عامل جهش شديد قيمت مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:سازمان خبری اقتصاد ایران: عامل جهش شديد قيمت مسكن
نقدينگي !تهران - خبرگزاري اقتصادي ايراناكونيوز:گزارش يك دستگاه دولتي از دلايل افزايش قيمت مسكن حاكي است: طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي خصلت سرمايه‌اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

به گزارش خبرگزاري اقتصادي ايران، در اين گزارش آمده است: طي 10 سال گذشته سهم مسكن از تشكيل سرمايه‌ ثابت 20 تا 30درصد بوده است. سهم اين بخش از اشتغال كشور 11درصد، تسهيلات بانكي 21 الي 24درصد و كل نقدينگي كشور 20 تا 30درصد بوده كه سهم دولت از كل سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در 10 سال گذشته بين 61صدم درصد تا 9/2درصد بوده است.

اين گزارش حاكي است: نگاهي به شاخص‌هاي خانوار و موجودي مسكن در سال 85 نيز خالي از لطف نيست. متوسط نرخ رشد خانوار اعم از شهري و روستايي طي 10 سال گذشته 6/3درصد و متوسط نرخ رشد واحدهاي مسكوني 99/3درصد بوده است. بر اين اساس شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني بيانگر آن است كه در اين مدت به لحاظ توليد و عرضه مسكن روند خوبي اتفاق افتاده و نرخ رشد مسكن از نرخ رشد خانوار پيشي گرفته است.

بنابراين گزارش، سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به عنوان يكي از خصوصيات ساختاري بخش مسكن قابل توجه است. ميانگين هزينه مسكن در سبد خانوار طي 10 سال اخير به حدود 30درصد بالغ مي‌شود كه اين سهم براي گروه‌هاي كم‌درآمد به‌طور ميانگين تا حدود 40درصد نيز افزايش مي‌يابد. در كلان‌شهرها بويژه تهران اين رقم به مراتب بالاتر و تا 70درصد به طور ميانگين مي‌رسد. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در سال 75 حدود 4/27 و در سال 85 نزديك 5/28درصد برآورد مي‌شود.

بنابراين گزارش عوامل موثر بر بازار مسكن از سمت تقاضا به دو دسته تقسيم مي‌شوند كه شامل تقاضاي واقعي به معناي تقاضاي ناشي از نياز خانوار و ديگري تقاضاي سرمايه‌اي يعني تقاضا به جهت حفظ ارزش دارايي است. عوامل موثر بر قيمت مسكن شامل عوامل درون بخشي و برون بخشي است. عوامل درون بخشي موثر بر اين قسمت شامل قيمت زمين، قيمت بهاي مصالح، هزينه دستمزد، انتظارات قيمتي و عوارض‌ها و انشعابات محسوب مي‌شود.

از عوامل برون بخشي موثر بر قيمت مسكن مي‌توان به حجم نقدينگي، بازار سرمايه، بازار طلا، بازار فعاليت اقتصادي، تورم عمومي، نرخ سودآوري ساير بخش‌ها، سود سپرده بانك‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سياسي اشاره كرد. طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه‌اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

اين گزارش حاكي است: مازاد نقدينگي موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كارآمد به دليل ويژگي‌ها و امكانات بالقوه جذب سرمايه در بخش‌هاي مسكن و اقتصاد سايه‌اي عمدتا جذب اين دو بخش مي‌شود. حال چنانچه با اعمال سياست‌هاي ويژه حركت مازاد نقدينگي به سمت مسكن متوقف يا كند شود بايد همزمان ساير بخش‌ها فعال شده و نقدينگي را جذب كند در غير اين صورت عدم جذب آن در ساير بخش‌هاي اقتصادي، لاجرم مازاد نقدينگي به سمت بخش اقتصادي سايه‌اي حركت مي‌كند.

در مجموع در شرايطي كه در سطح اقتصاد كلان كشور سياست افزايش حجم نقدينگي به اجرا گذاشته مي‌شود و بازار سرمايه كاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگي‌هاي خود از شدت عواقب ناشي از حضور مازاد نقدينگي در بخش اقتصاد زيرزميني تا حد قابل ملاحظه‌اي بكاهد.

بنابراين گزارش، مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي‌دهد كه تقاضاي مصرفي با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود، رونق در اين بخش همگي مربوط به تقاضاي سرمايه‌اي بوده است.

نگاهي به تاثير عوامل برون بخشي موثر بر بازار مسكن در بلند مدت نيز جالب است. به ازاي يك درصد افزايش نقدينگي 4/1درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته است.

بر اين اساس يك درصد افزايش توليد ناخالص ملي واقعي حدود 89/1درصد كاهش قيمت مسكن را در پي داشته و تغييرات نرخ ارز اثر چنداني بر قيمت مسكن در بلند مدت نداشته است.

اين گزارش نشان مي‌دهد، تاثير عوامل برون بخشي بر بازار مسكن در كوتاه مدت به اين گونه است كه يك درصد افزايش نقدينگي 3/0 درصد افزايش قيمت مسكن، يك درصد افزايش توليد ملي 33/0درصد كاهش قيمت، يك درصد افزايش انتظارات تورمي 29/0درصد افزايش قيمت و يك درصد كاهش قيمت ارز 8/0درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته‌اند.

بنابراين گزارش، اهم دلايل افزايش قيمت مسكن در 10 سال اخير ناشي از عوامل فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد كشور قلمداد مي‌شوند. عوامل ناشي از فشار تقاضا شامل تقاضاي بالقوه ناشي از رسيدن اوج جمعيتي به سن ازدواج و تشكيل خانواده‌ (800هزار فقره در سال) و وجود تقاضاي انباشته 5/1ميليون واحد تا سال 85 بوده است.

طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال‌هاي 81 تا 84) و عقب‌ماندن شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم، تداوم دوره ركود در بازار بورس و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال‌هاي 82 تا 85، عدم جذب نقدينگي مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايي نظير طلا، سكه، ارز، اتومبيل و تلفن همراه، كاهش توليد مسكن طي سال‌هاي 81 تا 83 و كاهش عرضه در سال‌هاي 84 و 85، تداوم رشد نقدينگي طي سال‌هاي 80 تا 85، وابستگي درآمدي بخشي از دستگاه‌هاي اجرايي به ساخت‌وسازهاي مسكوني، افزايش ناگهاني برخي نهاده‌هاي توليد مسكن به‌ويژه محصولات فولادي و سيمان و دستمزد و مجوزهاي قانوني از جمله عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد محسوب مي‌شود.

بنا بر اين گزارش، طرح جامع مسكن به عنوان سند راهبردي- اجرايي محورهاي قابل توجهي دارد كه از جمله آنها مي‌توان به برنامه‌هاي تامين مسكن خانوارهاي كم درآمد، مقاوم‌سازي ساختمان‌هاي موجود، مسكن روستايي، برنامه‌هاي گسترش و بهبود نظام مالي مسكن، تنظيم بازار زمين شهري، ارتقاي صنعت ساختمان، نوسازي و بازسازي بافت‌هاي فرسوده، حاشيه‌نشيني و سكونت‌هاي فرودست و مديريت بخش مسكن اشاره كرد.

اين گزارش در پايان مي‌افزايد: اهم برنامه‌هاي اجرايي در دست انجام بخش مسكن شامل احداث و عرضه مسكن اجاره‌اي، ‌تامين مسكن با واگذاري حق بهره‌برداري از زمين، بهسازي و بازسازي بافت‌هاي فرسوده و نامناسب شهري، توليد مسكن و فناوري‌هاي نوين و شيوه‌هاي صنعتي ساخت، توليد انبوه مسكن، با سرمايه‌‌هاي داخلي و خارجي و در نهايت بهسازي و نوسازي مسكن روستايي اشاره كرد.

انتهاي پيام//
پنجشنبه 31 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: سازمان خبری اقتصاد ایران]

[مشاهده در: www.econews.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 82]