مسئوليت مدني و كيفري صاحبان آژانس املاك

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: مسئوليت مدني و كيفري صاحبان آژانس املاك
مسكن > مقررات - مطابق قانون تجارت اشخاصي كه به هر قسم عمليات دلالي يا حق‌العمل‌كاري يا عاملي مبادرت مي‌كنند تاجر به شمار مي‌آيند و همچنين تصدي به هر نوع تأسيساتي كه براي انجام بعضي امور ايجاد مي‌شود از قبيل تسهيل معاملات ملكي، تجارت محسوب مي‌شود.

تاجر با كسبه جزء و ساير افرادي كه معاملات معمولي انجام مي‌دهد فرق دارد و قانون براي او تكاليفي مقرر كرده است كه براي اشخاص عادي چنين وظايفي تصور نمي‌شود. براي مثال اگر فرد عادي قادر به پرداخت بدهي‌‌اش نباشد يا اينكه دارايي‌‌اش از بدهي‌‌اش كمتر باشد مشكلي براي او به‌وجود نمي‌آيد اما شخص تاجر همين كه قادر به پرداخت بدهي‌اش نباشد ورشكسته اعلام مي‌شود و اگر اين ورشكستگي همراه با تقصير باشد چه‌بسا روانه زندان هم مي‌شود.

وظايف تاجر

از مهم‌ترين وظايف تاجر براي تنظيم و ترتيب اداره امور تجاري‌‌اش داشتن دفاتر تجارتي است كه عبارتند از:

1- دفتر روزنامه: دفتري است كه تاجر بايد همه روزه مطالبات و ديون و دادوستد تجاري و معاملات راجع به اوراق تجارتي از قبيل خريد و فروش و ظهرنويسي و به‌طور كلي همه واردات و صادرات تجارتي خود را به هر اسم و رسمي كه باشد و مبلغي كه براي مخارج شخصي‌‌اش برداشت مي‌كند در آن دفتر ثبت كند.

2- دفتر كل: دفتري است كه تاجر بايد تمامي معاملات را دست‌كم هفته‌اي يك بار از دفتر روزنامه استخراج و انواع مختلف آن را تشخيص و جدا كرده هر نوعي را در صفحه مخصوص در آن دفتر خلاص ثبت كند.

3- دفتر دارايي: دفتري است كه تاجر بايد هر سال صورت جامعي از كليه دارايي منقول و غيرمنقول و بدهي و طلبش را كه مربوط به سال گذشته است به ريز ترتيب داده و در آن دفتر ثبت و امضاء كند و اين كار بايد تا پانزدهم فروردين سال بعد انجام شود.

4- دفتر كپيه: دفتري است كه تاجر بايد تمامي مراسلات و مخابرات و صورت‌حساب‌ها صادره خود را در آن به‌ترتيب تاريخ ثبت كند. علاوه بر دفاتر ذكر شده بعضي از تجار به‌واسطه نوع تجارت از دفاتر تجاري ديگري همچون دفتر انبار، دفتر فروش، دفتر صندوق و... برخورداران كه به آنها دفتر معين گفته مي‌شود استفاده مي‌كنند. اين دفاتر معمولاً برابر تحرير دفتر روزنامه به‌عنوان پيش‌نويس مورد استفاده قرار مي‌گيرد. تاجر بايد تمام اين دفاتر را از ختم هر سال لااقل تا 10سال نگهدارد. دفاتر تاجر درصورتي كه مطابق قانون تجارت مرتب شده باشد بين تجار در امور بازرگاني سنديت دارد و اگر خلاف مقررات تنظيم شده باشد عليه صاحب آن معتبر است.

* با ذكر مطالب بالا بنابر اين آيا صاحبان آژانس املاك دلال محسوب مي‌شوند؟

بله زيرا مطابق قانون، دلال كسي است كه در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده يا براي كسي كه مي‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پيدا مي‌كند. بدين‌ترتيب دلال واسطه و ميانجي فروشنده و خريدار است كسي كه دلالي را شغل معمولي خود قرار مي‌دهد تاجر محسوب مي‌شود و براي انجام دلالي بايد پروانه داشته باشد. دلالي انواع مختلف دارد:
الف: دلالي براي معاملات ملكي
ب: دلالي براي معاملات تجارتي
ج: دلالي براي خواربارفروشي و ساير امور شهري
تصدي هر يك از 3نوع دلالي نام برده مستلزم صدور پروانه جداگانه است و شخص مي‌تواند در رشته‌هاي مختلف دلالي كند ولي بايد براي هر يك پروانه جداگانه اخذ كند.

* آيا دلال مي‌تواند در معامله ملك يا آپارتمان كه به‌عنوان دلال انجام مي‌دهد خودش هم ذينفع باشد؟

اولاً مي‌تواند علاوه بر شغل دلالي شخصاً نيز تجارت كند. براي مثال به امر صرافي بپردازد. ثانياً مي‌تواند در معامله‌اي به‌عنوان دلال انجام مي‌دهد خود نيز سهيم يا ذينفع باشد.

* از حيث قانون براي اخذ پروانه دلالي چه مدارك و شرايطي لازم است؟

پروانه دلالي به اشخاصي داده مي‌شود كه داراي شرايط قانوني و مدارك ذيل باشند:
داشتن 25سال و انجام خدمت نظام وظيفه يا داشتن كارت معافيت يا آماده به خدمت براي مردان
داشتن گواهينامه تحصيلات ابتدايي يا دادن امتحان برابر آن
تابعيت ايران
داشتن اطلاعات فني مناسب با اموري كه عهده‌دار دلالي آنهاست
عدم‌شهرت به فساد
نداشتن محكوميت كيفري به ارتكاب جنايت، ورشكستگي به تقصير و كلاهبرداري و خيانت در امانت و سرقت
دادن وجه‌الضمان يا ضمانت‌نامه يا وثيقه
مسئوليت و تكاليف قانوني صاحبان آژانس املاك علاوه بر موارد گفته شده در بالا دلال بايد:
در نهايت صداقت، طرفين معامله را از جزئيات راجع به معامله آگاه كند ولو اينكه دلالي را فقط براي يكي از طرفين كند.
دلال نمي‌تواند عوض يكي از طرفين معامله را قبض يا ثمن‌معامله را پرداخت كند يا آنكه تعهدات آنها را به‌موقع اجرا گذارد مگر آنكه ا آنها اجازه داشته باشد.
دلال مسئول تمام اشياء و اسنادي است كه در ضمن معامله به او داده شده مگر اينكه ثابت كند كه تلف يا ضايع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. براي مثال در اثر سيل يا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداري آنها اهمال يا تعدي و تفريط كرده مسئوليت دارد.
اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بين طرفين رد و بدل شود در صورتي كه امضا‌ها راجع به اشخاصي باشد كه توسط او معامله كرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهاي نوشته اسناد مزبور است.
اگر طرفين معامله يا يكي از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.
در صورتي كه دلال در نفس معامله سهيم يا متنفع باشد بايد به طرفي كه اين نكته را نمي‌دادند اطلاع دهد والا مسئول خسارت وارده است.
در صورتي كه دلال در معامله سهيم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجراي تعهد خواهد بود.

* عدم‌مسئوليت صاحب آژانس املاك در چه صورتي متصور است؟

1- دلال ضامن اعتبار اشخاصي كه براي آنها دلالي مي‌كند و ضامن اجراي معاملاتي كه توسط او مي‌شود، نيست.
2- دلال درخصوص ارزش مبيع مسئول نيست مگر اينكه ثابت شود تقصيري متوجه اوست كه اين امر بر عهده شاكي است كه ثابت كند دلال مرتكب تقصير شده باشد.
3- اگر ثابت شود اسنادي كه به دلال تحويل داده شده بدون اهمال يا سوءثبت او تلف شده مسئوليتي ندارد.

* در چه صورتي صاحبان آژانس به‌عنوان خيانت در امانت تحت تعقيب قرار مي‌گيرند؟

اگر دلال بر خلاف وظيفه‌اي كه نسبت به كسي كه به او ماموريت داده به نفع طرف معامله اقدام كند يا وعده وجهي را قبول كند به مجازات خيانت در امانت يعني 6ماه تا 3سال حبس محكوم مي‌شود و به علاوه مستحق دريافت اجرت و مخارجي كه كرده نخواهد بود.

* صاحب آژانس املاك چه زماني و چگونه مستحق دريافت اجرت است؟

دستمزد دلال بر عهده طرفي است كه او را مامور انجام وظيفه مي‌كند مگر اينكه در قرارداد خصوصي غير از اين مقرر شده باشد و دلال هنگامي استحقاق دريافت اجرت را دارد كه عمل دلالي را انجام داده باشد. بنابراين دلال نمي‌تواند دستمزد را مطالبه كند مگر در صورتي كه معامله به راهنمايي يا وساطت او تمام شده باشد. اين قاعده در مورد معاملات قطعي است ولي در مورد معامله‌هايي كه مشروط به شرط باشند. دلال پس از حصول شرط مستحق دريافت دستمزد مي‌شود.

* در چه مواردي دلال حق دريافت دستمزد را ندارد؟

اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعي انجام دهد براي مثال ملكي را كه در توقيف مراجع قضايي است، بفروشد.
ثانياً اگر دلال برخلاف وظيفه‌‌اش نسبت به كسي كه ماموريت داده به نفع طرف ديگر معامله اقدام كند يا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهي دريافت كند، وعده وجهي را بپذيرد كه اين عمل در واقع خيانت در امانت محسوب مي‌شود. بايد توجه داشت كه اصولاً قرارداد دلالي تابع قانون و مقررات راجع به وكالت است.

* آيا قرارداد دلالي مانند عقد وكالت جايز است؟

بله يعني طرفين قرارداد (آمر و دلال) مي‌توانند آن را يك طرفه فسخ كنند البته درصورت فسخ قرارداد دلال نسبت به عملي كه انجام داده يا نداده يا به‌ترتيبي كه در قرارداد آمده است مي‌تواند آنها را از آمر مطالبه كند.

* آيا صاحب آژانس هم بايد دفاتر تجارتي به شرحي كه گذشت داشته باشد؟

بله علاوه بر آن دفاتر، دلال بايد دفتري داشته باشد كه تمامي معاملاتي را كه به دلالي انجام گرفته به‌ترتيب ذيل در آن ثبت نمايد:
نام طرفين معامله
مالي كه موضوع معامله است
نوع معامله
شرايط معامله و اينكه تسليم موضوع معامله فوري است يا وعده
عوض مالي كه بايد پرداخت شود و اينكه نقدي است يا نه؟ فوري است يا نه؟ و...
امضاي طرفين معامله

* چه ضمانت اجرايي براي كنترل رفتار دلال‌ها وجود دارد؟

هر دلالي كه بر خلاف قانون مربوط به دلالي عمل كند مورد تعقيب واقع شده و از شغل دلالي براي مدتي كه كمتر از 3ماه و از يك سال بيشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال مي‌‌شود و اگر عمل او وصف مجرمانه مانند خيانت در امانت يا كلاهبرداري داشته باشد در مراجع قضايي تعقيب و مجازات هم مي‌شود و چنان‌كه كسي بدون اخذ پروانه به شغل دلالي مشغول شود يا قبل از پايان ممنوعيت فوق به دلالي اشتغال ورزد به حبس از 6ماه تا 2سال و جزاي نقدي محكوم مي‌شود.

جمعه|ا|12|ا|اسفند|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 2307]