محبوبترینها
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
سیگنال در ترید چیست؟ بررسی انواع سیگنال در ترید
بهترین هدیه تولد برای متولدین زمستان: هدیه‌های کاربردی برای روزهای سرد
در خرید پارچه برزنتی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
سه برند برتر کلید و پریز خارجی، لگراند، ویکو و اشنایدر
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1826008140
وام خرید مسکن ٧٠ میلیون تومانی از اول دی پرداخت می شود
واضح آرشیو وب فارسی:موبنا: پس از عبور اقتصاد ایران از وقایع و خبرهای مذاکرات هسته ای، خیلی ها انتظار داشتند تا به محض تفاهم ایران با غرب، شاهد رخدادهای هیجانی در برخی بازارها باشیم. بهنام بهزادفر مدیر امور اعضای کانون کارگزاران و مدرس دانشگاه اما با انجام تفاهم و نزدیکی به لغو قطعی تحریم ها، بیشتر حوزه ها بی تفاوت به این وقایع، همچنان در رکود و انتظار قرار دارند. این روزها بسیاری از مردم می خواهند بدانند که سرنوشت بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت و چه رخدادهایی در این بخش پیش رو است. برای پاسخ به این پرسش، باید به یک بررسی فنی و مطابق با داده های علمی دست زد. چرا که این روزها تحلیل های احساسی و غیرمنطقی فراوانی دیده و شنیده می شود و باید بررسی کرد تا بدانیم کدام درست است. عوامل تاثیرگذار زیادی در قیمت مسکن دخیل هستند، جهت پیش بینی قیمت مسکن، همه عوامل تاثیرگذار روی آن، جداگانه باید بررسی و تاثیر هرکدام نیز باید به صورت مجزا سنجیده شود. وقایعی که هرکدام می تواند اثر خود را بر این بازار بگذارد. بر این پایه، در تحلیل پیش رو، چند فاکتور مهم و تاثیرگذار بر قیمت مسکن مورد بررسی قرار می گیرد و در آخر نیز جمع بندی نهایی در مورد قیمت مسکن ارایه می شود. تجربه گذشته در مدت زمان رکود مسکن براساس فرضیه های ارایه شده در نمودار وضع قیمت مسکن در ٢٢ سال قبل( شکل ١)، بازدهی مسکن نسبت به ٢٢ سال پیش حدود ٩هزار درصد بوده است؛ البته اعداد سقف و کف مسکن بازدهی حدودا ١٣هزار درصدی را نشان می دهد. براساس اعداد این نمودار به جز سه بازه زمانی، در کل این ٢٢سال، مسکن همیشه با رشد همراه بوده و رکود به معنای واقعی در این صنعت وجود نداشته است. درواقع هیچ گاه بحران مسکن از یک سال فراتر نرفته است. در چنین شرایطی درحال حاضر رکود فعلی مسکن حدودا ۶ فصل ادامه داشته و براساس فرضیه های گذشته این بار نیز نباید شاهد یک رکود پایدار در بلندمدت بود. هرچند که برخی از فاکتورهای دیگر در حوزه مسکن این موضوع را رد می کند. افت یا تثبیت قیمت ها؟ نگاهی به وضع مسکن و اجاره در ۶سال گذشته هم در تحلیل این حوزه کمک خوبی است. همان گونه که از نمودار ٢ برمی آید، نرخ اجاره عملا با قیمت مسکن در این سال ها بی ارتباط بوده است. به جز بازه زمانی کوتاهی که قیمت مسکن کاهش داشته و نرخ اجاره نیز همراه با آن کم شده، در رکود و اوج قیمت مسکن، بهای اجاره همواره رشد داشته است. مرور اطلاعات این نمودار هم گویاست که جز در پاییز و زمستان ٩٢ که همه روند ها کاهشی است، در اکثر اوقات بازار اجاره به راه خود ادامه می داده و در مسیر گرانی گام برداشته است. براساس فرضیه ها در برهه ای قیمت زمین و ساختمان کلنگی رشد زیادتری را نسبت به قیمت زیر بنای مسکونی ثبت کرد که بلافاصله تعدیل شد. همان گونه که در تصویر ٢ مشخص است قیمت مسکن درحال حاضر از حالت نزولی خارج شده، در برابر هرگونه افت مقاومت می کند و وارد دوره تثبیت قیمت ها شده است. فرضیه های این جدول و جدول قبلی می تواند این گونه تعبیر شود که شاید هیچ گاه افت قیمت مسکن به معنای واقعی رخ ندهد و مسکن صرفا در رکود و تثبیت قیمت بماند. تعداد پروانه احداث ساختمان صادر شده موضوع مهم دیگری که برای درک وضع حوزه مسکن ایران باید به آن پرداخت ارتباط قیمت مسکن با تعداد پروانه های صادر شده در این حوزه است. رشد تعداد پروانه های صادر شده حاکی از اقبال سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در این حوزه است که معمولا با رشد قیمت مسکن نیز همراه خواهد بود. «تعداد پروانه مسکن» نسبت به «قیمت مسکن» متغیر پیشرو بوده و آن گونه که از نمودار این بخش (تصویر٣) برمی آید، حداقل سه فصل جلوتر از قیمت مسکن است. نمودار نشان می دهد هرگاه تعداد پروانه ها افت یا رشد معنی داری را تجربه می کند، در فصول بعدی قیمت مسکن نیز با آن روند همراه خواهد بود. درحال حاضر افت تعداد پروانه های صادره به گونه ای است که نسبت به اوج خود حدودا یک پنجم شده است. پس طبیعی است که با چنین فرضی، تثبیت قیمت مسکن نمی تواند توجیه داشته باشد و قیمت مسکن مطابق همین یک جدول، باید افت بیشتری را تجربه کند. میزان رشد مسکن در مورد قیمت مسکن ذهنیت عموم این است که بازدهی مسکن در سالیان گذشته بسیار زیاد بوده است. این موضوع البته به نوعی تایید می شود. به عنوان مثال، براساس داده های مرکز آمار ایران، میانگین فروش یک متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی کل شهر تهران در تابستان سال جاری نسبت به فروردین ٨٨ حدودا ۴ برابر شده است (١,١ میلیون تومان در هر مترمربع در فروردین ٨٨ و ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در تابستان ٩۴). البته اگر سقف و کف قیمتی مبنای محاسبه قرار گیرد، رشد مسکن در بازه حدودا ۶ساله بیشتر از ۴٠٠درصد بوده است که با ذهنیت عمومی نیز متناسب است. همان گونه که در نمودار تغییرات قیمت مسکن به دلار و ریال(تصویر۴) نیز مشخص است، این رشد با احتساب قیمت دلاری مسکن در تهران عملا رخ نداده و داده ها نشان می دهد قیمت مسکن نسبت به دلار تغییر خاصی نداشته است.با این تفاسیر، طبیعی است با تغییرات ارزش ریال، نمی توان صرفا به داده های ریالی اتکا کرد. میانگین فروش یک مترمربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی کل شهر تهران در بهار ١٣٨٨ حدودا ١١۶٠ دلار بوده که نسبت به رقم فعلی (١٣٢٠ دلار ) تنها ١٣ درصد رشد را نشان می دهد. نکته جالب این که قیمت دلاری زیربنای مسکونی در این بازه حتی افت را نشان می دهد. این موضوع نشان می دهد قیمت مسکن در تهران رشد خاصی نداشته و درواقع قیمت مسکن در تهران با قیمت مسکن در کل منطقه باید مورد مقایسه قرار گیرد. با این تفاسیر می توان گفت که تغییرات نرخ مسکن در عمل براساس دلار خیلی بالا نبوده و به نوعی سرمایه گذاری در مسکن ارتباط معناداری با نرخ دلار و حفظ ارزش دلاری این حوزه دارد. بر اساس داده های فوق در چنین شرایطی، با توجه به رشد حدودا ١٠ درصدی قیمت دلار که نسبت به تابستان سال جاری رخ داده و در نتیجه با ارزان تر شدن قیمت دلاری مسکن، شاید بتوان در کوتاه مدت شاهد رشد مسکن به اندازه رشد قیمت دلار بود. بازار مسکن به کدام سو می رود؟ با بررسی همه عوامل درگیر در قیمت مسکن، برخی از فاکتورها موجب رشد قیمت مسکن و برخی دیگر موجب افت آن خواهد شد. البته به جز عوامل مذکور، عوامل زیاد دیگری نیز دخیل هستند که تحلیل همه آنها در این مقال نمی گنجد. اما درنهایت با بررسی همه فاکتورها می توان این گونه تحلیل کرد که حداقل در کوتاه مدت رکود پیش روی مسکن ادامه دار خواهد بود؛ چرا که تقابل برخی فاکتورها با هم توان تغییر وضع را نداشته است. در این حوزه نگاهی به گفته های مسئولان هم این نکته را تایید می کند که در حوزه آینده بازار مسکن سرنوشت منطقی و فنی روشنی دیده نمی شود، مگر این که وقایعی فراتر از این بازار در حوزه اقتصاد و سیاست ایران رخ دهد؛ رخدادهایی که به نظر در کوتاه مدت پیش بینی آنها سخت است. ۱۷۹/
دوشنبه ، ۲۳آذر۱۳۹۴
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: موبنا]
[مشاهده در: www.mobna.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 23]
-
گوناگون
پربازدیدترینها