تحليل حقوقي فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

واضح آرشیو وب فارسی:اطلاعات: تحليل حقوقي فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي
مقدمه

پس از وضع مقررات ثبتي ناظر به معاملات غيرمنقول در بين دكترين و رويه قضايي اختلاف شد كه وضع حقوقي بيع املاك ثبت‌شده بدون تنظيم سند رسمي چگونه است؟ آيا اين معاملات را بايد باطل دانست؟ در صورت صحت، آثار آن چيست؟

بايد گفت كه هدف از وضع مقررات ثبتي ايجاد نوعي هماهنگي و نظم حقوقي در معاملات اشخاص راجع به املاك است. چه آنكه امروزه املاك چه از حيث ارزش اقتصادي و چه از حيث حاكميت دولت بخش مهمي از سرمايه يك كشور را تشكيل مي‌دهد و شايد سختگيري و ايجاد محدوديت از سوي مقنن ما در مورد مالكيت بيگانگان بر اموال غيرمنقول مويد اين مطلب باشد.

هرچند سخن در مانحن فيه فراوان است، ليكن با توجه به ضيق حوصله اين مقال، سعي مي‌شود، موجز و مفيد مطالبي ارائه شود.

اولين مطلب كه لازم به طرح است بحث راجع به بطلان يا صحت عقد بيع مال غيرمنقول بدون تنظيم سند رسمي است. جمعي از اساتيد حقوق مدني و از جمله دكتر كاتوزيان معتقدند كه چنين بيعي صحيح نيست و از مجموع مواد قانون ثبت چنين استنباط كرد‌‌ه‌اند كه بيع املاك ثبت شده يك بيع تشريفاتي است كه صحت آن منوط به رعايت تشريفات خاص قانون مارالذكر است.

همچنين استدلال شده است كه با توجه به صراحت ماده 22 قانون ثبت كه مقرر مي‌دارد «همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي كه ملك مزبور به وي منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد، مالك خواهد شناخت» انتقال بايد در دفتر اسناد رسمي و در حضور سردفتر باشد و تنها راه ثبت بيع در دفتر املاك نيز همين است. به عبارت ديگر حتي اگر طرفين قبلاً و طي يك سند عادي بيع را منعقد كرده باشند و سپس براي رسمي كردن آن نزد دفتر اسناد رسمي اقدام كنند، سردفتر از ثبت چنين بيعي بايد خودداري كند. استدلال ديگر راجع است به هدف چنين مقرراتي و حفظ حقوق اشخاص معامله كننده با مالك و جلوگيري از معامله معارض.

در مورد املاك ثبت نشده هم با عنايت به ماده 48 قانون ثبت كه مقرر مي‌دارد «سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد» گفته شده كه با توجه به سختگيري قانونگذار در اين ماده حكم به بطلان چنين بيعي بعيد نيست.

بنابراين براساس نظر اين دسته از اساتيد معامله مال غير منقول با عنايت به قانون ثبت به ويژه مواد 46 و 47 قانون مذكور و همچنين اهداف قانونگذاري بايد با سند رسمي باشد و ضمانت اجراي رعايت نكردن اين تشريفات، بطلان معامله است.

اما از نظر نگارنده با التفات به استدلالات ذيل معامله‌ي مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را نمي‌توان باطل دانست، بلكه معامله‌اي صحيح است كه پيش از ثبت، صرفاً نزد محاكم و ادارات دولتي از امتياز و قدرت اثبات كنندگي فوري و بدون رسيدگي مالكيت انتقال گيرنده در قياس با سند رسمي محروم است:

الف) به نظر مي‌رسد كه بيع املاك ثبت شده را نمي‌توان بيع تشريفاتي دانست، زيرا ما عقدي را تشريفاتي مي‌دانيم كه تشريفاتي همچون ايجاب و قبول جزء اركان تشكيل عقد باشد بنابراين اگر تشريفات در آن رعايت نشود موجب بطلان عقد است و گويي عقدي در عالم اعتبار محقق نشده است مانند بيع به صورت مزايده يا مناقصه.

ب) به نظر مي‌رسد كه در نظريات طرفداران بطلان، بين مرحله ثبوتي عقد و مرحله اثباتي آن نوعي اختلاط به وجود آمده است چه آنكه تشريفات مقرر در قانون ثبت براي مرحله اثباتي عقد است نه ثبوتي آن. به عبارت ديگر مستنداً به مواد 191 و 339 قانون مدني و همچنين سوابق فقهي، بيع در مرحله ثبوتي خود تنها با ايجاب و قبول و بدون نياز به هيچ گونه تشريفات خاص محقق مي‌شود. از سوي ديگر در طول زمان، در حقوق قراردادها اصلي ظهور كرده است به نام اصل رضايي بودن عقود كه بر اين اساس عيني و تشريفاتي بودن نياز به تصريح قانونگذار دارد كه با تدقيق در مواد قانوني چنين تصريحي ملاحظه نشده است.

ج) اصل صحت: مطابق اين اصل هر معامله كه به وسيله‌ي طرفين انشاء شود، محمول بر صحت است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود و اثبات خلاف اين اصل كه از اصل مبنايي خود يعني اصل حاكميت اراده نشأت مي‌گيرد جزء با قوانين و مقررات ممكن نيست.

د) در مجموع قوانين ما متني كه دلالت بر بطلان و بي‌اعتباري فروش مال غيرمنقول بدون تنظيم سند رسمي كند، موجود نيست. ماده 48 قانون ثبت نيز هرگز دلالت بر بطلان بيع مال غيرمنقول ندارد چه آنكه اصلاً در مقام بيان چنين امري نبوده است بايد اضافه كرد كه منظور از «پذيرفته نشدن سندي كه مطابق قوانين ثبت نشده در محاكم و ادارات دولتي» در اين ماده هم اين است كه بر خلاف سند رسمي، چنين تحقق مفاد آن مشكوك و مورد ترديد است و به صرف ارائه نزد محاكم و ادارات دولتي و بدون رسيدگي قضايي نمي‌توان به وقوع مندرجات آن پي برد نه اينكه در دعوي مطرح شده عليه امضاء كننده به خواسته اعلام وقوع معامله در مرجع قضايي قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با احراز انشاي معامله، وقوع آن را اعلام كند.

هـ) نحوه تنظيم عبارت ماده 72 قانون ثبت تلويحاً حكايت از اعتبار محدود سند عادي حاكي از وقوع معامله نسبت به اموال غيرمنقول دارد.

ماده 72 مقرر مي‌دارد «كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقوله كه به طبق مقررات راجع به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسمي خواهد بود...».

از قيد «كامل» در اين ماده مفهوم مخالفي به ذهن القاء مي‌شود داير بر اينكه معاملات ثبت نشده مال غير منقول داراي اعتبار غيركامل است، درغير اين صورت قيد كامل زائد بوده است در حالي كه زياده‌گويي به مقنن قابل انتساب نيست.

بنابراين با تدقيق و عنايت به قوانين موضوعه و اصول كلي حقوقي بايد گفت كه بيع اموال غيرمنقول بدون تنظيم سند رسمي بيع صحيحي است كه خريدار مي‌تواند با استناد به آن به مرجع قضايي صالح مراجعه كرده و اثبات وقوع آن را بخواهد. بدين ترتيب آنچه كه مورد عنايت قانونگذار در قانون ثبت بوده است محدود كردن دليل و آثار سند ثبت نشده در معامله غيرمنقول است نه سلب اعتبار از معامله غيرمنقول مندرج در آن.

شايان ذكر است در صورت اثبات چنين بيعي در دادگاه، خريدار از پاره‌اي از آثار بيع با سند رسمي محروم خواهد ماند، از جمله اينكه در دعوي خلع يد كه يكي از اركان اثباتي آن وجود سند رسمي مالكيت است، مالكيت خريدار حتي در صورت اثبات بيع بدون سند رسمي قابل استناد نيست و يا اينكه خريدار نمي‌تواند ملك انتقال داده شده بدون تنظيم سند رسمي را به عنوان وثيقه موردقرار بازپرس يا داديار معرفي كند.

از آثار صحت چنين بيعي نيز مي‌توان به ايجاد الزام براي فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال مبيع به خريدار نام برد زيرا با استناد به مواد 220، 356، 382 قانون مدني مي‌توان اثر عقد و تسري الزام ناشي از آن به توابع مورد عقد (كه تنظيم سند رسمي يكي از اين توابع مي‌باشد) را استنباط كرد. اثر ديگر، امكان انتقال مبيع غيرمنقول به ثالث بدون تنظيم سند رسمي است به عبارت ديگر، خريدار مال غير منقول مي‌تواند مبيع را بدون تنظيم سند رسمي به ديگري منتقل كند و شخص ثالث جانشين خريدار نخست شده و مي‌تواند الزام فروشندگان را به تنظيم سند رسمي انتقال بخواهد. نكته پاياني اينكه در صورت اثبات انشاي معامله‌ي مال غير منقول در دادگاه، اين اثبات در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد است و اشخاص ثالث نمي‌توانند به بهانه فقدان سند رسمي مالكيت خريدار، حقوق او را ناديده بگيرند.

* نگارنده: جواد پوركرمي - دانشجوي دانشگاه بوعلي سينا

سه شنبه 5 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: اطلاعات]

[مشاهده در: www.ettelaat.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 1022]