واقعيت‌هاي بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: واقعيت‌هاي بازار مسكن
خريدوفروش- مهران دبير سپهري:
اقتصاد ايران در 2.5سال گذشته تحولات عمده‌اي را در بخش مسكن تجربه كرده و مراحلي مانند رونق خريد و فروش، افزايش قيمت، رونق ساخت و ساز و ركود خريد و فروش را تجربه كرده است.

اما به‌نظر مي‌رسد مرحله پنجم اين تحولات ركود ساخت و ساز است كه به‌زودي آغاز مي‌شود. با اين وجود نقش سياستگذاري‌ دستگاه‌هاي متولي بخش مسكن در شكل‌گيري تحولات و ركود و رونق بازار مسكن موضوعي قابل توجه است، چرا كه در دوران افزايش قيمت، برخي كارشناسان اعمال برخي سياست‌هاي پولي و پرداخت تسهيلات خريد را عاملي در افزايش قيمت مسكن قلمداد كرده و اكنون نيز برخي تحليلگران و دستگاه‌هاي دولتي ركود حاكم بر بازار مسكن، كاهش ساخت و ساز و كاهش نسبي قيمت‌ها را متاثر از سياست‌هاي اخير دولت براي مقابله با روند افزايشي قيمت‌ها مي‌دانند. با اين وجود ميزان كارآمدي سياستگذاري‌هاي دولت در ساماندهي بازار مسكن و واقعيت‌هاي كنوني حاكم بر بازار با توجه به تجربه‌هاي جهاني حضور دولت‌ها در اين عرصه موضوعي است كه نيازمند تامل بيشتر است.

در دوره افزايش قيمت مسكن كه از اوايل سال 85 شروع و در اوايل سال 87 به پايان رسيد، عوامل متعددي در شكل‌گيري روند افزايشي قيمت‌ها مؤثر بوده كه عمدتا غيرمستدل است.

توليد مسكن در بسياري از كشورها، عمدتا توسط بخش خصوصي انجام مي‌گيرد و دولت تقريبا نقشي در ساخت و ساز مسكن ندارد بنابراين نمي‌توان كوتاهي دولت‌ها را در توليد مسكن علت تورم دانست. اگر چه در اين خصوص مردم را هم نمي‌توان به كوتاهي متهم كرد زيرا اصولا افزايش مداوم قيمت‌ها دليل ديگري دارد.

افزايش تسهيلات بانكي

افزايش تسهيلات بانك مسكن از 12 به 18 ميليون تومان و اعطاي وام مسكن مهر تاثير اندكي بر افزايش قيمت مسكن داشته است، زيرا مبالغ آن به حدي ناچيز بود كه به دريافت‌كنندگان اين تسهيلات، قدرت خريد آنچناني نمي‌داد، ضمن اينكه در بانك مسكن براي پرداخت وام، متقاضيان بايد معادل آن را براي 6 ماه سپرده‌گذاري كنند و همين موضوع از سرعت ورود نقدينگي به بخش مسكن مي‌كاهد. اما وام‌هاي مسكن مهر مي‌توانست به ميزان كمي در افزايش قيمت مسكن مؤثر باشد گرچه بايد ميزان تاثير اين تسهيلات در افزايش قيمت نيز بررسي شود. ذكر اين نكته ضروري است كه در گذشته بانك‌هاي خصوصي به‌صورت نامحدود به متقاضيان، وام خريد مسكن مي‌پرداختند و اين وام‌ها نيز هيچ‌گونه اثري روي قيمت مسكن نداشت.

تزريق سرمايه

تزريق مبلغ 110 ميليارد تومان به بازار خريد مسكن توسط يكي از بانك‌هاي خصوصي از ديگر عواملي است كه براي افزايش قيمت‌ها مطرح است. نكته قابل توجه آن است كه با اين ميزان پول تنها مي‌توان يكي از كوچه‌هاي مناطق متوسط تهران را خريداري كرد. بر اين اساس عامل مذكور قطعا نمي‌توانسته موجب چنين افزايشي در قيمت‌هاي مسكن تهران شود. البته پس از مدتي مدعيان تئوري توطئه، مبلغ ادعايي خود را به 1100ميليارد تومان افزايش دادند كه در اين مورد نيز نمي‌توان مدعي شد كه افزايش شديد قيمت مسكن ناشي از تزريق اين مبلغ توسط بانك‌خصوصي مذكور به بازار بوده و ريشه اين امر را بايد در جاي ديگري جست‌وجو كرد.

نياز يا تقاضا؟!

ورود پيك هرم جمعيتي كشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نيازمندي به مسكن و افزايش تقاضاي آن از جمله عواملي است كه در زمينه علل افزايش قيمت مسكن مطرح شده است. اما اشتباه استدلال‌كنندگان اين است كه نياز را با تقاضا يكسان پنداشته‌اند درصورتي كه وجود نياز به معني وجود تقاضا نيست. به عبارت ديگر در واژه تقاضا پشتوانه مالي نيز مستتر است اما در مورد واژه نياز اين‌طور نيست. براي روشن شدن موضوع فرض كنيد كشوري يكباره 2 ميليون آواره را بپذيرد، طبيعي است كه اين آوارگان همگي به مسكن نياز دارند اما چون توانايي تبديل نياز به تقاضا را ندارند، نياز آنها اثري بر بازار نخواهد داشت.

بنابر اين ورود متولدين دهه 60 به بازار به‌عنوان نيازمندان به مسكن مطلقا اثري بر افزايش قيمت مسكن نداشته است و اصولا اين عده فعلا بايد به‌دنبال پيدا كردن يك شغل باشند كه تازه اگر بيابند، با درآمد آن حتي نمي‌توانند يك خانه كوچك را در تهران اجاره كنند. حال معلوم نيست چگونه اين عده، يك‌باره ثروتمند و با ارائه تقاضاي خود در بازار، باعث افزايش قيمت مسكن شده‌اند.

كاهش عرضه و انتظارات تورمي

انتظارات تورمي ناشي از عرضه‌نشدن مسكن نيز به‌عنوان يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن مطرح است. نقش انتظارات عقلايي در افزايش قيمت مسكن را نمي‌توان ناديده گرفت اما ظاهرا معناي آن به خوبي درك نشده است. زماني كه در سال 84 بودجه سال 85 تدوين شد، كارشناسان نسبت به تورمي بودن بودجه هشدار دادند بنابراين طبيعي بود كه بخش آگاه‌تر جامعه پس از تصويب بودجه، به فكر حفظ دارايي خود بوده و حتي قبل از نمايان شدن آثار مخرب بودجه به اقدامات عملي براي تبديل دارايي خود به ملك دست زنند. اين امر بيانگر مفهوم انتظارات عقلايي و انتظارات تورمي بوده و بنابراين شكل‌گيري انتظارات تورمي ناشي از عرضه نشدن مسكن نبوده است.

تورم كاذب

تورم كاذب نيز از عباراتي بود كه قبلا براي تبيين علل افزايش قيمت مسكن مطرح شده بود. در زمينه عبارت مجعول تورم كاذب نيز بايد گفت اگر منظور شايع شدن يك خبر كذب و در نتيجه افزايش قيمت يك كالا باشد بايد به محض معلوم شدن دروغ‌بودن اين خبر قيمت‌ها به حالت اوليه برگشته و كاهش يابد. اين در حالي است كه در سال‌هاي مذكور، مردم با پوست و گوشت و استخوان خود افزايش قيمت مسكن را لمس كرده و معلوم نيست عبارت تورم كاذب كه در متون اقتصادي نيز جايگاهي ندارد به چه دليل به‌عنوان عاملي در افزايش قيمت مسكن مطرح شده است.

علل افزايش قيمت مسكن

در بررسي عوامل مؤثر در افزايش قيمت مسكن مي‌توان به عواملي مانند، تزريق سيل‌آساي نقدينگي در سال‌هاي 84 و 85 و نيمه اول سال 86 اشاره كرد. رشد نقدينگي در اين دو سال و نيم كه در تاريخ ايران بي‌سابقه بوده و در نتيجه آن، حجم كل نقدينگي به بيش از 2 برابر افزايش يافت، دليل اصلي افزايش قيمت مسكن بوده است. اگر ميانگين افزايش قيمت مسكن را در مساحت كل مسكن كشور ضرب كنيم ميزان نقدينگي ورودي به بخش مسكن در 3 سال اخير معلوم خواهد شد.

در اين صورت مي‌توان فهميد كه نقدينگي از چه بخش‌هايي وارد بخش مسكن شده است. نكته مهم اين است كه اگر رشد نقدينگي در حد مطلوب باشد اعطاي وام‌هاي بدون ريسك تنها در شرايطي مي‌تواند موجب افزايش قيمت مسكن شود كه به ميزان ناچيز پرداخت شود. نرخ بهره نيز عامل مؤثر ديگري در افزايش قيمت مسكن بوده است. در دوره مذكور، در حالي كه براي خنثي‌سازي‌ سياست‌هاي شديد انبساطي در بخش‌هاي پولي و مالي لازم بود تا نرخ بهره افزايش يابد اما با كمال تعجب اين نرخ كاهش يافت و هجوم نقدينگي به بازار به‌ويژه بازار مسكن را تشديد كرد.

بيماري هلندي اقتصاد ايران نيز عامل ديگري در افزايش قيمت مسكن در اين دوره بوده است. بيماري هلندي عبارت از ركود بخش قابل مبادله و گسترش بخش غيرقابل مبادله به‌ويژه در بخش مسكن طي دوره رونق ناشي از تزريق درآمد‌هاي ارزي حاصل از صادرات يا كمك خارجي است، چرا كه تزريق اين درآمدها موجب افزايش تقاضاي كل شده و عكس‌العمل بازار به اين افزايش تقاضاي كل بر حسب نوع كالا متفاوت است. كمبود كالاهاي قابل مبادله، با افزايش واردات جبران مي‌شود بنابر اين قيمت كالاهاي قابل مبادله ثابت مي‌ماند يا تغيير چشمگيري نخواهد داشت. اما پاسخ كالاهاي غيرقابل مبادله مانند مسكن به افزايش تقاضاي كل، افزايش قيمت است زيرا نمي‌توان با واردات، كمبود اين نوع كالاها را جبران كرد.

بيماري هلندي نتيجه تقويت پول داخلي يا كاهش قيمت ارز خارجي است، زيرا مي‌دانيم چنانچه عرضه هر كالايي (مثلا ارز) از تقاضاي آن بيشتر باشد موجب كاهش قيمت آن مي‌شود. در وضعيت بيماري هلندي تخصيص منابع به‌ويژه سرمايه‌گذاري‌ها به نفع بخش غيرقابل مبادله تغيير جهت مي‌دهد. به عبارت ديگر كالاهاي قابل مبادله، رقابت‌پذيري خود را در عرصه جهاني و حتي داخلي به ميزان زيادي از دست مي‌دهند و در مقابل، انگيزه توليد كالاهاي غيرقابل مبادله بالا مي‌رود. البته وضعيتي كه تشريح شد، با اين فرض است كه تزريق ارز در بازار آزاد صورت گيرد در غيراين صورت وضعيت، كمي متفاوت است.

براساس اطلاعات موجود، بازار ارز در ايران با قيمت‌هاي فعلي توانايي جذب سالانه حدود
30 ميليارد دلار را دارد و تزريق بيشتر، موجب كاهش قيمت ارز مي‌شود. اكنون بانك مركزي براي جلوگيري از اين كاهش، مقادير اضافي ارز را كه از دولت مي‌گيرد، در بازار تزريق نمي‌كند اما معادل قيمت بازاري آن، ريال در اختيار دولت مي‌گذارد كه نتيجه آن افزايش نقدينگي و تورم است. بنابر اين عرضه بيش از حد ارز در اقتصاد به يكي از سه حالت، بيماري هلندي، تورم، يا تركيبي از تورم و بيماري هلندي منجر خواهد شد كه به‌نظر مي‌رسد در زمينه افزايش قيمت مسكن، حالت سوم در كشور وجود داشته است.

پديده پول داغ و انتظارات عقلايي نيز عامل مؤثري در افزايش قيمت مسكن در اين دوره بوده است. تقاضاي مسكن هميشه ناشي از نياز به مسكن نيست بلكه بخشي از تقاضا ناشي از پديده پول داغ(Hot Money) است؛ يعني متقاضي مسكن تنها به‌دنبال حفظ ارزش پول خود بوده است. در اين وضعيت مسكن در حكم كالايي براي حفظ ارزش دارايي عمل مي‌كند، درصورتي كه در يك اقتصاد سالم اين وظيفه را بانك‌ها انجام مي‌دهند.

پرسش مطرح آن است كه آيا دولت بايد قيمت مسكن را كاهش دهد؟ پاسخ اين سؤال قطعا منفي است چرا كه اگر بخواهيم قيمت‌ها كاهش يابد، لازم است تا حجم نقدينگي دوباره در حد مناسبي كاهش يابد هدفي كه با آرزو و تبليغ به‌دست نمي‌آيد. اين در حالي است كه كاهش حجم نقدينگي هم به دلايلي امكان‌پذير نيست. چرا كه به‌نظر مي‌رسد امسال دولت با كسري بودجه مواجه خواهد بود و بنابراين درآمدهاي دولت چنين اجازه‌اي را نمي‌دهد. از سوي ديگر از طريق ذخاير ارزي هم نمي‌توان نقدينگي را جمع كرد زيرا موجب بيماري هلندي مي‌شود. يكي از عوارض بيماري هلندي افزايش قيمت كالاهاي غيرقابل مبادله از جمله مسكن است ضمن آنكه در اثر اين بيماري، صادرات غيرنفتي متوقف و توليدكنندگان آن بيكار مي‌شوند.

مشكل ديگر آن است كه تازه اگر دولت، چنين درآمدي هم داشت كه نقدينگي را جمع كند براساس اصول علم اقتصاد نبايد اين كار را مي‌كرد چون رشد منفي نقدينگي موجب ركود مطلق و بيكاري ميليون‌ها نفر شده و بحران بزرگي ايجاد مي‌شود. اين معنا در يك قرن اخير در كشورهاي ديگر تجربه شده و نتايج آن در دسترس است. تنها راهي كه شايد كمي منجر به كاهش قيمت مسكن شود، افزايش نرخ سود سپرده بانكي بالاتر از نرخ تورم و در حدي است كه مالكان را تحريك به فروش ملك خود كند تا از سود بانكي آن استفاده كنند كه البته اين هم بعيد است زيرا بانك‌ها چنين آزادي عملي ندارند.

كاهش دستوري قيمت‌، ممكن نيست

با اين روند كاهش عمده قيمت مسكن امكان پذير نيست و اگر در دنيا كاهش قيمت بعضي كالاها ديده مي‌شود ربطي به خواست دولت‌ها ندارد و اصولا اگر دولت‌ها مي‌توانستند قيمت‌ها را كاهش دهند الان همه كالاها مجاني بود. اما چرا بايد ركود بازار خريد و فروش مسكن را به رونق تبديل كرد؟ علت آن است كه اين ركود در آينده باعث مي‌شود رونق كنوني ساخت و ساز هم به ركود تبديل شود كه هم‌اكنون علائم آن ديده مي‌شود.

ركود ساخت و ساز، بيكاري را افزايش داده و از سوي ديگر كاهش ساخت و ساز هم مي‌تواند در آينده زمينه افزايش قيمت مسكن را فراهم كند. به اين دلايل است كه گفته مي‌شود وظيفه دولت‌ها كاهش قيمت‌ها نيست بلكه دولت‌ها وظيفه ثابت نگه داشتن قيمت‌ها را بر عهده دارند. اما چگونه بايد با ركود ساخت و ساز مقابله كرد، در شرايط كنوني به‌نظر مي‌رسد تنها راه مقابله با ركود، از بين بردن موانع اعطاي تسهيلات بانك‌هاي خصوصي براي خريد مسكن است چرا كه در اين صورت حتي يك وام مسكن هم مي‌تواند زنجيره‌اي از معاملات مسكن را در پي داشته باشد. از سوي ديگر اين تسهيلات موجب افزايش قيمت مسكن نخواهد شد، همانگونه كه در دولت‌هاي قبل نيز بانك‌هاي خصوصي تسهيلات خريد مسكن پرداخت كرده اما اين كار تاثيري در افزايش قيمت‌ها نداشت.
دوشنبه 4 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 155]