تحليل دنياي اقتصاد از تاثير پنج عامل در شكل‌گيري وضعيت تازه در بازار مسكنروند كاهش قيمت مسكن شتاب مي‌گيرد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: تحليل دنياي اقتصاد از تاثير پنج عامل در شكل‌گيري وضعيت تازه در بازار مسكنروند كاهش قيمت مسكن شتاب مي‌گيرد
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران: شايد جمع درصد ارزاني‌ تا پايان سال به 100 برسدگروه مسكن- ليلا درخشان: بازار مسكن در روزهاي پاياني تابستان وضعيت تازه‌اي به خود گرفته است. اين وضعيت اگر چه به دليل ورود به فصل بازگشايي مدارس و گذر از فصل نقل و انتقالات تا حدي توجيه‌پذير است اما دلايل ديگري باعث هدايت بازار مسكن با سرعت زياد در جاده ارزاني شده است.

گزارش دنياي اقتصاد از تحقيقات ميداني صورت گرفته در بازار مسكن حاكي است: قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش نسبت به يك ماه پيش به طور متوسط متري 150 تا 200هزار تومان كاهش يافته است.
مشاوران املاك درباره قيمت‌هاي معامله شده نيز مي‌گويند: مالك يك آپارتمان فروشي، بعد از يك ماه انتظار براي پيدا شدن خريدار مجبور شده متري 200 تا 300هزار تومان قيمت را پايين بياورد تا خريدار جلو بيايد.
در خيابان فرصت حوالي ميدان انقلاب هفته گذشته يك واحد نوساز متري دوميليون و 450هزار تومان فروخته شد در حالي كه مالك همين ملك اوايل سال متري دوميليون و 700هزار تومان قيمت تعيين كرده بود.
در تهرا‌ن‌نو واقع در منطقه 8 به تازگي يك واحد 45متري هرمترمربع يك‌ميليون و 650هزار تومان به فروش رفت در حالي كه سه ماه پيش مالك متري دو ميليون تومان را به بنگاه پيشنهاد داده بود.
در سهروردي شمالي هفته گذشته يك واحد 48 متري سه‌ميليون و 600هزار تومان فروخته شد. قيمت اين واحد دو ماه پيش متري چهارميليون و 200هزار تومان تعيين شده بود. در تهرانپارس نيز يك واحد مسكوني 42متري در حالي كه تا ماه گذشته متري دو ميليون تومان براي فروش گذاشته شده بود، به تازگي با متري يك‌ ميليون و 700هزار تومان تحويل مشتري شده است. در سعادت‌آباد به عنوان يكي از تاثيرگذارترين مناطق تهران در تعيين قيمت مسكن نيز اوضاع به همين گونه است.
مشاور يكي از بنگاه‌هاي بزرگ املاك كه در سطح شهر داراي تعداد زيادي شعبه است درباره قيمت مسكن در سعادت‌آباد مي‌گويد تا دو ماه پيش فروشنده‌ها از متري 7ميليون تومان پايين‌تر نمي‌آمدند اما الان حاضرند متري 5/5ميليون هم بفروشند، در حالي كه مشتري براي اين رقم پيدا نمي‌شود!
به گزارش دنياي اقتصاد، اين ارزاني‌ها تا حدودي به همين نسبت در مردادماه هم نسبت به بهار امسال اتفاق افتاده بود. به طوري كه روند كاهش قيمت مسكن اكنون خيلي سريع‌تر از روند طبيعي مورد انتظار در حال رخ دادن است.به طوري كه رييس اتحاديه املاك تهران درباره ميزان ارزاني مسكن در شهريور نسبت به مرداد ماه چنين مي‌گويد: اگر قرار باشد هر ماه درصدي را اعلام كنم ممكن است جمع آنها تا چند ماه آينده به 100 برسد.
بسته تاثيرگذار در بازار
اما آنچه باعث شكل‌گيري اين وضعيت تازه و تا حدودي غيرعادي در بازار مسكن شده بسته‌اي از پنج عامل تاثيرگذار است.
1 - انبوه‌سازان
عامل اول كه به نظر تاثير آن بر قيمت‌ها نسبت به ساير عوامل بيشتر و قوي‌تر است «انبوه‌سازان» است. انبوه‌سازان در روزهاي پاياني فصل گرم سال سعي دارند عمليات ساختمان‌هاي در حال ساخت را تكميل كنند.البته امسال عجله انبوه‌سازان براي تكميل واحدهاي در حال ساخت نسبت به سال‌هاي ديگر بيشتر است.سازنده‌ها مي‌خواهند قبل از آذر ماه كه تدابير مالياتي در بازار مسكن به راه مي‌افتد واحدها را ساخته و تحويل مشتري دهند تا از پرداخت ماليات بيشتر در امان بمانند.همين قضيه موجب شده اكنون انبوه‌سازان واحدهاي تكميل شده را زير قيمت به بازار تزريق كنند تا سرمايه مورد نياز براي تكميل واحدهاي بعدي را تامين كنند. اين عرضه واحدهاي نوساز زير قيمت واقعي نه تنها باعث تعديل قيمت‌ها شده بلكه واحدهاي قديمي را نيز ارزان‌تر كرده است.
-2 خداحافظي با وام خريد
عامل بعدي، «محدوديت در پرداخت وام خريد مسكن» است. از ماه گذشته و با ابلاغ بسته سياسي بانك مركزي كليه بانك‌ها به جز بانك مسكن از پرداخت وام خريد مسكن منع شدند. اين ممنوعيت در شرايطي كه پيش از اين بانك‌هاي خصوصي تا سقف 80درصد ارزش ملك، وام خريد مسكن ارائه مي‌كردند، باعث شد يك دفعه (طي دو ماه گذشته) حجم قابل توجهي از تقاضا در بازار مسكن عقب‌نشيني كند. ضمن اينكه وام 18ميليون توماني بانك مسكن در حال حاضر به دليل اينكه در مقابل ارزش يك واحد 50متري بسيار ناچيز است نمي‌تواند مفيد واقع شود.
لذا با پايين آمدن سطح تقاضا در بازار مسكن، فروشندگان نيز مجبور شده‌اند، قيمت‌ها را بيشتر از سطح مورد انتظار پايين بياورند.
-3 شايعات، حرف‌ها، وعده‌ها
عامل سوم تاثير رواني اتفاقات اخير در بازار مسكن است.
مردادماه بعد از آنكه دنياي‌اقتصاد و برخي رسانه‌ها گزارش‌هايي از ارزان شدن مسكن (آن هم بعد از دو سال گراني) منتشر كردند، مردم شگفت‌زده شدند.
در اين ميان مسوولان بخش مسكن نيز با خوشحالي از اين وضعيت در سخنراني‌ها و گفت‌وگوهاي رسانه‌اي‌شان مدام از ارزاني و وعده ارزاني بيشتر گفتند. اكنون بنگاه‌داران دليل ارزاني را تحقق وعده مسوولان مي‌دانند! كه اين خود شاهدي است بر اين ادعا.
-4 عبور از فصل تابستان
رسيدن به پايان فصل تابستان نيز باعث شده بسياري از خانواده‌هايي كه قصد نقل‌وانتقال داشتند يا قصدشان را انجام داده‌اند يا منصرف شده‌اند و قصد دارند تا تابستان سال بعد صبر كنند.
فرهنگ حاكم بر خانواده‌هاي ايراني در بحث مسكن مي‌گويد بهترين فصل براي اسباب‌كشي و تعويض خانه فصل تابستان است. به همين دليل است كه با آغاز فصل پاييز هم حجم معاملات تا حدي كاهش مي‌يابد و هم قيمت‌ها تا حدودي شكسته مي‌شود.
-5 همزماني با ماه روزه
اما عامل پنجم در شكل‌گيري وضعيت تازه در بازار مسكن ورود به ماه مبارك رمضان است.
همزماني آغاز ماه مبارك رمضان با تغيير مسير بازار مسكن از حالت گراني به وضعيت ارزاني باعث شد اين تغيير جهت سريع‌تر و شتاب در وضعيت جديد بيشتر شود.
مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند: در اين روزها كه از ماه مبارك رمضان مي‌گذرد تعداد معاملات انجام شده نسبت به ماه‌هاي قبل كاهش چشمگيري يافته است.ماحصل تحقيقات ميداني دنياي‌اقتصاد درباره وضعيت تازه در بازار مسكن را در زير بخوانيد:
علي اصغري، مشاور املاك مستقر در غرب تهران در گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد با بيان اينكه قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه پونك از 2ميليون تا 2ميليون و 900هزار تومان است مي‌گويد: خوشبختانه قيمت مسكن در حال كاهش است به‌طوري‌كه حتي اين روند نزولي ماهيانه نيز محسوس است. وي تاكيد مي‌كند: به عنوان مثال ماه پيش حداقل قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه پونك حدود 2ميليون و 200هزار تومان بود. اما اكنون اين رقم به هر مترمربع 2ميليون تومان كاهش يافته است. اين مشاور املاك در خصوص دلايل كاهش قيمت مسكن مي‌گويد: در وهله اول به نظر مي‌رسد احتياج مالي فروشندگان در كاهش قيمت مسكن از شاخص‌هاي تاثيرگذار است، اما از سوي ديگر ايجاد محدوديت در پرداخت وام نيز از عناصر تاثيرگذار در كاهش قيمت مسكن است. اصغري خاطرنشان مي‌كند: در همين حال برخي از بانك‌ها ملك‌هايي را كه در اختيار داشتند به فروش رساندند و اعتبار آن را وارد بورس كردند و همين امر به صورت غيرمستقيم سبب كاهش قيمت مسكن در چند ماه اخير شده است. وي تاكيد مي‌كند: در حال حاضر كاهش قيمت مسكن شامل حال تمامي مناطق تهران شده است، اما به نظر مي‌رسد در صورتي كه بانك‌ها مجددا اقدام به پرداخت وام كنند، قيمت مسكن افزايش مي‌يابد.
مردم سردرگم
كاهش قيمت مسكن در يك ماه اخير همچنان كه اين مشاور املاك تاكيد كرد، گويا به همه نقاط تهران تسري پيدا كرده است. چرا كه وقتي از ناصر شعبان آبادي كارشناس املاك واقع در شرق تهران در اين باره پرس و جو مي‌كنيم، تصريح مي‌كند: در حال حاضر قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در تهرانپارس بين 2 ميليون و 300هزار تومان تا 3ميليون و 200هزار تومان است. اين در حالي است كه حداقل قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در حدود يك الي 2 ماه پيش حدود 2ميليون و 700هزار تومان بوده است. وي خاطرنشان مي‌كند: قيمت آپارتمان نوساز در شرق تهران بنابر موقعيت محلي و امكانات و دسترسي‌هاي محلي در حدود هر متر مربع 200 تا 300هزار تومان افت قيمت داشته است. وي خاطرنشان مي‌كند: كاهش قيمت مسكن در همه مناطق تهران محسوس است، به طوري كه حدود 10 الي 20درصد قيمت مسكن در همه مناطق تهران طي چند ماه اخير علي‌الخصوص يك ماه اخير كاهش داشته است. وي تاكيد مي‌كند: به نظر مي‌رسد مجموعه‌اي از عوامل در اين كاهش قيمت دخيل بوده است، اما بيش از همه تبليغات دولت پيرامون واگذاري زمين‌هاي 99 ساله در اين كاهش قيمت نقش داشته است. اين مشاور املاك تاكيد مي‌كند: البته نبايد فراموش كرد كه كاهش قيمت مسكن به هيچ عنوان تحت تاثير مسائل زيربنايي و زيرساختي نبوده است و ساده‌انگاري است كه اگر اين كاهش قيمت را ماحصل اقدامات كارشناسي و دقيق و زيربنايي بدانيم. وي تاكيد مي‌كند: به نظر من اين كاهش قيمت تا حد بسيار زيادي تحت تاثير مسائل رواني و سامانه‌هاي تبليغاتي است. شعبان‌آبادي براي اثبات استدلال خود اقدام به ارائه يك مثال عيني مي‌كند و مي‌گويد: به عنوان مثال اگر قيمت مسكن به طور منطقي كاهش يافته بود، تاثير آن در تعرفه كارگران ساختماني نيز مشهود بود اين در حالي است كه اين تعرفه به هيچ عنوان كاهش نداشته است. وي مي‌افزايد: از سوي ديگر قيمت مصالح ساختماني نيز در اين فرآيند كاهش نداشته است و حتي با افزايش نيز روبه‌رو بوده است و همين امر مويد اين است كه اين كاهش قيمت تابعي از مسائل رواني است. شعبان‌آبادي مي‌گويد: از سوي ديگر با توجه به اينكه تورم كاهش نداشته است، چگونه ممكن است كه قيمت مسكن به طور منطقي كاهش داشته باشد؟! وي خاطرنشان مي‌كند: البته نمي‌توان منكر شد كه اين كاهش قيمت براي خريداران بسيار خوب است، ولي مساله اين است از آنجا كه اين كاهش قيمت از روي حساب و كتاب نيست آنها نمي‌توانند از اين وضعيت مطمئن باشند و همچنان در سردرگمي به‌سر مي‌برند؛ چرا كه آنها كه به عنوان خريدار در اين بازار حضور مي‌يابند نگران اين هستند كه ممكن است كاهش قيمت مسكن ادامه داشته باشد و آنها از بابت خريد خود متضرر شوند و از سوي ديگر نگران هستند كه اگر اقدام به خريد نكنند، ممكن است ماه‌هاي بعد قيمت مسكن افزايش يابد. اين كارشناس املاك تاكيد مي‌كند: از سوي ديگر اين سردرگمي شامل حال فروشندگان نيز مي‌شود؛ چرا كه آنها نيز از بابت سردرگمي بازار مسكن دچار ضربه‌هاي اقتصادي مي‌شوند.
وي خاطرنشان مي‌كند: در هر حال مسوولان وقتي با خوشحالي و با افتخار كاهش قيمت مسكن را در بوق و كرنا مي‌كنند بايد قول‌هاي مساعد پيرامون تثبيت اين وضعيت نيز به مردم بدهند. وي تاكيد مي‌كند: مسوولان بايد در مورد وضعيت قيمت مسكن شفاف‌سازي كنند و قول‌هاي واقعي و شفاف به مردم بدهند و مردم را از اين سردرگمي نجات دهند.
مالكان از موضع خود پايين آمده‌اند
كاهش قيمت مسكن از شرق به غرب و به شمال غرب تهران كه قيمت‌هاي آن هميشه نجومي است، تسري يافته است.
محمد ناطقي، مشاور املاك واقع در شمال تهران با بيان اينكه قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در ولنجك از 3ميليون و پانصد هزار تومان و حداكثر قيمت نيز 10ميليون تومان است مي‌گويد: تا چند ماه پيش حداقل قيمت مسكن هر متر مربع 4ميليون تومان بوده است كه اين رقم در حال حاضر به 3ميليون و 500هزار تومان كاهش يافته است. وي علت اين كاهش قيمت را اين‌گونه ارزيابي مي‌كند: به اعتقاد من مالكان بالاخره متوجه شدند كه قيمت‌هاي پيشنهادي آنها براي فروش مسكن منطقي نبوده است و از اين رو آنها بالاخره از موضع خود پايين آمده و قيمت فروش آپارتمان خود را پايين آوردند. در همين حال ميلاني، ديگر مشاور فعال مسكن واقع در شمال تهران نيز مي‌گويد:
در شمال شهر تهران سازندگان صاحب نام و فعال مسكن به هيچ عنوان از موضع خود پايين نيامده‌اند و قيمت پيشنهادي آنها براي فروش همچنان مطابق چند ماه اخير است. وي تاكيد مي‌كند: فقط تعدادي از فروشندگان كه احتياج مبرم به پول نقد دارند قيمت فروش ملك خود را كاهش داده‌اند. وي مي‌گويد: در كل بازار خريد و فروش ملك در ماه رمضان سال‌جاري در مقايسه با رمضان سال گذشته از ركود چشمگيري برخوردار است. به‌عنوان مثال سال گذشته در يك فاصله زماني يك ماهه، 4معامله در دفتر اينجانب صورت گرفت، اين درحالي‌است كه در سال‌جاري حتي يك قرارداد هم در يك ماه كنوني به مرحله عقد نرسيده است.
وي خاطرنشان مي‌كند: در‌حال‌حاضر فقط املاك كلنگي در شمال شهر تهران از رونق مساعدي در امر خريد و فروش برخوردار هستند.
پول لازم‌ها مي‌فروشند
اما در جنوب تهران چه خبر است؟ آيا آنجا هم قيمت مسكن كاهش داشته است؟ علي محمودي بنگاهدار در اين منطقه در گفت‌و‌گو با ما ضمن تاييد كاهش قيمت مسكن در جنوب تهران تاكيد مي‌كند: به‌نظر من مالكان عمده‌ترين نقش را در كاهش قيمت مسكن داشته‌اند؛ چرا‌كه به‌عنوان مثال در يك منطقه دو آپارتمان با موقعيت كاملا مشابه از هر نظر با اختلاف قيمت هرمتر مربع 300هزار تومان به فروش رسيد و اين امر فقط به خاطر نياز فروشنده بوده است. وي مي‌گويد: كافي است تا نگاهي به نيازمندي‌هاي روزنامه‌هاي مختلف بيندازيد تا نقش مالكان در كاهش قيمت مسكن طي چند ماه اخير مشخص شود. به‌عنوان مثال بسياري از فروشندگان آگهي‌هاي خود را با كلمات عامه‌پسند و جلب توجه‌كننده‌اي مثل «پول لازم» مزين كرده‌اند و در مضمون آگهي خود تاكيد كرده‌اند به خاطر نياز مبرم مالي ملك خود را پايين‌تر از قيمت معمول حاضرند بفروشند و همين امر خود حاكي از نقش مستقيم مالكان در كاهش قيمت مسكن بوده است. وي تاكيد مي‌كند: در‌حال‌حاضر قيمت هرمتر مربع آپارتمان نوساز در منطقه نازي‌‌آباد حداقل هرمترمربع يك ميليون و 500هزار تومان و حداكثر 2ميليون و 200هزار تومان است.
اما شنيدن چرايي علت كاهش قيمت مسكن طي چندماه گذشته علي‌الخصوص يك‌ماهه اخير از زبان مسوولي كه هميشه بازار مسكن را مطابق ايده‌آل‌هاي خود مثبت توصيف مي‌كند، خالي از لطف نيست. مصطفي قلي‌خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك كه هميشه بر اين ايده پافشاري مي‌كند كه اين تبليغات روحي و رواني است كه قيمت مسكن را تحت‌الشعاع خود قرار مي‌دهد اين بار، اما تاحدي حرف‌هايش به واقعيت نزديك شده است.
چرا كه ايده او همسو با نظر كارشناسان و مشاوران فعال املاك است كه تاييد مي‌كنند تبليغات رواني كاهش قيمت مسكن را سبب شده است.
قلي‌خسروي در پاسخ به اين سوال كه قيمت مسكن در چندماهه اخير چند درصد كاهش داشته است، در گفت‌و‌گو با دنياي اقتصاد خاطرنشان مي‌كند: من نمي‌توانم درصد دقيقي بدهم؛ چرا كه اگر قرار باشد هرماه درصدي را اعلام كنم جمع اين درصدها در پايان سال به 100درصد مي‌رسد و آن‌وقت من بايد بابت اين آمار و ارقام در مقابل افكار عمومي پاسخگو باشم. خسروي تاكيد مي‌كند: اما در هر حال قيمت مسكن كاملا بديهي است كه كاهش يافته است و اين مهم ناشي از ساماندهي مشاوران املاك كه در قالب كد رهگيري صورت مي‌گيرد، است.وي سپس مي‌افزايد: البته اقدامات بازدارنده و سياست‌گذاري‌هاي دولت در امر مسكن نيز در اين زمينه تاثير بسزايي داشته است. وقتي از خسروي مي‌پرسيم بسياري از بنگاه‌داران متفق‌القول هستند كه نياز مبرم مالي فروشندگان به پول، آنها را وادار به پايين آمدن از موضع خود كرده و همين امر سبب كاهش قيمت مسكن شده است، مي‌گويد: بسياري از فروشندگان تمايلات سوداگرانه خود را در قالب نياز مبرم مالي به پول جلوه مي‌دهند و وقتي درمي‌يابند كه نمي‌توانند به تمايلات سودجويانه خود دست يابند مجبور مي‌شوند از موضع خود كوتاه بيايند و اتفاقا همين امر حاكي از آن است كه سامانه كد رهگيري و ساير اقدامات بازدارنده دولت مفيد واقع شده است.
يکشنبه 24 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 181]