منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور

واضح آرشیو وب فارسی:ايرنا: منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور

كاهش قيمت مسكن طي ماههاي اخير در اثر طرح هاي زيربنايي دولت از جمله مسكن مهر و زمين هاي 99 ساله، كنترل نقدينگي و انتقال آن از بازار مسكن به بازار سرمايه و بورس، مورد اذعان اغلب فعالين اين بخش بوده است. با اين حال، گروه هاي سياسي مخالف دولت كه به افزايش قيمت مسكن و ملتهب ماندن اين بازار به عنوان يكي از برگ هاي برنده مي نگريستند، به دنبال كاهش قيمت در اين حوزه، از سويي مي كوشند كاهش قيمت ها را امري طبيعي و ناشي از ركود و نه اقدامات و طرح هاي دولت معرفي كنند و از سوي ديگر رايزني هايي را براي متقاعد كردن مسئولان به توقف كاهش قيمت ها با اين توجيه كه ادامه اين روند به صلاح نيست، كليد بزنند.

به گزارش رجانيوز، گروه سياست گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت ايران در يك گزارش تحليلي به بررسي منافع كاهش قيمت زمين و مسكن در اقتصاد كشور پرداخته است كه متن كامل آن در ادامه آمده است:

1ـ مقدمه

مسكن يكي از ابتدايي ترين نيازهاي اساسي خانوار است كه سهم بالايي از تشكيل سرماية ثابت كشور را به خود اختصاص داده است. اين بخش داراي ضرايب بالاي ارتباط پسين و پيشين با ديگر بخش هاي اقتصادي است لذا در تحليل هاي اقتصاد خرد و كلان از جايگاه ويژه اي برخوردار است. همچنين بخش مسكن يكي از مهمترين و ‌تأثيرگذارترين بخش هاي اقتصاد كشورها شناخته مي شود كه قابل تبديل شدن به موتور محرك اقتصادهاي ملي خصوصاً در دوران ركود اقتصادي است لذا اقتصاددانان و كارشناسان حوزة مسكن همواره تغييرات شاخص هاي اقتصادي اين بخش را دنبال مي كنند. از جمله مهمترين شاخص هاي اقتصادي بخش مسكن كه ‌تأثير مستقيم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قيمت مسكن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» است كه كاهش يا افزايش اين شاخص مي تواند ‌تأثيرات متعددي را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پي داشته باشد.

تغييرات قيمت مسكن اعم از كاهش يا افزايش مي تواند از علل و عوامل مختلفي نشأت گرفته باشد. بيش از چهار دهه است كه بخش مسكن كشور ايران شاهد دوره هاي ركود و رونق تورمي به‌صورت متناوب است. در طول اين چهار دهه، شاخص قيمت مسكن در طول دوره هاي ركود ساخت و ساز و توليد تقريباً ثابت و يا حداكثر با كاهشي جزئي مواجه بوده و در طول دوره هاي رونق ساخت و ساز و توليد اين شاخص با افزايش همراه بوده است كه از آن به عنوان رونق تورمي ياد مي شود. عملاً در اين چهار دهه، ركود قيمت در بخش مسكن با ركود ساخت و توليد و به تبع آن افزايش قيمت با رونق و افزايش ساخت و ساز و توليد همراه بوده است ولي تجربة برخي كشورهاي موفق در حوزة سياست گذاري بخش مسكن، نشان مي دهد كه كاهش قيمت مسكن لزوماً با ركود ساخت و ساز و توليد مقارن نبوده و مي توان در شرايط كاهش قيمت مسكن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسكن نيز بود. در چنين شرايطي دولت ها با اتخاذ سياست هاي طرف عرضه و پرداخت تسهيلات ساخت مسكن به توليدكنندگان اقدام به حمايت از ساخت و ساز مسكن كرده و همزمان با وضع و به كارگيري سياست هاي كنترل كننده سوداگري در بازار مسكن عملاً قيمت زمين و به تبع آن قيمت مسكن را كاهش داده و توليد و عرضة مسكن را افزايش مي دهند. كاهش قيمت در اين شرايط همانگونه كه بيان شد ناشي از اتخاذ دو سياست حمايت از «افزايش ساخت و ساز و توليد» و «كنترل سوداگري» به‌صورت توأمان است.

اين گزارش تحليلي در ابتدا به‌صورت خلاصه به بيان علل بروز كاهش قيمت مسكن ايران در ماه هاي اخير پرداخته و سپس به بررسي پيامدهاي ناشي از كاهش قيمت و ‌تأثيرات آن بر حوزه هاي مختلف اقتصاد مي پردازد. ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن را مي توان به دو حوزة بخشي و فرابخشي تقسيم كرد. در حوزه بخشي ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر روي قسمت هاي مختلف بازار مسكن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسي قرار گرفته و در حوزه فرابخشي نيز ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر مؤلفه هاي اقتصاد كلان شامل رشد اقتصادي، اشتغال و تورم كشور بررسي مي شود.

2ـ مفاهيم پايه

2ـ1ـ شاخص قيمت مسكن: شاخصي است كه تغييرات متوسط قيمت در معاملات متعدد را در مورد املاك مسكوني نشان مي دهد.

2ـ2ـ شاخص هزينه دسترسي مسكن:

اين شاخص برابر «نسبت ميانگين قيمت مسكن در بازار آزاد به ميانگين درآمد ساليانه خانوار» و يا «نسبت متوسط اجاره بهاي سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزينه دسترسي مسكن بيان‌گر «ميزان توانمندي خانوار در دسترسي به مسكن متناسب با نياز» است. در واقع بر طبق اين شاخص، ميزان سال هاي انتظار براي تملك يك مسكن مناسب از طريق پس انداز تمامي درآمد ساليانه مشخص مي شود. براي مثال اگر شاخص دسترسي در كشوري معادل 4 باشد، به اين معني است كه يك خانوار با درآمد متوسط در آن كشور مي تواند با پس انداز كردن 4 سال كل درآمد خود، هزينه خريد يك مسكن متوسط را بپردازد. اين شاخص در منطقه آسيا معادل 4/8، در آفريقا 9/6 و در كشورهاي صنعتي 3/4 است. اين شاخص در ايران پس از تورم‌هاي اخير بخش مسكن از عدد 12 گذشته است.

2ـ3ـ شاخص «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار»

اين شاخص نيز همانند شاخص هزينة دسترسي مسكن جزء شاخص هايي است كه ناظر به توانمندي خانوار در دستيابي به مسكن متناسب با نياز است. نسبت هزينه ماهيانة مسكن به درآمد ماهيانه به منزلة شاخص هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار است. براي مثال اگر اين شاخص معادل 30 درصد باشد، به اين معنا است كه هر خانوار بايد ماهيانه 30 درصد از درآمد خود را براي پرداخت هزينه‌‌هاي مسكن، اعم از پرداخت اجاره‌بها يا اقساط خريد بپردازد. اين شاخص در كشور ايران به‌طور ميانگين معادل 5/31 درصد است در حالي كه در كشورهاي موفق در حل معضل مسكن شاخص سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به كمتر 20 درصد رسيده است.

2ـ4ـ شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه گذاري:

شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري بيانگر اين است كه به ازاي هر يك واحد (بر حسب ميليون تومان) سرمايه گذاري در بخش مسكن، چند متر مربع زيربنا توليد خواهد شد. اين شاخص در واقع بيانگر كارآمدي بازار در تبديل سرمايه گذاري صورت گرفته به توليد و عرضة مسكن است. هرچه اين شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمايه گذاري، حجم توليد و عرضه مسكن بيشتر خواهد شد.

3ـ بررسي علل كاهش قيمت مسكن در ماه هاي اخير

وجود دوره هاي ركود و رونق تورمي در بخش مسكن كشور ايران عامل افزايش دوره اي قيمت مسكن در چهار دهة اخير بوده است. هرچند در سال هاي 85 و 86 قيمت مسكن در پي بروز رونق تورمي در بازار شاهد افزايش قابل توجهي بوده است اما بايد توجه داشت كه اين افزايش قيمت در دوره هاي رونق تورمي پيش از اين نيز رخ داده است و در پي آن همواره با ثبات يا كاهش ناچيز قيمت در دوره هاي ركود همراه بوده است اما براي نخستين بار طي ماه هاي اخير، بخش مسكن كشور شاهد كاهش قيمت قابل توجهي در دوران پس از رونق تورمي بوده است كه به طور متوسط 25 درصد از قيمت مسكن در سطح كشور كاسته شده است.

مهمترين عامل كاهش قيمت در اين دوره را مي توان چرخش سياست گذاري به سمت سياست هاي حمايت از عرضه به همراه كنترل سوداگري به‌صورت توأمان دانست. بدين صورت كه دولت با اجراي طرح مسكن مهر هزينه توليد مسكن را از طريق عرضه زمين 1،200،000 واحد مسكوني با هزينه صفر به‌صورت حق بهره برداري از زمين (اجاره 99 ساله) كاهش داد. دولت در اين طرح با تأمين مالي ساخت از طريق اعطاي وام آماده سازي زمين و نيز وام ساخت بر روي توليد واحدهاي مسكوني طرح «مسكن مهر» شرايط را براي افزايش توليد و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسكن مهر، دولت با تخصيص وام ساخت در ساير پروژه هاي توليد مانند مسكن اجاره اي و بافت فرسوده، اقدام به تشويق عرضه كرده است. به منظور جلوگيري از تحريك تقاضا نيز دولت اقدام به تبديل كردن وام هاي خريد مسكن به وام هاي ساخت كرده است كه منجر به كاهش اثرات تورمي منفي تحريك تقاضا شد. اين سياست همچنين فرآيند خريد واحدهاي جديدالاحداث را به دليل تبديل وام ساخت به فروش اقساطي براي متقاضيان تسهيل مي كند. در مجموع سياست هاي طرف عرضة دولت منجر به كاهش التهاب موجود در بازار مسكن شد.

به‌علاوه همانگونه كه اشاره شد اين سياست ها در كنار وضع ماليات بر معاملات مكرر زمين و مسكن، ماليات بر اراضي باير و مشمول قانون تعزيرات شدن خانه هاي خالي دوم و بيشتر افراد بوده است كه منجر به كاهش تقاضاهاي سوداگرانه و خروج تا حد زياد سرمايه گذاري غير مولد از بازار زمين و مسكن شد. اقدام مهم ديگر دولت در كاهش سوداگري را مي توان تصميم به ايجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاك و تخصيص كد رهگيري به هر معامله عنوان كرد كه اين سياست، بنگاه هاي معاملات املاك فاقد مجوز را از بازار مسكن و سوداگري خارج مي سازد. در واقع اجراي توأمان سياست هاي طرف عرضه و كنترل سوداگري را مي توان عامل اصلي كاهش التهاب موجود در بازار مسكن دانست.

اصولاً در مواجهه با دوره هاي ركود و رونق تورمي دو سياست كلي را مي توان اتخاذ كرد. سياست پذيرش اصل دوره هاي ركود و رونق تورمي و مديريت اين دوره ها و سياست كاهش و حذف دوره هاي ركود و رونق و ايجاد رونق پايدار غير تورمي. در واقع به منظور ايجاد انگيزة سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز مسكن مي توان از دو روش استفاده كرد:

oتحريك تقاضا و افزايش قيمت زمين و به تبع آن ورود سرمايه ها به بخش مسكن به اميد كسب سود در آينده در دوران ركود و ايجاد رونق تورمي؛ اين روش منجر به ايجاد تورم زمين و به تبع آن مسكن مي شود. در اين سياست امكان انحراف سرمايه گذاري وجود داشته و قسمتي از سرمايه هاي ورودي به بخش زمين و مسكن منجر به توليد و عرضة مسكن نشده و به سمت سوداگري در اين بخش منحرف مي شود. پي‌گيري اين سياست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزينة دسترسي مسكن در ايران به بيش از 12 برسد كه دو برابر استاندار جهاني است.

oسياست ديگر، سياست هاي طرف عرضه و به طور ويژه، اعطاي وام ساخت است كه از اين طريق هزينه‌هاي سرمايه گذاري كاهش يافته و سود سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز براي سرمايه‌گذار جذاب خواهد شد. اين سياست به گونه اي است كه تمامي سرمايه هاي ورودي را به سمت ساخت و ساز و توليد مسكن هدايت مي كند و امكان سوداگري را از سرمايه هاي ورودي به اين بخش مي گيرد و به دليل افزايش توليد و عرضة مسكن، تورم در بخش زمين و مسكن افزايش نمي يابد.

بنابراين كاهش قيمت ناشي از سياست هاي اجرايي دولت در دو زمينه مهم «كاهش سوداگري» و «افزايش عرضه» بوده است. ضروري است دولت براي اينكه ركود قيمت در بخش مسكن به ركود در توليد نينجامد، تأمين مالي ساخت مسكن را به‌صورت جدي در دستور كار قرار دهد. در اين گزارش اثرات كاهش قيمت با توجه پيش فرض هاي بالا مورد بررسي قرار خواهد گرفت.

4ـ ‌تأثيرات بخشي كاهش قيمت مسكن

عرضه و تقاضا دو مولفه اصلي هر بازاري از جمله بازار مسكن هستند كه از كاهش قيمت مسكن ‌تأثير مي پذيرند. در ادامه به تفكيك، هر يك از اين مؤلفه ها مورد بررسي قرار خواهند گرفت.

4ـ1ـ ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر تقاضا

تقاضا در بازار مسكن مانند ساير بازارها از مؤلفه هاي اصلي تشكيل دهندة بازار است. به منظور بررسي ‌تأثيرات كاهش قيمت بر تقاضا، در ابتدا ضروري است كه طيف شناسي تقاضا در بازار مسكن مورد بررسي قرار گيرد. اين تقاضا را مي توان بر حسب نوع حضور در بازار به دو دسته كلي «تقاضاي مصرفي» و «تقاضاي سرمايه اي» تقسيم بندي كرد كه در ادامه آورده شده است.

4ـ1ـ1ـ ‌تأثير كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي مصرفي

تقاضاي مصرفي به بخشي از تقاضا گفته مي شود كه جهت تأمين نياز خود و مصرف كالاي مورد نظر (كالاي مصرفي) يا خدمات مذكور، در بازار حضور پيدا كرده و نياز خود را برطرف مي كند. اين تقاضاها در بخش مسكن به دو گروه تقسيم مي شود: تقاضاهاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج و تقاضاهاي مصرفي موجود. هر كدام از اين دسته بندها نيز با توجه به نوع مالكيت به زيرگروه هاي ملكي و استيجاري تقسيم مي شوند.

الف) تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج: بنابر اطلاعات و آمار، طي سال هاي اخير ساليانه بيش از 700 هزار ازدواج جديد در كشور به ثبت مي رسد كه به منزله تقاضاي جديد براي مسكن شناخته مي شوند. اين آمار در سال 1386 به 840،000 فقره رسيده است و بنابر پيش بيني سازمان ملي جوانان در سال 1387 به رقم 900 هزار ازدواج خواهد رسيد. اين در شرايطي است كه بنابر هرم سني جمعيت كشور، در حال حاضر استعداد قريب به 5/1 ميليون ازدواج سالانه در كشور وجود دارد كه بسياري به دليل فراهم نبودن امكانات اقتصادي و به طور ويژه مسكن قادر به تشكيل خانواده نيستند. اين تقاضاي جديد بخش مهمي از كل تقاضاي پاسخ داده نشده در بازار را به خود اختصاص مي دهد كه به طور مستقيم از كاهش قيمت مسكن ‌تأثيرپذير است. شاخص هزينه دسترسي به مسكن در زوج هاي جوان كه عمدتاً تازه جذب بازار كار شده اند و از نظر توان اقتصادي جزء دهك هاي پايين جامعه به شمار مي آيند، بسيار بدتر از استاندار جهاني است و از اين نظر كاهش قيمت مسكن، منجر به بهبود اين شاخص شده و سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار را نيز براي اين اقشار پايين مي آورد.

براي مثال اگر درآمد يك خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و قيمت خريد يك ملك 75 متري برابر هر متر 2 ميليون تومان باشد، شاخص هزينه دسترسي اين خانوار معادل خواهد بود. در صورتي كه با كاهش قيمت 25 درصدي مواجه شويم، قيمت هر متر مربع از 2 ميليون تومان به 5/1 ميليون تومان كاهش خواهد يافت كه در اين‌صورت شاخص هزينه دسترسي اين خانوار فرضي از 25 به 75/18 بهبود خواهد داشت.

در نتيجه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسكن ملكي است.

همچنين به دليل تبعيت بازار استيجار از قيمت مسكن، كاهش قيمت مسكن بر كاهش اجاره بها نيز مؤثر است. در واقع قيمت رهن كامل يك ملك معادل تا قيمت ملك مورد نظر است و هر يك ميليون تومان رهن در بازار، به30 هزار تومان اجاره ماهيانه قابل تبديل است. براي مثال اگر متوسط درآمد يك خانوار جوان معادل 500 هزار تومان در ماه باشد و متوسط اجاره بهاي يك واحد آپارتمان 60 متري در يكي از مناطق متوسط شهري معادل 400 هزار تومان، سهم هزينه مسكن در سبد هزينه اين خانوار جوان معادل 80 درصد خواهد بود كه در عمل، عمدة توان اقتصادي خانوار را خواهد گرفت. در صورتي كه در پي كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش اجاره بها، ميزان اجاره بها به ماهانه 350 هزار تومان برسد، شاخص «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» معادل 70 درصد خواهد بود كه نسبت به حالت قبلي 10 درصد بهبود داشته است.

در نتيجه كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش اجاره بها به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسكن استيجاري است.

ب) تقاضاي مصرفي موجود: دسته اي ديگر از متقاضيان مصرفي مسكن، خانوارهايي هستند كه قبلاً تشكيل خانواده داده و صاحب يك ملك بوده كه از آن به منظور تأمين نياز مسكن خود بهره مي برند. به دليل اينكه اين دسته از تقاضاها عملاً به نياز خود پاسخ داده اند و از مسكن ملكي بهره مند هستند، تغييرات قيمت مسكن ‌تأثير ملموسي بر اين دسته از تقاضاها نخواهد داشت. در واقع به دليل اينكه مسكن كالايي غير قابل جانشين است و هيچ كالاي ديگري نمي تواند جايگزين آن در رفع نياز خانوار شود؛ كاهش يا افزايش قيمت مسكن، ‌تأثيري بر توانمندي خانوار نخواهد داشت ولي خانوارها عموماً با گذشت زمان اقدام به بهبود شرايط زندگي خود و تبديل به احسن كردن مسكن خود مي‌كنند. در چنين شرايطي كاهش قيمت مسكن حتي منجر به توانمندتر شدن خانوار در تأمين مسكن مناسب تر و با كيفيت تر مي شود.

براي مثال كسي كه صاحب خانه اي با متراژ 70 متر به ارزش 70 ميليون تومان است و تصميم به تبديل كردن آن به خانه اي 100 متري به ارزش 100 ميليون تومان دارد، در شرايط معمول بايد 30 ميليون تومان بيشتر بپردازد تا بتواند صاحب ملك بهتر شود ولي اگر براي مثال بازار مسكن با كاهش 20 درصدي قيمت مواجه شود، قيمت ملك فرد به 56 ميليون تومان و ملك جديد به 80 ميليون تومان تنزل پيدا خواهد كرد. در اين شرايط هزينه خريد ملك جديد معادل 24 ميليون تومان خواهد بود كه نسبت به 30 ميليون تومان پيشين، 6 ميليون تومان كاهش داشته است. در صورتي كه قيمت مسكن 20 درصد افزايش داشته باشد نيز قيمت مسكن فعلي اين فرد به 84 ميليون تومان رسيده و قيمت مسكن جديدي كه فرد تقاضاي خريد آن را دارد به 120 ميليون خواهد رسيد كه در اين شرايط، فرد ملزم به پرداخت 36 ميليون تومان خواهد بود. اين محاسبات به خوبي نشان مي دهد كه كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش توانمندي خانوار و افزايش آن منجر به كاهش توانمندي خانوار در تبديل به احسن كردن ملك مصرفي مي شود. اين شرايط در جدول (1) نشان داده شده است.

جدول(1): بررسي هزينه تبديل به احسن كردن ملك در شرايط كاهش يا افزايش قيمت مسكن

در نتيجه مشاهده مي شود كه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسكن ملكي است و آنان را در بهبود شرايط ملك خود توانمندتر مي سازد.

همچنين همانطور كه بيان شد به دليل تبعيت قيمت اجاره بها از قيمت مسكن، كاهش قيمت مسكن ‌تأثير مستقيم بر روي كاهش اجاره بها داشته و منجر به توانمندي بيشتر خانوارهايي مي شود كه در مساكن استيجاري زندگي مي كنند. از اين جهت كاهش قيمت مسكن بر روي اين دسته از تقاضا ‌تأثير مثبت دارد و منجر به توانمندي هرچه بيشتر آنان خواهد شد.

در نتيجه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار مسكن استيجاري نيز خواهد بود.

4ـ1ـ2ـ ‌تأثير كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي سرمايه اي

تقاضاي سرمايه اي، تقاضايي است كه بدون در نظر گرفتن نوع كالاي مربوطه (اعم از مصرفي، واسطه اي و سرمايه اي) براي كسب سود هرچه بيشتر و درآمدزايي در بازار مربوطه حضور پيدا مي كند. اين تقاضا خود به دو دسته تقاضاي سرمايه اي مولد و مخرب تقسيم‌بندي شده كه در ادامه مورد بررسي قرار مي گيرد.

الف) تقاضاي سرمايه اي مولد: تقاضاهاي سرمايه اي مولد به آن دسته از تقاضاهاي سرمايه اي اتلاق مي شود كه با هدف كسب سود ناشي از ساخت و ساز و توليد و عرضه واحدهاي مسكوني در بازار حضور پيدا مي كنند. كاهش قيمت مسكن از دو طريق منجر به ‌تأثير بر روي تقاضاهاي سرمايه اي مولد مي شود:

1)كاهش نرخ بازگشت سرمايه گذاري در بخش مسكن

2)نگراني از عدم امكان فروش در بازار

كاهش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري درصورتي كه با سياست‌هايي مانند تخصيص وام ساخت و نيز افزايش محدود تراكم همراه شود قابل جبران است. در چنين شرايطي علي رغم حفظ نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري افزايش حجم توليد و ساخت ساز نيز محقق خواهد شد چرا كه با كاهش قيمت شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري افزايش خواهد داشت. اصولاً ‌در شرايطي كه انتظارات تورمي در بازار وجود نداشته باشد، توليدكنندگان براي افزايش حاشية سود، سعي در افزايش بهره‌وري از طريق كاهش هزينه‌هاي توليد و نيز كاهش زمان توليد دارند كه اين امر جز با كمك روش‌هاي توليد صنعتي مسكن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت امكان‌پذير نيست. شايد يكي از دلايلي كه تا كنون توليد صنعتي مسكن در كشور شكل نگرفته است را بتوان افزايش‌‌هاي دوره‌اي قيمت زمين و مسكن دانست كه همواره هزينه‌هاي مربوط به عدم بهره‌وري را پوشش داده است.

در كنار مبحث نرخ بازگشت سرمايه كه بر روي انگيزه حضور تقاضاهاي سرمايه اي مولد در بازار مسكن مؤثر است، نگراني از عدم امكان فروش واحدهاي ساخته شده در بازار نيز تقاضاهاي سرمايه اي مولد را تحت ‌تأثير قرار مي دهد. بديهي است كه نگراني از عدم امكان فروش در بازار نه به دليل عدم وجود تقاضا در بازار كه به دليل عدم توانمندي تقاضا در خريد واحدهاي مسكوني ساخته شده است. آمارهاي مربوط به برآورد تقاضاي مسكن در كشور ناشي از حجم بالاي تقاضاهاي انباشت شده موجود و تقاضاهاي جديد ناشي از ازدواج است كه براي جبران آن، توليد ساليانه 5/1 ميليون واحد مسكوني در كشور مورد نياز است. به همين دليل بازار مسكن كشور طي 10 سال آتي با مشكل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه كه مي تواند منجر به نگراني از عدم امكان فروش مسكن در بازار شود، قيمت مسكن در بازار است. در اين شرايط اجراي سياست هاي تخصيص وام ساخت مي تواند اين نگراني تقاضاهاي سرمايه اي مولد در بازار مسكن را نيز رفع كند. زيرا سياست تخصيص وام ساخت، سياستي با دو كاركرد مثبت است كه هم از سويي منجر به افزايش نرخ بازگشت سرمايه گذاري در بخش مسكن به نفع تقاضاي سرمايه اي مولد مي شود و هم از سوي ديگر تقاضاي مصرفي جديد را به منظور خريد مسكن توانمند مي سازد. در اين سياست، وام هاي ساخت مشاركت مدني پس از اتمام دوره ساخت تبديل به وام هاي فروش اقساطي مسكن مي شود.

علاوه بر اين، اجراي سياست هايي به منظور حمايت و ضابطه مند كردن، نظير پيش فروش مسكن كه تضمين كنندة خريد ملك توسط خريدار است، مي تواند منجر به از بين رفتن اين نگراني در ميان تقاضاهاي سرمايه اي مولد شود.

بنابراين كاهش قيمت مسكن در صورتي كه با سياست هاي دولت در حمايت از توليد و عرضه همراه باشد ضرري براي تقاضاي سرمايه اي مولد نداشته و با حفظ حاشيه سود مناسب براي سرمايه گذاران، حجم توليد و عرضه مسكن را افزايش مي دهد.

ب) تقاضاي سرمايه اي مخرب: كاهش قيمت مسكن ناشي از كاهش قيمت زمين منجر به كاهش سود سرشار نهفته در بازار زمين و مسكن براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب در بازار مي شود. همانگونه كه در بخش قبل بيان شد، كاهش قيمت مسكن باعث مي شود حاشية سود مناسب سرمايه گذاري تنها در ساخت و ساز و عرضة مسكن امكان پذير باشد. با چنين شرايطي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه كه از افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن سودهاي سرشار مي‌بردند ديگر قادر به تأمين حاشيه سود سابق خود نبوده و دو گزينه سرمايه گذاري در ساخت و ساز و عرضه مسكن و تبديل شدن به تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد يا خروج از بازار مسكن را پيش رو دارند كه هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.

در نتيجه كاهش قيمت مسكن به ضرر تقاضاي سرمايه اي مخرب و سوداگرانه و به نفع اقتصاد ملي است.

4ـ2ـ ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر عرضه

در صورتي كه كاهش مستمر و پيوسته در حوزة قيمت مسكن رخ دهد، اين امر به دليل از بين بردن انتظارات تورمي در آينده مي تواند منجر به عرضة واحدهاي خالي از سكنة موجود به بازار به منظور جلوگيري از كاهش حاشية سود شود. البته اين در شرايطي است كه قيمت مسكن به‌صورت دفعي دچار سقوط نشود كه اين موضوع باعث افزايش عرضة مسكن و به تبع آن كاهش بيشتر قيمت مسكن مي شود.

در نتيجه كاهش تدريجي قيمت مسكن منجر به افزايش عرضه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه مي شود.

5ـ ‌تأثيرات فرابخشي كاهش قيمت مسكن

در اين قسمت به منظور بررسي ‌تأثيرات كاهش قيمت بر حوزه هاي اقتصاد كلان، ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر مؤلفه هاي رشد، اشتغال و تورم مورد بررسي قرار مي‌گيرد.

5ـ1ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر رشد اقتصادي كشور

پيش از بررسي تأثيرات كاهش قيمت بر رشد اقتصاد كشور، توجه به اين نكته ضروري است كه در محاسبة درآمد ناخالص داخلي و رشد اقتصادي، افزايش و يا كاهش قيمت زمين به عنوان نهادة اصلي توليد مسكن درنظر گرفته نمي‌شود. بنابراين كاهش قيمت مسكن در نوع خود، ‌تأثيري بر كاهش رشد اقتصادي از اين منظر نخواهد داشت؛ بلكه آن چيزي كه در رشد اقتصادي تأثيرگذار است، كاهش يا افزايش حجم توليد مسكن است.

همانگونه كه در تحليل بخش ‌تأثيرات كاهش قيمت مسكن بر تقاضاي سرمايه اي مولد ذكر شد، كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش و بهبود شاخص نسبت زيربناي مسكن توليد شده به سرمايه گذاري انجام شده در اين بخش مي شود. اين امر به منزلة افزايش حجم ساخت و ساز و توليد مسكن به ازاي سرمايه گذاري ثابت در شرايط كاهش قيمت مسكن است. افزايش حجم توليد و ساخت و ساز مسكن به عنوان يكي از بخش هاي مهم اقتصاد كشور منجر به افزايش شاخص رشد اقتصادي خواهد شد.

از سوي ديگر در بخش تقاضاهاي سرمايه اي مخرب عنوان شد كه كاهش قيمت مسكن به ضرر اين دسته از تقاضاها بوده و منجر به هدايت اين دسته از تقاضاها به سمت سرمايه گذاري در ساخت و ساز و عرضة مسكن مي شود. يعني در شرايطي كه بازار مسكن كشور با كاهش قيمت مواجه باشد به دليل حذف تورم زمين، تقاضاهاي سوداگرانه ديگر انگيزه‌اي براي حضور در بازار نداشته؛ يا بايد از بازار خارج شوند و يا اينكه به سمت توليد روي آورند. در صورت حفظ حاشيه سود سرمايه‌گذاري در توليد، حجم ساخت و ساز و عرضة مسكن افزايش يافته كه تأثيرات خود را بر افزايش رشد اقتصادي نيز به‌صورت مستقيم خواهد گذاشت.

همچنين به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بسيار بالاي بخش مسكن با حوزه‌هاي صنعتي و خدماتي، افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش باعث رونق صنعت و خدمات مرتبط با اين بخش خواهد شد كه اين امر نيز در افزايش رشد اقتصادي كشور مؤثر است.

نكتة‌ قابل توجه ديگر ارتباط مستقيم كاهش قيمت مسكن با افزايش توانمندي اقتصادي خانوار است. كاهش قيمت مسكن (با فرض ثابت بودن ديگر متغيرها) به منزلة‌ بهبود شاخص هاي توانمندي خانوار نظير شاخص هزينة‌ دسترسي و شاخص سهم هزينة‌ مسكن در سبد هزينة‌ خانوار است. بدين معنا كه هرچه سهم هزينة مسكن در سبد هزينة خانوار كاهش يابد، توان خانوار براي سرمايه گذاري در ديگر بخش هاي اقتصادي افزايش خواهد يافت. اين امر افزايش تقاضا براي ديگر بخش هاي اقتصادي را بدنبال داشته كه مي‌تواند منجر به افزايش توليد در ساير بخش‌ها شود.

در واقع عدم وجود تقاضا براي بسياري از حوزه‌هاي اقتصادي در كشور از عدم وجود توانمندي اقتصادي خانوار براي هزينه‌كردن و سرمايه‌گذاري در اين حوزه‌هاي اقتصادي نشأت گرفته است. كاهش سهم هزينة مسكن در پي كاهش قيمت مسكن در سبد هزينة خانوار مي‌تواند منجر به آزاد شدن پتانسيل‌هاي اقتصادي خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر حوزه‌ها و در نتيجه افزايش توليد شود كه اين امر افزايش رشد اقتصادي كشور را به‌صورت غير مستقيم به دنبال خواهد داشت.

در نتيجه مشاهده شد كه كاهش قيمت مسكن به دليل ارتباط مستقيمي كه با افزايش توليد و عرضة‌ مسكن دارد، در صورتي كه با حمايت دولت از طريق تخصيص وام ساخت همراه باشد مي‌تواند با توجه به محورهاي زير منجر به افزايش رشد اقتصادي كشور خصوصاً در دوران ركود ناشي از كاهش قيمت نفت شود:

افزايش توليد و ساخت ساز درون بخشي مسكن
افزايش توليد و ساخت و ساز در پي هدايت تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب به سمت توليد و عرضة مسكن
افزايش توليد در بخش‌هاي صنعتي و خدماتي مرتبط با بخش مسكن در پي افزايش ساخت و ساز در اين بخش
افزايش توانمندي اقتصادي خانوار در پي بهبود شاخص «سهم هزينة مسكن در سبد هزينة خانوار» ناشي از كاهش قيمت مسكن و هزينه‌كردن و سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي

5ـ2ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر اشتغال كشور

بنابر آمارهاي موجود، ساخت هر 52 متر مسكن در هر سال منجر به ايجاد يك شغل مستقيم در كشور خواهد شد. در واقع به دليل ضرايب ارتباط پسين و پيشين بالاي بخش هاي مختلف توليدي با بخش مسكن، از اين بخش به عنوان موتور محرك اقتصاد كشور خصوصاً در دوران ركود اقتصادي ياد مي‌شود.

كاهش قيمت مسكن به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، در افزايش ساخت و ساز مسكن ‌تأثير مستقيم دارد. يعني با كاهش قيمت زمين و مسكن و تخصيص وام ساخت به توليدكنندگان، ساخت و ساز و توليد مسكن افزايش يافته كه اين امر منجر به افزايش اشتغال كشور و به تبع آن راه اندازي بخش هاي مختلف اقتصادي مرتبط با بازار مسكن مي شود.

اشتغال ايجاد شده در اين بخش از ويژگي‌هاي خاصي برخوردار است كه از آن نمونه مي‌توان به ايجاد اشتغال براي مردان، پوشش طيف وسيعي از تقاضاهاي موجود در بازار كار و ايجاد اشتغال در پهنة كشور را ذكر كرد. در شرايط كنوني كشور، مردان به عنوان سرپرست اصلي خانوار بيش از زنان دچار معضل بيكاري هستند. اشتغال ايجاد شده ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز در اين بخش عمدتاً مناسب مردان است. همچنين در صورت ايجاد اشتغال ناشي از افزايش توليد و ساخت و ساز مسكن، طيف گسترده‌اي از متخصصين، كارشناسان، تكنيسين‌ها و كارگران ساده از اشتغال ايجاد شده منتفع خواهند شد. همچنين اشتغال در اين بخش بصورت متمركز در كشور نبوده و در پهنة كشور پراكنده شده است كه از اين نظر در راستاي عدالت است.

در اين شرايط كاهش قيمت مسكن و به تبع آن كاهش تورم همراه با اشتغال‌زايي و كاهش بيكاري است.

كاهش قيمت زمين و مسكن در صورت همراه بودن با تخصيص وام ساخت به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري، منجر به افزايش توليد و ساخت ساز در اين بخش مي‌شود و اشتغال را افزايش مي‌دهد. به‌علاوه ضرايب ارتباط بالاي پيشين و پسين اين بخش با ديگر بخش هاي توليدي منجر به ايجاد اشتغال در ديگر حوزه‌هاي مرتبط خواهد شد.

5ـ3ـ تأثير كاهش قيمت مسكن بر تورم

از آنجا كه بخش مسكن سهم بالايي در شاخص قيمت مصرف كننده و تورم عمومي كشور دارد، كاهش قيمت مسكن به منزلة‌ كاهش تورم در اقتصاد كشور است. تداوم كاهش قيمت مسكن منجر به كاهش قيمت اجاره‌بها در آينده مي‌شود كه اين امر به دليل محاسبة تورم بخش مسكن بر اساس ارزش اجاره‌اي مسكن توسط بانك مركزي، به منزلة كاهش شاخص تورم در بخش مسكن و به تبع آن كاهش تورم در اقتصاد كشور است.

تورم در واقع پديده‌اي است كه ريشه در سه عامل اصلي دارد:

oافزايش تقاضا نسبت به عرضه
oافزايش هزينه‌هاي توليد
oانتظارات تورمي

افزايش نسبي تقاضا در برابر عرضه يكي از عوامل تورم برشمرده مي‌شود. از آنجا كه كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش عرضة واحدهاي خالي و كاهش تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و توليد مسكن در صورت تخصيص وام ساخت مي‌شود، تقاضاي كل مسكن نسبت به عرضه كل مسكن كاهش پيدا مي‌كند كه اين امر كاهش تورم را در پي دارد.

از سوي ديگر به دليل اينكه زمين نهادة اصلي توليد در بخش‌هاي اقتصادي است؛ كاهش قيمت آن منجر به كاهش هزينة توليد و به تبع آن افزيش حجم توليد و عرضة مسكن خواهد شد كه مجدداً بر كاهش تورم كشور اثر مثبت دارد.

همچنين يكي از علل تورم موجود در بخش مسكن كشور طي چهار دهة‌ اخير، وجود انتظارات تورمي در اين بخش است. كاهش قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير منجر به حذف انتظارات تورمي سنتي در بازار مسكن شده است.

در نتيجه مشاهده مي‌شود كه كاهش قيمت مسكن به سه طريق منجر به كاهش تورم عمومي كشور مي‌شود:

كاهش تقاضاي مسكن نسبت به عرضه
كاهش هزينه زمين به عنوان نهادة اصلي توليد در مسكن
حذف انتظارات تورمي موجود در بخش مسكن كشور

6ـ جمع‌بندي

در طول چهار دهه اخير رونق ساخت و ساز با افزايش قيمت و تورم همراه بوده و ركود و تثبيت قيمت در بخش مسكن با ركود ساخت و توليد توأم بوده است. ولي در دورة اخير با اقداماتي چون تشويق عرضه از طريق حذف قيمت زمين از قيمت مسكن، تخصيص وام ساخت و كنترل سوداگري در بازار به همراه ساماندهي نظام اطلاعاتي در بخش مسكن به‌صورت توأمان، توانست با كاهش التهاب موجود و حذف انگيزه هاي تقاضاهاي سوداگرانه در بازار مسكن منجر به كاهش 20 تا 30 درصدي قيمت مسكن در نيمه اول سال 1387 شمسي شود. اين كاهش قيمت بر بخش‌هاي مختلف اقتصادي تأثيرات قابل توجهي دارد كه در ادامه آورده شده است:

oتقاضاهاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج: كاهش قيمت مسكن به دليل بهبود شاخص‌هاي هزينة‌ دسترسي به مسكن و سهم هزينة‌ مسكن در سبد هزينة خانوار منجر به توانمند شدن تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در تأمين مسكن اعم از ملكي و استيجاري شده و در نتيجه به نفع تقاضاي مصرفي جديد ناشي از ازدواج در بازار مسكن ملكي و استيجاري است.

oتقاضاهاي مصرفي موجود: به دليل اينكه عمدتاً تقاضاي مصرفي موجود در بخش مسكن با گذشت زمان به دنبال تبديل به احسن كردن ملك خود هستند، كاهش قيمت مسكن منجر به افزايش توانمندي اين دسته از تقاضا در تأمين مسكن بهتر مي‌شود. در نتيجه كاهش قيمت مسكن به نفع تقاضاهاي مصرفي موجود در بازار است.

oتقاضاهاي سرمايه‌اي مولد: تقاضاهاي سرمايه اي مولد در صورت كاهش قيمت مسكن از دو جنبه تحت تأثير قرار مي گيرند: كاهش نرخ بازگشت سرمايه گذاري در بخش مسكن و نگراني از عدم امكان فروش در بازار. هرچند كاهش قيمت مسكن منجر به كاهش حاشية سود سرمايه گذاري در اين بخش مي شود اما محاسبات اين گزارش نشان مي‌دهد كه اتخاذ سياست تخصيص وام ساخت و نيز افزايش محدود تراكم مي تواند منجر به جبران و حتي بيشتر شدن حاشية سود سرمايه گذاري در بخش مسكن در شرايط كاهش قيمت مسكن شود. علاوه بر آن نشان داده شد كه كاهش قيمت مسكن در اين شرايط با افزايش شاخص نسبت زيربناي احداث شده به ميزان سرمايه‌گذاري همراه است كه منجر به افزايش توليد و عرضة مسكن مي شود. در نتيجه كاهش قيمت مسكن در صورتي كه با سياست هاي دولت در حمايت از عرضه از طريق وام ساخت همراه باشد، نه تنها ضرري براي تقاضاهاي سرمايه اي مولد نداشته بلكه منجر به افزايش ساخت و ساز و توليد و عرضة مسكن نيز خواهد شد.

oتقاضاي سرمايه‌اي مخرب: دسته اي ديگر از تقاضاهاي سرمايه اي، تقاضاهاي سرمايه اي مخرب يا سوداگر هستند كه با هدف كسب سود از سوداگري در بازار زمين و مسكن وارد اين بازار مي‌شوند. كاهش قيمت مسكن به دليل از بين بردن تورم زمين، به ضرر تقاضاهاي سرمايه اي مخرب است و منجر به تبديل شدن اين دسته از تقاضا به تقاضاهاي سرمايه اي مولد و يا خروج اين دسته از تقاضاها از بازار مسكن مي شود كه در هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.

oعرضة مسكن: كاهش قيمت مسكن به دليل افزايش نسبت زيربناي احداث شده به ميزان سرمايه‌گذاري صورت گرفته، با افزايش حجم توليد و عرضة واحدهاي جديد همراه است. همچنين به دليل از بين رفتن انتظارات تورمي موجود در بازار مسكن، كاهش قيمت مسكن منجر به عرضة بيشتر واحدهاي خالي از سكنه و در نتيجه افزايش عرضة‌ كل مي‌شود.

oرشد اقتصادي: كاهش قيمت مسكن در صورتي كه با حمايت دولت از طريق تخصيص وام ساخت همراه باشد؛ به دليل ارتباط مستقيمي كه با افزايش توليد و عرضة‌ مسكن دارد مي‌تواند با توجه به موارد زير منجر به رشد اقتصادي شود:

افزايش توليد و ساخت ساز درون بخشي مسكن
افزايش توليد و ساخت ساز در پي هدايت تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب به سمت توليد
افزايش توليد در بخش‌هاي صنعتي و خدماتي مرتبط با بخش مسكن در پي افزايش ساخت و ساز در اين بخش
افزايش توانمندي اقتصادي خانوار به منظور هزينه كردن و سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي در پي بهبود شاخص سهم هزينة مسكن در سبد هزينة خانوار ناشي از كاهش قيمت مسكن

oاشتغال: كاهش قيمت زمين و مسكن در صورت تخصيص وام ساخت به تولد مسكن به دليل بهبود شاخص نسبت زيربناي توليد شده به ميزان سرمايه‌گذاري منجر به افزايش توليد و ساخت ساز در اين بخش مي‌شود كه خود ايجاد اشتغال درون بخشي را به دنبال دارد. به‌علاوه ارتباطات بالاي اين بخش با ديگر بخش هاي توليدي منجر به ايجاد اشتغال در ديگر حوزه‌هاي مرتبط خواهد شد.

oتورم: كاهش قيمت زمين و مسكن به سه طريق منجر به كاهش تورم عمومي كشور مي‌شود:

oكاهش تقاضاي مسكن نسبت به عرضه
oكاهش هزينة زمين به عنوان نهادة اصلي توليد در مسكن
oحذف انتظارات تورمي موجود در بخش مسكن كشور

همانطور كه ملاحظه شد، كاهش قيمت زمين و مسكن در صورتي كه با تخصيص وام ساخت به توليد مسكن همراه باشد، تنها به ضرر تقاضاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه در بازار است كه كمتر از 10 درصد از بازار مسكن را تشكيل مي‌دهند و به نفع تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد كه اقدام به توليد و عرضة مسكن مي‌كنند است.

در شرايط فعلي اقتصاد كشور كه قيمت نفت سقوط كرده است و ركود اقتصادي مانند سنوات گذشته قابل پيش‌بيني است، اتخاذ اين سياست‌ها مي‌تواند بخش مسكن را به لوكوموتيو رشد اقتصادي كشور تبديل كرده و از طريق كاهش تورم و ايجاد اشتغال در پهنة كشور در جهت عدالت گام بردارد.

نظرات كاربران:

دوستان گرامي مشكل شما اين است كه هر نظر محالف خود را بر نمي تابيد وگرنه گاني و ارزاني مسكن در ايران ربطي به دولت ها ندارد بلكه در اثر رابطه بسيار خاصي مي باشد كه در اثر وجود نقدينگي و ارائه وام توسط بانك ها تقاضا بالا مي باشد و وقتي مردم قدرت خريد نداشته باشند تقاضا كاهش و به سمت ركود مي رود مقاله شما كاملاً غير كارشناسي و يكجانبه در حمايت از دولت مي باشد
چهارشنبه 6 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ايرنا]

[مشاهده در: www.irna.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 154]