«دنياي اقتصاد» چشم‌انداز سهام شركت‌هاي املاك و مستغلات را بررسي مي‌كندساختماني‌ها پيشتاز مي‌شوند؟

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: «دنياي اقتصاد» چشم‌انداز سهام شركت‌هاي املاك و مستغلات را بررسي مي‌كندساختماني‌ها پيشتاز مي‌شوند؟
گروه بورس- هديه لطفي: صنعت ساختمان يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد بوده و تحرك يا عدم تحرك آن تاثير مستقيمي بر فعاليت‌هاي اقتصادي كشور مي‌گذارد. مهم‌ترين ويژگي اين صنعت تمركز آن در دست بخش خصوصي است به نحوي كه دولت بازيگر بزرگي در اين بازار به شمار نمي‌رود.

سود مطلوب و مطمئن اين بازار هم باعث شده تا عامه مردم ديد مثبتي نسبت به سرمايه‌گذاري در مسكن داشته باشند. در بورس اوراق بهادار تهران هم اكنون 12 نماينده از ساختماني‌ها حضور دارند كه از نظر تعداد 5/2 درصد شركت‌هاي بورسي را تشكيل مي‌دهند اما تقريبا 2/1 درصد از ارزش كل بازار (1500 ميليارد تومان در بورس و 600 ميليارد تومان در فرابورس) را به خود اختصاص داده‌اند.همچنين ميانگين سرمايه شركت‌هاي ساختماني در بورس 294 ميليارد ريال است كه در مقايسه با كل شركت‌هاي حاضر در بورس (186 ميليارد ريال) رقم بالاتري است. شركت‌هاي فعال در صنعت ساختمان داراي نوسان سودآوري كمي هستند و همين امر مي‌تواند زمينه افزايش توجه سرمايه‌گذاران به سهام انبوه‌ساز را فراهم سازد. گزارش پيش رو در گفت‌و‌گو با كارشناسان بازار سرمايه به بررسي سهام ساختماني و افق آن مي پردازد.
مسكن به كانون توجه باز مي‌گردد؟
عضو هيات مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه با اشاره به جذابيت بازار مسكن در كشور گفت: بازار املاك در ايران هميشه به عنوان يكي از گزينه‌هاي مناسب براي جذب نقدينگي با دو هدف مصرف واقعي و سرمايه‌گذاري ايفاي نقش كرده است.مهدي گودرزي در ادامه بيان كرد: مسكن به دليل گنجايش نامحدود، پتانسيل جذب منابع قابل توجه را داراست، هر چند طي سال‌هاي اخير ركود باعث شده تا حجم سرمايه‌گذاري در اين بازار كاهش داشته باشد كه اين اثر به صورت كاهش توليد و عرضه مسكن نمايان شده است. وي ادامه داد: با توجه به اتفاقات اخير و چالش‌هاي بازار ارز، طلا و سهام، با توجه به افزايش حجم نقدينگي كشور، بازار مسكن مي‌تواند به عنوان يكي از بازارهاي هدف آتي براي جذب حجم قابل توجهي از نقدينگي كشور مد‌نظر قرار گيرد.
گودرزي در ادامه بيان كرد: صنعت ساختمان در جهان از سال 2010 روند رو به رونقي را آغاز كرده است و اقتصادهاي آسياي شرقي و هند نيز پول قابل توجهي را روانه اين بازار نموده‌اند. در ايران، پيش‌بيني آينده بازار مسكن متاثر از عواملي نظير برقراري آرامش و اطمينان براي سرمايه‌گذاري، ميزان تسهيلات اعطايي، وضعيت بازدهي بازارهاي رقيب و پيروي از چرخه هاي ركود و رونق است.
از نظر گودرزي، با توجه به بازدهي نزديك به 25 درصدي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن از ابتداي سال جاري تاكنون، ابهامات پيش‌‌رو در بازار‌هاي رقيب و تمايل سنتي مردم به خريد ساختمان براي حفظ قدرت خريد، تداوم حركت نقدينگي سرگردان جامعه به سمت بازار مسكن دور از انتظار نيست.
رشد در انتظار سهام ساختماني
گودرزي در ادامه به سهام شركت‌هاي ساختماني در بورس و P/E آنها اشاره كرد و گفت: سهام شركت‌هاي ساختماني از P/E منطقي برخوردار هستند و سهامداران نيز به اين امر واقفند كه بايد بازدهي اين شركت‌ها را در ميان‌مدت مد نظر قرار دهند.وي ادامه داد: اين نگرش به شركت‌هاي ساختماني تا حدود بسيار زيادي سهام اين شركت‌ها را از نوسانات مثبت و منفي شديد مصون نگاه مي‌دارد. گودرزي افزود: خصوصيت شركت‌هاي ساختماني اين است كه در دارايي‌هاي ملموس، كم‌ريسك و داراي بازده منطقي سرمايه‌گذاري مي‌كنند و اين ويژگي‌ها باعث مي‌شود كه همواره مورد علاقه فعالان بازار سرمايه باشند. لذا انتظار مي‌رود شركت‌هايي كه داراي پتانسيل بنيادين هستند با پيش‌بيني سود مناسب براي سال مالي آتي، رشد قيمتي سهام را در آينده نزديك تجربه كنند.
چرا رشد قيمت مسكن به رونق سهام ساختماني نمي‌انجامد؟
عضو هيات مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه در ادامه آمار‌هاي مربوط به تعداد واحدهاي مسكوني را مدنظر قرار داد و گفت: آمارها بيانگر اين موضوع است كه تعداد واحدهاي مسكوني در دست ساخت در كشور طي دو سال گذشته روند نزولي داشته و اين امر باعث گرديده تا عرضه مسكن در محيط‌هاي شهري كاهش يابد كه ثمره آن به صورت افزايش قابل توجه اجاره‌بها و افزايش ملايم قيمت مسكن مشاهده مي‌شود.
گودرزي افزود: اما چرا سهام اين شركت‌ها با وجود رشد قيمت ملك، در ركود بوده‌اند؟ پاسخ به اين سوال را بايد در نحوه قيمت‌گذاري سهام و فاكتورهاي موثر بر آن جست‌وجو كرد.
با توجه به اينكه از مهم‌ترين فاكتورهاي موثر براي افزايش قيمت سهام در ايران تعديل‌هاي مثبت سهم ناشي از افزايش سود، حمايت سهامداران عمده و سياست تقسيم سود شركت‌ها مي‌باشد و اين فاكتورها لزوما تحت تاثير افزايش قيمت مسكن نيستند، لذا اثرپذيري قيمت سهام شركت‌هاي ساختماني از رشد قيمت مسكن مستقيم نبوده است.
او افزود: همچنين با توجه به اينكه روند ساخت و ساز طي دو سال گذشته در مقايسه با سال‌هاي قبل از آن كندتر شده بود و فضاي بازار سرمايه كشور به جز چند ماه ابتداي سال با ركود دست‌و‌پنجه نرم كرده است، اقبال بازار سرمايه به سهام شركت‌هاي ساختماني تحت تاثير اين عوامل قرار گرفته است.
به‌جاي سودآوري بر NAV تمركز كنيد
گودرزي در ادامه به تفاوت كيفيت سود شركت‌هاي ساختماني بورس اشاره كرد و گفت: برخي شركت‌هاي ساختماني اقدام به فرآوري زمين‌ها و ابنيه كرده و از ارزش‌افزوده ايجاد شده منتفع مي‌گردند و برخي ديگر عمده درآمد خود را از ساخت و فروش واحدهاي ساختماني تحصيل مي‌كنند.
وي ادامه داد: توجه به خالص ارزش دارايي‌ها (NAV) در ارزيابي سهام شركت‌هاي ساختماني نسبت به سودآوري اين شركت‌ها در اولويت قرار دارد؛ زيرا ممكن است شركتي فاقد پروژه‌هاي ارزشمند متعدد بوده ليكن در فرصتي استثنايي اقدام به فروش يكي از پروژه‌هاي خود كرده و سودي مقطعي شناسايي كند، اما امكان استمرار شناسايي سود را نداشته باشد. گودرزي در ادامه افزود: چنين شركتي را مقايسه نماييد با شركتي كه داراي زمين‌ها و املاك ارزشمند متعدد بوده و پروژه‌هاي ساختماني مناسبي را نيز در دست اجرا دارد ليكن استراتژي شركت توسعه سرمايه‌گذاري‌ها بوده و سياست تقسيم سود نقدي را دنبال نكند؛ شما سهام كدام شركت را خريداري مي‌كنيد؟ پاسخ به اين سوال موازنه بين خالص ارزش دارايي‌ها و سودآوري را به نمايش خواهد گذاشت.
عوامل رونق سهام انبوه‌ساز
گودرزي در ادامه رونق چند ماه اخير در سهام برخي شركت‌هاي ساختماني را مدنظر قرار داد و گفت: برخي نمادهاي اين صنعت در چند ماه اخير با رشد قيمتي و اقبال بازار مواجه شده‌اند. رونق اين گروه از شركت‌ها تحت تاثير عوامل گوناگوني قرار داشته است كه از جمله آنها مي‌توان به موارد زير اشاره كرد:
• كاهش رونق بازار مسكن طي چند سال اخير كه منجر به افت قيمت سهام گرديده بود.
• شناسايي پروژه‌هاي نزديك به واگذاري در اين شركت‌ها با انتظار سود مناسب حاصل از فروش.
• رونق نسبي دادوستد زمين و ساختمان علي‌الخصوص در نيمه دوم سال جاري و انتظار افزايش قيمت‌ها.
• ورود شركت‌هاي جديد در صنعت ساختمان، قيمت‌گذاري مناسب و عرضه‌هاي اوليه موفق سهام اين شركت‌ها.
• ناچيز بودن تاثير‌پذيري شركت‌هاي اين صنعت از نوسانات نرخ ارز و تلاطم‌هاي سياسي و خارجي.
• پروژه‌هاي سودآور متعدد در برخي از شركت‌هاي پيشرو در اين صنعت علي‌الخصوص شركت‌هاي تازه وارد.
• تقسيم سود مناسب برخي شركت‌ها در مجامع اخير.
فعالان بازار سرمايه با توجه به موارد فوق و اخبار روز مبني بر افزايش قيمت مسكن بخشي از منابع سرمايه‌گذاري خود را به سمت شركت‌هاي ساختماني داراي پتانسيل بالا سوق داده‌اند.
ديد ميان‌مدت به ساختماني‌ها
گودرزي در انتهاي سخنانش به پيشرو نبودن سهام شركت‌هاي ساختماني اشاره كرد و گفت: شركت‌هاي ساختماني به دليل تعداد محدود آنها، شناوري كم سهام و سهم اندك از بازار سرمايه كشور به نظر نمي‌رسد قابليت پيشرو بودن را در بلند مدت دارا باشند، وليكن با توجه به نكات ذكر شده در شرايط كنوني سهام شركت‌هاي ساختماني جزء گزينه‌هاي مطلوب براي خريد در قيمت‌هاي مناسب و نگهداري سهام با رويكرد ميان‌مدت مي‌باشند.وي خاطرنشان كرد: توجه به كيفيت پروژه‌ها، ميزان پيشرفت فيزيكي آنها، حجم پروژه‌هاي آماده براي واگذاري، توان ايجاد نقدينگي از محل واگذاري پروژه‌ها و رويكرد سهامداران عمده شركت‌ها از عواملي است كه سرمايه‌گذاران محترم در گلچين كردن سهام شركت‌هاي اين صنعت بايد به آنها توجه داشته باشند.
وام، بلاي جاي ساختماني‌ها
در همين حال، حميد اعرابي، تحليل‌گر بازار سرمايه نيز معتقد است وضعيت ساختماني‌ها در بورس مطلوب است. از نظر وي، در فروردين سال آينده با توجه به افزايش نقدينگي، رشد بيشتري در اين بخش از بازار مشاهده خواهد شد.
وي در ادامه سخنانش به ارزيابي چالش‌ها و فرصت‌هاي انبوه‌سازان در بورس پرداخت و گفت: بزرگ‌ترين مشكل در حال حاضر براي ساختماني‌ها، دسترسي به نقدينگي است؛ در نتيجه شركت‌ها براي انجام فعاليت مجبور به دريافت وام مي‌شوند كه بازپرداخت آن باعث مشكلات مي‌شود.اين تحليل‌گر بازار سرمايه در ادامه به NAV بسيار بالاي شركت‌هاي ساختماني اشاره كرد و گفت: تقريبا تمام شركت‌هاي ساختماني بورسي، 40 تا 50 درصد NAV خود معامله مي‌شوند. برخي نيز شاهد معامله 10 تا 20 درصد از اين رقم هستند كه عمده دليل پايين بودن در برخي شركت‌ها مربوط به وام‌هايي است كه اين قبيل شركت‌ها به دليل عدم وجود نقدينگي دريافت كرده‌اند و تنها باعث افزايش هزينه مالي آنها شده است.اعرابي خاطرنشان كرد: تمام فعالان اقتصادي و به ويژه آن دسته كه در بخش بازار مسكن فعال هستند سال مثبتي را در پيش‌روي اين بازار مي‌بينند.
وي افزود: اما در بلندمدت، آينده چندان درخشاني در انتظار اين بازار نيست.اعرابي پيش‌بيني كرد از امروز تا فصل مجامع شركت‌هاي ساختماني در سال 91، وضعيت سهام آنها روبه بهبود خواهد رفت.
رشد مسكن در سايه عرضه و تقاضا
شهريار ‌هاشمي، كارشناس بازار سرمايه نيز در گفت‌وگو با خبرنگار ما درباره آينده بازار مسكن گفت: تركيب جمعيتي جوان كشور تقاضاي واقعي براي مسكن را تا چند سال آتي همچنان بالا نگه مي‌دارد، اين تقاضا به خودي خود از ميزان عرضه بالاتر است و البته بسته به مناطق مختلف و متراژ، تاثيرات متفاوتي بر رشد قيمت ملك مي‌گذارد.
وي در ادامه افزود: علاوه بر اين، دو فاكتور اساسي ديگر را نيز بايستي در احتمال تداوم رشد قيمت مسكن موثر دانست؛ يكي رشد قيمت تمام شده واقعي ساختمان در كل كشور و ديگري انگيزه‌هاي سفته‌بازي و استفاده از مسكن به عنوان كالايي سرمايه‌اي براي حفظ ارزش پول.
هاشمي ادامه داد: با اين تفاسير همچنان در سال آتي امكان رشد بيشتر قيمت براي بخش مسكن وجود دارد.
وي افزود: در بلندمدت مي‌توان انتظار داشت از شتاب رشد قيمت مسكن كاسته شود اما اين شيب همچنان صعودي خواهد بود.
چالش‌هاي سهام ساختماني
هاشمي در ادامه به چالش‌ها و فرصت‌هاي صنعت ساختمان در بورس اشاره كرد و گفت: در ابتداي امسال كه بازار رشد بي‌منطقي را تجربه كرد و بسياري از سهم‌ها از محدوده ارزش ذاتي خود خارج شدند؛ صنعت ساختمان از اين قاعده مستثني بود و همچنان هم در مقايسه با ديگر سهام يكي از صنايعي است كه مي‌تواند رشد قيمتي خود را ادامه دهد.وي افزود: اين در حالي است كه سهام شناور اين صنعت پايين است و حقوقي‌هاي پر تعدادي به عنوان سهم اصلي از سبد سرمايه‌گذاري‌هايشان درگير اين صنعت نيستند و اگر هم باشند صرفا به منظور مديريت ريسك سبد است.
وي ادامه داد: از ديگر چالش‌هاي عملياتي اين صنعت هم مي‌توان به رشد بهاي تمام شده اشاره كرد كه با توجه به محدود بودن قدرت خريد افراد، رشد قيمت فروش، باز هم كاهش معاملات بخش مسكن را به دنبال مي‌آورد. هاشمي افزود: نكته ديگر ارزش نسبتا پايين ارزش روز اين صنعت در مقايسه با كل بازار است؛ بدين ترتيب انتظار نمي‌رود شاخص كل و به تبعيت از آن، حال و هواي كلي بازار به سمتي برود كه اين صنعت بتواند حركت استوار و تاثيرگذاري در آن پديد آورد.
ساختماني‌ها تاخير دارند!
اين تحليل گر بازار سرمايه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه چرا رشد قيمت مسكن در افزايش قيمت سهام ساختماني منعكس نمي‌شود؟ گفت: بايد روند حركتي سهم و سودآوري شركت‌هاي اين صنعت را بررسي كنيم، اگر اين كار را با دقت انجام دهيم متوجه مي‌شويم كه از سال 87 به اين سو روند سودآوري شركت‌هاي ساختماني كاملا نزولي بوده است.
وي افزود: اما اين روند در پايان سال گذشته به پايان رسيده و روند صعودي سودآوري سهم‌هاي ساختماني آغاز شده است.هاشمي افزود: با اين تفاسير مي‌توان گفت همانند تمامي رويدادهاي اقتصادي رشد يا افت قيمت مسكن با يك دوره تاخير روي سودآوري شركت‌ها و قيمت سهامشان تاثير مي‌گذارد؛ تغييرات قيمتي در يك سال اخير اين امر را تاييد مي‌كنند. هاشمي در ادامه سخنانش افزود: برخي شركت‌هاي ساختماني دارايي زيادي دارند و بدين ترتيب چند برابر قيمت سهم NAV دارند اما هيچ ارزش افزوده‌‌اي از طريق فروش آنها و ارائه سود سهام براي سهامدار ايجاد نمي‌كنند كه عمده دليل اين امر مربوط به نحوه شناسايي درآمد‌ها و ارزش جايگزيني املاك مربوط مي‌شود.
وي در ادامه گفت: بنابراين عده‌اي از مديران به اين نتيجه مي‌رسند كه بدون هيچ فعاليتي، دارايي‌هايشان هم پاي تورم رشد مي‌كند.
همچنين فراموش نكنيم شركت‌هاي ساختماني به طور عمومي مشكل نقدينگي دارند كه امكان ايجاد پروژه‌هاي جديد را نيز از آنها سلب مي‌كند. اما نبايد فراموش كرد كه اين شركت‌ها دارايي‌هايي دارند كه به هر روي متعلق به سهامداران‌شان است. پس منطقي است كه قيمت سهم به درصد معقولي از خالص ارزش دارايي‌ها برسد كه مطمئنا خواهد رسيد.
اينجا عرصه سفته‌بازان نيست!
اين تحليلگر بازار سرمايه در ادامه به رونق سهام ساختماني‌ها در چند ماه اخير اشاره كرد و گفت: در مقايسه با ساير سهم‌ها اين صنعت جذابيت‌هاي خود را از نظر قيمتي، رشد سودآوري و تقسيم سود مجامع داشته است و ارزندگي، اصلي‌ترين دليل براي رشد اين سهام بوده است.
هاشمي افزود: به‌اين ترتيب رشد قيمت اخير كه چندمين دوره صعودي در يكساله گذشته بوده، اتفاق افتاده است؛ در اين راستا، بيشتر ساختماني‌ها در يك سال اخير بيش از 50 درصد بازدهي داشته‌اند.
وي ادامه داد: اين صنعت سرو صداي زيادي ندارد، اما بازدهي مناسبي داشته و خواهد داشت. اگر به نحوه معاملات و روانشناسي سهامداران‌شان توجه كنيد مشخص مي‌شود كه اين صنعت مورد دلخواه سفته‌بازان نيست و سرمايه‌گذاري در آن نياز به صبر و تحمل خاص خود دارد.
آسياب به نوبت
هاشمي در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه سهام ساختماني در چه صورتي مي‌توانند به عنوان يكي از گروه‌هاي پيشرو بازار مطرح شوند؟ گفت: چگونه سهام قندي‌ها كه هيچ كسي تصورش را هم نمي‌كرد در سال جاري با آن همه جنجال و هياهو پيشرو شدند؟! چرخش سرمايه‌ها در بازار و صنايع متفاوت اين آسياب را به نوبت به حركت در‌مي‌آورد.
وي تاكيد كرد: همين امسال هم اين صنعت رشد در مقايسه با بسياري از صنايع از جمله خودرو سازان و تجهيزاتي‌ها و... عملكرد بهتري داشته است.
اين كارشناس ادامه داد: رشد آتي قيمت مسكن و گزارش‌هاي فصلي مهم‌ترين دلايلي هستند كه مي‌توانند موجب رونق معاملات اين سهام بشوند.
هاشمي در پايان خطاب به سهامداران خاطرنشان كرد: سهام ساختماني عموما در شرايط فعلي ارزنده هستند. اگر به دنبال سهام پرحاشيه با نوسانات زياد هستيد، اين صنعت نمي‌تواند جذابيت لازم را به ارمغان بياورد. اما اگر بازدهي 40 درصدي در يك سال از نظر شما كافي مي‌نمايد، خريد و نگهداري سهام اين گروه برايتان مناسب است.

دوشنبه|ا|17|ا|بهمن|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 630]