مطالعات سازمان عمران و بهسازي شهري در شرايط حاضر نشان مي‌دهدگسترش محدوده شهرها براي اسكان به مصلحت نيست

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: مطالعات سازمان عمران و بهسازي شهري در شرايط حاضر نشان مي‌دهدگسترش محدوده شهرها براي اسكان به مصلحت نيست
ورود سرمايه‌گذار به بافت فرسوده بايد همچون ورود به مناطق آزاد راحت شودگروه مسكن- ميترا يافتيان: معاون برنامه‌ريزي و توسعه سازمان عمران و بهسازي شهري با بيان اينكه ورود بخش‌خصوصي و دولت به عرصه بافت‌هاي فرسوده بهره‌وري زمين را افزايش خواهد داد، چند راهكار براي شتاب گرفتن طرح‌هاي نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري پيشنهاد داد.

محمد آييني، در گفت‌وگو با«دنياي اقتصاد» افزود: مطالعات نشان مي‌دهد اگر به جاي گسترش محدوده شهرها، بافت‌هاي فرسوده شهري نوسازي و بهسازي شود، حداقل 20 تا 30درصد در هزينه‌هاي نگهداري شهرها و خانواده‌ها صرفه‌جويي خواهد شد، ضمن اينكه هزينه‌هاي لازم براي اسكان جمعيت نيز تا 40درصد كاهش پيدا مي‌كند.
معاون سازمان عمران و بهسازي شهري ايران تصريح كرد: با افزايش هر مترمربع محدوده شهر، هزينه نگهداري شهر به صورت تصاعدي افزايش پيدا مي‌كند.
آييني در ادامه پيشنهاد كرد: نوسازي بافت‌هاي فرسوده به صورت الزام قانوني، نظير آنچه در مورد طرح‌هاي عمومي و عمراني دولت عمل ميشود، قرار گيرد.
وي همچنين افزود: ورود سرمايه‌گذار به بافت‌هاي فرسوده بايد همچون ورود سرمايه‌گذار به مناطق آزاد تجاري صنعتي تسهيل شود تا سرمايه‌گذاران بدون پرداخت عوارض و ماليات‌هاي متعدد، انگيزه لازم را براي ساخت‌وساز در محله‌هاي قديمي و فرسوده شهر پيدا كنند.
وي افزود: اين يك بحث جدي و اساسي است كه تا زماني كه در درون شهرها ظرفيت براي بارگذاري و ايجاد و توسعه ساختمان‌هاي مسكوني جديد وجود دارد، بايد از اين ظرفيت‌ها بهره گرفت تا به تدريج به ارتقاي بهره‌وري زمين شهري در كشور دست يابيم.
وي تصريح كرد: واژه «شمال شهر» در كشور ما زماني اتفاق افتاد كه محدوده شهر كنترل و سياست‌هاي توسعه شهري متصل ترويج پيدا كرد. در نتيجه رقباي قوي براي احياي بافت‌هاي فرسوده ايجاد شد. از اين رو جاذبه‌هايي كه براي اين مناطق جديد شهري حاصل شد، موجب گرديد تا مناطق قديمي تخليه و اغلب مردم به مناطق جديد و رقيب مناطق قديمي روي آورند.
وي اضافه كرد: شهرداري‌ها نيز به دليل اخذ عوارض پروانه از مالكان مناطق جديد در شهرها ناچار به ارائه خدمات ويژه در اين مناطق شدند.
وي گفت: از اينرو سرمايه‌گذاري شهرداري‌ها و دستگاه‌هاي ارائه‌دهنده خدمات شهري در جهت اصلاح و بهبود شبكه‌هاي دسترسي، اصلاح زيرساخت‌ها، تاسيسات شهري قديمي تا به امروز ناكافي بوده و آن طور كه بايد و شايد ساختار و كالبد بافت قديمي شهرها با شرايط و وضعيت زندگي امروز ساكنان بافت فرسوده شهري تطابق پيدا نكرده است.
وي با بيان اينكه عدم احياي به موقع بافت‌هاي فرسوده شهري ريشه در كم‌توجهي برنامه‌ريزان شهري و شهرسازان به ظرفيت‌هاي بلااستفاده در اين مناطق دارد، اظهار كرد: هم اكنون امكان ساخت‌وساز متناسب با تقاضاهاي موجود براي مسكن در اين‌گونه بافتها وجود دارد.
فشار تقاضا وجود دارد
به گفته وي، اينكه اعلام مي‌شود تا سال 91، كشور به طور متوسط به توليد سالانه يك‌ميليون و 200هزار واحد مسكوني نيازمند است، در حالي كه توليد سالانه مسكن در ايران حدود يك ميليون و 200هزار واحد است بايد پذيرفت كه در حال حاضر فشار تقاضا وجود دارد.
وي معتقد است: شاخص‌هاي انساني و تراكم نفر در هكتار كشور ما نشان مي‌دهد كه از ظرفيت‌هاي موجود استفاده كامل نمي‌شود.
همچنين توسعه شهرها، هزينه‌هاي امنيتي، مصرف انرژي، آلودگي هوا، تامين زيرساخت‌هاي شهري را نيز بالا مي‌برد.
وي افزود: همچنين وقتي فضا براي توسعه دروني شهرها مهيا نمي‌شود، سرمايه‌هاي انساني ساكن در بافت‌هاي فرسوده شهري كشور نيز در معرض خطر قرار مي‌گيرند، ضمن اينكه بسياري از ارزش‌هاي معماري و فرهنگي واقع در بافت‌هاي فرسوده نيز با بروز كوچك‌ترين حادثه‌اي از بين مي‌رود.
خطرات بافت فرسوده براي ساكنان
وي ابراز عقيده كرد: البته ساكنان ساير مناطق شهري هم نمي‌توانند به جهت مصون ماندن از خطر بافت‌هاي فرسوده ‌اميدوار باشند، زيرا در صورت وقوع زلزله‌اي كه منجر به تخريب واحدهاي مسكوني واقع در بافت‌هاي فرسوده شهري مي‌شود، مردمان ساكن در مناطق ديگر در معرض خطرات بهداشتي و آسيب‌ها و معضلات اقتصادي و اجتماعي جدي قرار مي‌گيرند.
وي درباره الزامات قانوني موجود براي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري نيز اظهار كرد: هم‌اكنون مشوق‌هاي مالي و قانوني لازم براي مالك داراي واحد مسكوني در بافت فرسوده، سرمايه‌گذار و شهرداري وجود ندارد كه افراد حقيقي و حقوقي ياد شده را از سرمايه‌گذاري در حوزه‌هاي ديگر باز دارد. بنابراين با فرض اينكه مالكان در بافت فرسوده شهري توانمندي مالي داشته باشند، بايد از سوي قانونگذاران مهلت قانوني و مشخصي براي انجام عمليات نوسازي اين واحدها ايجاد شود. به گونه‌اي كه اگر اين واحدها بر اثر حوادث مختلف تخريب شد، مسووليت آن با مالك باشد، ضمن اينكه يك سري محدوديت‌هاي قانوني به لحاظ قانون مالكيت براي مالك در بافت فرسوده ايجاد شود. به‌طور مثال به لحاظ قانوني گفته شود كه يك مالك در بافت فرسوده ظرف 3 سال بايد نسبت به نوسازي ملك خود اقدام كند، در غير اين صورت شهرداري قائم‌مقام مالك بود تا از طريق مشاركت با سرمايه‌گذاران بخش خصوصي وارد عمل شده و مالك ديگر حق دخالت نخواهد داشت.
از سوي ديگر اگر سرمايه‌گذاري ريسك كرد و سرمايه خود را به بافت فرسوده آورد و براي تجميع مثلا 10 پلاك مسكوني با 3 مالك مخالف با نوسازي واحدها مواجه شد، هيچ الزامي براي متوقف كردن عمليات بهسازي اين پلاك‌ها نداشته باشد، زيرا در حال حاضر اگر فردي مالك يك هفتاد و دوم يك ملك(يك حبه) باشد مي‌تواند در متوقف كردن عمليات نوسازي آن ملك تاثيرگذار باشد.
وي اضافه كرد: متاسفانه در حال حاضر اين خلاء قانوني وجود دارد، البته الزام قانوني در اجراي طرح‌هاي عمومي و عمراني براساس قانون مصوب شوراي عالي انقلاب وجود دارد، اما براي اجراي طرح‌هاي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده وجود ندارد.
به اعتقاد وي، اگر قانوني مصوب شود كه نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري نيز در زمره الزامات قانوني طرح‌هاي عمراني و عمومي دولت قرار گيرد، مشكلات موجود در ملزم كردن مالكان بافت فرسوده براي بهسازي و نوسازي واحدهاي مسكوني تا حد زيادي برطرف مي‌شود.
وي تصريح كرد: اگر بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده در خلال طرح‌هاي عمومي و عمراني دولت تلقي شود تحول چشمگيري در احياي بافت‌هاي فرسوده شهري صورت مي‌گيرد.
وي همچنين پيشنهاد داد: دولت براي ترغيب سرمايه‌گذاري در نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري، معافيت مالياتي صد در صد در نظر بگيرد. بدين مفهوم كه دولت به دليل بالا بودن ريسك سرمايه‌گذاري بافت فرسوده شهرها را به عنوان مناطق آزاد مالياتي براي سرمايه‌گذاران در نوسازي و بهسازي معرفي كند تا براي سرمايه‌گذار بخش خصوصي حداقل سود سرمايه متصور باشد.
استمرار روال كنوني، درجا زدن در نوسازي بافت فرسوده
وي گفت: تاكنون لايحه منسجمي براي اين موضوع ارائه نشده و با استمرار روال كنوني نهايتا سالي 5درصد نوسازي بافت فرسوده انجام شده و سالي 5درصد هم به محدوده بافت فرسوده افزوده مي‌شود و اين مفهومي به جز درجازدن در بحث نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري ندارد.
صندوق تن‌خواه گرداني تشكيل شود
وي در ادامه ايجاد صندوق تن‌خواه‌گردان در زمينه نوسازي و بهسازي بافت فرسوده را از سوي دولت امري ضروري دانست و افزود: با توجه به اينكه نوسازي و بهسازي بافت فرسوده يك صنعت است. بنابراين سرمايه‌گذاري در اين بخش نيازمند تامين نقدينگي به موقع است، از اين رو بايد صندوقي به عنوان تن‌خواه گردان وجود داشته باشد تا از انبوه‌سازي كه به اين حوزه وارد مي‌شود، حمايت شود و در زمان‌هايي كه وام انبوه‌سازان از سوي بانك‌ها تامين نمي‌شود يا تامين منابع مالي آنها با مشكل مواجه مي‌شود، پشتيبان مالي موثر براي آن وجود داشته باشد.
وي اضافه كرد: همچنين ساكنان اين بافت‌ها بايد به طور جدي در بحث اسكان حمايت شوند. بدين مفهوم كه وام‌هاي خرد و كوتاه مدت در اسرع وقت به آنها داده شود تا اسكان اين ساكنان با مشكل مواجه نشود.
وي پيشنهاد داد: به طور مثال اگر دولت به جاي اينكه سالي 50ميليارد تومان به صورت يارانه‌هاي مختلف به اين بخش اعتبار دهد طي يك مرحله 500ميليارد تومان به عنوان تن‌‌خواه گردان براي اين بخش در نظر بگيرد تا اجراي طرح‌هاي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري با سرعت بيشتري محقق ‌شود.
وي ادامه داد: البته اخيرا با تصويب و ابلاغ قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن نور اميدي در دل ساكنان بافتهاي فرسوده شهري ايجاد شده كه انشاءا... با تدوين مناسب آيين‌نامههاي اجراي آن شاهد تسريع در روند نوسازي و بهسازي بافتهاي فرسوده شهري خواهيم بود.
دوشنبه 17 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 138]