افزايش سود سپرده هاي بانكي چه تاثيري بر بازار مسكن دارد؟

واضح آرشیو وب فارسی:شبكه خبر دانشجو: افزايش سود سپرده هاي بانكي چه تاثيري بر بازار مسكن دارد؟
چندي پيش شوراي پول و اعتبار براي بازگشت پول و سرمايه به كانال هاي رسمي مثل بانك ها و اختصاص آن به فعاليت هاي مثبت اقتصادي نرخ سود سپرده‌ها را به 21 درصد افزايش داد، حال سوالي كه پيش مي آيد اينست كه اين افزايش سود چه تاثيري بر بازار مسكن مي گذارد؟

گروه اقتصادي «خبرگزاري دانشجو»، شهرام خزايي؛ شوراي پول و اعتبار براي بازگشت پول ها و سرمايه ها به كانال هاي رسمي مثل بانك ها و اوراق مشاركت و اختصاص آن به فعاليت هاي مثبت اقتصادي و جلوگيري از ورود آنها به سمت دلالي و سفته بازي نرخ سود سپرده‌هاي بانكي را به 21 درصد افزايش داد.

بسياري از كارشناسان اقتصادي بر اين باورند، افزايش سود سپرده هاي بانكي علاوه بر تاثير مثبت بر بازار مسكن بخش هاي اقتصادي ديگر از جمله بازار سكه و ارز را نيز از التهاب نجات خواهد داد.

عوامل موثر بر قيمت مسكن

رشد محصول‌ ناخالص‌ داخلي، رشد نقدينگي، نرخ‌ تورم، رشد و سطح‌ درآمد خانوار، نرخ‌ بهره‌ بانكي، نرخ‌ ارز و بازده‌ سهام‌ بورس، از جمله‌ عوامل‌ تأثيرگذار بر عرضه‌ و تقاضاي‌ مسكن‌ هستند كه‌ در درون‌ بازار مسكن‌ تعيين‌ نمي‌شوند، به همين دليل نوسانات‌ اين‌ عوامل‌ موجب‌ نوسان‌ در بخش‌ مسكن‌ مي‌گردد. تراكم‌ ساختماني، مقررات‌ ساخت‌وساز و تغييرات‌ سياسي‌ از ديگر عوامل‌ برون‌زا و مؤ‌ثر بر بازار مسكن‌ به‌ شمار مي‌روند كه‌ نمي‌توان‌ اهميت‌ آنها را فراموش‌ نمود.

متوسط‌ وام‌ مسكن، قيمت‌ زمين، قيمت‌ مسكن‌ در دوره‌ گذشته، موجودي‌ مسكن، هزينه‌ ساخت، بازده‌ سرمايه‌ در بخش‌ مسكن، عوامل‌ درون‌زا و مؤ‌ثر بر عرضه‌ و تقاضاي‌ مسكن‌ هستند كه‌ در نهايت‌ بر تغييرات‌ آتي‌ مسكن‌ اثر مي گذارند.

دولت در حالي با افزايش سودسپرده‌هاي بانكي به 21 درصد موافقت كرد كه فعالان بازار مسكن معتقدند: اگر سياست گذاري دولت به سمتي مي‌رفت كه سرمايه‌هاي مردم در ساخت و ساز مسكن هزينه مي‌شد، امروز شاهد سونامي در بازار ارز و سكه نبوديم.

كارشناسان معتقدند افزايش نرخ سود سپرده بانكي به 21 درصد مقداري در جمع آوري سپرده ها تاثير گذار خواهد بود؛ به اين معنا كه كسي كه پول اضافه دارد و قصد سرمايه گذاري در پروژه اي را هم ندارد مطمئن ترين راه سپرده گذاري در بانك است كه به اين وسيله سرمايه هاي سرگردان اضافي جمع مي شود. در نهايت بانك ها هم مي توانند اين منابع سرگردان را به سمت سياست گذاريهاي خود سوق دهند.

به همين دليل هرچه منابع بانكها بالاتر برود و جمع آوري سپرده ها افزايش پيدا مي كند، بانكها راحت تر براي ساخت و ساز تسهيلات مي‌دهند، اما اين نكته را هم بايد در نظر گرفت كه با افزايش نرخ سود، منابع بانكي گران مي شود و وارد هر بخشي از توليد كه بشود هزينه را بالا مي برد. كارشناسان بخش مسكن مي گويند با افزايش نرخ سود به 21 درصد 5 درصد هزينه توليد فزايش خواهد يافت و در نهايت منابع بانك ها تقريبا 5 درصد گران تر به دست توليدكننده مي رسد كه توليد كنندگان هم اين گراني را با افزايش قيمت جبران مي كند.

تاثير افزايش نرخ سود سپرده ها بر اجاره بها

افزايش نرخ سود بانكي در اجاره بها نيز موثر خواهد بود، زيرا مالكان به دليل اينكه سود بانكي كم بود از مستاجران وديعه نمي‌گرفتند و به دنبال اجاره در هر ماه بودند كه افزايش نرخ سود مي تواند دريافت وديعه را تقويت كند.

از سويي ديگر معمولا مستاجران با پرداخت وديعه مسكن به موجران، به نوعي از بار سنگين پرداخت اجاره ماهانه خود مي‌كاهند؛ اين درحالي است كه با افزايش نرخ سود بانكي انگيزه موجران براي دريافت مبلغ وديعه افزايش پيدا مي‌كند.

چندي پيش نيز وزير راه و شهرسازي از تاثير افزايش نرخ سود سپرده هاي بانكي بر بازار اجاره بها خبر داد و گفت: با افزايش سود سپرده ها، بازار اجاره بها به سمت دريافت وديعه مسكن(رهن) به جاي دريافت اجاره ماهيانه از سوي مالكان سوق پيدا مي‌كند.

علي نيكزاد در ادامه گفته بود: افزايش نرخ سود بانكي در اجاره بها موثر خواهد بود، زيرا مالكان به دليل پايين بودن سود سپرده ها از مستاجران وديعه نمي‌گرفتند و به دنبال اجاره در هر ماه بودند كه افزايش نرخ سود مي تواند دريافت وديعه را تقويت كند.

وي خاطر نشان كرد: زماني كه تمايل بيشتري به دريافت اجاره ماهيانه باشد مستاجران كارمند و كم درآمد تحت فشار بيشتري قرار مي گيرند.

وزير راه و شهرسازي در خصوص تاثير افزايش نرخ سود بانكي بر بازار خريد و فروش مسكن هم اظهار داشت: با توجه به اينكه راغب هستيم همچنان سود بانكي پايين باشد اما افزايش آن هم تاثيري بر بازار مسكن نخواهد گذاشت چون دولت تسهيلات ارزان را كما في السابق در اختيار كساني كه برايشان مسكن مي سازد قرار مي دهد.

اثرات افزايش نرخ سود سپرده ها بر بازار مسكن

مصوبه جديد شوراي پول‌واعتبار سه تاثير كوتاه‌مدت، ميان‌مدت و بلندمدت در بازار مسكن مي‌گذارد كه مهم‌ترين آن، كاهش فشار هزينه‌اي بر اجاره‌نشين‌ها در آينده نزديك خواهد بود.

سطح پايين نرخ سود بانكي در دو سال اخير باعث شد مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، اخذ پول‌پيش را كنار گذاشته و معادل ارزش رهني ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزايش دهند كه اين تغيير رويه، اجاره‌بها- به خصوص در تهران- را با رشد كاذب روبه‌رو كرده بود؛ اما حالا با واقعي‌شدن نرخ سود سپرده‌‌‌گذاري، شيوه دلخواه مستاجرها – پرداخت رهن- دوباره برقرار مي‌شود.

با اين افزايش بي‌سابقه نرخ سود بانكي، بازار مسكن كه پيشتر پيش‌بيني شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدينگي قرار گيرد، جاي خود را به بانك‌ها مي‌دهد تا شايد يك دوره ديگر بتواند املاك مسكوني را از رشد ناموزون قيمت در امان نگه دارد.

واكنش كوتاه‌مدت

اما اثر آني و قطعي تصميم جديد شوراي پول‌واعتبار در بازار مسكن، متوجه اجاره‌نشين‌ها خواهد شد به طوري كه با پرداخت سود بيشتر به سپرده‌گذاران بانكي، دريافت پول‌پيش (رهن) دوباره براي موجران سودده مي‌شود.

طي دو سال اخير به دليل سطح پايين نرخ سود بانكي در مقايسه با نرخ تورم، مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، اخذ پول‌پيش را كنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهني ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزايش دادند و با اين تغيير رويه، اجاره‌بها كه سالانه درصدي افزايش پيدا مي‌كند، اين بار با رشد زيادي مواجه شد.

پيامد ميان‌مدت

اثر ميان‌مدت تغيير صعودي نرخ سود بانكي را بايد در بازار خريد‌وفروش مسكن جست‌وجو كرد.قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته از سال90 طبق اعلام همه – مركز آمار، وزارت راه‌وشهرسازي و مشاوران‌املاك- روند متفاوتي نسبت به سال89 داشته است. در سال جاري قيمت مسكن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدي بيشتر از نرخ تورم را تجربه كرد كه اين به معني رشد واقعي ارزش معاملاتي املاك مسكوني در پايتخت مي‌تواند باشد.

در اين شرايط اگر تغييري در نرخ سود سپرده‌هاي بانكي اتفاق نمي‌افتاد، به محض تثبيت قيمت سكه و دلار، انتظار مي‌رفت نقدينگي‌ها به بازار مسكن سرازير شود به خصوص آنكه رونق كنوني معاملات مصرفي در بازار مسكن به اندازه كافي عرصه را براي افزايش قيمت مسكن فراهم كرده است.

اما با مجوزي كه شوراي پول و اعتبار بابت تطبيق نرخ سود بانكي با نرخ تورم صادر كرده است، رشد ارزش سپرده‌هاي بانكي، تضمين‌شده محسوب مي‌شود و در نتيجه آن دسته از سرمايه‌‌گذاراني كه ورود به بازار مسكن را ريسك‌پذير مي‌دانند، ورود به سپرده‌گذاري را ترجيح خواهند داد.

در بلندمدت چه مي‌شود؟

در خبرهاي مرتبط با افزايش سود سپرده ها صحبتي درباره تغيير نرخ سود تسهيلات بانكي نشده بود، اما علي‌القاعده منشا هر نوع افزايش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي بايد ريشه در «رشد نرخ سود تسهيلات» داشته باشد تا بانك‌ها بتوانند از دريافت مبالغ اضافه از خدمت‌گيرنده‌ها، هزينه خدمت‌دهنده‌ها – سپرده‌گذاران- را تامين كنند.

انبوه‌سازان و بساز‌وبفروش‌ها يكي از گروه‌هاي خدمت‌گيرنده‌ سيستم بانكي محسوب مي‌شوند كه طي چند روز آينده و با اعلام جزئيات بيشتر از مصوبه شوراي پول‌واعتبار، بايد در مقايسه با قبل، هزينه بيشتري براي دريافت تسهيلات ساخت‌وساز بپردازند. در حال حاضر روشي كه بانك‌ها براي تامين مالي مسكن اجرا مي‌كنند به اين صورت است كه تسهيلات كم‌بهره فقط به پروژه‌هاي مسكن‌مهر اختصاص مي‌يابد و براي ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني، نرخ سود مشاركتي اعمال مي‌شود.

در اين صورت با افزايش نرخ سود تسهيلات، هزينه دريافت وام ساخت بيشتر مي‌شود و دو احتمال براي ادامه فعاليت‌هاي ساختماني مطرح خواهد بود. احتمال اول افزايش قيمت واحدهايي كه از سال آينده ساخت آنها شروع مي‌شود، خواهد بود و احتمال دوم نيز كاهش ساخت‌وساز مي‌تواند باشد كه در هر دو سناريو قيمت مسكن براي دو سال آينده دستخوش تغيير خواهد شد.

در نهايت خانوارهاي‌ جوان‌ در 10 سال‌ آينده‌ نياز به‌ مسكن‌ اجاره‌اي‌ دارند تا بتوانند دوران‌ گذار به‌ سوي‌ تثبيت‌ شغلي‌ و درآمدي‌ و ساختار نهايي‌ خانوار و نهايتاً‌ تأمين‌ مسكن‌ ملكي‌ را بگذرانند. تأمين‌ اين‌ نيازها، تنها با شناخت‌ راه‌حل‌ها و تدوين‌ سياست‌ها عملي‌ نمي‌شود، بلكه‌ برنامه‌ها و اقدامات‌ اجرايي‌ عاجل‌ و در مقياس‌ وسيع‌ را مي‌طلبد. چالش‌ پيش‌روي‌ دولتمردان، تنظيم‌ و اجراي‌ چنين‌ برنامه‌هاي‌ گسترده، اما هدفمند است.

يکشنبه|ا|30|ا|بهمن|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: شبكه خبر دانشجو]

[مشاهده در: www.snn.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 137]