تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
سه برند برتر کلید و پریز خارجی، لگراند، ویکو و اشنایدر
مراحل قانونی انحصار وراثت در یک نگاه: از کجا شروع کنیم؟
چگونه برای دریافت ویزای ایران اقدام کنیم؟ مدارک لازم و نکات کاربردی
راهنمای خرید یو پی اس برای مراکز درمانی و بیمارستانی مطابق الزامات قانونی
آیا طلاق توافقی نیاز به وکیل دارد؟
چگونه ویزای آفریقای جنوبی را به آسانی دریافت کنیم؟ راهنمای قدم به قدم
همه چیز درباره ویزای آلمان و مراحل دریافت آن
چرا پاسارگاد به عنوان یکی از مهم‌ترین آثار تاریخی ایران شناخته می‌شود؟
خرید انواع خودکار و روان نویس شیک و ارزان
خرید انواع خودکار و روان نویس شیک و ارزان
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1820300275
مداخله دولت در نرخ اجاره نه شدنی است ، نه به مصلحت
واضح آرشیو وب فارسی:خبر آنلاین: اقتصاد > مسکن - مهدی سلطان محمدی بازار مسکن بر عکس آنکه در تصورمدیران دولتی شکل گرفته است بازاری بسیار پیچیده است و نمی توان این بازار را به صورتی مکانیکی مانند انچه در مورد برخی از کالاها صورت می گیرد مورد ارزیابی قرارداد و یا در آن دخالت کرد. باید گفت بازار مسکن با توجه به دامنه گسترده فعالین اش که شامل جامعه متقاضیان ، عرضه کنندگان و شاخص های فراوان دخیل و تاثیر گذار در این بازار است نزدیک ترین بازار به بازار رقابت کامل است که در ان به دلیل همین گستردگی و پیچیدگی هیچ انحصاری قابل تعریف نبوده و بنابراین هیچ کنش گری حتی دولت به تنهایی، نمی تواند این بازار را به سمتی ببرد که دلخواهش است و همانطور که قبل این هم ثابت شده است به رغم تلاش های زیادی که توسط دولت های مختلف صورت گرفته است بازار مسکن به مسیر خود رفته است. حال در چنین شرایطی طرح تعیین کف و سقف برای اجاره بها را باید به نوعی فضاسازی رسانه ای دانست که وزارت مسکن از این طریق امید دارد با ایجاد فضای روانی از نگرانی های مردم بکاهد اما واقعیت ان است که دولت نمی تواند در این بازار چندان موثری داشته باشد. تعیین قیمت با توجه به پیچیدگی بازار برای دولت غیر ممکن است و حتی اگر دولت بخواهد دست به چنین کاری بزند باید دستگاه کارشناسی و کنترلی عریض وطویلی ایجاد کند که خود تبعات بسیار منفی در بازار خواهد داشت. اما واقعا آیا بازار اجاره تا به این حد داغ شده است که دولت ناچار به دخالت باشد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت خیر انچه در بازار مسکن و بازار اجاره در جریان است روندی است معمول که حداقل طی یک دهه گذشته در این بازار اتفاق افتاده است. سطوح اجاره بها ی سالانه در بازار همچون گذشته در حد 5تا 6 درصد ارزش املاک است و این نسبت افزایش پیدا نکرده است، بنابراین نمی توان گفت که نرخ واقعی اجاره بها نسبت به گذشته افزایش نا متعارفی یافته است. لذا می توان گفت که ضرورت دخالت دولت دربازارهم به خودی خود منتفی است. اما فرض کنیم که دولت بخواهد به رغم این مسئله در بازار دخالت کند در آن صورت باید برای کاهش نسبت 5 تا 6 درصدی اجاره بها نسبت به قیمت مسکن اقدام کند و این موضوع حتی به فرض محال اگر شدنی باشد تاپیرات منفی در بازار مسکن خواهد داشت. چرا که از یک سو چنین اقدامی به معنی کاهش نرخ بازدهی مسکن برای سرمایه گذارانی است که انتظار بازدهی 5 تا 6 درصدی برای سرمایه خود دارند (که البته با توجه به نرخ های اجاره در سایر کشور ها هم نرخی نا متعارف تلقی نمی شود) و این اقدام به معنی خروج سرمایه گذاران از بازاراجاره حتی تولید مسکن است یعنی به این طریق دولت واحد های عرضه شده جهت اجاره را دربازار کاهش می دهد و از سوی دیگر طبیعی است با تعیین قیمت پایین تر برای اجاره بها از طرف دولت میزان تقاضا در بازار افزایش پیدا کند و این موضوع باعث برهم خوردن تعادل موجود بازار است و البته می تواند به افزایش قیمت اجاره ها آنهم در قالب بازار سیاه و روش های غیر شفاف و غیر قانونی منتهی شود. نباید فراموش کنیم که مشکل اصلی دربازار اجاره افزایش چشمگیراجاره بها نیست بلکه عدم رشد قدرت خرید مردمی است که در دو سال گذشته در فضای اقتصادی با رشد نزدیک به صفر درصد زندگی کرده اند و اگر دولت می خواهد در این بازار شرایط مناسبی حاکم کند باید به افزایش درآمد و قدرت خرید مردم بیاندیشد نه به قیمت گذاری در بازار اجاره مسکن. اما همانطور که در بالا هم اشاره شد در بازار مسکن اتفاق خاصی رخ نداده است و تقریبا پس از سقوط چشمگیر قیمت ها در سال 87 و نیمه اول سال 88 از اواسط سال گذشته قیمت ها ی مسکن در بازار تقریبا ثابت بوده اند ولی یکی از عواملی که باعث شده است منجر به افزایش ظاهری نرخ اجاره بشود کاهش نرخ مبادله ای پول از دید مالکین است. پیش از این برای محاسبه نرخ رهن و اجاره در معاملات از نرخ ماهیانه سه درصد استفاده می شد که در واقع منعکس کننده قیمت واقعی پول از چشم مالکین بوده است. ولی با کاهش نرخ سود بانکی در سال 88 همزمان با کاهش بهره وری سرمایه در سایر بخش های اقتصادی دیگر به تبع در بازار مسکن نیز نرخ سه درصد برای محاسبه میزان رهن مناسب نبوده و باعث تمایل مالکین به سمت دریافت اجاره به جای رهن و یا افزایش مبلغ رهن شد و همین مسئله باعث شده است که با بر هم خوردن نسبت ترکیب اجاره و رهن خانواده ها در مواردی با افزایش اجاره بها مواجه شوند که بر بودجه انها فشار بیشتری وارد کرده است ولی در مجموع نرخ واقعی اجاره رشد غیر متعارفی نداشته است. درواقع بررسی آمار ها در دوره های گذشته نشان می دهد که در نهایت رشد قیمت مسکن و نرخ اجاره تا حد زیادی همپای تورم بوده است . ولی با توجه با نوسانات شدید تر قیمت مسکن، نرخ اجاره نمی تواند به سرعت خود را با افزایش و یا کاهش نرخ مسکن هماهنگ کند و این انطباق در دوره های طولانی تری اتفاق می افتد یعنی نرخ اجاره از سویی با تورم از سویی با قیمت مسکن همبستگی دارد، بنابراین می توان حتی در دوره های ثبات قیمت مسکن نیز انتظار افزایش اجاره بها را داشت. کما اینکه در دوره های افزایش شدید قیمت مسکن نیز اجاره بها نمی تواند به همان سرعت افزایش یابد. مثلا در سالهای 86 و 87 در کمتر از دو سال قیمت مسکن در تهران به دو برابر افزایش یافت ولی افزایش نرخ اجاره بها بسیار کمتر از این بود. کارشناس و فعال بازار مسکن
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: خبر آنلاین]
[مشاهده در: www.khabaronline.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 320]
-
گوناگون
پربازدیدترینها