مسكن، حلقه مركزى و شكننده اقتصاد جهانى

واضح آرشیو وب فارسی:شبکه خبر: مسكن، حلقه مركزى و شكننده اقتصاد جهانى
آدام اس پوسن اقتصاد دان انستيتوى پترسن در واشنگتن چنين اظهار مى كند:« وقتى صحبت از مسكن مى كنيم بلافاصله به فكر حباب دلال بازى مى افتيم، ولى در اصل با يك تقاضاى واقعى براى مسكن روبرو هستيم. بدون اين خواست، پديده حباب دلال بازى نمى توانست بروز كند». در واقع ملاحظه مى كنيم كه يك افزايش مدام نيازبه مسكن وجود دارد. بر اساس بر رسى هاى آمارى اورو مونيتور بين المللى، « طبقه متوسط در دنيا، پيوسته در حال افزايش است» و در نتيجه اين پديده، بازار مسكن را زير فشارى فزاينده قرار مى دهد. افزايش جمعيت و بهبود نسبى قدرت خريد، در تعدادى از كشورهاى در حال رشد منجربه افزايش نسبى ۸ درصدى در خواست مسكن در سال مى گردد.البته براى ارضاى اين تقاضاها راهى طولانى در پيش است و فقدان مسكن واقعيتى است كه گريبانگير تعدادى از كشورهاست، چه در ميان كشورهاى ثروتمند ( ايتاليا، يونان، انگلستان) و چه غير ثروتمند ( الجزيره، مصر، آرژانتين).اضافه بر اين، كمبود مسكن، با افزايش پيوسته خانواده هايى كه شامل يك بزرگسال است از جمله در كشورهاى آمريكاى شمالى و اروپاى غربى و ژاپن، تشديد مى شود.اين عدم تعادل بين عرضه و تقاضا، اساس گسترش بى سابقه فعاليتهاى مسكن در جهان است. طبق بر رسى موسسه گرفى، از اوايل سال ۲۰۰۰ « رشد درآمد جهانى معاملات املاك بى سابقه بوده است ». با ۴ در صد رشد متوسط ( در سال ۲۰۰۱ به اوج ۱۰ در صد رسيد)، مسكن يكى از فعالترين بخشها بوده و با وجود تركيدن حبابهاى صنايع جديد از مارس ۲۰۰۰ در حفظ فعاليتهاى اقتصادى جهانى نقش داشته است.مسكن دامنه فعاليتهايش را در چندين عرصه گسترش داده است: فعاليت اقتصادى «واقعى»، وام و مصرف خانواده ها و استفاده از پس انداز شان به منظور به وجود آوردن ثروت موروثى. طبق اكثر بررسى ها، بخش مسكن- واژه اى كه آژانسها، موسسات مالى، دلالى و ساختمان به جز بناهاى دولتى مانند جاده ها و پلها را در بر مى گيرد- هشتمين ايجاد كننده شغل در سطح جهانى است و ۸۰ در صد از مشاغل توليد شده در بخش ساختمان متمركز است.هرگونه كاهشى در بخش مسكن به معنى رشد تعداد بيكاران است در فرانسه طبق آمار انستيتوى پس انداز مسكن، اين بخش ۱۸ در صد افزايش توليد نا خالص داخلى را تشكيل مى دهد. مسكن موتور اصلى اقتصاد و دومين توليد كننده ثروت بوده و ۷ در صد مشاغل را ايجاد مى كند. در آمريكا اين رقم به ۱۵ در صد فعاليتهاى اقتصادى مى رسد و بيش از ديگر بخش ها، توسط مراكزآمريكايى با بيش از ۲۰ معيار مختلف ، كنترل و محافظت مى شود. ويليام فلكنشتين اقتصاد دان آمريكايى يادآورىمى كند كه يك قانون ساده بر تمام اقتصاد كشورهاى پيشرفته جارى است« هر پس روى فعاليت مسكن معادل كاهش رشد اقتصادى و افزايش بيكارى است.»ديگر اينكه در بسيارى از كشورها، تخمين در صد فعاليت مسكن به علت عدم وجود آمار مورد اعتماد مشكل است. براى مثال تعداد مشاغل رسما اعلام نشده ، كمتر از واقعيت بر آورد مى شود. مسكن و هتل و رستوران دارى از بخش هايى است كه بيش از ديگر حرفه ها از كاركنان رسمااعلام نشده استفاده مى كنند. اين اقتصاد غير رسمى امكانى است استثنايى براى قاچاقچيان، شبكه حمل افراد بدون پاسپورت و يا گروه هاى مافيايى اى كه در جستجوى حرفه هاى رسمى براى تطهير بخشى از پولهاى به دست آمده از فعاليتهاى غير قانونى شان هستند.از طرف ديگر مسكن اصلى ترين فعاليت براى مصرف و مخارج مربوط به تجهيزات و وسايل خانگى است. در كشور هاى صنعتى ، مسكن اولين رقم از هزينه هاى جارى خانواده ها را احراز مى كند كه به طور متوسط بين ۲۰ تا ۰ درصد در آمد شان را تشكيل مى دهد. به غير از اجاره خانه اين رقم شامل كليه مخارج مسكن( وام، بهره و غيره) و وسائل مورد نياز در آن مى شود ، كه مدام در حال افزايش است.در سالهاى آينده اين بخش مى بايست باز هم افزايش يابد زيرا ميلياردها دلار سرمايه گذارى براى مبارزه با گرم شدن كره زمين و حفظ محيط زيست را به سوى خود جلب خواهد كرد. ساختمان هاى موجود نيمى از گاز كربنيك منتشره در فضا را ايجاد مى كنند و ۴۰ در صد مصرف انر ژى را به خود اختصاص مى دهند. رشد اعلام شده « اقتصاد سبز» - راهى كه بيش از پيش براى خروج از بحران اقتصادى پيشنهاد مى شود- مى بايست مو جب راه اندازى كار و مدرنيزه كردن معيارهاى محيط زيستى گردد، تخمين هاى نخست در مورد اين بخش براى تنها سهم كشورهاى توسعه يافته به ۱۰۰۰ ميليارد دلار مى رسد.ولى مسكن با تمام وسعت اش فقط جنبه اقتصادى ندارد. بلكه يك محصول سرمايه گذارى نيز مى باشد، زيرا بيش از يك سوم پس انداز جهانى افراد صرف خريد مسكن براى سكنى درآن و يا براى حفظ دارايى موروثى مى شود ( در فرانسه پس انداز براى مسكن ۷۰ در صد كل پس اندازها را تشكيل مى دهد). بر عكس تصور عام، اين خانواده ها نيستند كه باعث بروز حباب دلال بازى مى شوند، بلكه نهادهاى سرمايه گذارى و انواع صندوق هاى مالى هستند كه روند طبيعى افزايش قيمت اين بازار را تشديد مى كنند. آنها طى ۸ سال گذشته در جهان بيش از ۱۰ هزار ميليارد دلار در اين بخش سرمايه گذارى كرده اند( از جمله در ساختمانهاى لوكس)يكى از گردانندگان صندوق مالى در پاريس توضيح مى دهد كه منبع حباب دلال بازى در همگرايى دو جريان پايه ايست: يكى نياز خانواده ها به مسكن شخصى و ديگر خواست صنايع مالى كه استراتژى شان در اين سالهاى اخير در بكار گيرى بخشى از سرمايه ها در واگذارى وام هاى سود آور به اشخاص بوده است.براى قانع كردن خانواده ها شركتهاى مسكن سازى و لابى هاى مالى حكومت هارا تشويق كردند كه تبليغاتى به نفع داشتن مسكن شخصى ترتيب داده شود. براى مثال در آمريكا در طى مبارزات انتخاباتى ۲۰۰۰ و ۲۰۰۴ چنين طرحى دنبال شد. جرج بوش در كارزار انتخاب مجدد خويش از «جامعه مالك» پشتيبانى كرد. همين استدلال در سال ۲۰۰۶ توسط ساركوزى در سخنرانى انتخاباتى به عاريت گرفته شد :« برنامه ما اين است كه دسترسى به مالكيت را براى همه امكان پذير كنيم ».در اواخر سالهاى ۱۹۹۰ چين قوانينى به تصويب رساند كه بر اساس آن خانواده ها مى توانند وامهاى رهنى بگيرند، و سهم چنين وامهائى از ۱ در صد در سال ۱۹۹۸ به ۱در صد در سال ۲۰۰۶ رسيد، كه مى بايست به ۲۴ در صد در سال ۲۰۱۵ افزايش يابد.از زمان بحران وامهاى رهنى(ساب پرايم)، ديگر روشن است كه منافع صنايع مالى در بخش ساختمان فقط از طريق وام دادن به افراد به دست نمى آيد. همينكه اين وامها به اوراق بورسى رهنى تبديل گردند، باعث رونق بازار قرضه دومى مى شوند كه خود مرجعى است براى ايجاد محصولات مشتقه مختلف و از جمله(Credit Default Swap(CDS ها كه سرمايه گذاران را در مقابل عدم پرداخت وام بيمه مى كند. گسترش بى بند و بار و بى كنترل اين بازار و عدم امكان بعضى خانواده ها به پرداخت وامها، منجر به كاهش بهاى اوراق (CDS) گرديد و به صورت ناگهانى و زنجيره اى ضررهاى بزرگ پديد آورد و باعث ورشكستگى بخش بانكى شد.با اين وجود اگر صندوق ذخيره فدرال آمريكا(FED) از آغاز سال ۲۰۰۰ سياستى تا اين حد بى قيد و بند را دنبال نمى كرد احتراز از بحران مسكن ممكن بود ويا حد اقل مى شد از شدت آن كاست. نرخ بهره بين بانكها طى كمتر از دو سال به ۱ در صد رسيد و به بانكها اجازه داده شد كه مبالغ هنگفتى قرض كرده وآماده وام دادن به خانواده ها باشند. آلن گريسپن رئيس سابق بانك مركزى آمريكا در خاطراتش اين چنين از خود دفاع مى كند :« من متوجه مى شدم كه پائين آوردن نرخ وام هاى رهنى خطر مالى را شدت مى دهد و دستيابى به مالكيت مسكن با چنين وامهائى قضاوت بازار را مخدوش مى كند. ولى من همچنين عقيده داشتم وهنوز هم دارم كه افزايش مالكيت مسكن، پشتيبانى جدى براى حمايت از سرمايه دارى بازار است».تعدادى از اقتصاد دانان معروف از جمله پل گروگمن جايزه نوبل، رئيس سابق بانك مركزى را متهم مى كنند كه آگاهانه بخش مسكن را به عنوان اهرمى براى بالا بردن مصرف و رشد اقتصادى به شكل مصنوعى به كار گرفته است. مكانيسم به كار برده شده بسيار ساده مى باشد. پائين بودن نرخ بهره امكان مى دهد كه وام گيرندگان مجددا در مورد نرخ بهره شان با بانك ها مذاكره كنند و در صورت موفقيت درآمد حاصله را به مصارف ديگرشان اختصاص دهند. اين امر از آنجا اهميت بيشترى مى يابد كه مصرف خانواده هاى آمريكايى دو سوم اقتصاد آمريكا را تشكيل مى دهد. از اينروست كه واشنگتن به هروسيله اى به دنبال حفظ پويايى آن است.« جف فوكس اقتصاد دان آمريكايى اظهار تاسف مى كند كه بانك مركزى آمريكا ، مسكن و آرزوى تملك را دستاويزى كرد تا خانواده ها مدام زير بار وام قرار گيرند. هدف نهايى اين بازى اين است كه آنها در شرايطى كه امكان دريافت افزايش حقوق برايشان ميسر نيست، همچنان به مصرف كردن ادامه دهند. اين مسئله مى تواند غير واقعى جلوه كند ولى كسانى كه مالك شده اند حتى اگر با وام هم باشد، خود را ثروتمند احساس مى كنند. به ندرت مى توان كسانى را يافت كه به آنها هشدار داده باشند كه اين ثروت واقعى نيست و در هر لحظه مى تواند بر حسب تحول بازار كاهش يابد.»در فرانسه نيز ساركوزى در بحثهاى مربوط به قدرت خريد از وام هاى رهنى قابل افزايش ، پشتيبانى كرد . در يك كلام، اين امر مربوط به تضمين يك وام است ( مسكن به عنوان تضمين پرداخت وام گرفته شده محسوب مى شود.). بدين ترتيب يك ضمانت مى تواند براى چندين وام مصرفى ديگر نيز به كار گرفته شود. خلاصه طى باز پرداخت يك وام ، مى توان وامهاى ديگرى نيز گرفت . امرى كه باعث مقروض شدن بيش از اندازه خانواده ها شده واوضاع را بازهم وخيم تر مى كند.تركيب نرخ پائين وام، عملكرد وسيع صندوقهاى مالى دلال بازى در بازار مسكن ومقروض شدن روز افزون خانواده ها سر انجام به يك فاجعه در آمريكا و سپس در ديگر نقاط جهان منجر شد.اين روند دلال بازى فعالين اقتصادى را واداركرد تا هر چه بيشتر ساختمان بسازند( ۴۰ در صد مشاغل ايجاد شده در بين سالهاى ۲۰۰۱ و ۲۰۰۷ در آمريكا در بخش مسكن بوده است) و زمانى كه انبوهه مساكن ساخته شده خريدارى پيدا نمى كرد، خانواده هاى كم در آمد تشويق شدند تا وارد معركه شده و با خريد مساكنى كه حتى قادر به اجاره كردن آن نبودند، حباب دلال بازى را تغذيه نمايند. تسلسل اين وقايع به بحران ساب پرايم و ورشكستگى تعدادى از بانكها انجاميد كه به دلال بازى با اين محصولات پر خطر پرداخته بودند.بحران در همه كشورهاى پيشرفته به يك شكل بروز نكرد و نشان داد كه در برخى موارد محيط عمومى جامعه مى تواند سدى باشد در مقابل استراتژى استفاده از وام هاى مسكن براى تقويت مصرف و رشد اقتصادى. در فرانسه و به ويژه در آلمان خانواده ها اعتقاد دارند كه اجاره مسكن از خريد آن مطمئن تر است. در آلمان براى مثال فقط ۴۴ در صد خانواده ها مالك مسكن هستند. ديگران تر جيح مى دهند از وام گيرى احتراز كنند هرچند وامهاى رهنى در مجموع ۵ در صد افزا يش داشته است. در اين دو كشور بر عكس آمريكا و انگلستان زير بار وام رفتن از لحاظ اجتماعى جنبه اى منفى دارد.منبع: لوموند ديپلماتيك
جمعه 13 دي 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: شبکه خبر]

[مشاهده در: www.irinn.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 85]