مسكن، حلقه مركزي و شكننده اقتصاد جهاني

واضح آرشیو وب فارسی:الف: مسكن، حلقه مركزي و شكننده اقتصاد جهاني
۱۰ دي ۱۳۸۷

آدام اس پوسن اقتصاد دان انستيتوي پترسن در واشينگتن چنين اظهار مي كند:« وقتي صحبت از مسكن مي كنيم بلافاصله بفكر حباب دلال بازي مي افتيم، ولي در اصل با يك تقاضاي واقعي براي مسكن روبرو هستيم. بدون اين خواست، پديده حباب دلال بازي نمي توانست بروز كند». در واقع ملاحظه مي كنيم كه يك افزايش مدام نيازبه مسكن وجود دارد. بر اساس بر رسي هاي آماري اورو مونيتور بين المللي، « طبقه متوسط در دنيا، پيوسته در حال افزايش است(١)» و در نتيجه اين پديده، بازار مسكن را زير فشاري فزاينده قرار مي دهد. افزايش جمعيت و بهبود نسبي قدرت خريد، در تعدادي از كشورهاي در حال رشد منجربه افزايش نسبي ٨ درصد در خواست مسكن در سال مي گردد.

البته براي ارضاي اين تقاضاها راهي طوالاني در پيش است و فقدان مسكن واقعيتي است كه گريبانگير تعدادي از كشورهاست، چه در ميان كشورهاي ثروتمند ( ايتاليا، يونان، انگلستان) و چه غير ثروتمند ( الجزيره، مصر، آرژانتين).اضافه بر اين، كمبود مسكن، با افزايش پيوسته خانواده هائي كه شامل يك بزرگسال است از جمله در كشورهاي آمريكاي شمالي و اروپا غربي و ژاپن، تشديد مي شود.

اين عدم تعادل بين عرضه و تقاضاي ، اساس گسترش بي سابقه فعاليتهاي مسكن در جهان است. طبق بر رسي موسسه گرفي، از اوايل سال ٢٠٠٠ « رشد درآمد جهاني معاملات املاك بي سابقه بوده است (٢)». با ٤ در صد رشد متوسط ( در سال ٢٠٠١ به اوج ١٠ در صد رسيد)، مسكن يكي از فعالترين بخشها بوده و با وجود تركيدن حبابهاي صنايع جديد از مارس ٢٠٠٠ در حفظ فعاليتهاي اقتصادي جهاني نقش داشته است.

مسكن دامنه فعاليتهايش را در چندين عرصه گسترش داده است: فعاليت اقتصادي «واقعي»، وام، و مصرف خانواده ها و استفاده از پس انداز شان به منظور بوجود آوردن ثروت موروثي. طبق اكثر بررسي ها، بخش مسكن- واژه اي كه آژانسها، موسسات مالي، دلالي و ساختمان بجز بناهاي دولتي مانند جاده ها و پلها را در بر مي گيرد- هشتمين ايجاد كننده شغل در سطح جهاني است و ٨٠ در صد از مشاغل توليد شده در بخش ساختمان متمركز است(٣).

هرگونه كاهشي در بخش مسكن به معني رشد تعداد بيكاران است در فرانسه طبق آمار انستيتوي پس انداز مسكن، اين بخش ١٨ در صد افزايش توليد نا خالص داخلي را تشكيل مي دهد. مسكن موتور اصلي اقتصاد و دومين توليد كننده ثروت بوده و ٧ در صد مشاغل را ايجاد مي كند (٤). در آمريكا اين رقم به ١٥ در صد فعاليتهاي اقتصادي ميرسد، و بيش از ديگر بخش ها، توسط مراكزآمريكائي با بيش از ٢٠ معيار مختلف ، كنترل و محافظت مي شود. « ويليام فلكنشتين اقتصاد دان آمريكائي يادآوري مي كند كه يك قانون ساده بر تمام اقتصاد كشورهاي پيشرفته جاري است: هر پس روي فعاليت مسكن معادل كاهش رشد اقتصادي و افزايش بي كاري است (٥).»

ديگر اينكه در بسياري از كشورها، تخمين در صد فعاليت مسكن بعلت عدم وجود آمار مورد اعتماد مشكل است. براي مثال تعداد مشاغل رسما اعلام نشده ، كمتر از واقعيت بر آورد مي شود. مسكن و هتل و رستوران داري از بخش هائي است كه بيش از ديگر حرفه ها از كاركنان رسمااعلام نشده استفاده مي كنند. اين اقتصاد غير رسمي امكاني است استثنائي براي قاچاقچيان، شبكه حمل افراد بدون پاسپورت و يا گروه هاي مافيائي اي كه در جستجوي حرفه هائي رسمي براي تطهير بخشي از پولهاي بدست آمده از فعاليتهاي غير قانوني شان هستند.

از طرف ديگر مسكن اصلي ترين فعاليت براي مصرف و مخارج مربوط به تجهيزات و وسائل خانگي است. در كشور هاي صنعتي ، مسكن اولين رقم از هزينه هاي جاري خانواده ها را احراز مي كند كه بطور متوسط بين ٢٠ تا ٣٠ درصد در آمد شان را تشكيل مي دهد. به غير از اجاره خانه اين رقم شامل كليه مخارج مسكن( وام، بهره و غيره) و وسائل مورد نياز در آن مي شود ، كه مدام در حال افزايش است.

در سالهاي آينده اين بخش مي بايست باز هم افزايش يابد زيرا ميلياردها دلار سرمايه گذاري براي مبارزه با گرم شدن كره زمين و حفظ محيط زيست را بسوي خود جلب خواهد كرد. ساختمان هاي موجود نيمي از گاز كربنيك منتشره در فضا را ايجاد مي كنند و ٤٠ در صد مصرف انر ژي را به خود اختصاص مي دهند. رشد اعلام شده « اقتصاد سبز» - راهي كه بيش از پيش براي خروج از بحران اقتصادي پيشنهاد مي شود- مي بايست مو جب راه اندازي كار و مدرنيزه كردن معيارهاي محيط زيستي گردد، تخمين هاي نخست در مورد اين بخش براي تنها سهم كشورهاي توسعه يافته به ١٠٠٠ ميليارد دلار ميرسد.

ولي مسكن با تمام وسعت اش فقط جنبه اقتصادي ندارد. بلكه يك محصول سرمايه گذاري نيز مي باشد، زيرا بيش از يك سوم پس انداز جهاني افراد صرف خريد مسكن براي سكني درآن و يا براي حفظ دارائي موروثي مي شود ( در فرانسه پس انداز براي مسكن ٧٠ در صد كل پس اندازها را تشكيل مي دهد). بر عكس تصور عام، اين خانواده ها نيستند كه باعث بروز حباب دلال بازي مي شوند، بلكه نهادهاي سرمايه گذاري و انواع صندوق هاي مالي هستند كه روند طبيعي افزايش قيمت اين بازار را تشديد مي كنند. آنها طي ٨ سال گذشته در جهان بيش از ١٠ هزار ميليارد دلار در اين بخش سرمايه گذاري كرده اند( از جمله در ساختمانهاي لوكس)

يكي از گردانندگان صندوق مالي در پاريس (كه مي خواهد نا شناخته بماند) توضيح مي دهد كه منبع حباب دلال بازي در همگرائي دو جريان پايه ايست: يكي نياز خانواده ها به مسكن شخصي و ديگر خواست صنايع مالي كه استراتژي شان در اين سالهاي اخير در بكار گيري بخشي از سرمايه ها در واگذاري وام هاي سود آور به اشخاص بوده است.

براي قانع كردن خانواده ها شركتهاي مسكن سازي و لابي هاي مالي حكومتهارا تشويق كردند كه تبليغاتي به نفع داشتن مسكن شخصي ترتيب داده شود. براي مثال در آمريكا در طي مبارزات انتخاباتي ٢٠٠٠ و ٢٠٠٤ چنين طرحي دنبال شد. جرج بوش در كارزار انتخاب مجدد خويش از «جامعه مالك» پشتيباني كرد. همين استدلال در سال ٢٠٠٦ توسط آقاي سار كوزي در سخنراني انتخاباتي به عاريت گرفته شد :« برنامه ما اينست كه دسترسي به مالكيت را براي همه امكان پذير كنيم (٦)».

در اواخر سالهاي ١٩٩٠ چين قوانيني گذراند كه بر اساس آن خانواده ها مي توانند وامهاي رهني بگيرند، و سهم چنين وامهائي از ١ در صد در سال ١٩٩٨ به ١٣ در صد در سال ٢٠٠٦ رسيد، كه مي بايست به ٢٤ در صد در سال ٢٠١٥ افزايش يابد.

از زمان بحران وامهاي رهني(ساب پرايم)، ديگر روشن است كه منافع صنايع مالي در بخش ساختمان فقط از طريق وام دادن به افراد بدست نمي آيد. همينكه اين وامها به اوراق بورسي رهني تبديل گردند، باعث رونق بازار قرضه دومي مي شوند كه خود مرجعي است براي ايجاد محصولات مشتقه مختلف و از جمله Credit Default Swap(CDS) ها كه سرمايه گذاران را در مقابل عدم پرداخت وام بيمه مي كند. گسترش بي بند و بار و بي كنترل اين بازار و عدم امكان بعضي خانواده ها به پرداخت وامها، منجر به كاهش بهاي اوراق (CDS) گرديد و بصورتي ناگهاني و زنجيره اي ضررهاي بزرگ پديد آورد و باعث ورشكستگي بخش بانكي شد(٧).

با اين وجود اگر صندوق ذخيره فدرال آمريكا(FED) از آغاز سال هاي ٢٠٠٠ سياستي تا اين حد بي قيد و بند را دنبال نمي كرد احتراز از بحران مسكن ممكن بود ويا حد اقل مي شد از شدت آن كاست. نرخ بهره بين بانكها در طي كمتر از دو سال از ٢٥.٦ در صد به ١ در صد رسيد و به بانكها اجازه داده شد كه مبالغ هنگفتي قرض كرده وآماده وام دادن به خانواده ها باشند. آلن گريسپن رئيس سابق بانك مركزي آمريكا در خاطراتش اين چنين از خود دفاع مي كند :« من متوجه مي شدم كه پائين آوردن نرخ وام هاي رهني خطر مالي را شدت ميدهد و دستيابي به مالكيت مسكن با چنين وامهائي قضاوت بازار را مخدوش ميكند. ولي من همچنين عقيده داشتم وهنوز هم دارم كه افزايش مالكيت مسكن، پشتيباني جدي براي حمايت از سرمايه داري بازار است( ٨)».

تعدادي از اقتصاد دانان معروف از جمله پل گروگمن جايزه نوبل(٩) ، رئيس سابق بانك مركزي را متهم ميكنند كه آگاهانه بخش مسكن را به عنوان اهرمي براي بالا بردن مصرف و رشد اقتصادي به شكل مصنوعي بكار گرفته است(١٠). مكانيسم به كار برده شده بسيار ساده مي باشد. پائين بودن نرخ بهره امكان مي دهد كه وام گيرندگان مجددا در مورد نرخ بهره شان با بانك ها مذاكره كنند و در صورت موفقيت درآمد حاصله را به مصارف ديگرشان اختصاص دهند. اين امر از آنجا اهميت بيشتري مي يابد كه مصرف خانواده هاي آمريكائي دو سوم اقتصاد آمريكا را تشكيل مي دهد. از از اينروست كه واشينگتن به هروسيله اي بدنبال حفظ پويائي آن است.

« جف فوكس اقتصاد دان امريكائي اظهار تاسف مي كند كه بانك مركزي آمريكا ، مسكن و آ رزوي تملك را دستاويزي كرد تا خانواده ها مدام زير بار وام قرار گيرند. هدف نهائي اين بازي اينست كه آنها در شرايطي كه امكان دريافت افزايش حقوق برايشان ميسر نيست، همچنان به مصرف كردن ادامه دهند. اين مسئله مي تواند غير واقعي جلوه كند ولي كساني كه مالك شده اند حتي اگر با وام هم باشد، خود را ثروتمند احساس مي كنند. به ندرت ميتوان كساني را يافت كه به آنها هشدار داده باشند كه اين ثروت واقعي نيست و در هر لحظه مي تواند ارزش بر حسب تحول بازار كاهش يابد.»

در فرانسه نيز آقاي ساركوزي در بحثهاي مربوط به قدرت خريد از وام هاي رهني قابل افزايش ، پشتيباني كرد . در يك كلام، اين امر مربوط به تضمين يك وام است ( مسكن به عنوانتضمين پرداخت وام گرفته شده محسوب مي شود. مترجم). بدين ترتيب يك ضمانت مي تواند براي چندين وام مصرفي ديگر نيز بكار گرفته شود. خلاصه در طي باز پرداخت يك وام ، مي توان وامهاي ديگري نيز گرفت . امري كه باعث مغروض شدن بيش از اندازه خانواده ها شده واوضاع را بازهم وخيم تر مي كند.

تركيب نرخ پائين وام، عملكرد وسيع صندوقهاي مالي دلال بازي در بازار مسكن ومغروض شدن روز افزون خانواده ها سر انجام به يك فاجعه در آمريكا و سپس در ديگر نقاط جهان منجر شد.

اين روند دلال بازي فعالين اقتصادي را واداركرد تا هر چه بيشتر ساختمان بسازند( ٤٠ در صد مشاغل ايجاد شده در بين سالهاي ٢٠٠١ و ٢٠٠٧ در آمريكا در بخش مسكن بوده است) و زمانيكه انبوهه مساكن ساخته شده خريدار پيدا نمي كرد، خانواده هاي كم در آمد تشويق شدند تا وارد معركه شده و با خريد مساكني كه حتي قادر به اجاره كردن آن نبودند، حباب دلال بازي را تغذيه نمايند. تسلسل اين وقايع به بحران ساب پرايم و ورشكستگي تعدادي از بانكها انجاميد كه به دلال بازي با اين محصولات پر خطر پرداخته بودند .(١٠).

بحران در همه كشورهاي پيشرفته به يك شكلبروز نكرد. و نشان داد كه در برخي موارد محيط عمومي جامعه ميتواند سدي باشد در مقابل استراتژي استفاده از وام هاي مسكن براي تقويت مصرف و رشد اقتصادي . در فرانسه و به ويژه در آلمان خانواده ها اعتقاد دارند كه اجاره مسكن از خريد آن مطمئن تر است. در آلمان براي مثال فقط ٤٤ در صد خانواده ها مالك مسكن هستند. ديگران تر جيح مي دهند از وام گيري احتراز كنند هرچند وامهاي رهني در مجموع ٥ در صد افزا يش داشته است. در اين دو كشور بر عكس آمريكا و انگلستان زير بار وام رفتن از لحاظ اجتماعي جنبه اي منفي دارد.

١- Housing Trends, Londres, 15 juillet 2008

٢- Activités immobilières dans le monde », cabinet Xerfi, Lieu de publication novembre 2007

٣ – داده هائي كه درنهاد هاي بين المللي يافت مي شود: صندوق بين المللي پول، بانك جهاني ، تشكيلات همكاريها و توسعه بين المللي اقتصادي

٤- « L’immobilier dans l’économie », IEIF, Paris, 2008.

٥- Lire « Economy sinks as we save banks », Contrarian Chronicles, 3 novembre 2008. http://contrarianchronicles.blogspot.com/

٦- « بر ضد ناپايداري ، بگذاريم هر كسي صاحب مسكن شود» سخنراني نيكلا سر كوزي رئيس اتحاد براي جنبش مردمي در كنوا نسيون براي فرانسه آينده ١٤ سپتامبر ٢٠٠٦

٧ - « فرو پاشي ليبراليسم» Le Krach du libéralisme », Manière de Voir, Paris, n°102, décembre2008-janvier 2009

٨- The Age of Turbulence. Adventures in a New World, The Penguin Press, New York, 2007, 531 pages, 35 dollars.

٩- Lire notamment Paul Krugman, The conciense of a liberal, W. M. Norton & Company, New York, 2007.

١٠- مقاله « غرق شدن فاني(Fannie ) و فردي(Freddie) » در لوموند ديپلماتيك اكتبر ٢٠٠٨ http://ir.mondediplo.com/article1317.html

* ترجمه باقر جهانباني

3751524

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."
سه شنبه 10 دي 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: الف]

[مشاهده در: www.alef.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 102]