درگفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با رييس سازمان مسكن استان تهران بررسي شداوضاع بازار مسكن در تهران

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: درگفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با رييس سازمان مسكن استان تهران بررسي شداوضاع بازار مسكن در تهران
چرا تهران مركز ثقل بازار مسكن است؟علل افزايش پارسال و كاهش امسال در قيمت‌هادو مانع بر سر راه طرح مسكن دولت.
در گفت‌وگوي «دنياي اقتصاد» با رييس سازمان مسكن و شهرسازي استان تهران بررسي شد
عوامل افزايش قيمت مسكن در سال 86
نيروهايي خارج از بخش مسكن در بازار نقش دارند
چرا تهران مركز ثقل بازار مسكن است؟
دو مانع بزرگ سر راه مسكن مهر وجود دارد.
گروه مسكن- ميترا يافتيان: شخص رييس‌جمهوري معتقد است تهران مركز ثقل بازار مسكن است. وزارت مسكن و شهرسازي نيز از تهران به عنوان شهر پيشتاز در بخش مسكن نام مي‌برد. از سوي ديگر، منتقدان برنامه‌هاي اقتصادي دولت نيز در اين زمينه همسو با نظر دولت هستند و مي‌گويند هرگونه تغيير و تحول در بازار مسكن تهران تاثير آني و مستقيم در بازار مسكن ساير شهرها به خصوص 7 كلانشهر ديگر كشور خواهد گذاشت؛ اما چرا تهران اختيار و كنترل بازار مسكن در ايران را در دست دارد؟
درباره ماهيت اين پرسش، پاسخ به آن و همچنين تحليل وضعيت مسكن در تهران با دكتر مشكيني، رييس سازمان مسكن و شهرسازي استان تهران گفت‌وگو كرده‌ايم كه متن آن در زير مي‌آيد:
وضعيت مسكن در شهر تهران طي يكسال گذشته چگونه بوده است و آيا ميزان توليد مسكن و قيمت آن در طول سال 86 نسبت به سال 85 تغيير داشته است؟
وضعيت بازار مسكن به دنبال افزايش قيمت در پايان سال 86 و اوايل سال 87 دچار مشكل شد، هر چند اين مشكل نه به خاطر مسائل دروني بخش مسكن بوده، بلكه ورود نقدينگي موجود در جامعه به اين بخش آثار تورمي خود را نشان داد. از سوي ديگر در هر دوره زماني حداقل در سه دهه گذشته سرمايه‌گذاري در بخش زمين و مسكن مطمئن‌ترين بخش براي افراد و خانوارها به شمار مي‌رود. همچنين نبود شفافيت آماري، عدم ثبت معاملات در اين بخش، عدم اخذ ماليات بر معاملات مكرر و واحدهاي خالي و شيوه معاملات غيررسمي در بنگاه‌هاي املاك، خواه‌ناخواه ورود به اين بخش را براي همه گروه‌ها آسان كرده است و از اين رو با ورود ناگهاني نقدينگي كه مي‌تواند اخلال اقتصادي يا پناهگاهي امن براي نقدينگي باشد اين بخش به سرعت افزايش قيمت‌ها را تجربه مي‌‌كند. اين مساله متعلق به سال‌هاي 86 و 87 نبوده و عملا بعد از دهه 40 و نگرش كالايي به زمين و مسكن در اقتصاد ايران، بخش مسكن در دوره‌هاي متوالي اين بحران‌ها را به خود ديده است. در حال حاضر بازار مسكن ايران در حالت ركود به سر برده و معاملات موجود در آن به سرعت كاهش يافته و آمارهاي نمونه‌اي حاكي از كاهش قيمت خريد و فروش است، اما به دليل عدم اطمينان به بازار هنوز عرضه كامل ساختمان‌هاي احداثي به بازار صورت نپذيرفته و در صورت تداوم اين امر مطمئنا كاهش بيشتري در قيمت‌ها شاهد خواهيم بود. هر چند همانند گذشته اين كاهش قيمت بر مبناي نياز واقعي نبوده و بايستي برنامه مدوني براي آن تنظيم شود.
ركود در بازار مسكن به سود اقتصاد ايران نيست، بخش مسكن جزو جاذب‌ترين بخش‌ها براي اشتغال بوده و گروه‌هاي بسياري حيات اقتصادي خود را در رونق اين بخش جست‌وجو مي‌كنند، بنابراين ركود در خريد و فروش مسكن خواه‌ناخواه ركود فعاليت‌هاي وابسته به ساخت‌وساز را به دنبال دارد. فعاليت ساخت‌وساز در سال 86 نسبت به سال 85 از رشد بالايي برخوردار بوده است، اما افزايش قميت ناگهاني در پايان سال 86 عملا آن را با مشكل روبه‌رو كرد.
آمار بانك مركزي در فروردين 87 حاكي از تورم 28درصدي در بازار مسكن است. آيا اين آمار به معني خاموش نشدن آتش گراني مسكن نيست؟
شكي نيست كه در اواخر سال 86 و اوايل سال 87 رشد سريع قيمت‌ها در مسكن اتفاق افتاد، اما اين افزايش به دليل تقاضاي موثر بر مسكن نبوده و از قانون عرضه و تقاضا تبعيت نكرد؛ چرا كه به دليل ثبت‌نام انجام شده در طرح مسكن 99 ساله در تهران و ساير شهرهاي كشور، حداقل يك‌ميليون خانوار اين اميدواري را پيدا كردند كه زمين رايگان با تسهيلات دولتي دريافت مي‌‌كنند و خواه‌ناخواه اين امر سبب شد تا تحقق اين موضوع از صف متقاضيان ساير بازارهاي مسكن خارج شود، اما دقيقا در اوج واگذاري زمين در پايان سال 86 و اوايل سال 87 ، افزايش قيمت‌ها رخ داد كه نشان از ورود نيروهايي خارج از سيستم بخش مسكن بود كه اشاره كردم.
به اعتقاد شما آيا در تهران كمبود واحد مسكوني وجود دارد يا اينكه مشكلات موجود به دليل بالا بودن سطح تقاضاي سرمايه‌اي در بخش مسكن است؟
در حال حاضر تراكم خانوار در واحد مسكوني در شهر تهران 03/1 است و اين حاكي از آن است كه رشد قابل توجهي از بعد كمي در توليد مسكن داشتيم و مبناي 12/1 برنامه سوم توسعه به سرعت كاهش يافته و اين عدد نشان مي‌دهد كه كمبود خاصي وجود ندارد و سالانه بر اساس برآورد طرح جامع مسكن حداكثر به 180هزار واحد مسكوني در استان تهران نياز خواهد بود كه از اين ميزان 100هزار واحد به صورت تخريب و نوسازي در بافت‌هاي موجود و 80هزار واحد توسعه جديد خواهد بود. اما ميزان اجاره‌نشيني در تهران به دليل ويژگي‌هاي منحصر به فرد اين كلانشهر بالاتر از حد متوسط كشوري است و به حدود 35درصد در مقابل 22درصد متوسط كشور مي‌رسد. بالا بودن ميزان اجاره‌نشيني در كلانشهرها امري عادي است و در همه دهك‌هاي درآمدي اين ميزان بالا است. از اين كمبود مسكن قسمت عمده مربوط به همين گروه‌هاي هدف كه نيازمند حمايت هستند شناسايي شوند و دولت براي تامين مسكن دهك‌هاي بالاي درآمدي نه تنها در ايران بلكه در هيچ جامعه‌اي سياست‌هاي حمايتي به كار نمي‌گيرد.
با اين وجود آيا سازمان مسكن و شهرسازي استان تهران براي حل مشكل مسكن در استان برنامه ويژه‌اي دارد؟
سازمان مسكن و شهرسازي در هر استان يك دستگاه اجرايي است و مجري سياست‌هاي وضع شده است. با اين وجود به دليل موقعيت خاص استان تهران مهم‌ترين اقدام تهيه طرح و جامع مسكن ويژه استان بود كه نيازهاي بخش مسكن شناسايي شود از اين رو تا افق 1400 براساس برنامه‌ها و طرح‌هاي بالادست نياز استان به واحد مسكوني مشخص شده و هدف آن است كه براساس طرح فوق تراكم خانوار در واحد مسكوني در تهران 03/1 به 98/0 كاهش يابد يعني در افق 1400 تعداد واحدهاي مسكوني تهران بايستي بالاتر از تعداد خانوارهاي ساكن باشد و اين امر به دليل شرايط خاص اين شهر در كلان ملي است.
در حال حاضر حدود 10 ماه از اجراي طرح مسكن مهر در كشور و به تبع آن در استان تهران مي‌گذرد، آخرين وضعيت پيشرفت اجراي اين طرح در استان چگونه است؟
تاكنون حدود 970هزار نفر از استان تهران در طرح مسكن مهر ثبت‌نام كرده‌اند كه از اين تعداد اطلاعات 500هزار نفر پالايش شده و در نهايت 230هزار نفر از اين متقاضيان از طريق اداره تعاون استان تهران به سازمان مسكن و شهرسازي استان معرفي شده‌اند.همچنين از مجموع متقاضيان معرفي شده به مسكن و شهرسازي 45هزار نفر واجد شرايط نبوده و يك بار از امكانات دولتي براي تامين مسكن استفاده كرده بودند.
البته لازم به توضيح است كه پالايش اطلاعات متقاضيان ثبت‌نام شده برعهده اداره تعاون است، اما وزارت مسكن نيز بررسي مي‌كند كه آيا متقاضيان تا به حال از تسهيلات دولتي در رابطه با مسكن بهره برده‌اند يا خير.
از اين رو به طور كلي 185‌هزار نفر تاكنون واجد شرايط بوده و از اين تعداد 12هزار نفر در مرحله تشكيل پرونده هستند. همچنين مراحل تشكيل پرونده براي 173هزار متقاضي نيز پايان يافته و در قالب تعاوني‌هاي مسكن براي دريافت اراضي دولت معرفي شده‌اند.
اين 173هزار نفر، همان متقاضياني هستند كه يك‌ميليون تومان وام آماده‌‌سازي خود را پرداخت كرده‌اند؟
خير، پرداخت يك‌ميليون تومان وام آماده‌سازي در مراحل بعدي صورت مي‌گيرد. اتمام كار تشكيل پرونده اين افراد بدين معنا است كه از مجموع اين متقاضيان حدود 95هزار متقاضي به شهر جديد پرند، حدود 55هزار متقاضي به شهر جديد هشتگرد و حدود 23هزار متقاضي هم به اراضي شهرهاي ديگر استان نظير پاكدشت، اشتهارد، دماوند و ... معرفي شده‌اند.
در مرحله دوم كه عمليات آماده‌سازي است، هم‌اكنون روند اجراي اين عمليات در 5 شهر استان تهران به شيو‌ه‌هاي مختلف شروع شده به طوري كه عمليات آماده‌سازي براي 30هزار واحد مسكوني در هشتگرد و در شهر جديد پرند براي 20هزار واحد آغاز شده است.
نتايج آخرين گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه هم‌اكنون عمليات آماده‌سازي به مرحله‌اي رسيده كه پروژه‌هاي مربوطه آماده انجام عمليات ساخت است و مي‌توان اين قطعه زمين‌ها را به تعاوني‌ها جهت احداث واحدها تحويل داد.
آيا آماده بودن اراضي در دو شهر جديد پرند و هشتگرد به مفهوم انجام مباحث مربوط به تاسيسات شهري و ... است؟
انجام عمليات آماده‌سازي به اين معنا است كه شبكه‌هاي خطوط تراز مشخص شده و در شهر پرند حتي اساس كار نيز انجام گرفته و آماده آسفالت اوليه مي‌باشد.
بر اين اساس طبق تقويمي كه به ما اعلام شده از 18 مرداد ماه امسال عمليات پي‌ريزي در دو شهر جديد پرند و هشتگرد شروع مي‌شود.
همچنين عمليات تجهيز كارگاه براي آماده‌سازي زمين‌ها در سه شهر دماوند، اشتهارد و پاكدشت شروع شده است.
از نكات قابل توجه اين است كه به طور كلي متقاضيان مسكن مهر در استان تهران علاقه‌مندند در دو شهر جديد پرند و هشتگرد مستقر شوند و همين امر مسائل و مشكلاتي را براي ما به وجود آورده در حالي كه پيش‌بيني شده بود متقاضيان كلانشهرها به شهرهاي جديد معرفي شوند. بنابراين بايد صرفا متقاضيان تهران و كرج در شهرهاي جديد پرند و هشتگرد مستقر مي‌شدند، اما متقاضيان ساير شهرها مانند اسلامشهر، ري، رباط كريم، ساوجبلاغ و ... نيز علاقه‌مند به اسكان در اين شهرهاي جديد هستند و تمايل كمتري به استقرار در اراضي معرفي شده در خود شهرها دارند.بنابراين تا پيش از اين متقاضيان از شهرهاي مختلف استان را به اين دو شهر جديد معرفي مي‌كرديم، اما در حال حاضر به غير از متقاضيان تهران و كرج هيچ يك از متقاضيان به شهرهاي جديد مذكور معرفي نمي‌شوند، چون به غير از يك الي دو شهر مابقي شهرهاي استان، زمين به استعداد واحدهاي مسكوني مورد نياز دارند.
در عين حال ما موظفيم به استعداد ساخت 500هزار واحد زمين مسكوني در كل استان تامين كنيم بنابراين تمامي متقاضيان واجد شرايط كه تا پايان سال 86 از طريق سايت يا مراجعه به ادارات تعاون در طرح مسكن مهر ثبت‌نام كرده‌اند در سال 87 زمين خود را دريافت مي‌كنند.
همان طور كه مي‌دانيد در طرح جامع مسكن اوليه پيش‌بيني شده بود كه در سال اول اجراي اين طرح به 50هزار خانوار نيازمندي كه از قبل شناسايي شده بودند زمين به صورت اجاره 99 ساله واگذار شود.
بنابراين اين سياست‌ها به گونه‌اي نبود كه صرفا اگر خانواري فاقد مسكن ملكي است و تا به حال از تسهيلات دولتي استفاده نكرده مشمول دريافت تسهيلات اين طرح باشد.
نظر شما در اين باره كه چرا دولت دامنه شمول اين طرح را به يكباره افزايش داده چيست؟
ما الان هم درباره گروه‌هاي هدف همين كار را كرديم، اما شرط سقف حقوق را از شرايط واجد شمول بودن براي متقاضيان برداشتيم و هر متقاضي بسته به شرايط مالي كه دارد مي‌تواند در اين طرح شركت كند.
آيا نبايد در بدو امر جامعه هدف و اقشار نيازمند دريافت اين تسهيلات را دولت شناسايي مي‌كرد و بعد فقط به همان افراد تسهيلات ارائه مي‌كرد؟
ما چطور مي‌توانستيم شناسايي كنيم. به نظر شما ما كوچه به كوچه راه مي‌افتاديم و اقشار نيازمند و فاقد مسكن را شناسايي مي‌كرديم؟
نمي‌توانستيد از طريق دفترچه‌هاي تامين اجتماعي، خدمات درماني يا حتي با كمك معتمدان محل و ... اين اقشار را شناسايي كنيد؟
ببينيد اصل بر صحت گذاشته شد يعني تمامي افراد متقاضي، اطلاعات درستي به ما مي‌دهند، اما براي تائيد صحت اين اطلاعات از شيوه‌هاي مورد اشاره شما هم كمك گرفته شده ضمن اينكه ما مشكل خاصي در ارتباط با اعضاي تعاوني‌هاي مسكن كارگري- كارمندي نداشتيم و عمدتا مشكل ما در رابطه با تعاوني‌هاي مسكن مهر و مردمي بود كه براي اطلاع از صحت اطلاعات از شوراياري‌هاي محلات، معتمدان محل و ... استفاده كرديم. از سوي ديگر يك بستر گشوده شده و چه ايرادي دارد كه از تمام فاقدين مسكن ثبت‌نام شود چرا كه برخورداري از مسكن مناسب حق هر خانواده ايراني بوده ضمن اين كه به غير از دهك اول درآمدي جامعه كه تامين مسكن آنها بر عهده نهادهايي نظير كميته امداد و ... است، دقيقا خانوارهاي برخوردار از دهك‌هاي 2 تا 4 درآمدي مورد هدف مسكن مهر بوده و هستند، اما دليل ندارد كه فاقدين مسكن دهك‌هاي 5 تا 7 درآمدي نتوانند در اين طرح شركت كنند.
اما در اين ميان اقشار نيازمندي هستند كه در دهك اول درآمدي نبوده و در اين طرح ثبت‌نام مي‌كنند، اما به دليل فقدان توان پرداخت همان مبالغ اوليه، در مراحل بعدي اجراي اين طرح عملا از چرخه كار حذف مي‌شوند، نظر شما چيست؟
ببينيد مسكن مهر براي كساني است كه تقاضاي موثر براي مسكن دارند و توانايي تامين حداقل‌ها را دارند، مثلا يك واحد 75مترمربعي را در نظر بگيريد با حذف قيمت زمين و با احتساب 400هزار تومان به عنوان هزينه تمام‌شده ساخت يك مترمربع زيربناي مفيد، به حدود 30ميليون تومان سرمايه نياز است.
دولت در اين رابطه 14ميليون تومان وام مي‌دهد، اما 16ميليون تومان باقيمانده بايد از سوي متقاضي و در دوره‌هاي مختلف تامين شود. اين يعني با 16ميليون تومان آورده، متقاضي صاحب يك واحد 75متري مي‌شود، باز هم قيمت آن بالا است؟
از سوي ديگر پس‌انداز اين گروه‌هاي متقاضي، متفاوت است. به همين دليل است كه قانون حداكثر مساحت اين واحدها را 75مترمربع اعلام كرده. بنابراين اگر توان مالي اعضاي تعاوني‌ها متفاوت باشد، تعاوني‌ها مي‌توانند پروژه‌هاي خود را در تيپ‌ها و با متراژهاي مختلف و بسته به توان مالي اعضا تعريف كنند. يعني با 15ميليون توماني كه 14ميليون به عنوان تسهيلات دولتي و يك ميليون آورده متقاضي هم مي‌توان واحدهايي با متراژي حدود 35 الي 40متر معرفي كرد و ساخت.
مگر حداقل مساحت اين واحدها 50متر نيست، در غير اين صورت كه مجددا واحدهاي ريزدانه همانند كلانشهرها در شهرهاي جديد توليد مي‌شود؟
نه، ما حداقلي در نظر نگرفته‌ايم، اما به طور معمول متراژ اين واحدها بايد در حد سرانه‌ها و استاندارد باشد.
آيا به اعتقاد شما يك واحد 35متري سرانه مسكن خانواده‌هاي 5نفري را تامين مي‌كند؟
متوسط بعد خانوار در حال حاضر زير 4نفر است، اما خانواده‌هاي پرجمعيت هم وجود دارند. خانواده‌اي كه 5نفره باشند و نتوانند حداقل 10ميليون تومان براي هزينه‌هاي ساخت را تامين كنند از گروه‌هاي هدف ما خارج مي‌شوند و بايد از طريق ساير نهادهاي حمايتي براي تامين مسكن آنها اقدام شود.
تكليف فردي كه به نوعي مالك يك واحد مسكوني بوده، اما از تسهيلات دولت در قالب طرح مسكن مهر استفاده كرده باشد، چيست؟
در صورت احراز چنين امري براي اداره تعاون يا وزارت مسكن، فرد خاطي از تسهيلات دولت براي تامين مسكن محروم مي‌شود و نمي‌تواند از امكانات دولتي استفاده كند.
به نظر شما موانع موجود بر سر راه پيشرفت پروژه‌هاي مسكن 99ساله در تهران چيست؟ آيا شما هم تسهيلات بانكي، سرماي بي‌رويه در سال گذشته، كمبود مصالح ساختماني و... را از موانع اصلي اين پروژه‌ها مي‌دانيد؟
يكي از موانع بزرگي كه در اجراي اين طرح وجود دارد اين است كه توانايي مالي متقاضيان واجد شرايط متفاوت است. از اين رو پروژه‌ها با پيشرفت‌هاي متفاوت جلو مي‌رود، بنابراين موضوع ياد شده يك تهديد است و بايد آن را به نوعي حل كرد.
همچنين اجراي اين طرح، كار جديدي براي بانك‌ها محسوب شده و به‌رغم اقدامات صورت گرفته تاكنون نتوانسته‌ايم تسهيلات لازم در اين زمينه را از بانك‌ها جذب كنيم.
مساله سوم نگرش به مسكن به عنوان كالاي سرمايه‌اي است و همين امر خواه‌ناخواه بورس‌بازي اين اراضي را در معرض خطر قرار داده و ممكن است عده‌اي اين فيش‌ها را خريد و فروش كنند. البته براساس قانون، افراد پس از اينكه واحدها ساخته شد امكان واگذاري مالكيت اعياني اين واحدها را دارند، اما متقاضيان مربوطه بايد بدانند در صورت واگذاري اين واحدها ديگر نمي‌توانند از تسهيلات دولتي براي خريد يا ساخت واحد مسكوني استفاده كنند.
همچنين با توجه به شرايط خاص زندگي گروه‌هاي هدف، بايد بيش از پيش درباره طرح مسكن مهر اطلاع‌رساني كرد، چون بعضا ديده مي‌شود بسياري از افراد قشر آسيب‌پذير جامعه درباره طرح مسكن مهر بر اين تصورند كه با يك‌ميليون تومان اوليه، دولت براي آنها خانه مي‌سازد در حالي كه به هيچ‌وجه اين‌گونه نيست و دولت هيچ دخالتي در ساخت‌وساز اين واحدها ندارد.
از اين حيث هر چه بيشتر اطلاع‌رساني شود طرح مسكن مهر در شرايط بهتري اجرا مي‌شود.
درباره تامين مصالح ساختماني هم بايد بگويم كه مصالح ساختماني به اندازه كافي در كشور موجود است و در صورت نياز كمبود اين مصالح از طريق واردات رفع مي‌شود. بنابراين مشكل خاصي در اين زمينه نيست.
با توجه به رشد شديد قيمت سيمان و ميلگرد در طول سال‌جاري مطمئنا سقف تسهيلات 14ميليون توماني براي ساخت مسكن‌هاي مهر بسيار پايين است. چرا دولت تاكنون براي افزايش ميزان اين تسهيلات برنامه‌اي ارائه نكرده است؟
اولا ما دستگاه اجرايي هستيم و نه سياستگذار لذا اگر متوليان بالادست ما ميزان اين وام‌ها را افزايش دهند ما استقبال مي‌كنيم چون بنده هم اعتقاد دارم بايستي افزايش سقف تسهيلات مطابق با تورم رسمي اعلام شده صورت گيرد.
آقاي مشكيني اخيرا مباحثي پيرامون برخورد سازمان اوقاف با مالكان بسياري از واحدهاي مسكوني واقع در شهرك‌غرب، سعادت‌آباد، گيشا و پونك صورت گرفته و گفته شده اين زمين‌ها اوقافي بوده اين در حالي است كه املاك موجود روي اين زمين‌ها حدود 15 سال است كه سنددار شده‌اند. مشكل چيست؟
آنچه براي ما گزارش شده اين است كه درگيري‌هايي بين اوقاف و اشخاص وجود دارد و مسوولان اوقاف معتقدند روي ملك وقفي نمي‌توان مالكيت تعريف كرد.
اما در مقابل مردم نيز با استفاده از راه‌هاي مختلف نظير ماده 148 قانون اساسي توانسته‌اند براي اين واحدهاي احداث شده روي زمين‌هاي اوقافي سند تهيه كنند. به اين ترتيب اغلب واحدهاي مسكوني در شهرك غرب با اين مشكل مواجه است همچنين در مناطقي از ولنجك و دركه نيز با اين مشكل مواجه هستيم.
اما به هر حال اين مشكل مطرح است و با پيگيري‌هاي مسوولان اوقاف اين موضوع در حال طي روال قانوني بوده تا در آينده نزديك تكليف اين گونه املاك نيز مشخص شود.
سه شنبه 29 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 165]