آينده قيمت مسكن در تهران

واضح آرشیو وب فارسی:ابرار: آينده قيمت مسكن در تهران
محسن ثنائى اعلم
كارشناس شركت كارگزارى تامين سرمايط نوين
قيمت مسكن در تهران همواره از حساسيت خاصى برخوردار بوده است، زيرا علاوه بر اينكه از اقلام ضرورى زندگى محسوب مى شود، به عنوان يك كالاى سرمايه اى مورد توجه سرمايه گذاران بوده و هست. اين روزها كه بازار سهام دوران ركود و رخوت را پشت سر مى گذراند و از طرفى نرخ سود سپرده هاى بانكى كمتر از نرخ تورم تعيين شده است، سرمايه گذاران نيز همگام با متقاضيان واقعى مسكن، تحولات اين بازار را همچون ساير بازارهاى موازى به دقت زير نظر دارند.واقعيت اين است كه وجود عوامل متعدد موثر بر قيمت مسكن، پيش بينى قيمت آينده آن را دشوار مى سازد. هم اكنون چند عامل مهم در جهت كاهش قيمت مسكن فعالند كه مهمترين آن ها رشد طرف عرضه است. در سال ۸۹ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسكونى در تهران كلنگ زنى شده است كه نسبت به سال هاى ۸۷ و ۸۸ رشد قابل توجهى دارد و بخش عمده آن در سال ۹۱ به بهره بردارى خواهند رسيد. در سال ۸۶ نيز رشد ۷۱ درصدى ساخت وساز موجب عرضه۱۸۰ هزار واحد مسكونى در سال ۸۸ شد كه يك ركورد قابل توجه بود و كاهش ۱۷ درصدى قيمت ها را در آن سال به همراه داشت. رشد ۵۳ درصدى ساخت و ساز در نيمه اول سال ۹۰ نسبت به مدت مشابه سال ۸۹ نيز از تداوم رشد عرضه تا سال ۹۲ حكايت دارد. طبق برخى برآوردها، در سال آينده به طور متوسط ماهانه ده هزار واحدمسكونى نوساز به بازار مصرف تزريق مى شود كه ممكن است بيش از كشش معاملاتى بازار باشد. جالب است بدانيد، در تابستان امسال كه خريد وفروش مسكن در تهران بالاترين سطح سال هاى گذشته را تجربه كرد، ماهانه بين ۱۲ تا ۱۵ هزار فقره معامله ملكى به ثبت رسيد.از طرف ديگر، شوراى شهر و شهردارى تهران مدتى است كه در صددند از طريق ترويج بلندمرتبه سازى، سهم زمين از قيمت تمام شده مسكن را كاهش دهند. هم اكنون سهم زمين از قيمت تمام شده مسكن در تهران حدود ۵۰ درصد است. متوليان شهرى در نظر دارند با تغيير قيمت تراكم به نفع ساخت وسازهاى بلندمرتبه، در بلندمدت، ميانگين طبقات واحدهاى مسكونى از دو طبقه فعلى به چهار طبقه افزايش يابد. اين امر مى تواند با نصف كردن سهم زمين از قيمت تمام شده مسكن، قيمت آن را كاهش قابل توجهى دهد. بهبود تكنولوژى ساخت نيز از سياست هايى است كه در سال هاى اخير توسط وزارت راه و شهرسازى دنبال مى شود و مى تواند در بلندمدت هزينه و مدت ساخت را كاهش دهد.در نقطه مقابل، حركت پيك جمعيتى متولدين اوايل دهط ۶۰ در كنار روند مهاجرت از روستاها و شهرهاى كوچك، متقاضيان واقعى مسكن را افزايش قابل توجهى مى دهد. البته اين موضوع در صورتى مى تواند تقاضاى موثر مسكن را جابجا كند كه اين گروه از قدرت كافى براى خريد برخوردار باشند. اطلاعات مركز آمار ايران نشان مى دهد كه طى سال هاى ۸۶ تا ۸۹ هزينه خانوارهاى شهرى به طور متوسط سالانه ۸/۱۱ درصد رشد داشته است، در حالى كه متوسط رشد درآمد اين گروه در اين مدت ۸/۱۰ درصد بوده است، يعنى رشد هزينه ها سالانه يك درصد بيش از درآمدها بوده است.
روندى كه پيش بينى مى شود همچنان ادامه داشته باشد. با عنايت به اين موضوع و تركيب درآمدى متقاضيان، انتظار مى رود در سال هاى پيش رو، على رغم رشد چشمگير متقاضيان مسكن، پايين بودن قدرت خريد آن ها، رشد موثر تقاضا را محدود كند.در عين حال، مصالح ساختمانى از تاثيرپذيرترين اقلام در برابر افزايش قيمت حامل هاى انرژى هستند. لذا همگام با اجراى مراحل هدفمندى يارانه ها، قيمت تمام شده مسكن نيز افزايش معنادارى مى يابد. علاوه بر اين ها، رشد قيمت مسكن در سه سال گذشته كمتر از نرخ تورم بوده، در حالى كه در اين مدت، هزينه هاى ساخت حداقل متناسب با نرخ تورم افزايش يافته است. كاهش ۱۴ درصدى سود خالص صنعت انبوه سازى در بورس تهران در سال جارى نيز مويد همين موضوع است. اين امر، به طور شهودى علامتى از وجود پتانسيل براى افزايش قيمت مسكن در آينده ارائه مى دهد.در مجموع به نظر مى رسد كه در كوتاه مدت، رشد متقاضيان مسكن، ركود نسبى قيمت ها در ۳ سال گذشته و در نهايت، افزايش قيمت تمام شده ناشى از تورم، به ويژه در بخش مصالح ساختمانى سه عامل مهمى هستند كه فشار زيادى در جهت افزايش قيمت مسكن وارد مى كنند. اما انتظار مى رود روند عرضه قابل توجه مسكن مانع از جهش شديد قيمت ها مشابه آنچه در سال ۸۶ شاهد بوديم شود.در عين حال، وجود متقاضيان فراوان با قدرت خريد اندك رشد قيمت واحدهاى با متراژ پايين را تشديد خواهد كرد. در بلندمدت، پيش بينى دشوارتر است، اما به اعتقاد نگارنده، اگر دولت (به معناى عام) نتواند مانع رشد روزافزون جمعيت در شهرهاى بزرگ از جمله تهران شود، كنترل قيمت مسكن بسيار دشوار خواهد بود.در پايان، لازم به ذكر است كه در اين تحقيق، تغييرات تقاضاى مصرفى مسكن غالب فرض شده و مبناى تحليل قرار گرفته است. اين در حالى است كه با توجه به حجم بالاى نقدينگى سرگردان موجود، چنانچه در هر زمان بازار انتظار افزايش قيمت ها را داشته باشد، تقاضاى سوداگرانه مى تواند به اين بازار سرازير شده و معادلات موجود را به هم بزند.

پنجشنبه|ا|15|ا|دي|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ابرار]

[مشاهده در: www.abrarnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 182]