رشد نقدينگي نوسان بازار مسكن را تشديد كرد

واضح آرشیو وب فارسی:شبکه خبر: رشد نقدينگي نوسان بازار مسكن را تشديد كرد

فارس: گزارش يك دستگاه دولتي از دلايل افزايش قيمت مسكن حاكي است طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. در اين گزارش آمده است: «طي 10 سال گذشته سهم مسكن از تشكيل سرمايه ثابت 20 تا 30 درصد بوده است. سهم اين بخش از اشتغال كشور 11 درصد، تسهيلات بانكي 21 تا 24 درصد و كل نقدينگي كشور 20 تا 30 درصد بوده كه سهم دولت از كل سرمايه گذاري در بخش مسكن در 10 سال گذشته بين 61/0 تا 9/2 درصد بوده است.»

اين گزارش حاكي است: «نگاهي به شاخص هاي خانوار و موجودي مسكن در سال 85 نيز خالي از لطف نيست. متوسط نرخ رشد خانوار اعم از شهري و روستايي طي 10 سال گذشته 6/3 درصد و متوسط نرخ رشد واحدهاي مسكوني 99/3 درصد بوده است. بر اين اساس شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني بيانگر آن است كه در اين مدت به لحاظ توليد و عرضه مسكن روند خوبي اتفاق افتاده و نرخ رشد مسكن از نرخ رشد خانوار پيشي گرفته است.» بنا بر اين گزارش سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به عنوان يكي از خصوصيات ساختاري بخش مسكن قابل توجه است. ميانگين هزينه مسكن در سبد خانوار طي 10 سال اخير به حدود 30 درصد بالغ مي شود كه اين سهم براي گروه هاي كم درآمد به طور ميانگين تا حدود 40 درصد نيز افزايش مي يابد. در كلانشهرها به ويژه تهران اين رقم به مراتب بالاتر و تا 70 درصد به طور ميانگين مي رسد. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در سال 75 حدود 4/27 و در سال 85 نزديك به 5/28 درصد برآورد مي شود.
بنا بر اين گزارش عوامل موثر بر بازار مسكن از سمت تقاضا به دو دسته تقسيم مي شوند كه شامل تقاضاي واقعي به معناي تقاضاي ناشي از نياز خانوار و ديگري تقاضاي سرمايه اي يعني تقاضا به جهت حفظ ارزش دارايي است. عوامل موثر بر قيمت مسكن شامل عوامل درون بخشي و برون بخشي است. عوامل درون بخشي شامل قيمت زمين، قيمت بهاي مصالح، هزينه دستمزد، انتظارات قيمتي و عوارض ها و انشعابات است.
از عوامل برون بخشي موثر بر قيمت مسكن مي توان به حجم نقدينگي، بازار سرمايه، بازار طلا، بازار فعاليت اقتصادي، تورم عمومي، نرخ سودآوري ساير بخش ها، سود سپرده بانك ها، تحولات بازار ارز و تحولات سياسي اشاره كرد. طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. اين گزارش حاكي است مازاد نقدينگي موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كارآمد به دليل ويژگي ها و امكانات بالقوه جذب سرمايه در بخش هاي مسكن و اقتصاد سايه اي عمدتاً جذب اين دو بخش مي شود. حال چنانچه با اعمال سياست هاي ويژه حركت مازاد نقدينگي به سمت مسكن متوقف يا كند شود بايد همزمان ساير بخش ها فعال شده و نقدينگي را جذب كند در غيراين صورت عدم جذب آن در ساير بخش هاي اقتصادي، لاجرم مازاد نقدينگي به سمت بخش اقتصاد سايه اي حركت مي كند.
در مجموع در شرايطي كه در سطح اقتصاد كلان كشور سياست افزايش حجم نقدينگي به اجرا گذاشته مي شود و بازار سرمايه كاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود از شدت عواقب ناشي از حضور مازاد نقدينگي در بخش اقتصاد زيرزميني تا حد قابل ملاحظه اي بكاهد.
بنا بر اين گزارش مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود رونق در اين بخش همگي مربوط به تقاضاي سرمايه اي بوده است.
نگاهي به تاثير عوامل برون بخشي موثر بر بازار مسكن در بلندمدت نيز جالب است. يك درصد افزايش نقدينگي 4/1 درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته است. بر اين اساس يك درصد افزايش توليد ناخالص ملي واقعي حدود 89/1 درصد كاهش قيمت مسكن را در پي داشته و تغييرات نرخ ارز اثر چنداني بر قيمت مسكن در بلندمدت نداشته است.
اين گزارش نشان مي دهد تاثير عوامل برون بخشي بر بازار مسكن در كوتاه مدت بدين گونه است كه يك درصد افزايش نقدينگي سه دهم درصد افزايش قيمت مسكن، يك درصد افزايش توليد ملي 33/0 درصد كاهش قيمت، يك درصد افزايش انتظارات تورمي 29/0 درصد افزايش قيمت و يك درصد كاهش قيمت ارز 8/0 درصد افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته اند. بنا براين گزارش اهم دلايل افزايش قيمت مسكن در 10 سال اخير ناشي از عوامل فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد كشور قلمداد مي شوند. عوامل ناشي از فشار تقاضا شامل تقاضاي بالقوه ناشي از رسيدن اوج جمعيتي به سن ازدواج و تشكيل خانواده (800 هزار فقره در سال) و وجود تقاضاي انباشته 5/1 ميليون واحد تا سال 85 بوده است.
طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال هاي 81 تا 84) و عقب ماندن شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم، تداوم دوره ركود در بورس و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال هاي 82 تا 85، عدم جذب نقدينگي مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايي نظير طلا، سكه، ارز، اتومبيل و تلفن همراه، كاهش توليد مسكن طي سال هاي 81 تا 83 و كاهش عرضه در سال هاي 84 و 85، تداوم رشد نقدينگي طي سال هاي 80 تا 85، وابستگي درآمدي بخشي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت وسازهاي مسكوني، افزايش قيمت ناگهاني برخي نهاده هاي توليد مسكن به ويژه محصولات فولادي و سيمان و دستمزد و مجوزهاي قانوني از جمله عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد محسوب مي شود.
بنا بر اين گزارش، طرح جامع مسكن به عنوان سند راهبردي- اجرايي محورهاي قابل توجهي دارد كه از جمله آنها مي توان به برنامه هاي تامين مسكن خانوارهاي
كم درآمد، مقاوم سازي ساختمان هاي موجود، مسكن روستايي، برنامه هاي گسترش و بهبود نظام مالي مسكن، تنظيم بازار زمين شهري، ارتقاي صنعت ساختمان، نوسازي و بازسازي بافت هاي فرسوده، حاشيه نشيني و سكونت هاي فرودست و مديريت بخش مسكن اشاره كرد. اين گزارش در پايان مي افزايد: «اهم برنامه هاي اجرايي در دست انجام بخش مسكن شامل احداث و عرضه مسكن اجاره اي، تامين مسكن با واگذاري حق بهره برداري از زمين، بهسازي و بازسازي بافت هاي فرسوده و نامناسب شهري، توليد مسكن و فناوري هاي نوين و شيوه هاي صنعتي ساخت، توليد انبوه مسكن با سرمايه هاي داخلي و خارجي و در نهايت بهسازي و نوسازي مسكن روستايي اشاره كرد.»
چهارشنبه 30 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: شبکه خبر]

[مشاهده در: www.irinn.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 199]