بررسي‌ سياست‌هاي متناقض دولت در بخش مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: بررسي‌ سياست‌هاي متناقض دولت در بخش مسكن
مسكن > مسئولان - محمد رضايي:
دولت طي سال‌هاي گذشته به‌طور جدي سياست‌هاي خود را در بخش مسكن بر افزايش عرضه از طريق احداث و تحويل پروژه‌هاي مسكن مهر متمركز كرده است اما نه تنها شواهد حاكي از عدم‌دستيابي به اهداف ذكر شده در اين ارتباط است، بلكه مقامات دولتي هم آمار متفاوتي از تعداد واحدهاي احداث شده ارائه مي‌كنند.

به‌نظر مي‌رسد همين امر، دليلي بر نبود تمركز در ساخت و عرضه مسكن مهر باشد. از طرفي ساير سياست‌ها در بخش اجاره مسكن نيز نتوانسته به نحو مطلوبي منجر به كنترل قيمت‌ها شود. درباره سياست‌هاي متعدد و بعضا متناقض دولت و نيز اقداماتي كه به‌طور مشخص تا‌كنون در ارتباط با بازار مسكن انجام شده است با ابوالفضل صومعلو ،معاون وزير راه و شهرسازي گفت‌وگو كرديم. وي در اين گفت‌وگوي بي‌پرده ضمن دفاع از عملكرد دولت و وزارتخانه متبوع خود، به برخي انتقادات پاسخ گفت و البته برخي را نيز اساسا قبول نكرد؛ به‌هر حال معاون وزير راه و شهرسازي معتقد است كه دولت هرآنچه در توان داشته براي ثبات بازار مسكن انجام داده و در آينده نزديك ثمرات آن قابل لمس خواهد بود.

* به‌طور مشخص از ابتدا تا‌كنون چه تعداد مسكن مهر تحويل متقاضيان شده است؟ همچنين اهداف سه ماهه گذشته دراين‌باره چه بوده و كدام يك از آنها محقق شده است؟

سياست دولت نهم و دهم در بخش مسكن عبارت بود از: توليد و عرضه بيشتر مسكن. با اين سياست دولت موفق شد در سال‌هاي 88 و 89 يك تورم منفي در قيمت مسكن ايجاد كرده و اجازه افزايش بيش از نرخ تورم را نداد. در اين راستا وزارت راه و شهرسازي هم موفق شد حدود يك ميليون و 900هزار واحد را در شهرهاي بالاي 25 هزار نفر، كمتر از 25هزار نفر و شهرهاي جديد تحويل دهد. همچنين بافت‌هاي فرسوده بدون تصدي‌گري مستقيم دولت هدايت و راهبري شد. در پاسخ به سؤال شما درباره تمركز سياست‌هاي دولت در بخش مسكن بر عرضه بيشتر، معتقدم همين كه از طريق اختصاص منابعي قابل توجه از سوي دولت، مسكن بيشتري توليد شد، افتخار بسيار بزرگي نصيب دولت شده است. تسهيلاتي كه به اين بخش داده شد در اين مدت به اندازه‌اي بود كه مي‌توانيم بگوييم در هيچ‌يك از سال‌هاي گذشته سابقه نداشته كه چنين رقمي به بخش مسكن داده شود. همچنين حدود هزار ميليارد تومان در قالب يارانه بخش مسكن طي سال‌هاي 88 و 89 اختصاص داده شد كه حدود 40درصد از اين يارانه كمك به نصف هزينه پروانه واحدهاي مسكوني مسكن مهر بود كه به تمام متقاضيان ارائه شد. در زيرساخت‌ها هم دولت يك رقم 1200ميليارد توماني را براي تأسيسات زيربنايي پروژه‌هاي مسكن مهر تخصيص داد كه يك سوم آن را از بودجه‌هاي استانداري‌ها، يك سوم از بودجه متمركز دولت و يك سوم هم از وزارت نيرو تأمين شد. اين رقم براي سال‌هاي 89 و 90 در نظر گرفته شد تا هزينه‌هاي برق‌رساني، آب و فاضلاب شهري از اين محل تأمين شود. علاوه بر اين 90 ميليارد تومان هم از يارانه، براي اين سه مبحث هزينه شد. در مورد تعداد هم بايد عرض كنم كه در فاصله زماني اواخر سال88 تا‌كنون در شهرهاي بالاي 25هزار نفر 174هزار واحد به مرحله بهره‌برداري رسيده است. 72هزار واحد در شهرهاي كمتر از 25هزار نفر و حدود 15هزار واحد هم در شهرهاي جديد به بهره‌برداري رسيده است. 29هزار و 900 واحد در بافت‌هاي فرسوده به مرحله بهره‌برداري رسيده و نزديك به 40هزار واحد هم در بافت‌هاي فرسوده آماده تحويل است. به اعتقاد من در سال90 بهره‌برداري از واحدهاي مسكوني هم شتاب خواهد گرفت و در بسياري از استان‌ها حدود 419هزار و 763 واحد به مرحله نازك كاري رسيده است.

* چقدر از اين آماري كه اشاره كرديد سهم تهران است؟

از مجموعه يك ميليون و 900هزار واحد، 200هزار واحد در 3 شهر پرديس، پرند و هشتگرد و 65 هزار واحد هم در شهرهاي استان تهران مثل دماوند، فيروزكوه، پاكدشت، ماهدشت، پيشوا، ورامين و نظرآباد واقع شده‌اند.

* اعتبارات قابل‌توجهي براي احداث زيرساخت‌هاي شهري اختصاص داده شده است اما در حال حاضر برخي از شهرها به‌خصوص پرند از اين نظر دچار مشكل هستند.

براي احداث خطوط گاز احتياج به اعتبارات دولتي نيست چون شركت ملي گاز اين كار را انجام مي‌دهد. ولي وزارت نيرو براي آب و برق و فاضلاب احتياج به اعتبار دارد كه در همين راستا به تازگي با دستور رئيس‌جمهور 100 ميليارد تومان براي زيرساخت‌هاي شهر پرند از رديف وزارت راه و شهرسازي حذف و به رديف وزارت نيرو اضافه شد. در مورد بقيه نقاط كشور تا‌كنون مسئله حادي در اين ارتباط گزارش نشده است. اين اعتبار فقط براي شهر جديد پرند است و علت هم اين است كه در اين شهر نزديك به 98هزار واحد در حال ساخت و ساز است و حتي احتمال دارد از محل همين اعتبار براي احداث متروي اين شهر هم تسهيلاتي داده شود.

* يكي از دلايل رويكرد جدي دولت به بحث مسكن مهر اين بود كه از اين طريق ضمن افزايش عرضه، قيمت مسكن را تا حدودي كنترل كند اما با وجود تلاش‌هايي كه در اين زمينه شده باز هم شاهد افزايش قيمت‌ها در 3 ماه گذشته به‌عنوان فصل اوج نقل و انتقالات مسكن بوديم. علت چيست؟

تورم عمومي در سال90 نسبت به سال 89 يك مقدار بالا رفت و اين افزايش هم ناشي از تورم انتظاري اجراي قانون هدفمندسازي يارانه‌ها بود. به صراحت مي‌گويم كه درست است كه قيمت‌ها در بخش مسكن تا حدودي نسبت به سال گذشته افزايش يافت اما اين افزايش واقعا نسبت به ساير اقلام بالا نبوده بلكه بسيار كمتر از نرخ عمومي تورم بوده است. در بعضي جاها متري 100 تا 200 هزار تومان بالا رفته و علت هم اين است كه بخش مسكن از تورم عمومي تاثير مي‌پذيرد.

* اما به‌هر حال قرار بود عرضه مسكن مهر جلوي همين افزايش قيمت‌ها را بگيرد.

يقينا اين طرح تأثير خود را در بازار مسكن گذاشته است. ضمن اينكه تا به امروز قيمت ساخت مسكن مهر به‌طور ثابت 300هزار تومان بوده و حتي با وجود گران شدن مصالح، افزايش نيافته است؛ به‌ اين علت كه اكثر واحدها از مرحله اسكلت گذشته و تأثير شديدي از افزايش قيمت‌ها نمي‌پذيرد.

* شايد گفته‌هاي شما با اصول اقتصادي منطبق باشد اما به‌نظر مي‌رسد كه شبكه عرضه و تقاضا در بازار مسكن با اشكالاتي مواجه است كه همين اشكالات مي‌تواند بسياري از طرح‌هاي اجرا شده در اين زمينه را خدشه‌دار كند. يكي از عمده‌ترين مشكلات را برخي از دلالان و بنگاه‌هاي مشاور املاك ايجاد كرده‌اند. آيا تصميمي براي نظارت بر فعاليت اين شبكه اتخاذ نشده است؟

من اين نكات را از سامانه املاك و مستغلات مي‌گويم. مي‌دانيد كه در تهران حداقل قيمت براي هر متر خانه يك‌ميليون تومان است. آيا شما قيمت فعلي يك نمونه را كه در اواخر سال89 يك ميليون تومان بوده، مي‌دانيد؟

* براي پي بردن به اين افزايش قيمت فقط كافي است سري به بنگاه‌هاي املاك بزنيد. يا نگاهي به اخبار خبرگزاري‌ها و روزنامه‌ها بيندازيد. واقعيت ملموس را خواهيد يافت.

ببينيد آنطور كه همكاران ما در دفتر برنامه‌ريزي اقتصاد مسكن رصد مي‌كنند و همچنين براساس اطلاعات سامانه معاملات املاك و مستغلات، افزايش قيمت‌ها بسيار معقول و در حدود نصف نرخ تورم بوده است. در مورد اجاره، افزايش قيمت‌ها را بيش از سطحي كه وعده داده بوديم، قبول دارم اما در مورد خريد و فروش، خير. اگر يك بررسي بر قيمت مسكن و اجاره داشته باشيد متوجه خواهيد شد كه همواره اين قيمت از تورم عمومي پيروي كرده است ولي فعلا با سياست‌هاي اجرا شده توسط دولت شاهد اين سطح افزايش نيستيم چرا كه علاوه بر مسكن مهر، براي تنظيم بازار بحث بافت‌هاي فرسوده را بسيار جدي گرفتيم و شهرداري هم در اين زمينه بسيار فعال عمل كرد. در اين زمينه 250هزار واحد براي سال‌هاي 89 و 90 پيش‌بيني شده است. مزيت اين سياست هم اين است كه مسكن مهر تنها براي افراد كم‌درآمد است ولي احياي بافت فرسوده به ميان‌درآمدها هم مربوط مي‌شود. همچنين پرداخت تسهيلات به واحدهاي نيمه‌تمام هم مي‌تواند كمكي براي ميان‌درآمدها باشد. علاوه بر اين اخيرا بانك مسكن بحثي را مطرح كرده است مبني بر اينكه درصورت سپرده‌گذاري 6ماهه انبوه‌سازان به مبلغ 20ميليون تومان، تسهيلات 30ميليون توماني ساخت به آنها تعلق مي‌گيرد. اينها برنامه‌هايي است كه بازار را تنظيم كرده و به رشد و ثبات در بازار مسكن كمك خواهد كرد.

* به تسهيلات مسكن اشاره كــرديد؛ در اين باره هم بسياري معتقدند كه اين ارقام نمي‌تواند تأثير بسزايي در افزايش قدرت خريد متقاضيان مسكن داشته باشد.

بله. نظر شما را در مورد خريد قبول دارم، اما در ساخت نه.

* بحث من هم، در مورد خريد است. آيا فكر نمي‌كنيد رقم 20ميليون توماني تسهيلات، بخش اندكي از قيمت يك واحد مسكوني در شهرها به‌خصوص تهران و ساير كلانشهرهاي كشور را تشكيل مي‌دهد؟

يك عده از كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند كه افزايش اين رقم باعث افزايش قيمت‌ها در اين بازار خواهد شد. بدين معني كه افزايش رقم اين تسهيلات مي‌تواند با تحريك بازار در مجموع به ضرر مردم تمام شود.

* اخيرا اخباري مبني بر ارائه تسهيلات 50 تا 100 ميليون توماني به انبوه‌سازان براي احداث مسكن لوكس منتشر شد اما در مراحل بعدي اين اخبار چند بار تكذيب و تأييد شد. آخرين تصميمات در اين باره چيست؟

تسهيلات 100 ميليون توماني از طرف سياستگذاران پذيرفته نشد. البته در تفاهمنامه مبلغي ذكر نشده بود ولي بنده با اين رقم كه از طريق رسانه‌ها به نقل از انبوه‌سازان اعلام شد مخالف نبودم. آخرين خبر در اين باره اين است كه اگر انبوه‌سازي‌ مبلغ 20ميليون تومان براي 6ماه به‌عنوان پس انداز‌برنامه‌اي، در بانك مسكن سپرده‌گذاري كند، مي‌تواند براي احداث و خريد، تسهيلاتي معادل 30ميليون تومان دريافت كند. اين رقم مورد تأييد بانك مسكن هم قرار گرفته است.

* يك مقدار از بحث خريد و فروش مسكن بيرون بياييم. در مورد اجاره شما اشاره‌كرديد كه افزايش قيمت‌ها را مي‌پذيريد؛ اولا اين افزايش به‌نظر شما در چه حدي بوده و ثانيا چه علت‌هايي داشته است؟

در فصل تابستان نسبت به فصل بهار سال‌جاري شاهد 6درصد افزايش در نرخ اجاره‌بها بوديم. اين افزايش در مقايسه سال‌جاري با سال گذشته 15درصد بوده است، اين در حالي است كه در سال89 ميانگين اجاره 12/6 درصد نسبت به سال 88 افزايش يافت.

* اما شما اين 6 درصد را براي كل كشور و به‌صورت ميانگين اعلام مي‌كنيد. بهتر نيست يك مقدار تفكيكي بحث كرده و افزايش اجاره‌بها در سطح كلانشهرها به‌خصوص تهران را توضيح دهيد؟

به‌هرحال اين رقم به‌صورت ميانگين به‌دست آمده است اما برنامه‌هايي هم براي شهر تهران داريم. به اين ترتيب كه در سال آينده پايتخت بلوك‌بندي خواهد شد. مانند همان كاري كه شهرداري انجام داد. شهرداري يك بلوك‌بندي 162 بلوكي دارد اما ما مي‌خواهيم كه اين تعداد را به چند هزار بلوك افزايش دهيم چرا كه در بسياري مناطق حتي براي دو واحد نزديك هم قيمت‌هاي بسيار متفاوتي وجود دارد. اين تفاوت هم به‌علت‌هاي گوناگوني رخ داده است. اين برنامه براي سال آينده است اما در سال‌جاري براي كنترل اجاره‌بها وارد بحث تعزيرات شديم. واقعيت اين است كه احساس كرديم كه يك عده از تورم انتظاري هدفمندسازي يارانه‌ها استنباط بدي داشته و اجاره مسكن را بالا برده‌اند، در حالي‌كه در هيچ كشوري نرخ اجاره در طول يك سال بيش از 10درصد افزايش نمي‌يابد. در كشور ما هم به واسطه تعداد بالاي واحدهاي مسكوني دليلي براي افزايش بي‌ضابطه اجاره‌بها وجود ندارد. در تابستان سال‌جاري با همكاري وزارت دادگستري به ميانگين 7 تا 9درصد به‌عنوان سقف مجاز براي افزايش نرخ اجاره‌بها رسيديم. بنده خانوارهايي را در تهران مي‌شناسم كه الان سال‌هاست كه نرخ اجاره واحد خود را افزايش نداده‌اند. با اين اعلام هم، بسياري از صاحبان منازل مسكوني استيجاري از افزايش اجاره‌بها خودداري كرده‌اند. اكثر كارشناسان و حتي افرادي كه معتقد بودند ورود دولت از طريق دادگستري به بازار اجاره اشتباه است، اذعان مي‌كنند كه اين كار دولت به‌خوبي اثرات خود را گذاشته و تا حدودي موجب كنترل قيمت‌ها در بازار شده است. به‌نظر من عملكرد خوبي كه وزارت راه‌وشهرسازي در سال‌هاي 89 و 90 داشته اين بوده كه آنچه مي‌توانسته از امكانات دولتي و نظرات كارشناسان استفاده كرده تا زمينه‌اي را فراهم كند كه متقاضيان كم درآمد مسكن، كمتر تحت فشار قرار بگيرند.

* آقاي مهندس با وجود اينكه نظر شما اين است كه برخورد تعزيراتي در بازار مسكن نتايج مثبتي به همراه داشته اما بسياري خلاف نظر شما را دارند. از زماني كه اين سياست در بازار مسكن به اجرا درآمد، راه‌هاي جديدتري هم براي فرار از قانون پيدا شد كه شايد سبب شد اصل اين طرح زير سؤال برود. نه تنها موجران به ابزارهاي جديدي براي بالا بردن قيمت متوسل شدند، بلكه بسياري از مشاوران املاك هم نرخ كميسيون را به‌شدت بالا برده و اساسا روال قبلي دريافت حق‌الزحمه را تغيير دادند. اين اقدامات خود عاملي ديگر شده است تا قيمت‌ها در اين مدت روند صعودي در پيش بگيرند.

رسيدگي به تخلفات كميسيون مشاوران املاك بر عهده وزارت مسكن نيست. اين مسئله را وزارت صنعت، معدن و تجارت مديريت مي‌كند. به هر حال بايد توجه داشته باشيدكدام دولتي به اندازه دولت دهم وارد بحث اجاره شد؟ بنده 30سال است كه در اين وزارتخانه هستم. ما هيچ‌گاه وارد بحث اجاره نمي‌شديم. ورود دولت با اين هدف بود كه جلوي سوءاستفاده‌هاي بي‌منطق در اين بازار گرفته شود. من نمي‌گويم كه حرف شما نادرست است. بله، اتفاق مي‌افتد كه برخي افراد متوسل به روش‌هاي غيرقانوني شده و احيانا از طرقي قانون را دور بزنند. حرف بنده اين است كه اصل هدف كمك به تنظيم و ثبات بازار محقق شده است. يقينا با اعلام سقف مجاز براي افزايش اجاره‌بها، تصميم بسياري از موجران براي افزايش اجاره‌بها عوض شد و از طرفي از آنجا كه اين مسئله قدرت چانه‌زني مستأجران را بالا برد، در سطح كشور تأثير بسيار خوبي بر جاي گذاشت. همچنين از آنجا كه به‌دنبال اين قضيه شتاب واگذاري مسكن مهر هم در سال‌جاري خوب بوده است، معتقديم كه ورود واحدهاي جديد مسكن مهر كمك بيشتري به ثبات در بازار مسكن خواهد كرد.

* اميدواريم كه همين‌طور باشد. اما تمام مستأجراني كه تحت فشار روند فزاينده اجاره‌بها هستند، در طبقه قشر ضعيف و كم درآمد جاي نمي‌گيرند كه يك واحد ملكي را با هر شرايطي به اجاره نشيني ترجيح دهند. بسياري از مستأجران حاضر نيستند در مناطقي پايين‌تر از سطح متوسط شهر خود زندگي كنند. آيا فكر مي‌كنيد اين افراد حاضرند با اتمام پروژه‌هاي مسكن مهر كه بعضا مسافت بسيار زيادي از شهرها داشته و از نظر امكانات قابل قياس با شهرهاي فعلي نيستند، به اين مناطق رفته و آنجا را براي سكونت انتخاب كنند؟

خير. بنده هم‌چنين تصوري ندارم. اصلا هيچ دولتي در بخش مسكن وارد بحث متقاضيان منازل لوكس نمي‌شود. دخالت‌هاي دولت‌ها در مديريت مسكن هميشه در حد 5درصد است. سياست و رويكرد دولت هم در بخش مسكن مهر، حذف قيمت زمين از مسكن و اجاره 99ساله آن بوده كه اتفاقا برنامه خوبي هم هست. علاوه بر اين تجهيز منابع اين واحدها هم در مقايسه با گذشته يك استثناء بود. حرف بنده اين است كه وظيفه دولت حمايت از افراد ساكن در منازل 200متري نيست. برنامه دولت حمايت از افراد كم‌درآمد است و كل بخش مسكن مهر هم فقط مربوط به افراد كم‌درآمد است.

جمعه|ا|12|ا|اسفند|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 162]