مولفه هاي مديريتي دربخش مسكن چگونه به نيازهاي آينده پاسخ دهيم؟

واضح آرشیو وب فارسی:کيهان: مولفه هاي مديريتي دربخش مسكن چگونه به نيازهاي آينده پاسخ دهيم؟
بخش مسكن دركشورهاي مختلف بنابر سيستم هاي اقتصادي و اجتماعي آن، از سه مؤلفه مديريتي بهره مي گيرد اين سه بخش عمده كه عبارتند از: بخش دولتي، بخش خصوصي، و بخش مشاركتي يا غير انتفاعي، هر يك به تناسب توانمندي و اثرگذاري خود درتأمين مسكن جامعه مشاركت دارند و هنگامي كه يكي از بخش ها در اجراي نقش خود ناتوان مي ماند، بخش ديگر نقش فعال تري پيدا مي كند.
تجربه انبوه سازي درايران، داراي قدمتي طولاني است، هنوز نتوانسته سازمان دهي و توان اجرايي لازم براي ساخت و ساز انبوه را به دست آورد ودر مقابله با تلاطم هاي اقتصادي و اجتماعي هم خود را ناتوان مي بيند، بخش مشاركتي نيز عليرغم حمايت هاي اوليه زمين ارزان قيمت، به دليل ضعف در سرمايه گذاري و عدم توانايي متقاضيان و قدرت مالي اندك، دچار مشكلات عديده گرديده است.
پيش از اين بخش عمومي به دليل عدم مشاركت دو بخش ديگر و نيز عدم وجود قوانين تشويقي ترجيح داده است كه رأسا وارد ساخت و ساز شود و بدين لحاظ نيز بخش خصوصي و بخش غير انتفاعي تجربه مستقيم و يا تضمين كافي براي مشاركت دراين امر را نيافته اند. به نظر مي رسد كه بخش دولتي در چارچوب وظايف خود مي تواند زمينه مناسب رشد دو بخش ديگر درساخت و ساز انبوه را فراهم آورد، اتخاذ سياست ها و برنامه هاي حمايتي مي تواند زمينه ساز پيدايش اشكال نوين از سازمان دهي امر خانه سازي درايران باشد و چنانچه تحول ساختاري لازم در دستگاههاي مرتبط پديد آيد، مي توان اميدوار بود كه تحقق اهداف از پيش تعيين شده امكان پذير گردد. عامل مهم ديگري كه تاكنون مانع از واگذاري تمام اختيارات به بخش خصوصي يا مشاركتي شده، نگراني از دست دادن كنترل سرمايه و نقدينگي در اين بخش عظيم اقتصادي است.
لذا قوانين و مقررات مي بايست چارچوب اختيارات بخش خصوصي و سرمايه گذاران را تنظيم كند. استفاده بهينه از نظام بانكي موجود و حمايت از بخش غير انتفاعي و تعاوني ها زمينه رقابت ساير بخش ها را در سرمايه گذاري فراهم خواهد آورد و در صورت لزوم به كارگيري سرمايه گذاري خارجي، مي تواند از دغدغه هاي اين امر بكاهد. خصوصاً با ابلاغ سياستهاي كلي اصل 44 اين بستر هموارتر شده است.
تدوين برنامه هاي طرح جامع مسكن و اجرائي شدن بخش هايي از آن در قالب تبصره 6 قانون بودجه سال 86با جهت گيري تأمين مسكن گروههاي كم درآمد و تدوين لوايح قانوني و سياستگذاري هاي مشخص از جمله لايحه ساماندهي توليد وعرضه مسكن و دستور ويژه رئيس جمهور محترم براي تشكيل كار گروه مسكن و اقداماتي نظير:
- پرداخت وام وديعه مسكن (تا سقف 3ميليون تومان)
- ساخت و توزيع مسكن اجاره اي (بند «د» تبصره 6 قانون برنامه)
- طرح مسكن مهر (حق بهره برداري - اجاره بلند مدت 99 ساله)
-طرح نوسازي و بهسازي مسكن روستايي
-ساماندهي منابع مالي در بخش مسكن
- جذب سرمايه گذاري خارجي
-فراخوان براي جذب سرمايه گذاري و تعريف پروژه هاي انبوه سازي
-برنامه ريزي براي تأمين نهادها و عوامل توليد مسكن
- ارائه لوايحي نظير بيمه كيفيت ساختمان - پيش فروش و قانون ساماندهي حمايت از توليد و عرضه مسكن حاكي از دغدغه دولت و مجلس در تأمين اين حق اساسي است. خصوصاً آنكه دولت محترم همواره بر شعار عدالت خواهي تأكيد نموده و رياست محترم جمهور با اشاره به اهميت تأمين نياز مسكن، فرموده اند كه رأسا پيگير مسأله هستند و در مواقع نياز خود به موضوع ورود خواهند نمود.
در طول سالهاي اخير همواره بخش مسكن به عنوان كالايي سرمايه اي و با ارزش افزوده بالا و بدون ريسك پذيري مطرح بوده و بخشهاي ديگر تاب مقاومت با جاذبه هاي اقتصادي اين بخش را نداشته اند كه بايد در اين زمينه تدبير و جايگزين هاي مناسبي براي سرمايه گذاري ملحوظ نظر واقع گردد.
¤ اجراي كامل قانون برنامه چهارم توسعه (خصوصاً ماده 30) و نيز قانون ساماندهي امر مسكن (مصوب 87.2.25) و قوانين مشابه.
چنانچه بنا باشد قانوني نيز اصلاح شود و يا تغيير نمايد بايد با ساز و كار خاص قانوني اقدام شود نه صرفاً بر مبناي سليقه و يابي اعتنايي به قانون.
¤ ايجاد ثبات لازم و پايداري در بازار و پرهيز از ايجاد شوكهاي مقطعي، ناخواسته و يا روزمره و مانند آن چرا كه ايجاد ثبات، به جامعه نيز ثبات و آرامش مي بخشد. و آرامش رواني را به مردم القا مي كند.
¤ تدوين استراتژي همه جانبه نگر و مشرف به نيازهاي جامعه در رابطه با امر مسكن (در برنامه پنجم و برنامه هاي ده ساله و چشم انداز و...)
¤ آمايش سرزمين و آمايش مسكن (در قالب طرح جامع مسكن) براي تأمين پاسخگويي نيازهاي موجود و دهه هاي آينده و بازسازي و نوسازي روستاها و بافتهاي فرسوده با عنايت به رشد جمعيت و خانوارها و نيازها در افق چشم انداز بيست ساله.
¤ عنايت به كيفيت ساخت و استانداردهاي قابل قبول و ارتقاي عمر مفيد ساختمانها (به حداقل پنجاه سال يا بيشتر)
¤ مديريت و سازماندهي تراز كالائي بخش مسكن (اعم از زمين، مصالح ساختماني، نيروي انساني و منابع مالي ارزي و ريالي)
¤ مديريت و سازماندهي نيروي انساني در اين بخش و زير بخشهاي مربوط (بكارگيري دانش و فناوري روز متناسب با معيارهاي استاندارد)
¤ استفاده از تكنولوژي هاي جديد در زمينه ساخت مسكن و نيز در زمينه توليد مصالح و نوآوري و بكارگيري مواد ارزان قيمت ايمن و استاندارد، صنايع مربوط، احداث ساختمانهاي پيش ساخته و استفاده از تجارب روز دنيا خصوصاً با عطف توجه به واقعيتهاي اقليمي كشور (زلزله خيزي - اكوسيستم و شرايط جوي)
¤ توجه به شرايط مربوط به تورم و افزايش قيمت فرآورده ها و آب و برق و گاز و خدمات ديگر با عنايت به قيمت واقعي.
¤ تأكيد بر تحريك عرضه و زمينه سازي براي ارائه مسكن استيجاري منطبق با درآمد خانوارها.
¤ تنظيم رابطه تأمين مسكن و يا اجازه منطبق با درآمد خانوارها و ايجاد تعادل لازم بين خريد و يا اجاره با عنايت به درآمد خانواده ها
¤ نظارت بر حسن جريان امور در ابعاد نرم افزاري و سخت افزاري مسكن
¤ حمايت از سرمايه گذاري در بخش مسكن و صنايع مربوط.
¤ ترويج فرهنگ خانوار جمعي
¤ رعايت معيارهاي اسلامي در طراحي و ساخت و سازها
¤ رعايت شرايط تحول اقتصادي در مصرف انرژي و... و شرايط هر منطقه و هر فصل در طراحي ها و ساخت ها
¤ توسعه و تقويت دانش ساخت و ساز آسان و سريع
¤ اجراي دقيق سياست هاي ابلاغي اصل 44 و حمايت لازم از توليدكنندگان
¤ حضور نهادهاي مختلف از جمله شهرداريها، بنيادها، تعاونيها در توليد و عرضه مسكن اعم از ملكي و اجاره اي
¤ توجه به اينكه در ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضا بايد نسبت به تحريك همه جانبه عرضه اقدامات لازم انجام پذيرد.
¤ تاكيد بر اين كه مسكن از جنبه صرفاً پس اندازي و كالاي ذخيره اي و سرمايه اي درآمده و در عرض ساير بخش هاي اقتصادي قرار گيرد.
¤ مواردي كه موجب تحريك قيمت مي شود، بايد به طور كامل شناسايي و از ايراد هرگونه شوك در اين باب پرهيز شود.
¤ مسكن، سهم قابل قبولي از سبد هزينه خانوارها را به خود اختصاص دهد (تا حداكثر 30 درصد هزينه خانوارها را چه از لحاظ ملكي و چه استيجاري به خود اختصاص دهد تا خانوارها بتوانند با پس انداز پنج تا هفت ساله بواحد قابل قبول ملكي مطابق عرف معمول جامعه دسترسي پيدا كنند.)
¤ آموزش نيروي انساني و تكميل زنجيره مربوط اعم از مهندسان، تكنسين ها، آموزش هاي فني و حرفه اي، كاربردي و ناظران و مشاوران.
¤ تدوين طرح شناسنامه فني براي ساختمانها و الزام به رعايت ضوابط و التزام به اصول شهرسازي و معماري
¤ مديريت منابع و تسهيلات بانكي و نهادهاي شبه بانكي در اين رابطه و بهينه سازي شرايط روستاها
¤ توجه به معيارها و شرايط اسلامي در برج سازي بلند مرتبه سازي آپارتمان سازي و... مبتني بر فرهنگ و معيارهاي اسلامي
¤ نيازسنجي و توجه به نيازها و ضرورت هاي جانبي در ساخت شهرك هاي اقماري (مانند تاسيسات عمومي و مذهبي و فرهنگي اعم از مسجد و مدرسه و فروشگاه و سرانه فضاي سبز)
¤ توجه به نيازهاي درازمدت 50 ساله و صد ساله در طراحي ها و شهرسازي و معماري اسلامي
¤مسئوليت عمده دولت در اين رابطه ايجاد هماهنگي، حمايت از توليد، اعطاي تسهيلات، مديريت كلان كارها، تنظيم امور، حمايت از سرمايه گذاري و توليد و توليدكنندگان و انبوه سازان و تعاوني هاي فعال در عرصه ساخت و ساز، فرهنگ سازي، آمايش سرزمين، طراحي هاي جامع و تفصيلي، رعايت استانداردها و كيفيت هاي لازم، برآورد و سطح بندي و اولويت بندي نيازها و تدبير براي تامين آتيه، تامين زمين و زيرساخت ها و برقراري رابطه منطقي بين نيازها و زيرساخت ها و ايجاد تراز و تعادل كالائي و پيش گيري از بحران هاي گوناگون و شوك ها و تكانه هاي مربوط به قيمت است. همچنين مقابله با احتكار مصالح ساختماني، حمايت از اقشار آسيب پذير، برنامه ريزي براي مقاوم سازي و احياي بافت هاي فرسوده و جلوگيري از حاشيه نشيني و توسعه بي رويه بافت هاي اطراف شهرها و مهاجرت بي رويه از روستاها به شهرها و برقراري توازن بين اين بخش با زيربخش و بخش هاي ديگر اقتصادي از ديگر تكاليف است.
¤موضوع بانك زمين و مسكن و اطلاعات مربوط و مكانيزه كردن كارها و دفاتر املاك و آژانس هاي قانوني و ثبت شركتها طبق مقررات و اطلاعات حقوقي املاك و پيشگيري از سوء استفاده هاي گوناگون و جعل و كلاهبرداري نيز از امور مهمه ديگري است كه بايد توسط مراكز ذيربط و دولت محترم با همكاري ارگان هاي مسئول و قوه قضائيه و سازمان ثبت و شهرداري ها سامان يابد تا مانع هرگونه سوءاستفاده گردد.
¤ سال گذشته صرفاً بيش از 850 هزار ازدواج در كل كشور به ثبت رسيده است؛ در يك نوع نگاه كلان نگرانه نسبت به واقعيات جامعه درمي يابيم كه بايد ضمن توازن و تاكيد بر توان و تعادل در تخصيص امكانات به كلان شهرها و شهرستان ها، براي جزء جزء شرايط و مقتضيات زماني و مكاني برنامه ريزي كنيم و اجازه ندهيم شرايط مسكن روز به روز عرصه را بر مردم تنگ تر كند و مجال جولان سوداگران و فرصت طلبان باشد.
¤ بدون ترديد ساختمان ها اعم از عمومي و خصوصي سرمايه ملي هستند و بخش عظيمي از منابع ملي و نيروي انساني و امكانات كشور و جامعه را به خود اختصاص مي دهد.
متاسفانه ميانگين عمر مفيد ساختمان هاي موجود در كشور بين 30 تا 40 سال است و اين به معني استهلاك زودهنگام سرمايه هاي ملي است.
جهت بهره وري از منابع و سرمايه ها و امكانات ملي چنانچه عمر مفيد ساختمان ها و تأسيسات مربوط و جاده ها و پل ها و مراكز عمومي نسبت به وضعيت موجود دو تا سه برابر افزايش يابد.
معناي اين اقدام و تدبير بهره وري مطلوب از امكانات كشور تا دو و يا سه برابر وضع موجود خواهد بود و اين مسئله بسيار مهم و قابل توجهي است.
اميد آنكه با مساعي مسئولان و كارشناسان و انبوه سازان و توليدكنندگان شاهد برخورداري مردم از اين حق اساسي باشيم.
سه شنبه 7 آبان 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: کيهان]

[مشاهده در: www.kayhannews.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 136]