افزايش تقاضا نسبت به عرضه در بخشهاي اصلي اقتصاد مانند زمين و مسكن، بورس و مانند آن مي‌تواند ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه نيز باشد. در واقع فعاليت‌هاي سوداگرانه با تجميع منابع مالي در بخشهاي مختلف اقتصاد و تزريق آن در بخش مورد نظر منجر به افزايش يكباره تقاضا در آن بخش مي‌شوند. افزايش قيمت‌ها در بخش زمين و مسكن در دو سال اخير نمونه‌اي بارز از فعاليت‌هاي سوداگرانه در اقتصاد كشور است. طبيعي است كه تورم در بخشهاي مختلف از جمله زمين و مسكن منجر به افزايش تورم عمومي مي‌شود.
در هر حال افزايش تقاضا نسبت به عرضه ناشي از افزايش حجم نقدينگي رابطه‌اي دو سويه با تورم عمومي دارد. با افزايش تقاضا براي كالاهاي بادوام مانند زمين و مسكن و ساير بخش‌ها، تورم افزايش يافته و به دنبال كاهش قدرت خريد خانوار و نياز به افزايش تسهيلات و نقدينگي جهت جبرانِ افزايش قيمت، افزايش تقاضا را به دنبال خواهد داشت.(شكل 1)
3ـ2ـ افزايش هزينه‌هاي توليد
وقوع پديده «تورم توأم با بي‌كاري» يا «ركود تورمي» نشان داد كه نظريات قبلي (پولي و كينز) نمي‌تواند پديده تورم را به طور كامل تحليل كند. ركود و به تبع آن بي‌كاري نشان از افزايش عرضه دارد و وجود تورم نشان از افزايش تقاضا. بنابراين بي‌كاري همراه با افزايش تقاضا بر اساس نظريات قبلي متناقض هستند. برخي اقتصاددانان با توجه به اين نكته «الگوي فشار هزينه» را براي بيان تورم در اقتصاد مطرح كردند بدين معني كه افزايش هزينه‌هاي توليد منجر به افزايش قيمت كالاهاي توليدي و نهايتاً تورم مي‌شود. بر اساس نگرش الگوي فشار هزينه، در شرايط افزايش هزينه‌هاي توليد، توليدكنندگان به منظور حفظ حاشيه سود، قيمت كالاها را افزايش مي‌دهند.
تورم و به تبع آن افزايش سطح عمومي قيمت‌ها منجر به كاهش قدرت خريد مي‌شود. در نتيجه حقوق‌بگيران براي جبران كاهش قدرت خريد، افزايش دستمزد را طلب مي‌كنند كه اين خود عاملي در جهت افزايش هزينه‌هاي توليد محسوب مي‌شود. دور باطلِ شكل گرفته به مارپيچ «قيمت دستمزد» موسوم است. علاوه بر عوامل ياد شده، كاهش «ارزش پول ملي» نيز از عوامل اصلي در افزايش هزينه‌هاي توليد است. كاهش يا افزايش ارزش پول ملي منجر به تغييرات قيمتي در كالاهاي اوليه و واسطه‌اي وارداتي مي‌شود. بنابراين هرگاه ارزش پول ملي كشوري كاهش يابد و توليدات آن كشور وابسته به واردات كالاهاي اوليه و واسطه‌اي باشد، هزينه توليد در بنگاه‌هاي اقتصادي آن كشور افزايش يافته و در نهايت منجر به افزايش قيمت كالاي نهايي و تورم مي‌شود. شكل (2) شمايي از رابطه دوسويه تورم و افزايش هزينه هاي توليد ارائه كرده است.
3ـ3ـ انتظارات غير عقلايي يا تورمي
عملكرد عقلايي عرضه و تقاضا از فروض اقتصاد بازار است. اين بدان معنا است كه رفتار عوامل اقتصادي در نهايت قاعده‌اي عقلاني دارد و تعادل در بازار امكان پذير است اما در مقاطع يا مواردي خاص، به دلايل مختلفي همچون نقص اطلاعات، كمبود دانش و نهايتاً شرايط رواني ايجاد شده در جامعه، انتظارات غير معقولي در بازار شكل مي‌گيرد كه انتظارات غير عقلايي يا انتظارات تورمي ناميده مي‌شود. در نتيجه بروز اين انتظارات، خطا در تحليل‌ها و پيش‌بيني‌ها تكرار مي شود و بازار به سوي عدم تعادل، نوسان و بحران سوق مي‌يابد. در چنين شرايطي بازگشت به شرايط طبيعي دشوار شده و تورم شكل مي گيرد. (1) نمونه بارز «تورم غير عقلايي و انتظاري» را مي‌توان در بازار زمين و مسكن به وضوح مشاهده كرد. به دليل وجود دوره‌هاي ركود و رونق تورمي در طول 4 دهه گذشته، تورم غير عقلايي در بخش مسكن با شروع دوره رونق شدت گرفته و منجر به افزايش پلكاني قيمت زمين و مسكن مي‌شود. اين در حالي است كه در شرايط تورمي، انتظارات تورمي تشديد مي‌شود. (شكل3)
4ـ تبيين جايگاه زمين در تورم عمومي
4ـ1ـ بازار زمين يكي از سه بازار اصلي اقتصاد
در ادبيات اقتصادي، بازار «زمين» در كنار دو بازار «سرمايه» و «كار»، سه بازار اصلي و پايه تشكيل‌دهنده اقتصاد شناخته مي‌شود.(2) اين بازارها اجزاء جدايي‌ناپذير و وابسته به يكديگر هستند. بنابراين شناخت كاركرد سه بازار مذكور در تبيين عملكرد حوزه‌هاي كلان اقتصاد به منظور باز مهندسي روابط بين آن‌ها، مهم و ضروري است.
بازار زمين يكي از عوامل مهمي است كه بر بخشهاي اصلي اقتصادي مانندِ مسكن و ساختمان، كشاورزي و صنعت به صورت مستقيم و غير مستقيم تأثير به سزايي دارد. فقدان سياستهاي مناسب در بخش زمين ـ هرچند قوانين كارآمدي نيز در بازارهاي سرمايه و كار اتخاذ شود ـ منجر به ناكارآمدي دو بازار ديگر يعني بازارهاي سرمايه و كار مي‌شود.
در چنين شرايطي اقتصاد بيمار و ناكارآمد خواهد شد. مطالعاتي كه درباره تورم در كشور انجام شده است پارامترهايي مانند كاهش يا افزايش نرخ ارز، كاهش ارزش پول ملي، افزايش حجم پول و افزايش دستمزدها را مورد بررسي قرار داده است ولي از نقش بازار زمين و تأثير آن بر تورم غفلت شده است. رفتار بازار زمين به عنوان يكي از سه بازار اصلي تشكيل دهنده اقتصاد نشان مي‌دهد كه كاهش يا افزايش ارزش اين بازار در ايجاد معضلات ساختاري در اقتصاد كشور از جايگاه قابل توجهي برخوردار است. متأسفانه علي‌رغم اين تأثيرگذاري، اگرچه به دو بازار سرمايه و كار توجه شده و راهكارهايي نيز براي كارآمدي اين دو بازار ارائه شده است ولي تاكنون استراتژي مشخصي در بازار زمين كشور وجود نداشته است و عملاً اين بخش رها شده تلقي مي‌شود.
فقدان سياستهاي مدون در بخش زمين علاوه‌بر آثار سوء بسياري كه در بخشهاي اصلي اقتصاد مانند مسكن، كشاورزي و صنعت مي‌گذارد، منجر به ناهنجاري‌هاي اقتصادي و فرهنگي بسياري به خصوص در زندگي شهري نيز مي‌شود. ورود تقاضاي سرمايه اي صِرف به زمين (سوداگري زمين)، افزايش هزينه‌هاي خدمات شهري، عدم توجيه اقتصادي در نرخ بازگشت سرمايه گذاري در بخشهاي مولد و توليدي، بروز تورم پلكاني در اقتصاد شهري، وجود نواحي حاشيه‌اي و سكونت گاه هاي غير رسمي و مانند آن همگي از مشكلاتي هستند كه ريشه در نبود سياستگذاري صحيح زمين به خصوص زمين شهري دارد.
4ـ2ـ زمين نهاده اصلي توليد
تقاضاي كالاها را مي‌توان به دو دسته «مستقيم» و «غير مستقيم» تقسيم كرد. تقاضاي نهايي براي مصرف كالا مانند تقاضاي خانوارها براي پوشاك، مسكن و مانند آن، تقاضاي مستقيم ناميده مي‌شود. در مقابل، تقاضاي غير مستقيم به تقاضا براي كالاي واسطه اي در فرآيند توليد گفته مي‌شود. ساختار تقاضاي زمين از خصوصيات منحصر به فردي برخوردار است، چنانكه تمامي بنگاه هاي اقتصادي فعال در امر ساخت و ساز، صنعت، كشاورزي و خدمات، تقاضاي غير مستقيم براي زمين ايجاد مي‌كنند. از آنجا كه زمين يك عامل توليد ناهمگن، غير قابل جايگزين و غير قابل تجارت است و هر فعاليت اقتصادي و اجتماعي در نهايت بر زمين مستقر مي‌شود، افزايش قيمت آن به معناي افزايش شاخص قيمت تمامي سه گروه تخصصي مسكن، كالا و خدمت خواهد بود.
5ـ تورم در ايران
بر اساس داده‌هاي موجود، در دوره 81-1338 رشد متوسط نقدينگي، توليد و تورم به ترتيب: 3/23، 5 و 8/13 درصد در سال است. ميزان درصد افزايش نقدينگي، توليد و تورم در دوره ياد شده: 807489 ،709 و 40475 درصد است. تفاضل رشد نقدينگي و رشد توليد عدد 806780 درصد را نشان مي‌دهد كه فاصله زيادي با عدد واقعي يعني 40475 درصد دارد. همانطور كه مشاهده مي‌شود تناظر يك به يكي ميان رشد قيمت‌ها و نقدينگي وجود ندارد. بنابراين تورم ايران از نظريه پولي تبعيت كامل نمي‌كند و نشان مي‌دهد كه تورم در ايران منشأهاي ديگري نيز دارد.
مطالعاتي كه بر اساس نظريه فشار هزينه انجام شده است نيز نشان مي‌دهد كه سطح عمومي قيمت‌ها با شاخص قيمت كالاهاي وارداتي از همبستگي بالائي برخوردار است. بنابراين با افزايش قيمت كالاهاي وارداتي يا افزايش نرخ ارز (كاهش ارزش پول ملي) به دليل وابستگي زياد بخشهاي مختلف اقتصادي به مواد اوليه و كالاهاي واسطه‌اي، سطح عمومي قيمت‌ها افزايش مي‌يابد.
شرايط اقتصاد كشور نشان مي‌دهد كه از يك سو رشد تورم در ايران از تناظر يك به يك با افزايش نقدينگي تبعيت نمي‌كند و از سوي ديگر شكاف ميان تقاضا و عرضه در طول ساليان گذشته كاسته نشده است و پديده ركود تورمي در اقتصاد كشور وجود دارد. بنابراين مي‌توان بيان كرد كه به طور كلي، تورم معلول عدم توازن‌هاي ساختاري و كشش ناپذيري عرضه در بخشهاي كليدي اقتصاد است. بر اين اساس هرگونه عاملي كه منجر به افزايش تقاضا نسبت به عرضه، افزايش هزينه‌هاي توليد و انتظارات غير عقلايي و تورمي شود، عامل تورم و منشأ افزايش سطح عمومي قيمت‌ها خواهد بود. همانطور كه در شكل (4) نشان داده شده است، پديده تورم در اقتصاد كشور رابطه‌اي دو سويه با عوامل توليد تورم دارد به عنوان مثال افزايش هزينه‌هاي توليد منجر به تورم شده و تورم خود عاملي بر افزايش هزينه‌هاي توليد مي‌شود. در حقيقت يكايك عوامل تشكيل‌دهنده تورم چرخه معيوبي را با تورم ايران شكل مي‌دهند.
افزايش تقاضاي موجود در بازار نيز به جاي آنكه به توليد و افزايش عرضه منجر شود در بخش‌هايي از اقتصاد به صورت سوداگرانه نمود پيدا مي‌كند كه به عنوان عاملي ضد توليد شناخته مي‌شود. «بازار زمين و مسكن» از بازارهايي است كه در طي دهه‌هاي گذشته همواره محملي براي سوداگري و افزايش پلكاني قيمت ها بوده است.
5ـ1ـ زمين و به تبع آن مسكن عامل اصلي افزايش تورم در 3 سال اخير
عدم وجود سياست‌هايي در جهت كنترل رانت زمين، بازار زمين و مسكن را مستعدِ سوداگري و افزايش قيمت‌هاي پلكاني كرده و اين بازار را به عنوان يك بازار رقيب در كنار بازارهاي كلان اقتصاد كشور مانندِ «بورس»، «طلا و ارز» و بخشهاي اصلي اقتصاد، مانندِ «صنعت» و «كشاورزي» كرده است. حفظ قدرت رقابتي بازار زمين به واسطة سودآوري زياد در اين بخش منجر به حركت سرمايه‌هاي كشور به سمت زمين و مسكن خواهد شد. با هجوم سرمايه‌ها توازن بازارها به نفع بازار زمين و مسكن تغيير خواهد كرد و نتيجة آن انباشت ثروت و بلوكه شدن آن در زمين و مسكن خواهد شد. خواب سرمايه در زمين و مسكن به معناي كاهش سرعت گردش پول در اقتصاد كشور است. بنابراين گذشته از فرصت‌هاي از دست رفته اشتغال‌زايي و توليد ثروت مولد ناشي از سرمايه‌هاي بلوكه شده در زمين، فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري و اشتغال زايي ناشي از كاهش شديد گردش پول نيز از دست مي رود.
رفتار بازار زمين شهري به عنوان تأثيرگذارترين نوع زمين در اقتصاد در طي دهه‌هاي گذشته نشان مي‌دهد زمين به‌سانِ چاهِ ويلي است كه نقدينگي‌ها را به خود جذب كرده و به عنوان عامل اصلي بيماري استسقاء در اقتصاد كشور شناخته مي‌شود. اين درحالي است كه تورم در بخش زمين در دو دهه گذشته بيش از تورم عمومي بوده است. (نمودار1)
بالاتر بودنِ شاخص قيمت زمين از تورم نشان مي‌دهد كه زمين عامل مهم و مؤثري بر رفتار تورم عمومي كشور است. بنابراين اصلاح بازار زمين و اتخاذ سياست‌هايي در جهت كاهش سهم زمين در هزينه‌هاي توليد از عوامل اصلي بر كاهش تورم خواهد بود.
قابل ذكر است، زمين و مسكن در ادبيات اقتصادي كنوني كشور ما به عنوان ثروت تلقي شده و بنگاه‌هاي اقتصادي اعمّ از توليدي، مالي، خدماتي و مانند آن‌ها و حتي خانوارها به زمين و مسكن به عنوان يك ثروت و تضمين كنندة حفظِ ارزش پول خود نگاه مي‌كنند. اين درحالي است كه در ادبيات رايج كشورهاي توسعه يافته، زمين به عنوان يك منبع كمياب اجتماعي شناخته مي‌شود و بسياري از كشورها مانندِ چين، اصلاحات اقتصادي را از اصلاحات بازار زمين شروع كرده‌اند.(5) حال سوال اصلي اينجاست كه:
آيا تأثيرگذاري بازار زمين و مسكن در عدم توازن اقتصادي كشور به عنوان عامل كليدي و نقش آفرين در تورم مورد بررسي قرار گرفته است؟
آيا اين بدين معنا نيست كه اتخاذ سياستهاي اصولي در بازار زمين و مسكن بايد از اولويت‌هاي برنامه‌ريزان اقتصادي كشور باشد؟
در دهه‌هاي گذشته و به خصوص در چند سال اخير افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن منجر به افزايش اجاره‌بها و اقساط خريد مسكن شده است كه افزايش آن بسيار ملموس تر از تورم در ساير كالاها و خدمات بوده است.
بر اساس شاخص بهاي كالاها و خدمات مصرفي در مناطق شهري ايران كه توسطِ بانك مركزي ايران در دي‌ماه 1386 منتشر شده است، شاخص قيمت مسكن از سال پايه جديد (1383) همواره از شاخص كل قيمت بالاتر بوده است. (نمودار 2)
آمارها نشان مي‌دهند درحالي كه تورم در دي‌ماه 1386 نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل 2/19 بوده است، مسكن با عدد 7/24 بالاتر از ديگر شاخص‌هاي گروه تخصصي شامل كالا(8/16) و خدمت(2/22) بيشترين تأثير را بر تورم داشته است.(جدول1)
بر اساس مطالعات اقتصاد سنجي، افزايش قيمت مسكن از افزايش قيمت زمين شروع مي‌شود. اين مطلب مؤيد اين نكته است كه افزايش قيمتِ زمين و به تبع آن مسكن از دلايل اصلي افزايش تورم بوده است. در چند سال اخير، گذشته از مسكن، افزايش قيمت زمين منجر به افزايش قيمت املاك با ساير كاربري‌ها مانند تجاري، خدمات و ... شده است. بر اساس شاخص كل، اين افزايش به نوبه خود منجر به افزايش هزينه‌هاي خدمات، بهداشت و مانند آن در سبد هزينه خانوار مي‌شود. قابل ذكر است كه علي رغم اينكه سهم زمين از قيمت نهايي مسكن موجود است ولي اين سهم در بخشهاي ديگر مانند كالا و خدمت مشخص نيست. با مشخص شدن ميزان سهم زمين در دو گروه تخصصي ديگر (كالا و خدمات)، اهميت و نقش زمين در تورم سالانه كشور به خوبي مشخص خواهد شد. بنابراين كنترل بازار زمين و كاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسكن، كالا و خدمات، منجر به كاهش تورم مي‌شود و اين مطلب كه اصلاح ساختار بازار مسكن منوط به سامان يافتن كل اقتصاد است، صحيح نبوده و اصلاح بخش مسكن نيازمند سامان‌دهي بازار زمين است.
6ـ راهكار كاهش تأثيرگذاري زمين و مسكن بر تورم
با توجه به مطالب بخشهاي گذشته، كاهش تأثيرپذيري تورم از افزايش قيمت زمين تنها با اتخاذ سياست «كاهش سهم هزينه زمين» از قيمت نهايي كالاها، مسكن و خدمات ممكن خواهد شد.
كاهش سهم ياد شده منوط به دو سياستِ «كاهش جذابيت بازار زمين و مسكن نسبت به ساير بخشهاي اصلي اقتصاد كشور» و « افزايش عرضه زمين» است كه در نهايت منجر به تخصيص بهينه منابع كمياب زمين در اقتصاد خواهد شد. جدول(2).
6ـ1ـ كاهش جذابيت بازار زمين و مسكن در جذب سرمايه‌هاي غير مولد
در اقتصاد معمولاً رابطه‌اي مستقيم ميان بازدهي و ريسك وجود دارد. اين بدان معنا است كه بازدهي بالا با پذيرش ريسك بالا مانند صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري ريسك‌پذير (Venture capital) همراه است ولي بازار زمين و مسكن ايران گزاره فوق را نفي كرده است و ريسك پايين سرمايه‌گذاري در اين بخش، بازدهي بالايي را نيز با خود به همراه دارد. در اين شرايط به منظور كاهش جذابيت سرمايه‌گذاري غيرمولد در بخش زمين و مسكن بايد دو اقدام را توأمان انجام داد:
الف) ريسك سرمايه‌گذاري بايد در بخشهاي ديگر اقتصاد مانند صنعت و كشاورزي كاسته شود و موانع توليد در اين بخش برطرف شود.
ب) بايد با اتخاذ سياست‌هايي كاهش بازدهي در بخش تقاضاي سرمايه‌اي خريد زمين و مسكن كه سرمايه‌گذاري غيرمولد است، محقق شود. سياست كاهش جذابيت و بازدهي سرمايه از طريق اصلاح قوانين مالياتي و اخذ ماليات‌هاي معني دار از تفاوت قيمت‌هاي واقعي خريد و فروش زمين و مسكن در تقاضاهاي غير مصرفي امكان پذير است. ماليات مذكور كه با نامِ ماليات بر افزايش ارزش (CGT) ياد مي‌شود، جذابيت خريد زمين و مسكن را براي تقاضاهاي غيرمولد و مخرب كه سعي در سوداگري دارند كاهش خواهد داد. سياست مذكور در كشورهايي مانند انگليس، آمريكا، استراليا، سوييس و ... در حال اجرا است. قابل ذكر است اين ماليات بر مسكن اول افراد و خانوارها كه تقاضاي مصرفي دارند، اعمال نمي‌شود.
6ـ2ـ عرضه زمين‌هاي دولتي براي فعاليت‌هاي مولد اقتصادي با هزينه صفر
در اين روش دولت مالكيت زمين را در اختيار خود نگه داشته و حق بهره‌برداري آن را به صورتِ اجاره بلندمدت يا ميان مدت در اختيار بخش غير دولتي متقاضي فعاليت‌هاي مولد اقتصادي قرار مي‌دهد. اين سياست در راستاي حذف و كاهش سهم هزينه زمين در فرآيند فعاليت‌هاي مولد است. قابل ذكر است اين سياست در مورد زمين شهري جهت تأمين مسكن گروه‌هاي هدف در حال اجرا است ( طرح زمين‌هاي 99 ساله). سياست ياد شده منجر به كاهش هزينه توليد و افزايش قدرت عرضه در كل اقتصاد، ايجاد بستر مناسب براي حضور توليدكنندگان واقعي، كاهش فساد و زمين‌خواري، افزايش نرخ بازگشت سرمايه، افزايش ظرفيت توليد و به‌تبع آن اشتغال‌زايي و ايجاد مزيت نسبي در بازارهاي داخلي و منطقه‌اي خواهد شد. علاوه بر آن سياستي ضد تورمي نيز شناخته مي‌شود.
6ـ3ـ استفاده بهينه از زمين‌هاي غير دولتي
عدم تخصيص بهينه زمين‌هاي غير دولتي كه از منابع كمياب در اقتصاد شناخته مي‌شوند منجر به معضلات اقتصادي متعددي خواهد شد. سياست‌هايي مانند يكپارچه‌سازي اراضي كشاورزي، جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي، دوباره تنظيمِ زمين‌هاي غير دولتي مي‌تواند در زمين‌هاي كشاورزي منجر به تخصيصِ بهينه و افزايش عرضه زمين شود. در زمينِ شهري نيز توسطِ باز توليد زمين در فرآيند نوسازي بافت فرسوده، تخصيص وام ساخت به متقاضيان ساخت مسكن در زمين‌هاي مذكور، اصلاح قوانين تغيير كاربري و تفكيك زمين و خريد زمين‌هاي غير دولتي توسط دولت و يا شهرداري‌ها جهت افزايش ذخاير زمين‌هاي دولتي مي‌توان در جهت كنترل بازار زمين و مسكن اقدام كرد. قابل ذكر است اخذ و اجراي ماليات بر مبناي ارزش اجاره‌اي زمين (LVT) اعمّ از زمين‌هاي داير و باير شهري كه بر اساس كاركرد بهينه آن صرفِ نظر از نوع بهره‌برداري حال آن وضع مي‌شود، نيز منجر به استفاده بهينه از زمينِ شهري مي‌شود.
7ـ جمع‌بندي
به طور كلي علل تورم در ايران در سه دسته كلي «افزايش تقاضا نسبت به عرضه»، « افزايش هزينه‌هاي توليد» و « انتظارات غير عقلايي و تورمي» تقسيم مي‌شوند. همانطور كه بيان شد زمين و به تبع آن مسكن از جايگاه ويژه‌اي در شكل‌دهي تورم در ايران برخوردار است. در جدول ذيل به اختصار سياستهاي پيشنهادي و تأثير آن در جهت كنترل تورم ناشي از زمين و مسكن بررسي مي‌شود.
بنابراين با توجه به جدول فوق عرضه زمين دولتي با هزينه صفر از اولويتِ اصلي در برنامه كنترل تورم برخوردار است. در اين راستا همانطور كه مشاهده مي‌شود سياست زمين صفر به درستي در دستور كار دولت در جهت احداث مسكن در زمين‌هاي 99 ساله قرار گرفته است. بايد توجه داشت كه سياست مذكور بايد در زمين‌هاي صنعتي و كشاورزي نيز اجرا شود تا يكي از مهم‌ترين عوامل تورم در بخشهاي توليدي كشور كنترل شود.
اولويت دوم با توجه به شرايط رواني حاكم بر بازار، اجراي ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن است. ماليات بر افزايش ارزش به دليل اينكه توأمان از انتظارات غير عقلايي و تورمي و افزايش تقاضا نسبت به عرضه ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه مي‌كاهد، از اولويت در تنظيم بازار و كنترل تورم برخوردار است. ماليات مذكور بر مساكن اول افراد كه تقاضاي مصرفي محسوب مي‌شود، وضع نمي‌شود. قابل ذكر است سياست ماليات بر افزايش ارزش نه‌تنها عامل مناسبي در جهت كنترل تورم است بلكه به دليل كاهش فعاليت‌هاي سوداگرانه و كاهش جذابيت بازار زمين و مسكن منجر به هدايت مناسب نقدينگي به بخشهاي توليدي شده و همچنين از كاركرد مثبتي در جهت تحقق سياستهاي اشتغال‌زايي برخوردار است.
اولويت سوم اعطاي وام ساخت به متقاضيان ساخت مسكن بر زمين‌هاي غير دولتي است. اين سياست منجر به افزايش عرضه مسكن در زمين‌هاي غير دولتي خواهد شد و عرضه را در بازار در بازه زماني مناسب افزايش مي‌دهد. به عنوان مثال اگر 5 هزار ميليارد تومان از تسهيلات بنگاه‌هاي كوچك و زودبازده در قالب تسهيلات 10 ميليون توماني به هر واحد اختصاص پيدا مي‌كرد، 500 هزار واحد مسكوني ساخته و تكميل شده بود كه متأسفانه از اين سياست با وجود اينكه درصد نسبتاً كمي را نيز نسبت به تسهيلات بنگاه‌هاي كوچك و زودبازده به خود اختصاص مي‌داد، غفلت شده است. دو سياستِ «ماليات بر ارزش زمين» و «نوسازي بافت فرسوده بر اساس باز توليد زمين» به ترتيب در اولويت‌هاي بعدي قرار مي‌گيرند. اجراي ماليات بر ارزش زمين و نوسازي بافت فرسوده بر اساس باز توليد زمين نيازمند تدوين مقدماتي است كه در ميان‌مدت بر بازار زمين و مسكن مؤثر واقع خواهد شد. در مقابل سياستهاي ارائه شده، اتخاذ سياست‌هايي مانند سياست تحريك تقاضا نه‌تنها در جهت بهبود شرايط كنوني مناسب نيست بلكه به دلايل «افزايش تقاضا نسبت به عرضه» و «افزايش هزينه‌هاي توليد» به خصوص زمين و ايجاد «انتظارات تورمي»، عامل تشديد كننده تورم نيز خواهد بود.
در پايان شايان ذكر است كه مهم‌ترين بستر تحقق اهداف و سياستهاي ذكر شده، وجود يك نظام اطلاعاتي جامع و شفاف در بخش زمين و مسكن و صدور سند الكترونيك براي آنان است. اين سيستم ثبت مجموعه اسناد بايگاني زمين و مسكن را شامل مي‌شود كه به طور مرتب با توجه به تغييرات در مالكيت و ارزش و كاربري زمين و مسكن به روز مي‌شود. به عبارتي اين سيستم با توجه به تغييرات مستمر، يك نظام پويا محسوب مي‌شود.
------------------------------
1 ـ اطهاري، كمال، نقش انتظارات غير عقلايي در نوسانات بازار مسكن، فصلنام? اقتصاد مسكن، شماره 31
2 ـ اين سه بازار با يكديگر مرتبط بوده و به يكديگر نيز وابسته هستند. در اقتصاد شهري كه تبلوري از كل اقتصاد است، از ميان بازارهاي سه¬گانة ياد شده، بازار زمينِ شهري مستقيماً بر شرايط زيست‌محيطي شهر و كيفيت زندگي شهري تأثيرگذار است. پيش‌نياز شهرهاي با عملكرد مناسب اقتصادي، وجود بازارهاي عادلانه و كارآمد زمين است.
3 ـ تورم، دلايل و راه‌هاي مهار آن در اقتصاد ايران، معاونت برنامه‌ريزي و امور اقتصادي، وزارت بازرگاني دفتر مطالعات اقتصادي، موسسه مطالعات و پژوهشهاي بازرگاني، چاپ اول، شركت چاپ و نشر بازرگاني، صص 24 - 29
4 ـ استراتژي بخش مكسن، بانك جهاني، وزارت مسكن و شهرسازي، 1381
5 - Chengri Ding , Land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20 (2003) 109–120
انتهاي پيام.
دوشنبه 6 خرداد 1387
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: ايسنا]
[مشاهده در: www.isna.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 569]
-
گوناگون
پربازدیدترینها