بنگاه‌داران غيركارشناس يكي از عوامل به‌هم ريختگي بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:خراسان: بنگاه‌داران غيركارشناس يكي از عوامل به‌هم ريختگي بازار مسكن
-"آقا شما رو به خدا جلوي اين بنگاه ها رو بگيريد. كرايه خانه‌ها همين طور بالا مي رود و مقصر بنگاه داران هستند."

-"چرا راجع به بازار بي سروسامان مسكن نمي نويسيد كه بنگاه داران هرطور مي خواهند قيمت ها را بالا و پايين مي برند؟"

-"ديروز رفتيم اجاره خانه را تمديد كنيم ولي صاحبخانه ناگهان 4 ميليون تومان به مبلغ رهن اضافه كرد. وقتي پرسيديم چرا،گفت بنگاه دار گفته نرخش اين است و تا حالا ارزان حساب مي كردي."

بي شك شما هم از اين قبيل اظهار نظرها زياد شنيده ايد و در اين بين بنگاه داران را مقصر اصلي بازار نا به سامان مسكن و ظلم به مستاجر و خريدار يا حتي فروشنده ملك مي دانيد. البته تا حد زيادي نيز واقعيت همين است ولي به دور از هرگونه موضع گيري بر آن شدم تا دو روي سكه را با هم ببينم. اين كه آيا همه داستان،همواره همين است يا روي ديگري نيز دارد و همچنين اين كه آن هايي كه مردم از آن ها با نام "بنگاه دار" نام مي برند واقعا شرايط يك مسئول بنگاه معاملات مسكن را دارند يا خير،وجه ديگري از ماجراست كه تا كنون كمتر به آن پرداخته شده.

وقتي بدون مقصر قلمداد كردن كسي و بدون موضع گيري به اين محل هاي كسب سر مي زني و چند دقيقه اي را آن جا مي نشيني مي بيني كه اين همه داستان نيست. متاسفانه موجران و فروشندگان نيز تا حد زيادي از اين آب گل آلود ماهي مي گيرند. به ويژه آن ها كه به اصطلاح "از سر سيري" به اين جا آمده اند.

موجري به صاحب بنگاه املاك مي گويد: "وقتي قيمت ها اين قدر رفته بالا چرا من به قيمت پارسال خانه ام را اجاره بدهم؟ گفته ام تخليه كنند. شما هم به فكر يك مستاجر براي ما باش 2 ميليون پول پيش بيشتر و 100 تومان هم كرايه بالاتر."

بنگاه دار با تعجب مي گويد: "جناب آقا،اين طوري ها هم نيست. اين بازار كاذب است و خدا را خوش نمي آيد. مستاجر به اين خوبي را در به در نكنيد. با 10 يا 15 درصد بالاتر هم او راضي مي شود و هم خدا."

ولي موجر شانه اي بالا مي اندازد و مي گويد: "من كه سازمان خيريه ندارم. منم مستحقم. الان هم حقم را مي خواهم. دزدي كه نمي كنم. اگر نمي تواني به بنگاه ديگري بسپارم."

در بنگاهي ديگر مالكي قيمت 5 واحد آپارتمانش را مي پرسد و كارشناس بنگاه قيمت را متري 2 ميليون تومان براي آن منطقه برآورد مي كند ولي فروشنده با ناراحتي مي گويد: "2 ميليون تومان؟ آقا شما اين كاره نيستي. بنگاه سر چهارراه گفت متري 2 ميليون و 500 تا 600 آن وقت شما مي گويي 2 ميليون تومان؟"

بنگاه دار مي گويد: "آقاي محترم! بنده كارشناس مسكن و مشاور دارايي و قوه قضائيه هم هستم. نرخي كه من مي گويم كاملا كارشناسي و حقيقي است. نرخ هاي ديگر غير واقعي و بازار گرمي است."

ولي مالك مي گويد: "براي من چه فرقي مي كند كدام قيمت كارشناسي است. من هم مثل همه قيمت بالاتر برايم ملاك است." و از بنگاه خارج مي شود.

كارشناس بنگاه رو به ديگران مي كند و مي گويد: "مي بينيد؟ وقتي به هر كسي جواز بنگاه مي دهند نتيجه اش مي شود اين. هم بازار را خراب مي كنند و هم بقيه را بدنام."

از اين قبيل برخوردها و رفتارها بسيار خواهيد ديد اگر فقط به 20 بنگاه معاملات سر بزنيد. كار سخت و توان فرسايي هم نيست زيرا به لطف نظام مندي اين عرصه،فقط در يك خيابان بيش از 20 بنگاه معاملات مشغول كار هستند،بدون رعايت حريم يا هر قانون ديگري. ظاهرا كه شغل نان و آب داري است كه اين همه متقاضي دارد. هم براي متقاضي و هم براي اتحاديه كه اين چنين فله اي جواز صادر مي كند.

نرخ هاي بالا فقط در اذهان مردم!

جالب آن كه در اين آشفته بازار برخي مسئولان بر اين باورند كه آب از آب تكان نخورده و كرايه خانه هاي بالا و افزايش قيمت مسكن واقعي نيست و فقط در ذهن مردم اين گونه است.

دربرنامه گفت وگوي ويژه خبري سه شنبه شب 16/3/ 1391 شبكه دوم سيما، "علي چگيني" مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزايش غيرمنطقي كرايه خانه ها را مربوط به بخشي از بازار مسكن و صاحبان خانه ها دانست و افزود: معمولا قيمت هاي بيشتر در ذهن مردم مي ماند و كسي درباره قراردادهايي كه با قيمت هاي معقول و عادي بسته مي شود،‌حرفي نمي زند چنان كه آمار رسمي بانك مركزي بيانگر 13 و 6 دهم درصد افزايش و مركز آمار 10 و نيم درصد افزايش قيمت است.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي عوامل تاثيرگذار در قيمت مسكن را مالكان، بنگاه داران و حتي گاهي خود مستاجران دانست و گفت: البته قانون نانوشته و عرفي در هر منطقه وجود دارد كه قيمت ها براساس آن سنجيده مي شود.

يكي به نعل،يكي به ميخ!

در اين بين رئيس اتحاديه مشاوران املاك موضع محافظه كارانه تري مي گيرد. وي مي گويد: شنيده‌ايم برخي مشاوران املاك خودشان عاملي در افزايش قيمت‌ها شده‌اند و حتي اگر مالكي تمايل به افزايش قيمت ملك خود نداشته باشد طوري عمل مي‌كنند كه آن مالك قيمت مسكن يا نرخ اجاره بها را افزايش دهد. ولي هنوز اين امر به اثبات نرسيده است، اما اگر در اين زمينه موردي را مشاهده كنيم براساس ماده 28 قانون نظام صنفي كشور با بنگاه‌هاي مربوطه برخورد و آن ها را تعطيل مي‌كنيم.

وي در عين حال نقش بنگاه داران را در افزايش قيمت ها رد مي كند و مي گويد: دلال بايد قيمت ها را به توازن برساند و هيچ وقت عامل گراني نخواهد بود چون اگر قيمت ها بالا برود، معامله انجام نمي شود.

جالب تر آن كه وي در جايي ديگر گفته است: افزايش زياد بنگاه ها موفقيتي در امر اشتغال است البته اين افزايش به ضابطه نيست و دارندگان بنگاه هاي مسكن بايد ضمن در اختيار داشتن مكان، نداشتن سوء پيشينه و اعتياد، صلاحيت شان تاييد شود و دوره هاي لازم را نيز ببينند تا بتوانند پروانه كار بگيرند.

بنگاه دار كيست؟

ولي تعريف واقعي اين شغل چيست؟ يك كارشناس مسئول در سازمان ثبت اسناد واملاك كشور در اين باره مي گويد: بنگاه داران و مشاوران ملكي گروهي از دلال ها هستند كه حرفه خود را محترم مي‌شمارند و به قانونمندي آن افتخار مي‌كنند. آن ها اگرچه به نخ نما بودن قانون قديمي مصوب سال 1317 ايرادهايي مي‌گيرند اما معتقدند خدمت رساني به مشتريان براي تسهيل امور ملكي نظير تأمين سرپناه براي خانواده ها، هم خداپسندانه است و هم عين قانون.

وي متذكر مي شود: البته تأمين خانه براي خانواده ها يكي از مهم ترين و چه بسا اصلي ترين ركن تشكيل يك خانواده است. زوج هاي جوان به محض تشكيل بنيان زندگي شان به فكر اجاره يا خريد يك خانه مي‌افتند و تا زماني كه زنده هستند به چنين سرپناهي نياز دارند. معمولا كليد طلايي تحقق اين آرزو در دست مشاوران و دلالان مسكن است بنابراين،اين حرفه بسيار مهم و كليدي و قابل اهميت است،حتي بيش از ديگر مشاغل و دلالي در عرصه مسكن در همه كشورها نهادينه و سامان دهي شده و حذف آن غير ممكن است. در واقع بنگاه دار در دنيا يك فرصت است براي كسي كه در جست وجوي سرپناه است ولي در ايران به يك تهديد تبديل شده و تا فرد مجبور نباشد سراغ بنگاه معاملات نمي رود. مي خواهد بنگاه مسكن باشد يا خودرو.

وي با اشاره به وجود قوانين بين المللي در سراسر جهان براي دلالي مي افزايد: زدوبندها و تغييرات پيوسته در اوضاع اقتصادي،همچنين بي ثباتي اوضاع مسكن در ايران طي سال هاي گذشته باعث شد تا عده اي فرصت طلب با نفوذ در اين صنف كه زماني به دليل ساخت وسازهاي فراوان دوره سازندگي داراي سود سرشاري بود، از آب گل آلود ماهي بگيرند و در هر معامله فقط به سوءاستفاده از پول مردم بينديشند.

اين كارشناس مسئول با اظهار اميدواري براي احياي دوباره وجهه دلالي در كشور، مي گويد: در سال 1319 يعني 72 سال پيش، در موارد قانوني تصدي حرفه دلالي املاك، ششم ابتدايي در نظر گرفته شده است. اين در حالي است كه در همان زمان ها براي پست هايي نظير سردفتري فقط سواد خواندن و نوشتن كافي و براي پست هاي دولتي مدارك ابتدايي مورد نياز بوده است.

. . . و در حال حاضر؟

براي آن كه بايدها و نبايدها را با آن چه هست مقايسه كنم به سراغ دو تن از صاحبان قديمي اين حرفه مي روم كه درد دل هاي فراواني دارند.

"اكبر عليزاده" در باره وضعيت موجود مي گويد: از سال 1387 كه سقف تعداد بنگاه هاي املاك را حذف كردند مشكلاتي اين چنيني رخ داد. در سال 1387 تعداد كل بنگاه هاي معاملات املاك شهري مثل مشهد،4 هزار باب بود كه اكنون اين تعداد به 10 هزار باب رسيده است.

وي اضافه مي كند: در بين اين 6 هزار نفري كه مجوز دريافت كرده اند،حتي بانوان و افرادي ديده مي شوند كه هم اكنون در استخدام يك دستگاه دولتي هستند واز لحاظ قانوني اعطاي مجوز به اين افراد ممنوع است.

عليزاده توضيح مي دهد: بي تجربگي و ناشناس بودن اين افراد باعث مي شود درآمد چنداني از اين طريق كسب نكنند و به ناچار به اقدامات نا مناسب و دور از شان اين قشر روي بياورند. از جمله بالا بردن قيمت زمين و مسكن و اجاره بها براي جلب فروشندگان و موجران. همين اقدام غير حرفه اي هم باعث افزايش كاذب قيمت ها مي شود و هم در بلند مدت باعث ضرر و زيان خودشان و ديگران كه در اين حرفه كار مي كنند،مي شود. ولي شايد بدترين نتيجه چنين اقدامات غيرمسئولانه اي بد نام كردن افراد با سابقه و درستكار در اين حرفه است.

وي به وجود 10 هزار بنگاه غير مجاز در مشهد نيز اشاره مي كند و مي گويد: وقتي آن ها كه به تازگي مجوز گرفته اند اين چنين كارها را خراب كرده اند،حال ببينيد آن ها كه مجوز نيز ندارند چه مي كنند. در واقع مي توان گفت اكنون مردم مشهد با 10هزار بنگاه بدون مجوز و بي مسئوليت و 6 هزار بنگاه جديد و بي تجربه طرف هستند. در اين چنين وضعيتي حق دارند اگر همه بنگاه داران را با يك چوب برانند.

وي عامل ديگر بي سروساماني بازار را نبود نظارت و قيمت هاي مشخص براي هر منطقه و شهر مي داند و مي گويد: با افزايش نظارت و وضع ماليات سنگين و تصاعدي بر كرايه خانه ها و نيز قيمت ملك و زمين،به راحتي مي توان با چنين سوء استفاده هايي مقابله كرد.

"رضا حسني" از ديگر بنگاه داران قديمي است كه سابقه عضويت و رياست در اتحاديه املاك را نيز دارد. وي نيز معتقد است بزرگ ترين ضربه را به مردم و بازار مسكن " بنگاه دار نماها" وارد آورده اند و متاسفانه اين روال هنوز هم ادامه دارد.

وي مي گويد: هيچ بنگاه دار با سابقه و فن آشنايي از آن چه كه در حال رخ دادن است راضي نيست. چون قيمت هاي ناعادلانه و كاذب در دراز مدت باعث ضرر ما مي شود و هيچ آدم منصف و آگاهي به دنبال چنين سودهاي مقطعي و نا مشروعي نيست.

حسني تاكيد مي كند: آشفتگي كلي در بازار كشور و نبود نظارت بهترين زمينه را براي افراد سودجو،بنگاه داران تازه كار و بي تجربه و نيز آن ها كه مجوز اين كار را ندارند به وجود آورده تا هر طور كه مي خواهند با مال و آبروي مردم و اقتصاد كشور بازي كنند و موجب بدنامي همه بنگاه داران شوند وگرنه سود يك دلال واقعي در كاهش قيمت و جوش خوردن معامله است نه در افزايش قيمت و معامله اي كه به سختي اتفاق خواهد افتاد و بدنامي و بي اعتمادي پس از آن.

در چند كشور ديگر

اكنون شايد اين سئوال براي شما هم پيش آمده باشد كه آيا دلالان زمين و مسكن در ديگر كشورها نيز همين گونه عمل مي كنند؟

براي نمونه در 5 كشور اوكراين، كانادا، انگلستان، اسپانيا و فرانسه اوضاع از اين قرار است. در اوكراين شركت هاي انبوه ساز اقدام به ساخت و ساز و فروش مسكن مي كنند و واحدها را با ديوار سيماني و نصب در و پنجره و بدون هيچ تزئيني به خريدار تحويل مي دهند تا بر اساس سليقه و هزينه خود آن را تكميل كند و هيچ شخص حقيقي حق ساخت يك آپارتمان چندين طبقه يا برج را به منظور فروش ندارد مگر آن كه در حد 2 يا 3 طبقه و براي سكونت خود و خانواده اش باشد. بنگاه هاي املاك نيز در خريد و فروش و اجاره مسكن نقش فعالانه اي دارند ولي اين افراد با تعداد محدود،داراي تخصص و آگاهي لازم و مجوزهاي دولتي هستند و فقط با قيمت هايي كه دولت براي هر شهر و منطقه تعيين كرده حق انجام معامله را دارند. ضمن آن كه هميشه كميسيون خود را از خريدار و از موجر مي گيرند و مالك يا مستاجر كميسيوني پرداخت نمي كند.

در انگلستان،اسپانيا و فرانسه اوضاع تا حد زيادي مثل هم است. براي اجاره،خانه اي را به صورت آنلاين انتخاب مي كنيد و با بنگاه مربوطه به همان صورت براي رويت خانه،وقت تعيين مي كنند. اگر خانه پسنديده شد،بنگاه از شما قبض هاي آب و برق گذشته را مي خواهد و صورت حساب كاركرد حساب بانكي تان را كه تحقيق كنند و مطمئن شوند درآمدي ثابت و كافي براي اجاره آن خانه كه حدود اجاره بهايش قبلا توسط كارشناسان دولتي تعيين شده،داريد پس از چند روز با شما تماس مي گيرند و بنگاه طبق قانون به اندازه 2 ماه كرايه را از شما مي گيرد و به امانت نزد خود (نه موجر) نگه مي دارد تا اگر هنگام تخليه به خانه آسيبي رسانده بوديد از آن مبلغ كم كند. كميسيون بنگاه را كه مبلغ مصوب و مشخصي است فقط موجر مي پردازد نه مستاجر.

در اولين 6 ماه،موجر اگر راضي نباشد مي تواند با يك ماه فرصت مستاجر را وادار به تخليه خانه كند و در 6 ماه دوم اين مستاجر است كه مي تواند با يك ماه فرصت به موجر خانه را تخليه كند و اگر هر دو راضي بودند براي چندين سال با همان قيمت و بدون هيچ افزايشي قرارداد معتبر است. در اين بين اگر بنگاه دار،موجر و يا حتي مستاجر در اجاره بها افزايش و يا هر تغييري اعمال كنند،بازرسان و حساب رسان دولتي مي فهمند و كار به دادگاه مي كشد و فرد خاطي جريمه مي شود ( چندين برابر آن مبلغ ) كه اين براي آن ها سوء سابقه مي شود.

براي خريد خانه نيز قيمت ها كاملا مشخص است و فرد بايد حتما از طريق وكيل و مجاري رسمي و قانوني اقدام كند.

در كانادا نيز شرايط تا حد زيادي همين گونه است با اين تفاوت كه موجران و مستاجران مي توانند با توافق قيمت هاي مصوب را ناديده بگيرند ولي باز هم در صورت لو رفتن قضيه،فرد خاطي به دادگاه احضار مي شود. در اين قبيل معاملات،يعني خريد و فروش و اجاره دادن ملك بنگاه داران هيچ نقشي در قيمت ها ندارند. چون همه چيز مشخص است. آن ها فقط دو طرف معامله را به هم مي رسانند و كميسيون خود را از مالك و موجر دريافت مي كنند.

باز گرديم به كشور خودمان. بعد از اين همه سال و اين اوضاع نابه سامان كه خيلي ها را بي سروسامان كرده به تازگي مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد: ما پي گير مباحثي هستيم تا قاعده اي براي جلوگيري از قيمت گذاري هاي شخصي و نامتناسب تدوين شود، براي مثال بگوييم بانك مركزي ميزان نوسانات را اعلام كند و افزايش اجاره هم در همان حدود باشد.

چكيده گزارش

سال هاست كه بازار خريد و فروش و اجاره مسكن دغدغه مردم و البته برخي مسئولان شده است. قيمت هاي بادكنكي و كاذب،نوسان‌هاي بي‌حساب و كتاب عرصه را بر افراد فاقد سر پناه به شدت تنگ كرده و در اين بين عده اي از مردم و مسئولان، برخي بنگاه هاي معاملات را نيز در اين امر دخيل مي دانند. واقعيت آن است كه اين ذهنيت تا حد زيادي درست است ولي اين معضل از زماني شكل حادي به خود گرفت كه به بهانه اشتغال زايي تعداد بسيار زيادي مجوز احداث بنگاه معاملات املاك صادر شد و برخي افراد بي مسئوليت و سود جو با اعلام نرخ هاي غير واقعي و بالا بازار را دچار تلاطم كردند و به اقتصاد و افراد زيادي لطمه هاي غير قابل جبران وارد آوردند. در اين بين مسئولان برخوردهاي دوگانه اي داشتند. گاه اين بازار نابه سامان را از اساس انكار كردند و همه چيز را خوب و مثل گذشته خواندند و گاه مشكل را پذيرفتند و اعلام كردند چنين مي كنيم و چنان مي كنيم ولي...

يکشنبه|ا|4|ا|تير|ا|1391

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: خراسان]

[مشاهده در: www.khorasannews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 58]