پیام رکوردزنی فروش «نوسازها» برای بازار مسکن - سایت خبری اقتصاد نیوز

واضح آرشیو وب فارسی:اقتصاد نیوز: فروش آپارتمان نوساز در آخرین فصل از سال ۹۵، هم به لحاظ «سهم از کل معاملات خرید» و هم از بابت «تعداد واحد فروخته شده»، رکورد بالاترین سطح یک سال اخیر را به ثبت رساند. بررسی ها از جهت گیری جدید بازار مسکن نشان می دهد سهم واحدهای مسکونی «حداکثر ۵ سال ساخت» از کل حجم فروش ماهانه آپارتمان در تهران، از متوسط ۵۱ درصد در طول سال جاری به ۵۳ درصد در دی ماه و ۵۴ درصد در بهمن افزایش پیدا کرده و باعث جوان تر شدن سن معاملات شده است.به گزارش اقتصادنیوز ، طی 9 ماه اول امسال، ماهانه به طور متوسط 6 هزار و 799 واحد مسکونی «نوساز» در شهر تهران فروخته شد اما این حجم در دو ماه گذشته از فصل زمستان، رکورد زد و متوسط فروش ماهانه واحدهای «نوساز» با 26 درصد افزایش به 8600 فقره معامله رسید. رشد فروش «نوساز»ها به عنوان آپارتمان های لیدر، آن هم در ماه های پایانی سال، نشان از «سنگین تر شدن وزن تقاضای مصرفی در آستانه دوره رونق» و همچنین «عدم انتظار و تدارک افزایش پردامنه قیمت از سمت عرضه» دارد. درجه سختی فروش آپارتمان های «نوساز» به دلیل تفاوت قیمتی با سایر گروه های سنی املاک، همواره بالا است به طوری که به تناسب خروج معاملات از رکود و حرکت بازار در مسیر پیش رونق –مقطع فعلی- معمولا افزایش این درجه، باعث کاهش سهم فروش «نوساز»ها می شود. اما در حال حاضر، رخداد معکوس در بازار «نوساز»ها شکل گرفته به این معنا که حجم فروش واحدهای نوساز، در دوره فعلی، برخلاف دوره های مشابه گذشته، رو به افزایش است. دلیل عمده تقویت بازار فروش «نوساز»ها در حال حاضر به ثبات نسبی قیمت مسکن طی ماه های اخیر برمی گردد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ابتدای نیمه دوم سال تا کنون، در نزدیکی مرز 5/ 4 میلیون تومان قرار داشته و با ریزنوسان ماهانه حداکثر 2 درصد مواجه بوده است. این وضعیت توانسته به فروش بیشتر واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه اول سال 95، منجر شود. دو پیام زمستانی صعود آپارتمان های لیدر در بازار فروش واحدهای مسکونی شهر تهران حاکی است: این اتفاق می تواند به معنای «رضایت طرفین معاملات از شرایط کنونی بازار ملک» و همچنین «مطلوبیت نسبی سطح قیمت ها برای دو طرف» باشد. به این ترتیب، اولین پیام این صعود، آن است که هم اکنون حجم تقاضای مصرفی از خریداران سرمایه ای آپارتمان زیادتر است و حجم فروش واحدهای مسکونی، از سمت ورود بیشتر خریداران مصرفی، در حال افزایش است. در بازار مسکن شهر تهران، تقاضای سرمایه ای معمولا با انتخاب واحدهای «به قیمت رسیده»، برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه گذاری خود، خرید آپارتمان های میانسال و قدیمی ساز را به واحد نوساز ترجیح می دهد. این شکل سرمایه گذاری به خصوص در سال های اخیر که «سود حاصل از تخریب و نوسازی در ساختمان های بالای 15 سال ساخت»، ارزش دارایی ملکی مالکان این ساختمان ها را به 5/ 1 تا 2 برابر واحد نوساز مشابه، افزایش داده است، گرایش تقاضای سرمایه ای به خرید واحدهای سالخورده را بیشتر کرده است. با این حال، از آنجا که در ماه های اخیر، سهم فروش آپارتمان های 11 تا 20 سال ساخت از کل معاملات، یک تا 2 درصد کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم فروش واحدهای 5 سال ساخت و کمتر، تقویت شده است، می توان گفت: بازار کنونی معاملات ملک از ناحیه تقاضای سفته بازانه قابل تحریک نیست. نبود تقاضای سرمایه ای یا پایین بودن سهم این گروه در معاملات ملک، ناشی از بازدهی منفی سرمایه گذاری در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها است. اگر چه تغییرات ماهانه قیمت مسکن نزدیک به «صفر» و تغییرات نقطه ای قیمت، از رشد تک رقمی و بازدهی اسمی کمتر از 10 درصد در این بازار حکایت دارد اما با توجه به نرخ تورم، مشخص است: ارزش واقعی دارایی ملکی افراد از ابتدای سال تاکنون، حدود 3 درصد کاهش پیدا کرده است. پیام دوم افزایش سهم «نوساز»ها، به نوع انتظار سمت عرضه از آینده قیمت ملک برمی گردد. ماه گذشته، حجم کل معاملات فروش آپارتمان در تهران 7 درصد نسبت به دی ماه کاهش یافت اما میزان افت معاملات در بازار «نوساز»ها، کمتر بود به طوری که حجم فروش آپارتمان های لیدر در این فاصله، 5 درصد کاهش یافت. این اختلاف شیب فروش عملا باعث شد سهم «نوساز»ها از کل معاملات ماهانه به 54 درصد افزایش پیدا کند. وضعیت فعلی عرضه فایل «نوساز» در بنگاه ها مشخص می کند: فروشنده ها به خصوص سازنده ها به دلیل نیاز به منابع نقد برای سرمایه گذاری های جدید، از سطح کنونی قیمت و شکل نوسان آن، رضایت نسبی دارند. در صورت افت سهم «نوساز»ها از کل معاملات ملک، این احتمال وجود داشت که فروشنده ها به دنبال هدایت بازار در جهت تحریک قیمت ناشی از کمبود عرضه در دوره ورود به رونق باشند. اما هم اکنون، چشم انداز دست کم کوتاه مدت بازار معاملات مسکن، همسو با رونق غیرتورمی برآورد می شود. بررسی ها در این باره حاکی است: انتظارات متضاد خریدار و فروشنده نسبت به آینده قیمت مسکن، به تعادل نسبی رسیده است. غلبه انتظارات افزایشی یا کاهشی درباره نحوه نوسانات قیمت، می توانست به ترتیب، کاهش حجم فایل فروش واحد «نوساز» یا دست کشیدن تقاضا از خرید این نوع واحدها را سبب شود. نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد: واسطه های بازار ملک ضمن تایید آمار رسمی مربوط به سهم گروه های سنی املاک از معاملات، افزایش فروش «نوساز»ها در مقایسه با ابتدای سال جاری را تایید می کنند. نتایج این تحقیق حاکی است: عزم سازنده ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه ساز نسبت به تابستان امسال افزایش یافته است. دلالان ملک دو دلیل برای مصمم بودن سازنده ها بابت فروش واحدهای خود در هفته های پایانی سال جاری عنوان می کنند که شامل «عرضه با قیمت شبیه معاملات ماه های قبل» و «فراوانی فایل فروش واحدهای نوساز در مقایسه با نیمه امسال» است. آنچه در سمت تقاضای مصرفی باعث گرایش بیشتر به واحدهای نوساز شده نیز از نگاه دلالان ملک، «اثر اولیه تسهیلات خرید مسکن در ورود متقاضیان به بازار» است. این اتفاق بعد از آنکه باعث مقایسه سطح قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت از سوی متقاضیان خرید می شود، انتخاب گروه اول آپارتمان ها از سوی معامله گران را در پی دارد. واسطه های ملکی در مناطق پرفروش شهر تهران می گویند: فاصله قیمت بین واحدهای نوساز و چندسال ساخت به کمترین حد در طول یک سال اخیر رسیده است. ریزنوسانات ماه های اخیر قیمت مسکن، بیشتر از آنکه مشمول واحدهای نوساز شود، به تغییر مثبت ارزش معاملاتی واحدهای با عمر بنای بالا منجر شده و همین فرآیند اکنون باعث نزدیک تر شدن سطح قیمت «نوساز»ها و «چندسال ساخت »ها شده است.در حال حاضر، حجم عرضه و تقاضا در بازار «نوساز»ها نسبت به نیمه اول امسال، بیشتر شده است. پیش تر و در ماه های میانی سال جاری –مهر و آبان- حجم فایل «تازه ساز» در بنگاه ها به صورت محسوس کاهش پیدا کرد. آن زمان، دلالان ملک در تشریح علت، به رشد معاملات خرید در تابستان اشاره کردند. اما هم اکنون گفته می شود کمبود عرضه واحد مسکونی تازه ساز و کلید نخورده، افزایش یافته است و در عین حال، حجم عرضه این نوع فایل ها دست کم تا نیمه سال بعد، پاسخگوی تقاضای خرید خواهد بود.

چهارشنبه ، ۳۱خرداد۱۳۹۶

[مشاهده متن کامل خبر]

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: اقتصاد نیوز]

[مشاهده در: www.eghtesadnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 9]