مسكن در پيچ و خم عرضه و تقاضا

واضح آرشیو وب فارسی:اطلاعات: مسكن در پيچ و خم عرضه و تقاضا

كلان شهر تهران كه پيچيدگي‌هاي يك كشور را به همراه دارد، عجب شهري است. در هر منطقه كه پا مي‌گذاريد قيمت مسكن و همچنين اجاره بهاي منزل از نوسان زيادي برخوردار است. به گفته برخي از شهروندان، امروزه قيمت اجاره بهاي مسكن به انصاف مالكان و قيمت آن به بورس بازي دلالان بستگي دارد. يكي از مشاوران املاك در تهران، از افزايش 30 تا 60 درصدي واحد‌هاي مسكوني پايتخت پس از آغاز سال جاري خبر مي‌دهد. ‌

سعيدي از مشاوران املاك در تهران با اشاره به اينكه افزايش قيمت مسكن و اجاره بها به ميزان كنوني سبب غافلگيري مردم شده است، تصريح كرد : قيمت مسكن در نقاط شمالي شهر از جمله محموديه، و فرشته به ازاي هر متر يك و نيم تا 2 ميليون تومان افزايش يافته است. ‌

همچنين گفته مي‌شود هم اكنون در منطقه‌اي مانند جردن آپارتماني 80 متري با ده ميليون تومان پيش پرداخت و ماهيانه يك ميليون و 200 هزار تومان اجاره داده مي‌شود. در منطقه پاسداران آپارتمان 120 متري 20 ساله با پيش پرداخت 15 ميليون تومان و ماهيانه 800 هزار تومان اجاره داده مي‌شود. در منطقه قلهك خيابان دروس آپارتمان 120 متري 6 ساله با پيش پرداخت 20 ميليون تومان و ماهيانه يك ميليون و 570 هزار تومان اجاره داده مي‌شود. در ميرداماد آپارتماني 20 ساله به ازاي هر متر مربع سه ميليون و 700 هزار تومان فروخته مي‌شود. ‌

در منطقه سعادت آباد آپارتمان 111 متري يازده ساله به ازاي هر مترمربع سه ميليون و 200 هزار تومان فروخته مي‌شود. در حوالي ميدان آرژانتين،آپارتماني با عمري 20 ساله، به ازاي هر متر مربع 3 ميليون تومان فروخته مي‌شود. در عباس آباد آپارتمان 50 متري با 20 ميليون تومان پيش پرداخت و ماهيانه 500 هزارتومان اجاره داده مي‌شود. در منطقه ولنجك آپارتمان 170 متري 5 ساله با مبلغ 100 ميليون تومان رهن كامل داده مي‌شود در خيابان تختي در منطقه فرشته آپارتماني 260 متري به ازاي 270 ميليون تومان رهن كامل داده مي‌شود و در منطقه ستارخان رهن كامل آپارتمان‌هاي 60 تا 70 متري 15 تا 20 ميليون تومان است. ‌

بر اساس گزارش واحد مركزي خبر، بهاي مسكن و اجاره بها در حومه شهر تهران نيز با افزايش چشمگيري مواجه شده است. چنانكه در شهرك پرندك در حوالي اسلامشهر قيمت آپارتمان به ازاي هر متر مربع از 700 هزار تا يك ميليون تومان عرضه مي‌شود. ‌

در ورامين قيمت واحدمسكوني از 800 هزار تا يك ميليون و 200 هزار تومان به ازاي هر متر مربع مي‌باشد. ‌

در مهر شهر كرج آپارتمان به ازاي هر متر مربع يك ميليون و 200 هزار تومان تا دو ميليون و 400 هزار تومان فروخته مي‌شود. ‌

همچنين در فرديس كرج قيمت آپارتمان به ازاي هر متر مربع 850 هزار تا يك ميليون و 200 هزارتومان است و در شهرك انديشه قيمت هر متر مربع آپارتمان 850 هزار تا يك ميليون و 200 هزار تومان است. ‌

پس از ايام تعطيلات نوروزي قيمت مسكن و اجاره بهاي آن در همه مناطق تهران، بصورت غير قابل تصوري افزايش يافت، به طوريكه قيمت هر متر مربع آپارتمان در مناطقي همچون تهرانسر از يك ميليون به يك ميليون و پانصد هزار تومان، در بلوار كشاورز از 3 ميليون به 4 ميليون و پانصد هزار تومان در منطقه سعادت آباد از 5 ميليون تومان به 6 ميليون و پانصد هزار تومان و در الهيه از 8 ميليون به 12 ميليون تومان افزايش يافت. ‌

افزايش قيمت در بازار مسكن تهران كه دامنه آن به ديگر شهر‌ها نيز كشيده شده، شرايط را به گونه‌اي رقم زده است كه افرادي كه براي خريد مسكن دست به دامن انواع وام شده بودند، حالا بايد اين وامها را نه براي خريد آپارتمان، بلكه براي فراهم كردن مبلغ پيش پرداخت اجاره بهاي مسكن تهيه كنند. ‌

اجاره بها در پي افزايش مسكن از افزايش بسيار سر سام آوري برخوردار شده است، به طوريكه در نواحي جنوبي تهران، پيش پرداختها 50 تا صد در صد و اجاره بها از 40 تا 60 درصد افزايش يافت. ‌

در آغاز سال قيمت مسكن چنان صعود كرد كه همه را به سمت و سويي متفاوت به حركت واداشت و سرمايه‌داران در پي خريد زمين و آپارتمان بيشتر و دولت در انديشه مهار نقدينگي و جلوگيري از تورم بيشترقيمت مسكن و اجاره بها برآمدند.

تامين مسكن در كشور به يكي از مشكلات اساسي تبديل شده، به طوريكه به نظر مي‌رسد قيمت آن به طور لجام گسيخته همچنان رو به افزايش است.- ‌

مشكل مسكن در چيست، عوامل آن كدامند؟ سوداگران، افزايش تقاضا، مديريت ناكارآمد، جزيره‌اي عمل كردن دستگاهها، سيستم بانكي و اداري كشور؟ و يا همه موارد فوق؟ ‌

بي ترديد شرايط كنوني برخلاف خواست دولت و مردم بوده و همچنان اوضاع بر وفق مراد سوداگران در بخش مسكن است، به طوريكه با ادامه شرايط كنوني وضع مسكن به سادگي سامان نخواهد يافت. ‌

رضا بهار زاده معاون طرح و برنامه اداره كل تعاون استان تهران افزود: مشكل مسكن در دولتهاي گذشته نيز وجود داشته، اما آنچه كه در شرايط كنوني وضع مسكن را در كشور بحراني كرده، آشكار شدن توان محدود دولت در تامين ميليوني مسكن است كه از گذشته بر روي هم انباشته شده است. ‌

وي تصريح كرد : نياز ساليانه كشور به يك ميليون و 300 هزار واحد مسكوني و همچنين تامين مسكن از مطالبات بجاي مانده مردم از سالهاي گذشته سبب شد كه دولت خود را به تامين يك و نيم ميليون واحد مسكوني در سال و 15 ميليون در طول ده سال آينده موظف كند. ‌

بهارزاده با اشاره به اينكه بيش از 95 درصد از ساخت و ساز مسكن را بخش غير دولتي بر عهده دارد، اضافه كرد : طبيعي است كه بر عهده گرفتن اين وظيفه سنگين خارج از توان دولت باشد، چراكه عمده تصميمات بدون حضور بخش غير دولتي اتخاذ مي‌شود، در حاليكه بيشترين برنامه‌هاي اجرايي در حوزه ساخت مسكن بر دوش اين بخش است. ‌

معاون طرح و برنامه اداره كل تعاون استان تهران گفت : دولت با اعلام اينكه موظف به ساخت يك و نيم ميليون واحد مسكوني است، در حقيقت بدون در نظر گرفتن ميزان توان كنوني كشور به تامين مصالح ساختماني مورد نياز براي اين مقدار حجم عظيم ساخت و ساز، ميزان كشش بازار و قدرت خريد مردم، افزايش نرخ تورم و بي ثباتي قيمتها، انتظار جامعه را از دستگاه اجرايي كشور بالا برد. ‌

وي خاطرنشان كرد : براي دستيابي به توليد يك و نيم ميليون واحد مسكوني در سال، فقط اختصاص بودجه مورد نياز ساليانه آن مقدور نمي باشد، بلكه تامين سيمان، ميلگرد و تيرآهن و ديگر مصالح ساختماني در سراسر كشور از عمده وظايف دولت محسوب مي‌شود. ‌

عليرضا قهاري دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران از زاويه‌اي ديگر به مشكل مسكن مي‌نگرد و با بيان اينكه محدود كردن اعطاي وام مسكن به يك بانك دولتي، خارج كردن بخش عمده‌اي از سرمايه گذاري بخش خصوصي را در پي دارد، افزود : دولت نبايد بانكهاي خصوصي را از اعطاي تسهيلات مسكن منع كند، زيرا بخش وسيعي از سرمايه‌گذاري غير دولتي را در مسكن حذف مي‌نمايد و اين مسئله مغاير با سياستهاي كلي اصل 44 قانون اساسي است. ‌

وي تصريح كرد : افزايش نقدينگي در بخش توليد مسكن نه تنها سبب افزايش تورم نخواهد شد، بلكه رونق اقتصادي و ايجاد اشتغال را به همراه خواهد داشت. ‌

قهاري اضافه كرد : آنچه كه در بخش مسكن بايد مورد توجه دولت قرار گيرد، كنترل و مهار نقدينگي در بخش سوداگري مسكن مي‌باشد كه‌ موجب افزايش قيمتها و آسيب رساندن به اقتصاد كشور و شهروندان شده است. ‌

پيروز حناچي استاد دانشگاه تهران با بيان اينكه نقش دولت در بازار مسكن 3 تا 5 درصد بوده و ميزان تاثيرگذاري آن نيز در اين بخش به همين ميزان است، گفت :تورم واقعي كشور را بايد در بخش مسكن مشاهده كرد، زيرا در اينجاست كه ابزار كنترلي دولت به حداقل مي‌رسد و همانند بازارهاي ديگر نيست. ‌

وي با اشاره به اينكه دولت با عرضه زمين به افراد براي ساخت و ساز مشكلات بيشتري براي شهرسازي ايجاد مي‌كند، اضافه كرد: اين بخش مسكن نيست كه به تنهايي موجب افزايش قيمت مي‌شود چرا كه اين بخش در ايران يك موضوع اقتصادي بوده و تمام حوزه‌ها مثل كالا و خدمات و مصالح ساختماني به طور مستقيم به اين بخش اثر مي‌گذارد. ‌

اين استاد دانشگاه تصريح كرد : چنانچه دولت كنترلي بر هزينه‌هاي جاري نداشته باشد و نقدينگي به جامعه تزريق شود نخستين بخشي كه تاثير خود را از بابت رشد نقدينگي به خود خواهد ديد بازار مسكن خواهد بود. ‌

حناچي گفت: زماني كه نرخ تورم افزايش مي‌يابد بيشتر مردم براي حفظ دارايي‌هاي خود تلاش مي‌كنند سرمايه‌هاي خود را در جاي امني سرمايه گذاري كنند كه بهترين آن را در بازار زمين و مسكن مي‌بينند. ‌

اين كارشناس در خصوص كاهش نرخ سود بانكي و رابطه آن با افزايش اجاره بهاي مسكن افزود : يكي از دلايل افزايش اجاره بهاي مسكن در سال گذشته كاهش نرخ سود بانكي بود، به طوريكه مالكان ساختمان تا پيش از كاهش نرخ سود بانكي يك مقدار از سرمايه‌هاي خود را به عنوان وديعه و بخشي را هم به عنوان اجاره بها دريافت مي‌كردند اما پس از اين اتفاق تا حدودي اخذ وديعه حذف و اجاره بها افزايش يافت. ‌

وي در ادامه گفت: كاهش نرخ سود بانكي به معناي خروج سرمايه مردم از بانكها است، زيرا زماني كه ارزش واقعي نقدينگي و سرمايه با توجه به نرخ تورم موجود در كشور به درستي محاسبه نمي‌شود نتيجه آن چيزي جز خروج سرمايه از بانكها نيست. ‌

اين استاد دانشگاه مشكل اعطاي زمين‌هاي 99 ساله از جانب دولت به مردم را قطع ارتباط آن با شهرداري دانست و اضافه كرد : مشكلي كه طرح اعطاي زمين‌هاي 99 ساله دارد قطع ارتباط آن با شهرداري است و معلوم نيست كه سياست‌هاي شهرسازي در چه مكاني پياده مي‌شوند. ‌

وي ادامه داد: اين موضوع باعث افزايش قيمت زمين در شهر مي‌شود و گردش‌ مالي به وجود مي‌آورد، بنابراين هر كجاي كشور كه انگشت بگذاريد امكان ساخت و ساز وجود دارد. ‌

مينو رفيعي به عنوان كارشناس اقتصادي در باره مشكل مسكن در كشور گفت : انتظار كاهش و يا ثبات قيمت مسكن در سال با توجه به رشد قيمت تمام كالاها و خدمات در سال دور از انتظار مي‌باشد اما به هر حال بايد اذعان داشت كه كنترل بازار مسكن از جانب دولت اشتباه است. ‌

وي با بيان اينكه افزايش يكباره قيمت مسكن به شرايط اقتصادي كشور بستگي دارد، ادامه داد: هيچ دولتي نمي‌تواند قيمت مسكن را كه ساليانه كمتر از يك ميليون واحد مسكوني توليد مي‌كند، در حاليكه بيش از يك ميليون تقاضا وجود دارد كنترل كند، پس هر كنترلي موجب ايجاد رانت و رشد بيش از حد قيمت مسكن مي‌شود. ‌

قهاري دبير انجمن انبوه سازان با بيان اينكه دولت ‌نبايد در كنترل قيمت مسكن دخالت مستقيم كند،تاكيد كرد : بلكه بايد عرضه مسكن را افزايش داده و تقاضاي خريد مسكن را توانمند كند تا بازار مسكن متعادل شود. ‌

وي افزود: در برنامه سوم توسعه، پس از بازنگري نسبت به آنچه انجام شد دولت به اين نتيجه رسيد كه اين مداخله در بعضي عرصه‌ها، مداخله صحيحي نيست و باعث انحراف در بازار مسكن مي‌شود و علائم اشتباه به بازار مي‌دهد. ‌

دبير انجمن انبوه سازان ادامه داد: در طول برنامه سوم، سياست اصلي بنا بر عرضه زمين به مردم با قيمت بازار و ورود دولت به بازار مسكن بود كه سبب افزايش شديد قيمت مسكن و زمين شد. ‌

اين كارشناس اضافه كرد: در اين دوره سياست‌هايي كه ناظر بر توزيع مصالح ساختماني به قيمت دولتي بود، متوقف شد و سياست ‌واگذاري زمين از انفرادي به سازندگان انبوه اتخاذ شد و زمين به قيمت بازار به فروش رسيد. ‌

رفيعي با بيان اينكه دستكاري و ارائه اطلاعات غلط از طرف برخي افراد نيز موجب گران شدن مسكن مي‌شود، افزود: يكي از راههاي كنترل قيمت مسكن از سوي دولت ارائه زمين ارزان به سازندگان بخش خصوصي است، بنابراين هرگونه دستكاري و نظارت و محدوديت در قيمت مسكن و اجاره بها موجب ايجاد رانت و در نهايت افزايش كاذب قيمت و اجاره بهاي مسكن مي‌شود. ‌

اين كارشناس مسكن در خصوص وام مسكن گفت: وام مسكن مي‌تواند در شهرهايي كه قيمت مسكن بالا نيست نسبت به ميانگين وام و گرو‌ههاي كم درآمد جامعه نتايج خوبي داشته باشد، اما در شرايط كنوني كه قيمت مسكن مشخص نيست اگر سقف وام مسكن افزايش يابد نتيجه‌اي جز انتظار تورمي و رشد قيمت مسكن نخواهد داشت. ‌

بهار زاده معاون طرح و برنامه اداره كل تعاون استان تهران درباره ركود حاكم بر بازار مسكن تصريح كرد: ابتدا بايد تعريف درستي از ركود را ارائه كرد اما چيزي كه مشخص است هم اكنون با توجه به افزايش پروانه ساختمان و اعطاي زمين‌هاي 99 ساله توليد مسكن رونق دارد. ‌

وي ادامه داد: پس در حال حاضر از وضعيت ركود توليد مسكن خارج شده‌ايم اما چيزي كه واضح است بازار مسكن هم اكنون در دوران ركود معاملاتي خود به سر مي‌برد. ‌

رفيعي گفت: بايد نتيجه گرفت كه با توجه به اين ساخت و سازهايي كه آغاز شده و ادامه نيز دارد باز هم گروه‌هاي كم درآمد جامعه نيز توانايي ورود به بازار مسكن را ندارند. ‌

وي افزود: بنابراين مسئله كمبود تقاضاي موثر مسكن همچنان پس از اين رونق ساخت و ساز پابرجا خواهد بود. ‌

اين كارشناس مسكن در خصوص اينكه دليل اصلي ركود بازار مسكن چيست گفت: ركود كنوني بازار مسكن به دليل چسبندگي قيمت و كاهش قدرت خريد متقاضيان موثر مسكن است، بنابراين حتي در تهران نيز دهك‌هاي درآمدي 7 و 8 در اين وضعيت نمي‌توانند وارد بازار مسكن شوند. ‌

رسول خادم رئيس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران، با اشاره به برخي ديگر از مشكلات ابر شهر تهران،گفت : ارزيابي از تعداد واحد مسكوني مورد نياز جمعيت شهر تهران در افق 1405 يا سند چشم‌انداز شهر تهران، موضوع بسيار مهمي است كه به عنوان پايه سياستگذاري و هر گونه راهبرد در توليد و عرضه مسكن به شمار مي‌رود و بايد دستگاه‌هاي اجرايي مسئول در اين زمينه به جمع‌بندي مشتركي دست يابند. ‌

وي ‌تصريح كرد: بخشي از ورودهاي يك جانبه و موردي سيستم مديريتي در ايران به موضوع مسكن به خاطر نداشتن انسجام و هماهنگي در اطلاعات موجود زمين و مسكن و يك پايه آماري مشترك در اين زمينه بين دستگاه‌هاست‌، به همين دليل سياستگذاري‌ها و برنامه‌ريزي‌ها نيز متفاوت بوده كه نتيجه خاصي تاكنون در پي نداشته است. ‌

خادم يادآورشد: بر اساس پيش‌بيني طرح جامع و تفصيلي شهر تهران، ميزان جمعيت پايتخت در افق 1405 به 9 ميليون و 250 هزار نفر مي‌رسد. ‌

وي بيان كرد: بر اساس آمارهاي جمع‌بندي شده، دو ميليون و 215 هزار واحد مسكوني داراي سكنه در تهران وجود دارد و حدود 150 هزار واحد مسكوني نيز خالي از سكنه هستند. ‌

رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران گفت: همچنين بر اساس اين اطلاعات، 540 هزار واحد مسكوني در بافت فرسوده داراي شرايط ناپايداري هستند و تعداد متوسط سالانه ازدواج در پايتخت 55 هزار زوج تا افق 1405 خواهد بود. ‌

وي عمر مفيد ساختمان‌هاي پايتخت را 40 سال عنوان كرد و گفت: اين در حاليست كه عمر مفيد ساختمان‌ها در بسياري از كشورها، 60 سال است و متاسفانه به دليل فقدان رعايت شاخص‌ها اين عمر در تهران 40 سال بوده و بر اساس برنامه‌ريزي‌هاي انجام شده، بايد به 50 سال افزايش يابد. ‌

رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران خاطر نشان كرد: با در نظر گرفتن ضريب دو درصد براي استهلاك واحدهاي مسكوني تهران، نياز ساليانه تهران به مسكن در20 سال آينده 617 هزار واحد مسكوني خواهد بود تا واحدهاي جديد جايگزين خانه‌هاي مستهلك شود. ‌

به گفته وي، تعداد واحدهاي مسكوني لازم براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده، 720 هزار واحد در 20 سال برآورد شده است. ‌

خادم ادامه داد: همچنين طبق آمارهاي به دست آمده، براي زوج‌هاي جوان در20 سال آينده، يك ميليون و 185 هزار و 600 واحد مسكوني و براي مهاجران، 234 هزار و 400 واحد پيش‌بيني شده است. ‌

وي گفت: تعداد واحدهاي مسكوني كه بر اثر مرگ و مير در 20 سال آينده خالي مي‌شود، 345 هزار واحد پيش‌بيني شده است. ‌

خادم اضافه كرد: بر اساس جمع‌بندي‌هاي نهايي ميان دستگاه‌هاي اجرايي مسئول، تهران در افق 1405 نياز به توليد سه ميليون واحد مسكوني دارد و اين ميزان افزون بر 500 هزار واحد مسكوني موجودي است كه تا آن زمان مورد استفاده قرار مي‌گيرد و در حقيقت حدود 3 و نيم ميليون واحد مسكوني در افق 1405 مورد نياز جمعيت شهر تهران است. ‌

خادم اذعان كرد: شرايط انفعالي كه سيستم مديريتي كشور، سال‌ها در موضوع زمين و مسكن دارد، به‌طور عملي جريان سوداگري، تعيين و تكليف بازار زمين و مسكن را بر عهده گرفته است كه اين امر موجب شده، سيستم مديريتي كشور و شهرداري‌ها براي ورود به موضوع مسكن از شجاعت و خطر پذيري لازم برخوردار نباشند و در اين موضوع به نوعي دست به عصا و با احتياط خاصي حركت كنند و تنها شاهد فراز و نشيب‌هاي ناشي از تصميم سازي يك جانبه، نادرست و قدرت و اقتدار جريان سوداگري در تعيين و تكليف زمين و مسكن در كشور به ويژه تهران باشند. ‌

وي تصريح كرد : هم اكنون سطح توليد و عرضه مسكن در كشور با نيازهاي جمعيتي فاصله بسيار جدي دارد و در عمل سيستم مديريتي كشور نتوانسته به سياست‌ واقع بينانه منسجم در ارتباط با توليد و عرضه مسكن دست يابد. ‌

موضوع مسكن در كشور همچون بيمار بد حالي است كه بايد به سلامت از اتاق عمل خارج شود. ‌

اين بيمار به گفته بهار زاده معاون طرح و برنامه اداره كل تعاون استان تهران، نيازمند جراحاني مجرب و دورانديش است، متخصصاني كه در زمينه اقتصاد، بانكداري، بازار مسكن، ساخت و ساز، شهرسازي، فناوري‌هاي نوين و نيازهاي قشرهاي گوناگون جامعه يك گروه كامل، منسجم و كارآمد را تشكيل دهند و با تلاشي بي وقفه در عرصه ساخت و ساز و تامين مسكن كشور گام بلندي بردارند. ‌

چهارشنبه 8 خرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: اطلاعات]

[مشاهده در: www.ettelaat.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 637]