چپ و راست براي مشكل مسكن برنامه ندارند

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: چپ و راست براي مشكل مسكن برنامه ندارند
مسكن > ساخت‌وساز - عباس آخوندي، وزير سابق مسكن در شمار آن دسته از مقامات دولتي سابق قرار دارد كه به عملكرد دولت در حوزه اقتصاد انتقاد جدي داشته و از آن‌جا كه او خود زماني سكاندار وزارت مسكن بوده تمايل زيادي دارد تا به نقد سياست‌هاي دولت نهم و دهم محمود احمدي‌نژاد در حوزه مسكن بپردازد.

آخوندي معتقد است دولت، بخش مسكن را جز در مسكن مهر رها كرده است و با تزريق بيش از حد نقدينگي به مسكن مهر، شرايطي غيرطبيعي را خلق كرده كه منجر به زيان بخش خصوصي در بخش مسكن شده است. او همچنين سياست‌هاي انبساطي و انقباضي دولت طي سال‌هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۹ را عامل صعود يكباره قيمت و سپس سقوط و ركود بازار مسكن مي‌داند.

* اگر موافق باشيد مصاحبه را با موضوعي به نام دهه شصتي‌ها در بازار كار و مسكن شروع كنيم. در دولت آقاي‌هاشمي، شما وزير مسكن بوديد و آن موقع 10 سال از انقلاب گذشته بود و ما با موج جديدي از جمعيت مواجه بوديم كه نيازمند خانه بودند. در حال‌حاضر هم به نظر مي‌رسد همان نسل دهه شصتي‌ها به مرحله‌اي رسيده‌اند كه نياز به مسكن دارند و به همين دليل يك موج جديد نياز به مسكن ايجاد شده است. آن موقع فكري براي مسكن اين روزهاي دهه شصتي‌ها شده بود؟

به نظر مي‌رسد فكرهايي بود. طرح مسكن جوانان كه آن موقع مطرح شد در همين راستا بود. به‌هرحال اين جمعيت بايد وارد بازار مي‌شدند و اصلي‌ترين مسئله مسكن، توانمندسازي متقاضيان مسكن از نظر مالي است. يعني شما بايد بتوانيد قدرت خريد آن‌ها را افزايش دهيد. اين كار هم با تاثيرگذاري بر رفتار اقتصاد خرد خانواده‌ها ميسر مي‌شود. ما از همان زمان به فكر اين بوديم كه چگونه رفتار اقتصادي يك جوان را تحت‌تاثير قرار دهيم كه وقتي به سن تشكيل خانواده مي‌رسد بتواند امكان فراهم كردن خانه را داشته باشد. اين داستان دو طرف دارد كه يك سمت آن دولت است كه بتواند داد‌ و‌ستد بين اقتصاد خانواده و اقتصاد كلان را طوري مديريت كند كه اگر يك خانواده از سياست‌هاي دولت در اين زمينه پيروي كرد بتواند صاحب مسكن شود. آن‌قدر علايم روشن، صريح و قابل‌اعتمادي به خانوارها بدهد كه آن‌ها براساس آن علايم اعتماد كنند و رفتار اقتصادي خود را تغيير دهند. اين امر پيچيده‌اي در اقتصاد مسكن است. اين در حالي است كه معمولا افراد سعي مي‌كنند از اين مسئله فرار كنند و دنبال يك راه‌حل ساده مي‌گردند، در صورتي كه واقعا اين داستان هيچ راه‌حل ساده‌اي ندارد. واقعيت اين است كه خانه‌دار شدن براي يك خانواده متوسط يا پايين، بزرگ‌ترين اتفاق اقتصادي است كه مي‌تواند رخ دهد. اساسا به نظر من در برنامه‌ريزي مسكن نمي‌شود با تصميمات ناگهاني پيش رفت. يعني نمي‌شود بزرگ‌ترين اتفاق اقتصادي يك خانواده با يك تصميم دولتي رخ دهد. نكته اصلي اين داستان هم اين است كه ما آن وقت‌ها خيلي تلاش مي‌كرديم پس‌انداز مسكن براي جوانان ايجاد شود، يعني خانواده‌ها حتي از دوران دبستان به فكر مسكن فرزندان خود باشند و حساب بانكي، براي اين كار ايجاد كنند ولي خوب مشكل كار در ايران سياست‌هاي ناپايدار است، يعني دولت‌ها كه عوض مي‌شوند به جاي اين‌كه اين سياست‌ها در رده سياست‌هاي ملي قرار گيرد، ناديده گرفته مي‌شود و دولت جديد مي‌رود به سمت سياست‌هاي جديد. معمولا از جهت سياسي شعار پس‌انداز، شعار جذابي نيست چون راي جمع نمي‌كند، دولت براي جمع‌كردن راي بايد بيايد بگويد فردا به شما خانه مي‌دهم اما اين اقدام اصلا عملي نيست؛ فشاري را به منابع بانكي و دولت مي‌آورد و بلا‌فاصله هم افول مي‌كند. ‌به نظر من مشكل ما اين است كه هنوز در بين سياسيون ما چه چپ و چه راست، اين جمع‌بندي وجود ندارد كه بخش مسكن را نمي‌شود با راه‌حل‌هاي فوري و لحظه‌اي پيش برد. اصلي‌ترين بحث تغيير رفتار اقتصادي خانوار است اما هنوز اجماعي در اين خصوص نمي‌بينم.

* زماني كه شما وزير بوديد برنامه‌تان براي مسئله مسكن در تهران چه بود؟

ما در وضعيت ركود تورمي بوديم؛ به‌دليل مسائل جنگ، اقتصاد بعد از جنگ و قيمت پايين نفت. برنامه‌اي كه ما داشتيم توانمند كردن خريداران بود و روش ما هم سياست‌هاي تشويق دولتي مثل دادن تسهيلات و يارانه سود تسهيلات بانكي و مانند آن بود. آن موقع دولت بسيار بي‌پول بود، منابع تزريق چندميليون دلاري به اين حوزه وجود نداشت، چه برسد به منابع براي تزريق چند ميليارد دلاري و اساسا به نظر من اين كار درست هم نيست. بنابراين ما تنها راه‌حل را تزريق منابع از طريق بانك‌ها و خود مردم يافتيم، ميزان تزريق منابعي كه طي دو سال توسط مردم صورت گرفت در حدود دو برابر شد.

* پس اين داستان بانكي رهني و بانك مسكن كه پيش آمد، در همين راستا مطرح شده بود؟ صندوق پس‌انداز مسكن هم پيش از انقلاب به همين منظور ايجاد شده بود كه به پس‌انداز‌كننده مي‌گفت اگر فلان مقدار پس‌انداز كني مي‌تواني فلان مقدار تسهيلات دريافت كني. همه اينها مي‌توانست روي رفتار اقتصادي خانوار تاثير بگذارد و شرايط تهيه مسكن را تسهيل كند؟

هنوز هم به نظر من اين مسئله اصلي است و هميشه مسئله خواهد بود كه شما چگونه مصرف‌كننده را توانمند كنيد.‌ مبحثي هست به اسم خريدار اول، يعني كسي كه براي اولين‌بار دارد اين مسكن را خريداري مي‌كند، چگونه عمل مي‌كند؟ چون اين خريد اول بسيار مهم است. شما دفعه دوم كه بخواهيد خانه بخريد تجربه‌هاي دفعه اول و سرمايه دفعه اول را داريد اما براي اولين بار خريدن بسيار سخت است، بنابراين خريد اول خيلي مهم است كه چگونه آن را توانمند كنيد. از آن‌جا كه بحث مسكن يك بحث ميان‌بخشي است و تحت‌تاثير ساير بخش‌هاست، اين كه چگونه تقاضا و جمعيت را مديريت كنيم كه دچار قله‌هاي تقاضا در بعضي شهر‌ها نشويم بسيار مهم است. الان ما در بسياري از شهر‌ها دچار قله‌هاي تقاضا هستيم، درحالي‌كه در بسياري از جاها مسئله ما داشتن مسكن نيست بلكه مسئله داشتن مسكن مناسب و باكيفيت است‌. بنابراين بايد بحث توزيع جمعيت صورت بگيرد. توزيع جمعيت هم فقط اين نيست كه شما بگوييد من در فلان منطقه يك زمين به شما مي‌دهم، مردم كه فقط به خاطر زمين جا‌به‌جا نمي‌شوند، مردم نياز به كار و زير‌ساخت‌هاي زندگي دارند.

* ايرادي كه هم‌اكنون به مسكن مهر وارد است نيز به همين شهرك‌هاي اطراف تهران مربوط است.

بله، ‌مسكن تابعي است از اشتغال. هيچ‌وقت سياست‌گذار بخش مسكن نمي‌تواند به خودي‌خود چيزي را تغيير دهد و يك بخش آن تابع سياست‌هاي كلي كشور است. اشتغال كجاست، آموزش كجاست؟ قطب فرهنگي سياسي كجاست؟ اين قطب‌ها جاذبه دارند، بنابراين يك داد‌و‌ستد بين مسئله مسكن و توزيع جغرافيايي مسكن وجود دارد. اين مسئله نياز به يك سيستم بسيار خوب تعريف‌شده و پايدار دارد. مشكل ما اين است كه برنامه‌ريزي‌ها به‌شدت متاثر از مسائل سياسي است.

* چرا اين‌طور است؟ چرا با تغيير جريان حاكم، همه سياست‌گذاري‌هاي اقتصادي جا‌به‌جا مي‌شود؟

اين مسئله به قدرت اقتصادي دولت بستگي دارد. اين يك تيغ دو دم است؛ اين‌كه دولت خيلي در ايران قدرتمند است باعث مي‌شود هر دولتي كه مي‌آيد، به‌دليل اين‌كه اوست كه تصميم مي‌گيرد تمام بازار چشمش به دنبال حرف دولت است. اما ‌در بسياري از نقاط دنيا وقتي يك دولت مي‌خواهد سياستي را هر چند كوچك تغيير دهد، آن‌قدر با مقاومت روبه‌رو مي‌شود كه بعضا امكان‌پذير نيست.

* براي اين‌كه بخواهيم جلوي اين قدرت دولت را در تغيير سياست‌هاي اقتصادي بگيريم چه كار بايد كرد؟

اين بر مي‌گردد به ساختار اقتصادي سياسي ايران، آن هم به اين راحتي نيست.

* چاره دارد؟

حتما چاره دارد، اما باز بر‌مي‌گردد به همان مسئله سياست‌هاي كوتاه‌مدت. دولتي كه درآمد نفت دارد؛ به هر صورت نهاد دولت در ايران به‌دليل دارا بودن منابع درآمد نفت، به بخش خصوصي وابسته نيست و برعكس اين بخش خصوصي است كه به‌دليل در آمدهاي نفتي به دولت وابسته است. اين مسئله‌ دولت را به‌شدت مقتدر كرده و تمام سياستمداران در ايران تلاش مي‌كنند به‌نحوي به اين شير نفت دست پيدا كنند. ‌همه حركت‌هاي سياسي كوتاه‌ترين راه را دسترسي به شير نفت مي‌دانند نه اينكه يك پايگاه اجتماعي براي خودشان پيدا كنند. در ايران همواره رويكرد عملياتي به اصلاحات سياسي اين است كه چگونه به شير نفت دست پيدا كنند. هيچ‌كس به دنبال اين نيست كه قدرت اقتصادي كشور چقدر است.

* در مورد مسكن مهر خيلي حرف‌ها زده شد؛ بسياري از كارشناسان معتقدند مشابه ماشيني است كه در گل گير كرده. ‌شما مهم‌ترين انتقاد وارد شده به اين موضوع را چه مي‌دانيد؟

به نظر من بزرگ‌ترين مسئله مسكن مهر از لحاظ اقتصادي و اجتماعي است. ‌از نظر حقوقي مسئله اين است كه مسكن مهر مخاطب خودش را گم كرده. اگر شما داريد براي طبقه متوسط برنامه‌ريزي مي‌كنيد اين طبقه متوسط خودش مي‌تواند مسكن تهيه كند و اين به‌هيچ‌وجه حجم عظيم مداخله دولت در بازار مسكن را توجيه نمي‌كند. اين موضوع غيرقابل توجيه است كه ما در بحث مخابرات و برق و گاز- كه كاملا خصوصي است - دخالت دولتي داشته باشيم. ‌اگر منظور دهك بسيار پايين است كه اين مورد طراحي شده و مجددا نيازمند يك پس‌انداز 10 تا 15 ميليوني است. در‌واقع مشكل از نظر اقتصادي اين است كه مخاطب اصلي يا بازار هدف مشخص نيست. هدفي كه شما انتخاب كرده‌ايد دو دهك پايين است و ابزار شما براي سه دهك بعدي است، اين تضاد دروني مسكن مهر است. نكته بعد هم مسائل اجتماعي است، ‌آيا شما مي‌توانيد يكسري فضاي صد‌درصد يكنواخت براي سكونت ايجاد كنيد؟ اصلي‌ترين بحث شهر، تنوع اجتماعي آن است. ‌معلوم نيست اين شهرها از نظر اجتماعي قابل سكونت باشند.

* با اين اوصاف پيش‌بيني شما براي آينده مسكن مهر چيست؟

كساني كه قبل از ما چنين كارهايي را كرده‌اند به مسائل زيادي فكر كرده‌اند‌. به مفهوم انگيزه اجتماعي توجه شده بود، پراكندگي‌ها بيشتر بود، امكانت متفاوت بود، حالا كشورهايي كه به همه اين مسائل انديشيده بودند دهه 70 دچار بحران در اين نوع مسكن‌ها شده‌اند.‌ شما شهري را درست مي‌كنيد با 40 يا 50 هزار واحد مسكوني يعني حدود 10 هزار نفر جمعيت؛ يك شهر يكنواخت بدون تنوع، خيلي مشكل اجتماعي دارد ‌و اصلا قابل بيان نيست، ‌خيلي رقيق‌تر از اين را داريم.

فولاد‌شهر اصفهان- شهري كه براي كارگران و مديران ذوب‌آهن ساخته شد، ‌تازه فولاد‌شهر تنوع بسيار زيادي داشت- يكي از شهرهايي بود كه سال‌ها دچار مسائل بسيار زياد اجتماعي بود تا اينكه در آخر باز شد و از كاركنان فولاد عبور كرد و طبقات اجتماعي ديگري هم به آن اضافه شدند.

* آماري از واحدهاي مسكن مهر وجود دارد؟

نه، همه آمارهاي من همان چيزي است كه تابه‌حال منتشر شده است.

* شوك‌هاي قيمتي در بازار مسكن ظاهرا مسئله‌اي عادي است كه هر چند وقت يك‌بار رخ مي‌دهد، ‌ريشه اين شوك‌ها در بازار ايران چيست؟ چه عواملي بر آن تاثير‌گذارند؟

اين فقط در حوزه مسكن نيست، در همه حوزه‌ها وقتي درخواست افزايش پيدا كند و عرضه كم شود شوك قيمتي به وجود مي‌آيد، حالا اين حوزه فرقي نمي‌كند چه باشد، وقتي هم كه عرضه زياد شود دوباره قيمت كاهش پيدا مي‌كند. اين فراز و فرود قيمتي در اقتصاد همواره بوده است. شوك آن است كه در اثناي ورود يك عامل خارجي حالا يا مديريتي يا اقتصادي، ‌فرضا سياست‌هاي انقباضي يا انبساطي خيلي شديد كه بازار را از منطق عرضه و تقاضا خارج و دچار شوك مي‌كند، اعمال شود. نمونه‌اش در سال‌هاي 84 و 85 اتفاق افتاد كه انبساط فوق‌القاعده بود و بعدش در سال‌هاي 86 و 87 يك انقباض بسيار زياد ايجاد شد و سقوط قيمتي را به دنبال داشت. مي‌شود اسم اينها را گذاشت شوك، قبل از اين نمي‌توانم بگويم كه ما با شوك در بازار مواجه بوده‌ايم.

* ولي مقامات وزارت مسكن معتقدند طي سه سال گذشته و به خاطر اجراي طرح مسكن مهر، عرضه و تقاضا متعادل شده و رونقي غيرتورمي به‌وجود آمده است.

نه. الان براي اين قضاوت خيلي زود است، هنوز بخش عمده تخصيص منابع توسط دولت صورت مي‌گيرد و كاري كه در حوزه مسكن اتفاق افتاده، بيشتر روي مسكن مهر متمركز شده است. ‌چند روز پيش در گزارشي ديدم كه تقاضاي دريافت مسكن مهر از طرف مردم بسيار بسيار كم‌رنگ بوده است. ما الان يك تخصيص منابع عادي براي حوزه مسكن نداريم كه بعد من بخواهم بگويم اين خوب يا بد است.

* شوك قيمتي به وجود آمد و آيا هنوز در شرايط شوك قيمتي هستيم؟

رشد بيش از 50‌درصدي قيمت در سال‌هاي 85 و 86 و سقوط قيمت در سال 87، ‌مصداق بارز شوك قيمتي در بازار مسكن است. عده‌اي از سرمايه‌گذارها در حوزه مسكن، وقتي ديدند قيمت مي‌رود بالا سرمايه‌گذاري كردند، بعد تحت‌تاثير سياست‌هاي انقباض، قيمت يكباره فروريخت؛ اين شد كه در سال‌هاي 86، 87 و 88 ديگر كسي مايل به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نبود و ما دچار يك ركود بسيار جدي در بخش مسكن شديم، به جز مسكن مهر.

* چطور مي‌شود تشخيص داد بازار مسكن دچار شوك است؟

وقتي شما يك منحني داريد كه آهسته بالا و پايين مي‌رود اين يعني رفتار اقتصادي خودش را پيش گرفته است اما وقتي شاخص‌ها يكباره بالا و پايين مي‌رود و از روند طبيعي خودش فاصله دارد، اين يعني بازار دچار شوك است؛ تورم مسكن در سال 85 نسبت به سال 84، 19‌درصد است، در سال 86 نسبت به 85، 58‌درصد، درسال 87 نسبت به سال‌86، 23درصد است و در سال 87 به سال 88 منهاي 17‌درصد است. اين رفتار اقتصادي يعني شوك در بخش مسكن. از 58 تا منهاي 17، ‌ 5درصد اختلاف است و اين يعني شوك. اين امر بازار را دچار سكته مي‌كند.

همشهري اقتصاد - شماره 2

پنجشنبه|ا|11|ا|اسفند|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 297]