سقفي نه براي هميشه

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: سقفي نه براي هميشه

شهروندي- ندا فرامرزيان:
هر سال فصل‌هاي بهار و تابستان، به ويژه ماه‌هاي خرداد تا شهريور مصادف با تغيير يا تمديد اجاره منازل مسكوني است.

اجاره نشيني نزديك60 درصد اهالي تهران و بسياري از شهرهاي بزرگ كشورمان را چه به‌عنوان مالك و چه به عنوان مستاجر به نوعي درگير كرده است. آگاهي از حقوق طرفين و قوانين مقررات مي‌تواند به مقدار قابل ملاحظه‌اي از اين درگيري بكاهد.

ماده 466 قانون مدني، اجاره را چنين تعريف كرده است: اجاره عقدي است كه به‌موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.

به بياني ساده‌تر، اجاره قراردادي است كه به موجب آن مستاجر در مقابل مالي كه به موجر پرداخت مي‌كند، براي مدت مشخص و معيني (مثلا يك هفته، يك ماه، يك سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌مند مي‌شود. به‌دنبال طرح موضوع اجاره اماكن تجاري در هفته‌هاي گذشته صفحه حقوقي در اين هفته به موضوع اماكن تجاري مي‌پردازد.

اجاره عقد است، به اين معنا كه براي كامل شدن اين عمل حقوقي لازم است كه موجر قصد اجاره دادن داشته باشد و در مقابل شخصي نيز حاضر به اجاره كردن باشد و با هم توافق كنند تا عمل حقوقي كامل شود.

در اجاره، مستاجر در مقابل استفاده‌اي كه از مورد اجاره مي‌كند، لازم است كه مالي را به موجر بپردازد يا تعهد به پرداخت آن داشته باشد. در جامعه كنوني ما مرسوم و معمول اين است؛ مالي كه به عوض استفاده از مورد اجاره به موجر پرداخت مي‌شود، پول است. اما از نظر قانوني اين عوض پرداختي صرفا منحصر به پول نيست و بلكه مي‌توان اموال ديگر را نيز به‌عنوان عوض به موجر پرداخت كرد. عوضي را كه موجر و مستاجر نسبت به آن توافق مي‌كنند اجرت المسمي كه( مسمي به معناي تعيين شده است) يااجاره بها يامال الاجاره مي‌گويند.

اجاره عقد موقت است. منظور اين است كه مدت استفاده و بهره مندي مستاجر از مورد اجاره مي‌بايستي در مدت معين و مشخصي انجام گيرد.به عبارت ديگر، مدت زمان مالك شدن منفعت مورد اجاره براي شخص مستاجر مي‌بايستي در قالب زمان معين و مشخصي تعيين شود.

تكاليف مستاجر

ماده 490 قانون مدني درخصوص تكاليف مستاجر مقرر مي‌دارد: مستاجر بايد اولا: در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي و تفريط نكند. ثانيا: عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و درصورت عدم‌تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي‌شود استعمال نمايد. ثالثا: مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تاديه كند و درصورت عدم‌تعيين موعد نقدا بپردازد.

بنابراين به موجب ماده فوق مستاجر داراي 3 تعهد و تكليف اصلي است:
الف- پرداختن اجاره
ب- خودداري از تعدي و تفريط
ج- تغيير ندادن مصرف مورد اجاره

بطلان اجاره

بطلان اجاره به 3 صورت امكان پذير است:
* فقدان يكي از شرايط اساسي براي صحت معامله
به موجب ماده 190 قانون مدني، براي صحت معامله شرايط زير اساسي است:
1 - قصد طرفين و رضاي آنها
2 - اهليت طرفين
3 - موضوع معين كه مورد معامله است
4 - مشروعيت جهت معامله

هرگاه يكي از شرايط مقرر در بندهاي 1 الي 4 ماده 190 موجود نباشد، اجاره باطل است و مثل اين است كه هيچ اجاره‌اي منعقد نشده است و مستاجر بابت استفاده‌اي كه از مورد اجاره كرده است بايد به موجر اجرت المثل پرداخت كند.به‌عنوان مثال: هرگاه موجر مجبور به انعقاد عقد شده (بند1 ) و يا اينكه يكي از طرفين مجنون يا صغير يا سفيه بوده (بند2 ) و يا اينكه مكاني كه هنوز معين و مشخص نيست به اجاره به ديگري واگذار شده (بند3 ) و همچنين اگر مورد اجاره جهت امر نامشروعي همانند اجاره دادن منزل براي داير كردن قمار خانه باشد (بند4 ) چنين اجاره‌اي باطل است.

فسخ اجاره

فسخ اجاره ممكن است به موجب قرارداد اجاره و يا بر مبناي قانون محقق شود. فسخ اجاره به موجب قرارداد اجاره با گنجاندن اختيار فسخ و بر هم زدن معامله به‌وجود مي‌آيد. مانند اينكه در قرارداد قيد شود تا مدت معيني از تاريخ اجاره يكي از دو طرف قرارداد و يا اينكه شخص ثالثي حق فسخ اجاره را داشته باشد و يا اينكه درصورت تحقق يا عدم‌تحقق امر معيني حق فسخ به‌وجود آيد.

فسخ اجاره براساس قانون موجب يكي از خيارهاي مندرج در قانون همانند خيار غبن و خيار عيب و... امكان پذير است. به‌عنوان نمونه درخصوص خيار عيب ماده 478 قانون مدني مي‌گويد: هرگاه معلوم شود عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده، مستاجر مي‌تواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

اجاره اماكن مسكوني

در حال حاضر اجاره اماكن مسكوني بر مبناي مواد 466 الي 506 قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر مهرماه 1376 است.

به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، بعد از پايان يافتن مدت اجاره موجر مي‌تواند درصورتي كه قرارداد اجاره عادي بود، در 2 نسخه تنظيم و به امضاي موجر و مستاجر رسيده و 2 نفر شاهد نيز رسيده باشد، با تقديم درخواستي به دادگاه عمومي محل تقاضاي تخليه ملك مورد اجاره را كند، در اين صورت مقام قضائي در يك جلسه فوق العاده به تقاضاي موجر رسيدگي كرده و ظرف مدت يك هفته پس از تقديم تقاضا به ضابطين دادگستري دستور خواهد داد تا ملك مورد اجاره را تخليه نموده و تحويل موجر دهند.

البته اگر مستاجر مبلغي به‌عنوان وديعه يا هر عنوان ديگر در نزد موجر داشته باشد تخليه ملك منوط به استرداد مبالغ سپرده شده خواهد بود و البته اگر موجر مدعي ورود خسارت به ملك يا عدم‌پرداخت قبوض آب، برق، تلفن و يا گاز بوده و متقاضي جبران خسارات وارده و يا پرداخت بدهي فوق از محل وجوه ياد شده باشد در اين صورت بايستي جهت مطالبه به دادگاه صالح دادخواست ضرر و زيان تقديم كند.

موجر بايد گواهي دفتر دادگاه مبني بر تقديم دادخواست را به دايره اجرا تسليم كند كه در اين صورت دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستاجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور راي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.

در اين صورت است كه با وجود شرايط فوق و با تقديم درخواست معمولي لزومي به دادخواست حقوقي نخواهد بود، موجر تقاضاي تخليه عين مستاجره را مي‌كند، چنانچه مستاجر به‌دليل وقوع حوادث مترقبه قادر به تخليه عين مستاجره نباشد و درخواست اعطاي مهلت براي تخليه ملك مورد اجاره كند در اين صورت مامور اجرا مراتب درخواست مستاجر را به مقام قضائي گزارش مي‌دهد و مقام قضائي مي‌تواند براي يك بار و آن هم به‌مدت حداكثر يك ماه با درخواست مستاجر موافقت كند، اما درصورتي كه قرارداد اجاره‌اي تنظيم نشده و يا اينكه قرارداد اجاره به امضاي موجر و مستاجر و يا يكي از آنها نرسيده و همچنين اگر 2 شاهد ذيل قرارداد عادي اجاره را امضا نكرده باشند، در اين وضعيت امكان تقاضاي درخواست ملك استيجاري با درخواست و ظرف مهلت يك هفته امكان پذير نخواهد بود و در اين حالت موجر مي‌بايستي دادخواستي مبني بر تخليه عين مستاجره تقديم دادگاه صالحه كند كه اين امر مستلزم طي مدت زمان نسبتا طولاني و سير مراحل پيچيده است.

حال اگر قرارداد اجاره بر مبناي سند رسمي بوده و مدت اجاره نيز پايان يافته باشد، در اين موقعيت موجر مي‌تواند با مراجعه به دفتر خانه تنظيم‌كننده سند و تقديم درخواست تخليه تقاضاي تخليه عين مستاجره را كند.

چند توصيه به مستاجرين

الف- به موجب قانون جديد روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، موجر مي‌تواند ظرف مدت يك هفته از اتمام مدت اجاره تقاضاي تخليه عين مستاجره را از مراجع ذي‌ربط تقاضا كند.
لذا كاملا متوجه باشيد كه قبل از انقضاي مدت اجاره، توافق موجر را جهت تجديد اجاره جلب كنيد و يا اينكه مكان جديدي را جهت سكونت اجاره نماييد.

ب- متأسفانه امروزه اشخاص شياد و كلاهبرداري يافت مي‌شوند كه خود را مالك يا نماينده مالك ملك استيجاري معرفي و مبالغي را از مستاجرين دريافت مي‌كنند. لذا كاملا مواظب و متوجه اين امر بوده و درصورت بروز ترديد، تحقيق جامع و اسناد مالكيت يا نمايندگي طرف قرارداد( از قبيل وكالتنامه، قيم‌نامه و...) را ملاحظه كنيد.

ج- قبل از استقرار در منزل استيجاري نواقص و كسورات ملك را يادداشت و به استحضار مالك برسانيد و همچنين شماره كنتورهاي آب، برق و گاز را يادداشت كنيد و نيز به اداره مخابرات نيز مراجعه نموده و درخواست تسويه حساب ساكن قبلي و صدور صورتحساب از تاريخ استقرار در ملك به حساب خود را كنيد.

تاريخ درج: 2 مرداد 1387 ساعت 11:05 تاريخ تاييد: 2 مرداد 1387 ساعت 11:38 تاريخ به روز رساني: 2 مرداد 1387 ساعت 11:34
چهارشنبه 2 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 121]