نشريه معتبر فوربس معرفي مي‌كند10 شهر جذاب جهان براي سرمايه‌گذاري ملكي

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: نشريه معتبر فوربس معرفي مي‌كند10 شهر جذاب جهان براي سرمايه‌گذاري ملكي
بازار املاك آمريكا و انگليس به‌رغم بحراني بودن اوضاع همچنان براي سرمايه‌گذاران خارجي جذاب است
نيلوفر قديري در حالي كه سرمايه‌گذاران بازار سهام و اوراق بهادار در جهان تمايلي ندارند كه نامي از املاك و مستغلات در فهرست سرمايه‌هايشان آورده شود، اما هنوز فرصت‌هايي براي رشد سرمايه‌گذاري در بازار املاك در برخي نقاط جهان وجود دارد كه نبايد از آن غافل شد كه البته بعضي سرمايه‌گذاران هم غافل نشدند و با سرعت تمام مشغول سرمايه‌گذاري و خريد هستند.
تعقيب حركت سرمايه‌ها در بازار جهاني مسكن ما را با نكته جالبي روبه‌رو مي‌كند. در آمريكا و انگليس به‌رغم آنكه اوضاع اقتصاد مسكن چندان جالب نيست و ركود در بازارهاي املاك اين دو كشور حاكم است، اما هنوز برخي شهرهاي آنها محل پررونقي براي سرمايه‌گذاران خارجي محسوب مي‌شود.
از سوي ديگر سرمايه‌گذاران از صندوق‌ بازنشستگي در پاريس گرفته تا دلالان ملكي طبقه متوسط لاس‌وگاس از مشكلات پيش آمده در بازار املاك آمريكا حيرت‌زده شده‌اند و با همين حيرت به دنبال اهداف ديگري در بازارهاي ديگر مي‌روند. همين هفته گذشته دولت ابوظبي 90درصد از سهام ساختمان شركت كرايسلر در نيويورك را به ارزش 800ميليون دلار خريداري كرد. اين معامله ممكن است چندان معامله مهمي نباشد، اما زمان آن اهميت دارد و مي‌تواند سرآغازي باشد براي سرمايه‌گذاري‌هاي مهم در بعضي شهرها در سراسر جهان.
انجمن سرمايه‌گذاران خارجي در بازار املاك كه يك انجمن تحقيقاتي غيرانتفاعي است، وظايف زيادي دارد كه يكي از آنها پيگيري اين است كه اعضاي آن در كجا و بر روي چه فرصت‌هايي در دنيا سرمايه‌گذاري مي‌كنند. اين انجمن به تازگي 200 عضو خود را مورد بررسي قرار داده است. اين اعضا در مجموع بيش از 700ميليارد دلار ملك در كشورهاي خارجي دارند. البته دارايي ملكي عمده آنها بيشتر املاك تجاري است، اما املاك مسكوني و صنعتي را هم شامل مي‌شود.
فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري ملكي كه اعضاي اين انجمن به دنبال آن بوده‌اند از يك كشور به كشور ديگر متفاوت است، اما در نگاه اول چنين به نظر مي‌رسد كه آمريكا و انگليس جايي در اين فهرست سرمايه‌گذاري ندارند. دليل آن هم اين است كه هر دوي اين كشورها با ركود اقتصادي رو‌به‌رو هستند و تورم در آنها هم رو به افزايش است.
اما در مواقعي كه شرايط اقتصادي نا‌بسامان است، سرمايه‌گذاران به بازارهايي روي مي‌آورند كه در درازمدت ثبات خود را نشان داده‌اند. به همين دليل است كه نيويورك و لندن از اولين اهداف و نام‌ها در اين فهرست سرمايه‌گذاري هستند. واشنگتن و پاريس در رده‌هاي بعدي قرار دارند. شهرهايي كه از ناحيه تورم و بحران وام مسكن كمترين آسيب را ديده‌اند مانند توكيو، از جذب‌كنندگان سرمايه‌هاي ملكي در جهان هستند. ژاپن يكي از معدود كشورهايي است كه نرخ تورم در آن يك درصد است و بانك‌هاي محلي آن در وضعيتي مساعدتر از بانك‌هاي غربي قرار دارند. دليل آن هم اين است كه اين بانك‌ها خود را از ريسك بازار وام در امان نگه داشته‌اند. هنگام بررسي بازارهايي كه بيشترين سرمايه‌گذاري در بازار املاك آنها صورت مي‌گيرد، تفكر سنتي درباره يك خريدار ملك كه به دنبال مالكيت يك ملك واحد است، صدق نمي‌كند. سرمايه‌گذاران راحت‌تر از ديگر افراد جامعه بين كشورهاي مختلف رفت و آمد كنند. اما همين سرمايه‌گذاران شيوه متفاوتي براي محاسبه ارزش بلند‌مدت يك ملك خاص دارند. در اين ميان سرمايه‌هاي ملكي در آسيا ارزش ديگري دارد.
مردم عادي كه به دنبال خريد ملك هستند به قيمت، ظاهر و ارزش افزوده آن به نسبت مكان يا محيط و همسايگان آن توجه مي‌كنند. اما سرمايه‌گذاران بيشتر به دنبال نرخ سرمايه‌گذاري و ميزان اجاره‌بها و بازگشت سرمايه يك ملك هستند. براي مثال به مقايسه بازار املاك مسكوني هنگ‌كنگ و شانگهاي توجه كنيد. املاك هنگ‌كنگ ارزش بيشتري دارند و قيمت هر فوت مربع آن 2218دلار است، اما قيمت املاك شانگهاي تنها 366دلار براي هر فوت مربع است. اگر در هر كدام از اين دو شهر آپارتمان داشته‌باشيد، ارزش آپارتمانتان در هنگ‌كنگ بيشتر از شانگهاي است. اما وقتي نوبت به اجاره اين آپارتمان‌ها مي‌رسد، سرمايه‌گذاران تمايل بيشتري به خريد ملك در شانگهاي دارند زيرا اجاره آپارتمان در اين شهر سه برابر هنگ‌كنگ است.
سرمايه‌گذاري در چين و بازار املاك مسكوني آن كار دشواري است زيرا دولت محدوديت‌هاي زيادي را براي خريد املاك توسط خارجي‌ها قرار داده‌است. به همين دليل سرمايه‌گذاران خارجي در اين كشور بيشتر به دنبال خريد املاك تجاري هستند.
سال گذشته بيشتر سرمايه، سرمايه‌گذاران ملكي جهان به شرق اروپا مي‌رفت. اما در سال‌هاي بعد به دليل عدم شفافيت و مشكلات قانوني پيش روي سرمايه‌گذاران، آنها از اين منطقه صرف نظر كردند. اكنون آسيا مكان خوبي براي جذب سرمايه‌گذاران خارجي در بخش املاك است.
آنچه مي‌بينيد فهرستي است از 10 نقطه اول دنيا براي سرمايه‌گذاري ملكي به روايت نشريه معتبر فوربس كه همواره،‌ترين‌ها را معرفي مي‌كند.
1) نيويورك
اين شهر برتر آمريكا مشكلاتي از قبيل نرخ پايين و كند رشد اقتصادي و فروش اندك املاك مسكوني و نرخ پايين جذب در بخش بازرگاني دارد. ميزان اجاره‌بهاي آپارتمان‌هاي اين شهر در يك سال اخير بين 2 تا 4درصد كاهش يافته‌است. اما سرمايه‌گذاران روي قوت درازمدت بازار املاك نيويورك حساب كرده‌اند.
2) لندن
اين شهر هميشه يكي از جذاب‌ترين بازارها براي سرمايه‌گذاري ملكي بوده‌است. آمار نشان مي‌دهد كه فروش ملك در اين شهر نسبت به سال گذشته 10درصد كاهش يافته و ميزان پرداخت وام هم نسبت به سال گذشته 30درصد كمتر شده‌است. توليد ناخالص داخلي در اين شهر در سه ماهه اول سال‌جاري ميلادي به 4/0درصد كاهش يافته و تورم هم براي سرمايه‌گذاران مشكل‌آفرين شده‌است. اما با اين حال هنوز اين شهر از بهترين مكان‌ها براي سرمايه‌گذاري ملكي است.
3) واشنگتن
بازار املاك مسكوني اين شهر در ماه‌هاي اخير از ساخت و ساز زياد و وام‌هاي كم آسيب ديده است. اما بازار املاك تجاري در اين شهر رشد قابل توجهي داشته‌است. ويرجينياي شمالي در اين ايالت گران‌ترين ساختمان‌هاي دنيا را در خود جا داده است و اين منطقه عامل مهمي در رشد بازار املاك در واشنگتن است.
4) پاريس
سرمايه‌گذاران بين‌المللي همچنان به پاريس پول تزريق مي‌كنند. اين سرمايه‌گذاري به طور ويژه در بازار املاك تجاري و اداري صورت مي‌گيرد كه اكنون ميزان خالي بودن آن از سكنه به پايين‌ترين حد در سال‌هاي گذشته رسيده‌است.
5) شانگهاي
در ميان شهرهاي چين، رشد اجاره املاك اداري در شانگهاي و همچنين قيمت املاك مسكوني در اين شهر كمتر از هنگ‌كنگ است. اما با رشد و توسعه شانگهاي و ارزان ماندن قيمت ملك در اين شهر، سرمايه‌گذاران بيشتري به اين شهر روي مي‌آورند. يك مثال خوب در اين باره بازار املاك مسكوني است. قيمت املاك مسكوني در هنگ‌كنگ هشت برابر شانگهاي است، اما اجاره همين املاك در شانگهاي سه برابر هنگ‌كنگ است. به همين دليل نرخ سرمايه‌گذاري براي اين املاك در شانگهاي 7درصد است درحالي‌كه در هنگ‌كنگ اين نرخ تنها 3درصد است.
6) توكيو
اقتصاد ژاپن از اينكه در معرض بحران وام مسكن قرار نگرفت، بهره زيادي برد. اين بحران بسياري از بازارها و بانك‌هاي غربي را درگير خود كرد، اما ژاپن از اين ماجرا در امان ماند. بخشي از اينكه چرا ژاپن از اين نظر ثبات نشان داد به اين دليل بود كه تورم در ژاپن به حد زيادي پايين بود. درحالي‌كه تورم در ويتنام و چين به 19 و 9درصد مي‌رسيد، ژاپن تنها تورم يك‌درصدي را تجربه مي‌كرد.
7) سنگاپور
رشد قيمت در املاك مسكوني سنگاپور به دليل نرخ پايين تبادل ارز، كند شده‌است. از سه ماه چهارم سال 2007 تا سه ماه نخست سال 2008، فروش مسكن در سنگاپور 47درصد كاهش داشته‌است، اما خرده‌فروشي در اين بازار ماجراي ديگري دارد. هزينه مصرف‌كننده و همچنين گردشگري اكنون در سنگاپور به بالاترين حد خود رسيده‌ و اين باعث شده كه پول زيادي به بازار روانه شود. از سوي ديگر رشد گردشگري پزشكي به طور خاص، املاك پزشكي و بيمارستاني را در موقعيتي بي‌نظير در اين كشور قرار داده‌است.
8)مونيخ
اكنون املاك اداري در شهر مونيخ آلمان در بورس است. اجاره اين املاك هم بالاترين نرخ را در تمام سال‌هاي گذشته دارد. دليل آن هم سرمايه‌گذاري گسترده خارجي در اين شهر است. در سال 2007 بيش از 10ميليارد دلار فقط در بازار املاك اين شهر سرمايه‌گذاري شده است. در سال 2005 اين رقم 6/2ميليارد دلار بوده‌است. يعني طي 2 سال رقم سرمايه‌گذاري خارجي نزديك به 5 برابر شده ‌است.
9) سيدني
صنعت و اقتصاد استراليا يكي از موتورهاي اصلي رشد آسيا است و تا وقتي قيمت كالاها همين‌طور رو به افزايش است، آينده اين اقتصاد هم درخشان خواهد بود. توليد ناخالص داخلي استراليا در سال 2006، 5/0درصد افزايش يافته بود، اما اين رقم افزايش در سال 2007 ناگهان به 3درصد رسيد. اين رشد اقتصاد كلان اجاره‌بهاي املاك مسكوني، تجاري و اداري را نيز افزايش داد. اكنون قدرت خريد مسكن شهروندان شهر سيدني در پايين‌ترين حد در تاريخ اين كشور قرار دارد.
10) هنگ‌كنگ
در حالي‌كه قيمت املاك مسكوني در هنگ‌كنگ همچنان سير صعودي خود را طي مي‌كند، سرمايه‌گذاري در اين شهر در قسمت املاك و مستغلات چندان تعريفي ندارد. هنگ‌كنگ يكي از پايتخت‌هاي مالي آسياست و به همين دليل از نظر املاك اداري در بورس است، اما اين جزيره كوچك همه پيشرفت خود را كرده و اكنون ديگر فضاي چنداني براي ساخت و ساز در آن وجود ندارد و در بازار عرضه و تقاضاي املاك، عرضه از تقاضا عقب است.
پنجشنبه 17 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 512]