محبوبترینها
آشنایی با سایت قو ایران بهترین سایت آگهی و تبلیغات در کشور
بهترین شرکت‌های مهندسی در آلمان
صفر تا صد حق بیمه 1403! فرمول محاسبه حق بیمه
نقش هدایای سازمانی در افزایش انگیزه و تعهد کارکنان
کلینیک پروتز و ساخت اندام مصنوعی دکتر اجرائی
چگونه می‌توانیم با ترانسفر وایز پول جابجا کنیم؟
بهترین مدل‌های [صندلی گیمینگ] براساس نقد و بررسی کاربران
مشاوره حقوقی تلفنی با کمترین هزینه
مشاوره حقوقی تلفنی با کمترین هزینه
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1803151954
چرا مشکل مسکن در ايران حل نمي شود؟
واضح آرشیو وب فارسی:نیک صالحی: سهراب مشهودي کارشناس مسکن و مدرس دانشگاه در روزنامه اعتماد چنین نوشته است: در طرح مشکل مسکن در ايران به سه امر مهم کمتر توجه مي شود و در نتيجه اين بي توجهي است که «برنامه هاي حل مشکل مسکن» اغلب با شکست مواجه مي شوند. اول؛ مشکل مسکن اغلب از زاويه کمبود تعداد واحدهاي مسکوني نسبت به خانوار، مطرح مي شود و اين عامل (که تقريباً به طور ثابت حدود 5/1 ميليون واحد است)، گراني مسکن عنوان مي شود و در واقع علت گراني مسکن را کمبود عرضه نسبت به تقاضا مي داند. به دلايل زيادي، اين نظريه کاملاً غلط است. يک؛ تقريباً هيچ متقاضي وجود ندارد که به علت نبود مسکن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خريد مسکن اقدام کند. دو؛ علت اصلي تفاوت تعداد خانوار با تعداد مسکن، اتفاقاً به علت کمي تقاضاي موثر است و نه عرضه کمتر. سه؛ آنچه افراد را از دست يافتن به مسکن بازمي دارد نه عدم عرضه کافي، بلکه عدم امکان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارها است. دوم؛ دومين موضوعي که در مباحث مربوط به حل مشکل مسکن مطرح مي شود، براساس همان فرض کمبود عرضه مسکن، ضرورت بالا بردن حجم ساخت بناست و در نتيجه راه حل ها را به کوشش براي بالا بردن حجم ساخت متوجه مي سازد. اين امر حتي اگر موضوعات مطرح شده در بند اول نيز وجود نمي داشت، باز هم غلط بود. چون تنها درصد معيني از درآمد ملي را مي شود به ساخت مسکن اختصاص داد وگرنه ديگر بخش هاي اقتصادي دچار مشکل مي شوند. بنابراين از آنجا که در ايران مدت ها است نسبت درآمد ملي براي ساخت در اين حد قرار دارد (بلکه از آن کمي هم عبور کرده است)، افزايش توليد به بيش از حد حاضر نه تنها مفيد نيست بلکه احتمالاً مضر نيز خواهد بود. سوم؛ موضوع سوم، نقش هاي ديگري است که «مسکن ملکي» به جز «تامين سکونتگاه» در جامعه ايفا مي کند، که اهم آنها عبارتند از؛ يک؛ مسکن به نوعي نقش «بيمه هاي اجتماعي» را ايفا و در واقع کاهش درآمد ناشي از بازنشستگي در ايران را جبران مي کند، به گونه يي که در سال هاي اخير بسياري از بازنشستگان از طريق اجاره واحدهاي خود در شهرهاي بزرگ تر و کوچ به شهرهاي کوچک تر يا حومه ها، اين اختلاف درآمد را جبران مي کنند. دو؛ تملک واحد مسکوني به نوعي حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است. با توجه به اين مباحث، اگر در جست وجوي راه حل هاي تحقق پذير باشيم بايد به مشکل مسکن از زواياي ديگري به جز موارد فوق بپردازيم که مهم ترين آنها را مي توان در دو گروه دسته بندي کرد. الف؛ شناخت گروه هايي که مشکل مسکن آنها مي تواند به شکل مرحله يي حل شود مسکن عمده ترين مشکل در مورد خانوارهاي جديد و ديگر افرادي است که به عللي مثل مهاجرت، تشکيل خانواده يا ترک خانوار پدري (به عللي مثل دستيابي به کار يا عبور سن از حد معيني) متقاضي مسکن مي شوند. اين گروه معمولاً 18 تا 20 درصد متقاضيان مسکن را دربرمي گيرند و عمده ترين وظيفه و معضل نيز حل مشکل همين گروه از افراد جامعه است. بدين ترتيب که اگر بشود اين گروه را از بازار مسکن معمولي بيرون برد، بازار مسکن براي باقي جمعيت به يک تعادل قابل قبول نزديک خواهد شد. ب؛ شناخت و خارج کردن موضوعاتي که مي تواند مستقيماً به مبحث تامين سکونتگاه مرتبط نباشد يکي از مهم ترين عواملي که بار تامين مسکن را سنگين مي کند، مبحث مالکيت مسکن علاوه بر تامين معمول آن است. در دو جدول زير، نسبت اجاره بها به درآمد خانوار و تبديل ارزش بالقوه مسکن ملکي به پرداخت ماهيانه، نسبت به درآمد خانوار در شهرهاي عمده ايران و مناطق تهران برآورد شده است. براي اينکه بتوانيم اجاره بها را با ارزش بالقوه مسکن ملکي مقايسه کنيم، ارزش ملک را با سه نرخ بهره، تبديل به «ارزش معادل ريالي» ماهيانه کرده ايم. همانطور که مشاهده مي شود نسبت «معادل ارزشي» مسکن ملکي حتي با احتساب کمترين نرخ بهره بيش از سه برابر نرخ اجاره بها است. به معناي ديگر اگر الگوي سکونتي از مسکن ملکي به مسکن استيجاري تغيير يابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر مي توان به عرضه مسکن افزود يا با يک سوم قيمت هاي حاضر خانوارها قادر به تامين سرپناه براي خود خواهند بود. در عمل و در طول تاريخ فعاليت هاي مسکن و شهرسازي اثبات کرده است راه حل هايي که بخواهد مشکل مسکن را از طريق مالکيت آن حل کند، حتي در صورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد مسکوني، چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نيستند زيرا همانطور که گفته خواهد شد هزينه مسکن تملکي حدوداً سه برابر سکونت يافتن بدون مالکيت است. به علاوه از آنجا که اصولاً بيشتر از حد معيني از سرمايه ملي را نمي توان صرف احداث مسکن کرد بنابراين بهتر است بخش عمومي سکونت يافتن را از مالکيت مسکن جدا يا به معناي ديگر وظيفه تامين اجتماعي و امور ضدتورمي سرمايه هاي کوچک را به سازمان ها و وزارتخانه هاي مرتبط ديگر واگذار کرد و خود تنها تامين سکونتگاه را مدنظر قرار دهد. حتي اگر اين امر ضرورتاً به مالکيت مسکن منجر نشود. البته در برنامه دوم اين راه حل ارائه شده و احداث واحدهاي استيجاري اصولاً در همين راستا در برنامه قرار گرفت، ولي با تبديل آن به اجاره به شرط تمليک دوباره همان خصلت ارائه مسکن ملکي را يافته است. قابل توجه است که در کشورهاي سرمايه داري هم تنها راه حل مشکل مسکن کم درآمد و دارندگان درآمد متوسط پايين تامين مسکن استيجاري به جاي ملکي است به گونه يي که در اغلب اين کشورها اکثريت سکونتگاه هاي اين گروه ها مسکن استيجاري است(براي مثال در آلمان اين رقم 65 درصد است). به علاوه مسکن استيجاري بخش عمومي و دولت هم در اين کشورها(به نشانه حمايت شديد دولت از اين امر) وجود دارد. مثلاً در فنلاند 22 درصد مردم مستاجر دولت هستند. در آلمان 7 درصد مستاجر شهرداري ها هستند و حتي در امريکا يک درصد مسکن استيجاري را دولت تامين مي کند. در راستاي هدف فوق دولت مي تواند با ايجاد مسکن هاي استيجاري کوچک و غيردائمي گام هاي سريع تري را بردارد که اين امر مي تواند به وسيله خود دولت، شهرداري يا تشويق بخش خصوصي صورت پذيرد. فکر مسکن استيجاري در برنامه دوم از چند عامل نشات گرفته است. يک؛ عدم استقبال بخش خصوصي از احداث واحدهاي استيجاري، موجب شده است در مقايسه با سطح جهاني، شهرهاي ايران از کمترين سهم در اين مورد برخوردار شود. دو؛ وجود خانوارهاي جوان که حدود 20 درصد خانوارها هستند و در چند سال اول زندگي، نمي توانند شرايط خود را با بازار مسکن منطبق سازند. سه؛ کمبود مسکن شهري نسبت به ميزان فوق الذکر. بنابراين، اين نظريه شکل گرفت که اگر بتوان خانوارهاي جوان را در چند سال اول زندگي از بازار مسکن خارج ساخت؛ اولاً؛ بازار مسکن به تعادل نزديک مي شود و با کاهش تقاضا، عرضه به شکل مطلوب تري پاسخگو خواهد بود. ثانياً؛ در اين فرصت خانوارهاي جوان مي توانند براي ورود به بازار مسکن واقعي آمادگي پيدا کنند، بدون اينکه مجبور به تحمل فشار زيادي شوند. چنانچه اين واحدها بتوانند براي دوره هاي معيني(مثلاً 5 ساله) خانوارهاي جوان را در خود بپذيرند و سپس(با انتقال آنها به خانه هاي بزرگ تر و دائمي تر) به خانوارهاي جوان تر منتقل شوند، 200 تا 300 هزار واحد مسکوني از اين گونه مي توانند چندين نسل خانوار جوان را در دوره اوليه زندگي(و تا زماني که امکان ورود به بازار مسکن را بيابند) در سخت ترين دوره اسکان دهد و به تعادل عرضه و تقاضا در مسکن نيز کمک کند. برعکس اگر به علل مختلف از جمله؛ - تهيه طرح و احداث ساختمان هايي که براي زمان طولاني جاذب ساکنان اوليه شود، - براي خانوارهاي جوان ساکن، امکانات پيوستن به بازار مسکن عادي پيش نيايد، - مجريان به تبديل «اجاره»، به «اجاره به شرط تمليک» معتقد شوند و اين گونه عمل کنند، اين واحدها اقامتگاه دائمي ساکنان اوليه مي شود و با توجه به توان اندک دولت در ساخت و ساز مسکن(حدود 5 درصد) و با توجه به تجارب متعدد گذشته در احداث بنا براي گروه هاي زير خط فقر سکونتي در ايران و دنيا اين برنامه شکست خورده و در روز تاريخي در زمره يکي از انواع ساخت با يارانه مسکن به وسيله دولت قرار خواهد گرفت. تدابير ضروري براي موفقيت طرح براي موفقيت اين طرح دستيابي به چند شرط ضروري است. يک؛ طرح ها به نسبت گروه هاي مختلف متقاضي به نوعي دسته بندي شوند که هر يک در حدود و در توان فعلي اقتصادي متقاضي باشد و با ارتقاي وضعيت اقتصادي ساکن، ديگر داراي جذبه يي براي ادامه سکونت نباشد. دو؛ طرح ها بايد کاملاً خصلت زندگي موقت را القا کنند. بنابراين از طراحي مسکن به شکل رايج(جهت سکونت دائمي) بايد پرهيز شود. لازم به يادآوري است که تنها کوچک کردن مساحت زيربنا نمي تواند در اين مورد کارساز باشد و در گروه هاي بسيار پايين درآمدي تمهيداتي مثل بردن بخشي از تاسيسات داخل هر واحد مثل حمام، رختشويخانه، اتاق مشترک ميهمان(و حتي در مورد گروه فوق العاده کم درآمد، توالت) به مشاعات بنا بسيار کارساز خواهد بود. سه؛ نگهداري ارزان در دوره استفاده اگر قرار باشد اين واحدها همچنان استيجاري باقي بمانند(يعني مرتباً دست به دست شوند) با توجه به فرهنگ رايج(يعني بي توجهي به اموال عمومي) بايد به گونه يي به طراحي و احداث بنا پرداخت که احتمال تخريب در بنا کم باشد و هزينه نگهداري پايين بيايد. تمهيداتي مثل سيماني کردن ديوارها، حذف درهاي بين اتاق ها و کمدها، استفاده از تاسيسات و تجهيزات زمخت و مقاوم، اجتناب از مصالح کم دوام و امثالهم مي تواند در اين زمينه کارساز باشد.
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: نیک صالحی]
[مشاهده در: www.niksalehi.com]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 619]
-
گوناگون
پربازدیدترینها