پرونده طرح‌هاي مالياتي در ميزگرد «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» بررسي شدوحشت سازندگان مسكن از ماليات

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: پرونده طرح‌هاي مالياتي در ميزگرد «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» بررسي شدوحشت سازندگان مسكن از ماليات
فريد قديري- ميترا يافتيانبخش سومدر بخش سوم از گزارش ميزگرد دنياي اقتصاد با عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» طرح‌هاي مالياتي كه قرار است از آذر ماه به اجرا گذاشته شوند مورد تحليل و بررسي قرار گرفته است. ماحصل نظرات ميهمانان دنياي اقتصاد حاكي از آن است كه ابزار مالياتي در مقطع كنوني كاربرد موثري ندارد.

در اين ميان تحليل دكتر ستاريان در اين زمينه قابل تامل است. وي مي‌گويد: براي آنكه توليدات انبوه‌سازان بتواند در بازار مسكن عرضه شود بايد يكسري واسطه‌ها يا دلال‌ها وجود داشته باشند حال اگر ماليات بر معاملات مسكن به اجرا در بيايد اين واسطه‌ها غيب مي‌شوند و آن وقت فروش ساخته‌هاي انبوه‌‌سازان روي دستشان خواهد ماند.
اجراي طرح‌هاي تعزيري نظير ماليات بر خانه‌هاي خالي و معاملات مكرر و..... كه برخي از آنها اخيرا در شوراي‌عالي مسكن نيز مصوب شده‌اند، تا چه حد مي‌تواند در ايجاد تعادل بر بازار مسكن و حذف سوداگري موثر باشد؟
رفيعي: ببينيد، سياست‌ها در زماني اتخاذ مي‌شود كه معمولا آن شرايط اوليه تغيير كرده است. هم‌اكنون در دوران ركود توليد هستيم و هر چند قيمت‌ها كمتر رشد كند تمايل به توليد كاهش مي‌يابد. در چنين زماني كه خطر ركود توليد مسكن وجود دارد آيا درست است كه سياست‌هاي ترساننده توليدكننده مسكن را اتخاذ كنيم؟
معمولا سياست‌هاي كنترل كننده و تحديدي اثرات منفي در توليد دارند، اما در قيمت‌ها اثري نخواهند داشت؛ چرا كه وقتي توليد كاهش پيدا كند مجددا قيمت‌ها بالا مي‌رود. بنابراين اگر هدف كاهش قيمت باشد كه با اين گونه سياست‌ها نمي‌توان به آن دست پيدا كرد و اگر هدف افزايش توليد باشد كه به هيچ عنوان محقق نخواهد شد.
ببينيد اگر در ابتدا مسائل را شناسايي كنيم راه‌حل‌ها از دل مسائل يافت مي‌شوند.
بالا رفتن قيمت به خودي خود مساله جداگانه‌اي نيست و خود معلول مسائل ديگري است كه بايد در ابتدا اين مسائل را حل كرد.
مشكل ما اين است كه ميزان تقاضا نسبت به عرضه زياد است. به واقع اين ميزان تقاضا را نيز نمي‌توان كاهش داد مگر اين كه ميزان تقاضاي سوداگرانه و غيرمصرفي را كم و به تدريج حذف كنيم. آن هم چون پيدا كردن اين تقاضا بسيار مشكل است هر گونه سياست بازدارنده در اين رابطه كار را مشكل‌تر مي‌كند.
بنابراين راه‌كارهاي موثر پيدا شده، اما اگر در رابطه با اجراي آن احساساتي برخورد شده و از حد قابل‌اجراي آن وسيع‌تر شود، به هدف اصلي صدمه مي‌زند.
اين يك واقعيت است كه براي حل مساله مسكن، راه حل شبانه‌اي وجود ندارد تا همه يك شبه راضي و خوشحال باشند بنابراين اين يك كار طولاني مدت است.
مسكن استيجاري راه حل سكونت جواناني است كه در حال گذار از مرحله آغاز زندگي و كار به سوي الگوي تثبيت شده‌اي از خانوار و شغل هستند.
از سوي ديگر، ‌77ميليون مترمربع ظرفيت سالانه ساخت‌وساز كشور است. با رشد 5درصدي آن در هر سال هم نمي‌توان به حدي رسيد كه سالانه 5/1ميليون واحد مسكوني در كشور توليد شود.
به همين دليل است كه مي‌گويم بايد با صبر و برنامه‌ريزي دقيق پيش برويم. الان شايد 7500ميليارد تومان توان وام‌دهي بانك‌ها براي تسهيلات ساخت باشد، اما يارانه دولت دربخش مسكن طي 10 سال گذشته از حيث ميزان مي‌‌‌‌توانست شكاف بين عرضه و تقاضا براي گروه‌‌‌هاي كم درآمد را پر كند، كه چنين امري تاكنون محقق نشده است.
اما پراكندگي توزيع اين يارانه‌ها موجب به هدف نرسيدن پرداخت يارانه‌ها در بخش مسكن شده است. بنابراين به طور كلي اگر بخش‌هاي مربوطه اجازه دهند طرح جامع مسكن در حد و اندازه‌اي است كه براي آن تدبير شده، اجرايي شود، حتما ظرف چند سال آينده به نتيجه مي‌رسد. در مورد سياست‌هاي دولت مبني بر وضع ماليات در حوزه مسكن نيز بايد گفت ما در ساليان گذشته انواع و اقسام ماليات‌ها را نيز در اين حوزه تجربه كرديم نظير ماليات بر خانه‌هاي خالي، ماليات تصاعدي بر معاملات مكرر و ... اما ببينيد تمام اين راهكارها كه عمدتا از سال 1357 به بعد در كشور اجرايي شد، چه نتيجه‌اي داشت؟
هنوز آمار دقيقي از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه كشور موجود نيست و هرگز نتوانستيم ماليات بر خانه‌هاي خالي را اخذ كنيم در حالي كه هزينه جمع‌آوري اطلاعات اين واحدها بيش از درآمد آن شده بود.
پس به هر حال اين تجربيات را داشته‌ايم و امروز مي‌دانيم چه سياستي شدني است و چه سياستي نشدني. از اين رو به هيچ وجه با اجراي اين گونه طرح‌ها بدون مطالعه و ضربتي نمي‌توان مشكلات موجود در حوزه مسكن را حل كرد.
آيا اجراي طرح اخذ ماليات بر معاملات مكرر و نقل و انتقال‌ها در بازار مسكن و زمين، از آذر ماه امسال امكان‌پذير است؟
خواجه‌دلويي: ببينيد اين موضوع چند محور دارد نخست اينكه يك بانك اطلاعات املاك در كشور ايجاد شود كه كليه نقل و انتقالات املاك كشور در حوزه زمين و مسكن را ثبت كند. اين كار ضروري بوده و مسوول آن وزارت بازرگاني است تا پايه بسياري از سياست‌گذاري‌ها در بخش مسكن باشد.
طبيعتا اين كار هم بسيار سنگين است، اما به نظر من مقدمه هر نوع اخذ ماليات، وجود يك نظام جامع املاك است تا بعد بتوان صحت اطلاعات را بررسي كرد. به همين علت است كه به جهت فقدان يك چنين نظام جامع اطلاعاتي در گذشته، عملا ماليات‌هاي پيش‌بيني شده در قانون اخذ شد. بنابراين مهمترين بحث اين مصوبه تشكيل نظام جامع اطلاعات املاك است و در حال حاضر نيز وزارت بازرگاني روي اين طرح كار مي‌كند تا در ابتداي آذر ماه امسال، اين بانك به‌روز و قابل‌استفاده باشد.
بنابراين از آذر ماه به بعد هرگونه نقل و انتقالي در سيستم ثبت مي‌شود.
ما اصولا در وزارت مسكن با وضع هرگونه مالياتي بر توليد، نظر موافقي نداريم خوشبختانه شوراي مسكن هم تصميمي ‌‌‌در همين جهت داشت تا اگر قرار است مالياتي در حوزه مسكن وضع شود، به هيچ وجه نبايد توليد را تهديد كند بلكه بايد معافيت‌هاي توليد به حدي باشد كه رغبت توليد‌كنندگان براي فعاليت در اين بخش افزايش يابد.
به عنوان مثال بحثي كه در قانون جديد مسكن آمده ماليات بر اراضي مسكوني باير است.
در آنجا گفته شده اگر در داخل شهرهايي كه امكان دلالي زمين وجود دارد، زمين با كاربري مسكوني، باير باشد، اگر مالك روي اين زمين مسكن ساخت و عرضه كرد بايد از ماليات‌ها معاف شود، اما در صورت نبود معارض، اگر اين زمين باير بماند و دست به دست بچرخد، مالك بايد ماليات بپردازد.
در اين حالت اگر صرفا خريد و فروش املاك به عنوان شغل از سوي برخي افراد اتفاق بيفتد، بايد ماليات بر درآمد وضع شود، اما اگر افراد در بخش توليد مسكن فعال هستند، مشمول پرداخت ماليات بر مشاغل نيستند. دولت با اجراي اين طرح خواستار جدا شدن بحث خريد و فروش‌كنندگان از توليد‌كنندگان مسكن بود.
اگر فروشنده هزينه ماليات را بر خريداري تحميل كرد، چطور؟
خواجه‌دلويي: به هر حال براي هر معامله‌اي، تعريف شده كه بايد ماليات بر نقل و انتقال پرداخت شود، بنابراين كسي كه سالانه چندين ملك خريد و فروش مي‌كند، از اين طريق در پايان هر سال درآمدي عايد او مي‌شود كه مطابق قانون درصدي از اين درآمد به عنوان ماليات بر مشاغل از فعالان در اين بخش اخذ مي‌شود. البته مجري آن هم وزارت دارايي خواهد بود و اين مساله ارتباطي به وزارت مسكن ندارد.
آيا موافق با طرح اخذ ماليات بر خانه‌‌هاي خالي هستيد؟
خواجه‌دلويي: فعلا اين بحث مطرح نيست.
اما اين موضوع در شوراي‌عالي مسكن مطرح شده، اين‌‌طور نيست؟
صحبت شده، اما هنوز هيچ تصميمي‌‌‌گرفته نشده است. ضمن اينكه در قانون ماليات قبلي هم بحث ماليات بر خانه‌هاي خالي مطرح بوده، اما هنوز براي اجراي آن تصميمي‌‌‌گرفته نشده است.
آيا نظر وزارت مسكن در رابطه با اجراي اين طرح منفي است؟
خواجه‌دلويي: در حال حاضر ما در وزارت مسكن بحث خانه‌هاي خالي را مساله نمي‌دانيم، چرا كه مجموع ميزان مسكن‌هاي خالي در شهرهاي ما كمتر از 5درصد است و اين نزديك به ميزان استانداردهاي دنيا است يعني بايد يك حجم حداقلي از مسكن خالي در كشور وجود داشته باشد تا اگر كسي براي خريد و اجاره به بازار مراجعه مي‌كند، با عدم پاسخگويي مواجه نشود. در غير اين صورت همين امر بحران ايجاد كرده و منجر به افزايش قيمت مي‌شود.
پس بايد درصدي از مسكن خالي در چرخش داشته باشيم. آمار سرشماري سال 85 نيز نشان مي‌‌دهد ميزان خانه‌هاي خالي در تهران كمتر از 5درصد بوده و بالاترين عدد ميزان مسكن خالي در تهران 90هزار واحد است كه اين ميزان در مقايسه با 2ميليون و اندي واحد مسكوني در تهران عملا كمتر از 5درصد است. البته ممكن است تراكم خانه‌هاي خالي در برخي نقاط شمال شهر تهران بيشتر باشد، اما در بعد كلان مقوله خانه‌هاي خالي در كشور جدي نيست.
ستاريان: وضع ماليات بر مشاغل در كشور بحث درستي است و در همه جاي دنيا اعمال مي‌شود، اما در شرايط فعلي اين باعث گريز سرمايه مي‌شود.
در حال عادي، كسي مسكن را پيش خريد مي‌كند يا از دست توليد‌كننده خريداري كرده و با بالارفتن ارزش افزوده ملك، پس از مدتي اين مسكن را به فروش مي‌رساند.
ببينيد اگرچه چنين افرادي از اين طريق سود مي‌برند، اما آنچه اتفاق مي‌افتد توليدكننده‌اي كه نياز به سرمايه دارد، در اين مرحله سرمايه وارد كار او مي‌شود و به توليد بعدي مي‌انجامد و اگر بخواهيم اين واسطه‌ها را هم‌اكنون از چرخه بازار مسكن خارج كنيم، به واقع سرمايه‌گذاري‌هايي كه در شرايط فعلي به اين روش در بازار مسكن صورت مي‌‌گيرد، به سمت ساير بازارها سوق داده و از بازار مسكن خارج مي‌شود.
بنابراين در شرايط كنوني بايد از وضع ماليات بر معاملات جلوگيري شود؛ چرا كه نياز داريم توليد را افزايش و نقدينگي را در اين بخش جذب كنيم. از اين حيث در همه پروسه توليد اعم از توليدكنندگان حرفه‌اي و غيرحرفه‌اي، خرد و انبوه‌ساز، به اين سرمايه‌ها نياز دارند تا گردش توليد آنها باقي بماند.
البته اين طرح براي زماني كه به ميزان مطلوب در توليد دست پيدا كرديم برنامه اثربخش و لازمي‌‌‌ است، اما در شرايط كنوني موثر نيست.
از سوي ديگر بحث نقدينگي موجود در اين بخش، بحثي نيست كه با ارقام فعلي قابل‌ملاحظه باشد. زيرا براي رونق توليد مسكن به بيش از 60 الي 70درصد نقدينگي كشور نياز است. بنابراين بخش مسكن نيازمند سرمايه‌گذاري خارجي است، زيرا اگر به منابع داخلي بسنده كنيم به طور قطع طي سال‌هاي آتي به نتيجه مطلوب در بخش توليد مسكن دست نخواهيم يافت.
همچنين در اين شرايط فقط بحث متراژ مفيد مطرح نيست؛ چرا كه بحث مشاعات، زيرساخت‌ها، خدمات و ... هم بايد مورد توجه قرار گيرد، پس منابع و اعتباراتي نيز بايد به اين امور اختصاص يابد.
ضمن اينكه توليدكنندگان مصالح هم بايد حمايت شوند تا بخش‌خصوصي قوي براي توليد مصالح با كيفيت نيز داشته باشيم.
با اين تفاصيل، تامين اين شرايط نيازمند ارقامي ‌‌‌بيش از كل نقدينگي موجود در كشور است. پس با منابع داخلي اين اهداف محقق نمي‌شود.
از اين رو مصوبه شوراي‌عالي انقلاب در رابطه با نحوه سرمايه‌گذاري خارجي در ايران موانع بسياري دارد كه با رفع اين موانع مي‌توان به افزايش و امنيت سرمايه‌گذاري خارجي در كشور اميدوار بود.

ماليات مسكن شايد زمستان بيايد
گروه مسكن – خريد و فروش مسكن تا دو ماه ديگر از تيغ تيز ماليات در امان خواهد بود و تازه اگر تا آن زمان، همه جزييات طرح ماليات بر معاملات مسكن نهايي شود و مجلس با اين طرح موافقت كند، مي‌توان پيش‌بيني كرد ماليات از آذرماه به بازار مسكن بيايد و به اين ترتيب وعده پاييزي وزارت اقتصاد اكنون محقق نشده است.
به گزارش دنياي اقتصاد، در حالي‌كه اهالي بازار مسكن از امروز و براساس اعلام قبلي وزارت اقتصاد آماده اجراي طرح ماليات بر معاملات مسكن شده‌اند، اما به دلايلي وعده وزارت اقتصاد با 2ماه تاخير اجرا خواهد شد.هرچند شوراي عالي مسكن در خردادماه بعد از آنكه با اخذ ماليات از معاملات مسكن موافقت كرد، همان زمان نيز اعلام كرد: اين طرح از 25آذرماه به اجرا درخواهد آمد.در اين جلسه مصوب شد اشخاص حقيقي كه اقدام به خريد و فروش مسكن كنند 25 تا 30درصد و اشخاص حقوقي نيز 25درصد از ما به‌التفاوت خريد و فروش مسكن را به‌عنوان ماليات پرداخت كنند.دولت براي اخذ ماليات از معاملات مسكن، ماليات تركيبي براي فعالان بازار مسكن در نظر گرفته است. برهمين اساس، مقرر شده افرادي كه حداقل سه‌بار در سال ملك خريد و فروش كنند، مشمول ماليات بر درآمد مشاغل مي‌شوند و بايد ماليات به دولت بپردازند.
برهمين اساس، از دو نوع ماليات موثر در حذف سوداگري مسكن استفاده مي‌شود به‌طوري كه هم تعداد دفعات خريد و فروش ملك ملاك اخذ ماليات قرار گيرد و هم ارزش افزوده مسكن ملاك بعدي براي وضع ماليات باشد.اما اينكه چرا ماليات از امروز نمي‌تواند در بازار مسكن فعال شود را بايد در هشدارهاي چندهفته پيش وزير مسكن جست‌و‌جو كرد.محمد سعيدي‌كيا بيست‌و‌دوم تيرماه اعلام كرده بود: «اخذ ماليات از معاملات مسكن نيازمند بانك اطلاعات است كه تاسيس آن تا دو ماه ديگر (ابتداي مهر) بعيد است، اكنون نيز به‌دليل آنكه هنوز خبري از تاسيس و راه‌اندازي بانك اطلاعات مسكن منتشر نشده و وزارت بازرگاني همچنان در تلاش براي تشكيل آن است، لذا ابزار مالياتي نمي‌تواند به كار گرفته شود.
سه شنبه 2 مهر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 156]