حباب قيمت مسكن و سهام در آمريكا و ژاپن طي دو دهه؛ نقش بورس بازان حرفه اي

واضح آرشیو وب فارسی:کيهان: حباب قيمت مسكن و سهام در آمريكا و ژاپن طي دو دهه؛ نقش بورس بازان حرفه اي
اردشير نعمت پژوه
در آمريكا طي سال 2000 به بعد قيمت مسكن بيشتر از درآمد رشد كرده و درحال حاضر نسبت قيمت خانه به درآمد از زمان شروع ركود در بالاترين سطح قرار دارد. در طول سالهاي گذشته در آمريكا در هر سال به طور متوسط قيمت خانه 15 درصد رشد كرده و اين بزرگ ترين پرش قيمت از سال 1980 به بعد است كه در آن سال بزرگ ترين تورم در مسكن به وجود آمد. در آمريكا تعداد افرادي كه براي بورس بازي، مسكن مي خرند در حال افزايش بيست درصدي در سال است و اين موضوع باعث متورم شدن حباب قيمت مسكن شده و براي كساني كه امكان دريافت وام با سود متعادل ندارند، رهن مسكن بسيار مشكل شده است. اما بايد توجه نمود كه سقوط ناگهاني قيمت ها در بخش مسكن نيز درست نمي باشد زيرا مي تواند به كل اقتصاد لطمه بزند و ارزش دارايي مردم را كاهش دهد و قدرت خريد آنها را كم كند.
حبابي كه اخيراً در قيمت مسكن در آمريكا بوجود آمده از حبابي كه در اواخر دهه 1990 در بازار سهام اين كشور پديد آمد، كمتر است. علت بزرگتر بودن حباب قيمت سهام از حباب قيمت مسكن اين است كه خريد سهام عمدتاً به دليل كسب سود انجام مي شود اما خريد خانه بيشتر به دليل سكونت انجام مي شود.
از آنجا كه مردم مجبور نيستند پول خود را در سهام نگه دارند اما مجبورند در جايي زندگي كنند، تقاضا براي خانه كمتر از تقاضا براي سهام بي ثبات است. وقتي قيمت سهام تغيير مي كند سرمايه گذاران سهام خود را براي فروش عرضه مي كنند اما وقتي صاحبان خانه ترس از كاهش قيمت مسكن دارند تصميم نمي گيرند مسكن خود را به فوريت بفروشند بلكه منتظر سالهاي بعد مي مانند.
طي دهه گذشته تعداد بسياري حباب قيمت مسكن در آمريكا در مناطق مختلف مشاهده شده است. كل اقتصاد حباب قيمتي بزرگ در مسكن را نشان نداده اما در بعضي مناطق اين حباب بوجود آمده است. در طول دهه هاي گذشته در فلوريدا، كاليفرنيا، نيويورك و واشنگتون چند بار سيكل ايجاد حباب قيمت و تركيدن آن به وجود آمده است.
به دليل سياست هاي نامناسب دولت، هم اكنون در آمريكا تامين مسكن پرهزينه تر از آن است كه بايد باشد. يكي از سياست هاي نامناسب، نرخ هاي بهره پايين و بي ثبات است. همچنين اخيراً دولت آمريكا يارانه براي ساخت خانه را در بودجه خود حذف كرد، در نتيجه توليد خانه، گران تر تمام مي شود. همچنين دولت سيستم ماليات را به نفع سهامداران و به ضرر صاحبان خانه تنظيم كرده است.
تجربه ژاپن
اقتصاد ژاپن پس از جنگ جهاني د وم 3 ويژگي داشت:
1- دولت براي تامين مالي پروژه هاي زيربنايي بزرگ از ابزار ماليات به طور موثر استفاده مي كرد و كسري بودجه نداشت كه موجب تورم شود.
2- به دليل افزايش تعداد و حجم كار شركتها، درآمد مردم و در نتيجه پس انداز آنها آن قدر زياد بودكه نياز به افزايش نرخ سود بانكي براي جذب پس اندازها نبود.
3- تجارت خارجي ژاپن قوي بود و درآمد شركتها، بسيار بالا رفت و شركتها بزرگتر شدند.
طي دوره زماني 1985 تا 1900 كه GDP به اندازه 35 درصد رشد كرد. قيمت املاك و سهام به صورت حبابي بالا رفت و اين افزايش ها از افزايش ارزش پول ژاپن در مقابل دلار آمريكا نيز ناشي شد. توضيح اينكه وقتي ارزش پول يك كشور در مقابل كشورهاي ديگر بالا مي رود قيمت كالاهاي غيرقابل تجاري (از جمله املاك و مستغلات) افزايش مي يابد.
در اين زمان، دولت نرخ بهره را كاهش داد و از 5 درصد به 2.5 درصد رساند. اما اين كار باعث بالا رفتن بيشتر قيمت سهام و املاك گرديد زيرا با كاهش نرخ بهره مردم انگيزه پيدا كردند كه پول خود را بيشتر صرف خريد سهام يا املاك و مستغلات كنند و كمتر در بانك ها پس انداز داشته باشند.
در دهه 1980 آزادسازي سيستم مالي انجام شد تا شركتهاي خارجي بتوانند در ژاپن فعاليت كنند. سرمايه گذاري خارجي تقاضا براي زمين را در پايتخت بالا برد و قيمت زمين و اجاره ساختمان بالا رفت و اين افزايش قيمت به ساير شهرهاي ژاپن سرايت كرد. در اين شرايط دولت بودجه عمراني خود را زياد كرد و اين كار در افزايش بيش از حد قيمت ها نقش داشت.
در اين دهه، بحراني بوجود آمد كه به آن بحران افزايش قيمت املاك و سهام نام نهادند. دولت براي مقابله با اين بحران سياست بسط تقاضاي داخلي را دنبال كرد . با اجرا شدن اين سياست، شركت هاي بزرگ توليدكننده خانه و كالا توانستند در كار خود رونق ايجاد نمايند. دولت براي اينكه اندازه بازار مسكن (نسبت سرمايه گذاري در خانه به GDP) را بزرگ كند و با ركود در مسكن مقابله كند وام ها را به شدت بالا برد طوري كه اندازه بازار مسكن به 25.8 درصد رسيد كه چند برابر اندازه بازار اتومبيل بود.
رشد بازار مسكن يك قسمت از سياست بسط تقاضاي داخلي بود. اما اينكار سبب شد در قيمت زمين تورم حبابي پديد آيد. وقتي قيمت خانه ها در ارتباط با افزايش قيمت زمين شروع به رشد كرد دولت با افزايش بسيار در وام ها توانست تقاضا بر مسكن را بالا ببرد و اين موضوع كه بازدهي سرمايه براي خريد خانه بالا بود، براي بالا رفتن تقاضا مزيد بر علت شد و به دليل پايين بودن نرخ سود تأمين مالي براي خريد خانه، انگيزه براي خريد و تبديل به احسن خانه بيشتر شد.
طي دهه فوق، حبابي شدن قيمت زمين از پايتخت به ديگر شهرهاي ژاپن سرايت كرد و قيمت خانه در آن شهرها بالا رفت. اما در اين وضعيت تورمي، تقاضا براي خانه افزايش يافت. زيرا اولا مردم انتظار داشتند روند افزايش قيمت ادامه يابد ثانيا بانك هاي ژاپن تأمين مالي براي خريد مسكن را آسان نموده بودند.
در دهه 1980 بسط مالي براي خريد خا نه و بالا رفتن قيمت آن يك سيكل نامناسب به وجود آورد. از سال 1987 تا 1992 قيمت خانه در ژاپن به طور متوسط 71 درصد رشد كرد در اين هنگام كه قيمت املاك بالا رفت، دولت حجم وام ها را براي خريد و ساخت به شدت بالا برد تا از ركود جلوگيري كند. از آنجا كه تصميم گيران ژاپن ارتباط بين نرخ بهره، قيمت سهام و قيمت زمين و مسكن را درك كرده بودند براي رفع بحران از سياست نرخ بهره استفاده كردند.
آنها در اواخر 1980 نرخ بهره را بالا بردند تا حباب قيمت سهام را مضمحل كنند. حبابي كه در پايان دهه 1980 در بازار سرمايه و مسكن به وجود آمده بود، در سال 1990 در بازار سرمايه شروع به اضمحلال كرد.
توضيح بيشتر اين كه در سال 1989 دولت ژاپن نرخ بهره را بالا برد و از 2.5 درصد به 4.25 درصد رساند در نتيجه پس انداز مردم در بانك ها زياد شد وحباب قيمت بازار سرمايه مضمحل شد و باعث زيان بسياري از سهامداران و شركت ها شد. اما قيمت زمين در 3 شهر عمده ژاپن همزمان با اضمحلال حباب بازار سرمايه نه تنها پايين نرفت بلكه افزايش پيدا كرد.
به اين ترتيب متوقف نمودن رشد حبابي قيمت زمين امكان پذير نبود. در سال 1991 وقتي كه در كسب و كار (Business) ركود به وجود آمد تقاضاي موثر شركت ها كاهش پيدا كرد و قيمت حبابي فضاهاي اداري، تجاري و مسكوني شروع به كاهش كرد. سپس قيمت زمين كاهش پيدا كرد و در بعضي از شهرهاي ژاپن تا 50درصد سقوط كرد، با اين شكست حباب ها، بانك ها و شركت ها متضرر شدند. بانك ها در آن زمان موظف بودند نسبت سرمايه به دارايي را در حد 8 درصد ثابت نگه دارند. در نتيجه اين فرآيند و محدوديت، بانك ها ناچار شدند حجم وام ها را كاهش دهند. لذا شركت هاي ساختماني فعاليت خود را كاهش دادند و نرخ بيكاري افزايش يافت.
با تركيدن حباب قيمت زمين، مشكلات تأمين مالي موسسات و تشكيل سرمايه در اقتصاد ژاپن يك سيكل نامناسب را به وجود آورد و ركود تعميق شد.
براي شكستن ركود در سال 1991 دوباره بانك مركزي ژاپن نرخ بهره را كه به 6 درصد رسيده بود كاهش داد و به 1.75 درصد در سال 1993 رساند. اين كار باعث شد كه بخش قرض گيرندگان اقتصاد يارانه داده شود. در كنار اين كار، ماليات بر مصرف از 3 درصد به 5 درصد افزايش يافت و دولت با به دست آوردن منابع مالي زياد از ماليات، توانست به بانك ها كمك نمايد. بنا به تجربه ژاپن مشاهده مي شود كه:
1- نرخ بهره ابزار سياسي مهمي است كه مي توان با بالا يا پايين بردن به موقع آن اقتصاد را از بحران نجات داد. در زماني كه حباب قيمتي در سهام و مسكن وجود دارد لازم است نرخ بهره، بالا برود و در زماني كه شرايط ركود در اين بازارها حاكم است براي برون رفت از آن لازم است نرخ بهره، كاهش يابد و يارانه سود بانكي به قرض گيرندگان داده شود.
2- دولت نبايد فقط به سياست سود بانكي توجه نمايد بلكه لازم است به مجموعه اي از سياست ها توجه نمايد. به عنوان مثال در زمان ركود براي تأمين مالي براي كمك به بانك ها كه بتوانند وام هاي يارانه اي به شركت ها و مردم بدهند ماليات بر مصرف را افزايش دهد.
3- به وجود آمدن حباب و تركيدن آن در اقتصاد نشان مي دهد كه نظريه نئوكلاسيك ها كه به مفاهيم بازار آزاد اعتقاد دارند، شكست خورده مي باشد. زيرا بدون دخالت دولت و بانك ها نمي توان اقتصاد را از حالت حبابي يا حالت ركود خارج نمود.
چهارشنبه 1 آبان 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: کيهان]

[مشاهده در: www.kayhannews.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 329]