نظام مالياتي بخش مسكن حلقه مفقوده طرح تحول مالياتي

واضح آرشیو وب فارسی:ايران: نظام مالياتي بخش مسكن حلقه مفقوده طرح تحول مالياتي
فرهاد بيضايي
رئيس مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت

بازار زمين شهري يكي از بخش‌هاي مهم اقتصاد كشور است كه علاوه بر تأثير بالاي آن بر ديگر حوزه‌هاي اقتصاد كشور، سياست‌هاي حاكم بر آن با بخش مسكن به عنوان يكي از اساسي‌ترين نيازهاي خانوار (مسكن) گره خورده است. بخش زمين و مسكن به دليل ويژگي‌هاي منحصر به فرد اين بخش مانند غيرقابل جايگزين، غيرقابل تجارت، محدود بودن و ناهمگن بودن نسبت به ساير بازارها مستعد پديده شكست بازار است. بدين منظور دولت‌ها، سياست‌هاي مختلفي را متناسب با شرايط اقتصادي خود براي كارآمدي اين بخش وضع مي‌كنند.استفاده از ابزارهاي مالياتي يكي از انواع سياست‌هاي حاكميتي دولت در بازار زمين و مسكن شهري است كه مي‌تواند در سطوح ملي و شهري اتخاذ شود. نظام مالياتي مرتبط با زمين و مسكن در شرايط كنوني از يك‌سو به دليل نقص قانوني و از سوي ديگر به علت نبود زيرساخت‌هاي مناسب نظير بانك‌هاي اطلاعاتي دچار مشكل است. در حال حاضر ماليات «نقل و انتقال و سرقفلي» تنها مالياتي است كه به صورت ملي از بازار زمين و مسكن اخذ مي‌شود، البته مجلس شوراي اسلامي در قانون «ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن» در سال 1387، قانون ماليات بر اراضي باير شهري را به تصويب رساند. علاوه بر اين‌ها، «عوارض تراكم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازي شهري» و «عوارض اراضي و املاك بلا استفاده شهري» عوارضي هستند كه توسط شهرداري‌ها اخذ مي‌شوند كه هر كدام از اين موارد با مشكلاتي در حيطه قانون‌گذاري و اجرا مواجه هستند. مهمترين مشكل در حيطه قوانين موجود را مي‌توان توجه صرف اين قوانين به كسب درآمد از اخذ ماليات و عوارض و بي‌توجهي به ديگر كاركردهاي نظام مالياتي در بازار زمين و مسكن دانست. اين در حالي است كه كاركرد نظام مالياتي در كشورهاي موفق در بخش مسكن با توجه به ويژگي‌هاي خاص بازار عمدتاً ناظر به «كنترل سوداگري» و «تخصيص بهينه منابع» است.در ادامه انواع ماليات‌هايي كه ضروري است در بازار زمين و مسكن كشور مورد استفاده قرار گيرد به همراه توضيح مختصري از ويژگي‌هاي آن معرفي مي‌شود. در صورت وضع اين ماليات‌ها و اعمال آن در كنار سياست‌هاي عرضه پايدار، بخش مسكن كشور ساماندهي شده و دوره‌هاي ركود و رونق تورمي جاي خود را به دوره‌هاي رونق غيرتورمي پايدار مي‌دهند.
1- ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن (CGT)
اين ماليات به صورت درصدي از افزايش قيمت معاملاتي زمين يا مسكن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دريافت مي‌شود. به عنوان مثال اگر مبلغ خريد يك ملك 200 ميليون تومان باشد و مالك بخواهد بعد از دو سال اين ملك را به قيمت 250 ميليون تومان بفروشد، 20 درصد مابه‌التفاوت قيمت خريد و فروش كه مبلغ 10 ميليون تومان مي‌شود را بايد به عنوان ماليات بر عايدي سرمايه بپردازد.در اين نوع از ماليات، نخستين ملك افراد كه تقاضاي مصرفي آنهاست، از اين ماليات معاف است. توليدكنندگاني كه در بازه زماني معين اقدام به توليد و عرضه واحدهاي مسكوني مي‌كنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند. همچنين كساني كه زمين يا خانه كلنگي خريداري شده را تبديل به واحدهاي مسكوني نوساز كرده و در زمان معين (براي مثال تا سه سال پس از اخذ پروانه) اين واحدها را به بازار عرضه مي‌كنند، از پرداخت اين ماليات معاف خواهند بود. معافيت توليدكنندگان براي پرداخت اين ماليات تا 3 سال باعث خواهد شد انگيزه سازنده براي عرضه سريع‌تر واحدهاي ساخته شده به بازار افزايش يابد. اين موضوع باعث شكل‌گيري بستر مناسبي جهت ورود فناوري‌هاي نوين به بخش مسكن خواهد شد. با توجه به اينكه ملك اول هر فرد معاف از پرداخت اين ماليات است و همچنين توليدكنندگان مسكن مشمول اين ماليات نيستند، اين ماليات تأثير منفي بر هزينه تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد ندارد. بنابراين، اين ماليات تنها تقاضاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد و هزينه اين تقاضاها را در بازار زمين و مسكن شهري افزايش مي‌دهد. در نتيجه ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن يكي ديگر از ابزارهاي كنترل سوداگري در بخش مسكن است.ماليات بر عايدي سرمايه قدمتي بيش از صد سال دارد و قبل از ماليات بر ارزش افزوده در دنيا فراگير بوده است. در بسياري از كشورهاي جهان، قانون ماليات بر عايدي سرمايه اجرا مي شود. برخي از كشورهاي اجرا كننده عبارتند از آلمان، فرانسه، چين، ژاپن، هند، مالزي دانمارك، امريكا و انگليس. در اين كشورها در كنار دارايي‌هايي نظير سهام و مانند آن، دارايي‌هاي حقيقي شامل زمين و مسكن از مهم‎ترين سرمايه‌هايي هستند كه مشمول ماليات بر عايدي سرمايه مي‌شوند.
2- ماليات بر قيمت زمين (LVT)
در يك تعريف ساده، ماليات بر قيمت زمين به معني اخذ درصدي ثابت از قيمت زمين به صورت سالانه است. اين ماليات، ابزاري كارآمد جهت ثبات بازار زمين است. در اين نوع ماليات بين اين كه مالك از زمين استفاده بهينه را انجام مي‌دهد يا زمين را بدون استفاده رها كرده است، تفاوتي وجود ندارد و در هر حال بايد اين ماليات را پرداخت كند. مهمترين اثرات و ويژگي‌هاي اين ماليات عبارتند از:
ë‌ درآمد مطمئن و پايدار براي شهرداري‌ها
از آن‌جا كه همواره درصد قابل توجهي از درآمد‌ شهرداري‌ها از محل صدور پروانه‌هاي ساختماني و فروش تراكم است، اين درآمد در دوره‌هاي ركود و رونق دچار نوسان شده و در دوره‌هاي ركود، شهرداري‌ها با كسري بودجه مواجه مي‌شوند. ماليات بر ارزش زمين، درآمد مطمئن و پايداري براي شهرداري‌ها ايجاد مي‌كند كه كمترين اثرات جانبي منفي را به همراه دارد.
ë‌ افزايش عرضه زمين و به دنبال آن كاهش قيمت زمين و مسكن
با وضع ماليات بر ارزش زمين، هزينه نگهداري زمين و مسكن بلا استفاده در اقتصاد بيشتر شده و انگيزه‌هاي غير توليدي در بازار زمين و مسكن كاهش مي‌يابد لذا اجراي صحيح اين ماليات منجر به افزايش عرضه زمين‌هاي بدون استفاده به بازار مي‌شود كه كاهش قيمت زمين و مسكن را در پي دارد. همچنين وضع اين ماليات، به دليل كاهش انگيزه سوداگري از نوسانات شديد قيمت زمين جلوگيري مي‌كند كه به ايجاد ثبات و آرامش در بازار زمين و مسكن كمك مي‌كند.
ë‌‌ سادگي و كم هزينه بودن اجرا
زمين به دليل غيرمنقول بودن، به سادگي قابل شناسايي جهت وضع ماليات است. اين امر باعث مي‌شود اخذ ماليات بر زمين نسبت به انواع ماليات‌هاي ديگر، مشكلات اجرايي كمتري داشته باشد. تجربه اجراي موفقيت‌آميز اين ماليات در كشورهاي مختلف، مدل اجرايي كارايي را در اختيار گذاشته است كه قابل الگوبرداري است و اجراي آن تقريباً هيچ اثر ناشناخته‌اي ندارد.كشورهاي مختلفي در دنيا مبادرت به اعمال ماليات بر ارزش زمين كرده‌اند كه مي‌توان به عنوان نمونه از استراليا (شهر سيدني)، دانمارك، نيوزيلند و امريكا (ايالت پنسيلوانيا) نام برد. بسياري كشورهاي ديگر نيز اجراي اين ماليات را در دستور كار خود دارند. از آن جمله مي‌توان به طور مشخص به اسكاتلند و چندين ايالت ديگر امريكا اشاره كرد كه در حال گذراندن مراحل قانوني وضع اين ماليات يا اجراي آن به صورت نمونه هستند.
3- ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي از سكنه
ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه منجر به افزايش هزينه نگهداري خانه‌هاي خالي براي مالكان شده و به عنوان ابزار و اهرمي مكمل دركنار سياست‌هاي افزايش عرضه مسكن براي كاهش قيمت مسكن و ايجاد تعادل در بازار عمل مي‌كند. وجود درصدي از واحدهاي مسكوني خالي جزء ذاتي تعادل در بازار مسكن تلقي مي‌شود اما بايد توجه داشت درصد طبيعي واحدهاي مسكوني خالي تنها در شرايط تعادل عرضه و تقاضاي مسكن در بازار معني و مفهوم دارد و نبايد بيش از 3 درصد باشد. قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه اگرچه در سال 1366 به عنوان بخشي از ماليات ملي غيرمستقيم به تصويب رسيد اما در اصلاحيه سال 1380 به دليل اين كه هزينه‌هاي اجرايي اين ماليات از درآمد آن بيشتر بود، لغو شد. در واقع نگاه برنامه‌ريزان اقتصادي به اين ماليات صرفاً درآمدي بوده و اين در حالي است كه اين ماليات در كشورهاي موفق در بخش مسكن با توجه به كاركرد «كنترل سوداگري» و «تخصيص بهينه منابع» وضع مي‌شود. فرانسه، اسپانيا، امريكا، انگليس و ... از جمله كشورهاي صاحب قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه هستند.نبود اين نوع ماليات سبب شده سهم خانه‌هاي خالي از سكنه از كل خانه‌هاي موجود در شهر تهران به بيش از 10 درصد افزايش يابد، در صورتي كه سهم خانه‌هاي خالي در كشورهاي مذكور با اعمال اين ماليات از كل موجودي مسكن در حدود 4 تا 5 درصد است.
4- ماليات بر خريد املاك گران قيمت (SDLT)
ماليات بر خريد املاك گران قيمت در واقع نوعي حق تمبر است كه در معاملات اسنادي مختلف بر حسب ارزش سند اخذ مي‌شود. دريافت درصدي از كل ارزش املاك گران‌قيمت از خريدار در هنگام نقل و انتقال، ماليات بر خريد املاك گران‌قيمت ناميده مي‌شود. اين ماليات تنها از املاكي اخذ مي‌شود كه قيمت آن از متوسط قيمت بازار بالاتر باشد. نرخ اين ماليات تصاعدي بوده و هرچه قيمت ملك بالاتر رود، درصد آن نيز افزايش مي‌يابد. ماليات بر خريد ارزش املاك گران‌قيمت با هدف كسب درآمد توسط دولت‌ها اخذ مي‌شود.در انگليس تا پيش از سال 2003 اين ماليات جزئي از حق تمبر شناخته مي‌شد اما در سال 2003 به دليل درآمدهاي سرشار حاصل از اين ماليات، قانون حق تمبر در معاملات زمين و مسكن به صورت جداگانه‌اي به تصويب رسيد.
كشورهاي استراليا و ايرلند نيز قوانين مشابهي وضع كرده‌اند. درصورتي كه اين ماليات در ايران وضع شود و منابع حاصل از آن به حساب 100 بنياد مسكن انقلاب اسلامي واريز شود، اين امكان به دست مي‌آيد تا منابع آن را به صورت تسهيلات قرض‌الحسنه ساخت، به محرومان از مسكن اختصاص داده شود. به منظور وضع اين ماليات مي‌توان املاك را در محدوده‌هاي قيمتي مشخص طبقه‌بندي كرد و سپس براي محدوده‌هاي قيمتي بالاتر، نرخ مالياتي بيشتري در نظر گرفت. بديهي است تمامي املاك موجود در كشور كه از يك محدوده قيمتي خاص پائين‌تر باشند، مشمول معافيت خواهند بود. براي مثال مي‌توان از املاك بيش از يك ميليارد تومان در زمان نقل و انتقال يك درصد و از املاك بيش از دو ميليارد تومان و بيشتر در زمان نقل و انتقال 2 درصد تحت اين عنوان ماليات اخذ كرد.

پنجشنبه|ا|25|ا|خرداد|ا|1391

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ايران]

[مشاهده در: www.iran-newspaper.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 56]