آيا نقدينگي وارد بازار مسكن وارد مي‌شود؟

واضح آرشیو وب فارسی:جهان نیوز: آيا نقدينگي وارد بازار مسكن وارد مي‌شود؟
به گزارش برهان، مسكن در كشور ما بخش عمده‌اي از سبد هزينه‌اي خانوار را تشكيل مي‌دهد. به دليل اهميت بالاي اين بخش در اقتصاد و حتي حساسيت‌هاي اجتماعي آن، مسكن در ايران مورد توجه جدي قرار گرفته است. شاهد موضوع، اصل سوم قانون اساسي است كه دولت را موظف مي‌كند تمامي امكانات خود را براي رفع هر نوع محروميت در زمينه‌ي مسكن، تغذيه، كار، بهداشت و تعميم بيمه به كار گيرد. هم‌چنين در همين قانون و اصل ۳۱ آن، داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده‌ي ايراني است و زمينه‌ي اجراي آن بر عهده‌ي دولت گذاشته شده است. در چند ماه اخير، بحث نقدينگي سرگردان و ورود آن به بازارهاي مختلف محل بحث و جدل بوده است. سؤال اين جاست كه آيا نقدينگي سرگردان بازار به سمت بازار مسكن سرازير خواهد شد؟

مقدمه

امسال و به خصوص در چند ماه اخير، بحث‌هاي زيادي در مورد نقدينگي سرگردان كشور و نيز التهاب‌هاي بازارهاي سكه و ارز به ميان رفته است. كارشناسان اقتصادي، دلايلي چون پايين بودن نرخ سود بانكي، نرخ تورم بالا، عدم مديريت صحيح بر بازار پول، عملكرد اشتباه بانك مركزي، فساد مالي اتفاق افتاده در شبكه‌ي بانكي، تحريم‌ها و فشارهاي خارجي و ... را به عنوان مهم‌ترين عوامل مؤثر بر نوسانات قيمت سكه و ارز و بي‌ثباتي اتفاق افتاده مي‌دانند. به هر حال نقدينگي موجود در بازار كه مسبب اصلي اين التهاب‌هاست، به صورت عمده در دو بازار سكه و ارز در گردش بوده است. سؤال اين جاست كه چرا اين نقدينگي به بازار مسكن وارد نشده و اين بازار را تحت تأثير خود قرار نداده است؟

اميدواري كارشناسان اقتصادي بر اين است كه مسكن و كالاهاي اساسي خانوار تحت تأثير اين التهاب‌ها قرار نگيرد. اما براي چرايي اين پديده كه بازار مسكن به چه دليل تحت تأثير نوسانات اخير قرار نگرفته است، به بيان چند نكته پرداخته مي‌شود و سپس نتيجه‌گيري خواهد شد.

نكته‌ي اول: دسته‌اي از افراد، مسكن را در سبد دارايي‌هاي خود به حساب نمي‌آورند.

اگر تركيب دارايي افراد را مورد بررسي قرار دهيم، ملاحظه مي‌كنيم كه سهام، سكه و طلا، ارز، مسكن، سپرده‌هاي بانكي، اوراق مشاركت و غيره در سبد دارايي (پورتفوليو) افراد وجود دارد. بر مبناي تفكر دسته‌اي از افراد، مسكن به دلايل زير در سبد دارايي‌هاي آن‌ها قرار نمي‌گيرد.

۱. مسكن از ديد اين گروه از مردم به عنوان يك كالاي مصرفي است و گزينه‌اي براي سرمايه‌گذاري نمي‌باشد.

۲. بازار دارايي‌ها در كشورهاي در حال توسعه قادر به تحليل حضور مسكن در تركيب دارايي افراد نمي‌باشد.

۳. افراد با بخش مسكن آشنايي ندارند.

۴. مسكن به عنوان يك دارايي با درجه‌ي نقدشوندگي پايين است كه نمي‌تواند جانشين دارايي‌هايي با قابليت نقدشوندگي بالا شود.

نكته‌ي دوم: تغيير رفتار مردم در دوره‌ي رونق و ركود مسكن

در دو دهه‌ي اخير، قيمت مسكن داراي دوره‌هاي رونق و ركود بوده است. قابل ذكر است كه ركود قيمت مسكن، لزوماً با ركود و يا رونق اقتصاد و ساخت و ساز مسكن ارتباط مستقيمي ندارد. چنان كه در سال‌هاي اخير شاهد ركود قيمت مسكن هستيم ولي اقتصاد مسكن و ساخت و ساز آن به دليل رشد مسكن مهر در رونق بوده است. با اين توضيح، در جدول زير شاهد دوره‌هاي رونق و ركود مسكن خواهيم بود.

در دوره‌ي ركود قيمت مسكن، مردم به مسكن به عنوان يك كالاي مصرفي نگاه مي‌كنند و تقاضاي سوداگرانه‌ي آن افزايش نمي‌يابد. به عبارت ديگر، به دلايلي كه در نكته‌ي اول به آن اشاره شد و نيز دلايل ديگري چون بازدهي كم‌تر نسبت به ساير دارايي‌ها چون سكه، طلا و ارز، در دوره‌ي ركود قيمت مسكن، تقاضاي مسكن با انگيزه‌ي سوداگري كم‌تر مي‌شود. در دوره‌ي رونق مسكن، تركيب سبد دارايي افراد تغيير مي‌كند. به گونه‌اي كه معمولاً مسكن در تركيب سبد دارايي افراد ريسك پذير و ريسك متوسط قرار مي‌گيرد و حتي گاهي وزن آن از ساير دارايي‌ها بيش‌تر مي‌شود. دليل آن كه سهم مسكن در دوره‌ي رونق مسكن در سبد دارايي‌ها افزايش مي‌يابد، ريسك پايين اين دارايي نسبت به ديگر دارايي‌ها مي‌باشد. مطابق مطالعه‌ي «قلي زاده» و «طهوري»، تركيب دارايي يك خانواده ريسك متوسط در دوره‌هاي رونق و ركود مسكن به شرح جدول زير مي‌باشد. مشاهده مي‌شود كه در دوره‌ي رونق مسكن در اولويت اول خانوارهاي ريسك متوسط مي‌باشد.

نكته‌ي سوم: ارتباط رونق و ركود قيمت مسكن با اعتبارات بانكي

هنگامي كه نرخ بهره پس از اعمال يك سياست پولي كاهش پيدا كند، ميزان پس انداز‌ها در شبكه‌ي بانكي كاهش پيدا مي‌كند و از طرف ديگر، قدرت مالي و سرمايه‌گذاري افراد از راه دريافت اعتبارات از شبكه‌ي بانكي افزايش مي‌يابد. بر اين مبنا، بين رونق قيمت مسكن و اعطاي اعتبارات رابطه‌ي مثبتي وجود دارد. به گونه‌اي كه با رشد اعتبارات بانكي، قيمت مسكن نيز در دوره‌ي رونق خود قرار مي‌گيرد. اكنون بايد به اين مسأله توجه داشت كه پس از افزايش نرخ سود بانكي و محاسبه ي آن متناسب با نرخ تورم و نيز بيش‌تر از ۲۰ درصد، آيا شاهد رونق بازار مسكن در سال آينده خواهيم بود؟

نكته‌ي چهارم: آيا حباب قيمت در بازار مسكن اتفاق مي‌افتد

به صورت كلي، حباب به شرايطي گفته مي‌شود كه در پي آن، قيمت برخي دارايي‌ها مانند سهام، بازار املاك، سكه و ارز و ساير دارايي‌هاي ديگر، به سرعت از قيمت فعلي آن بالاتر مي‌رود. مانند آن چه كه اخيراً در بازارهاي ارز، سكه و طلاي كشور اتفاق افتاد. به عبارت ديگر، حباب در قيمت يك دارايي زماني به وقوع مي‌پيوندد كه قيمت آن دارايي خاص بالاتر از قيمت واقعي خود باشد، تنها به اين دليل كه مردم فكر كنند قيمت آن در آينده بالاتر خواهد بود. ماهيت حباب بر اين است كه عده‌اي به سودهاي زيادي دست پيدا مي‌كنند و عده‌اي ديگر نيز دچار ضرر و زيان‌هاي بسياري مي‌شوند. ميزان و نوع سود و زيان حاصل از حباب را زمان ورود و خروج افراد به بازار آن دارايي خاص تعيين مي‌كند.

اما آيا در بازار مسكن نيز حباب قيمتي رخ مي‌دهد؟ جواب به اين موضوع را به اين صورت مي‌توان گفت كه، حباب در قيمت مسكن زماني رخ مي‌دهد كه افزايش قيمت مسكن توسط مفاهيم اقتصادي و عوامل بازار تعيين نشوند. مانند آن چه اخيراً در بازار سكه اتفاق افتاد و قيمت سكه توسط عواملي خارج از بازار سكه و توسط عوامل رواني و غير اقتصادي تعيين شد. اگر عوامل غير اقتصادي در بازار مسكن نيز مؤثر واقع شوند، باعث افزايش شديد و تكانه‌اي قيمت مسكن مي‌گردند و به عبارت ديگر حباب در بازار و قيمت مسكن نيز اتفاق خواهد افتاد. مهم‌ترين عوامل ايجاد كننده‌ي حباب در بازار مسكن، استمرار نرخ‌هاي بسيار پايين بهره‌اي براي مدت طولاني، رشد وام‌هاي رهني پر خطر به علت تسهيلات بيش از حد در اعطاي اين وام‌ها و ايجاد فضاي سفته بازي (سوداگرانه) در بازار مسكن مي‌باشد.[۱] البته عوامل ديگري چون وجود نقدينگي بالا در اقتصاد، عدم جذابيت ساير بازارها و سوددهي پايين آن‌ها، عوامل رواني و تحريك بازار و غيره بر وجود حباب در قيمت مسكن مي‌تواند تأثير گذار باشد. اگر عوامل بازار مسكن يعني عرضه و تقاضاي اين بازار و در درجه‌ي بعدي، اعتقاد كارگزاران و فعالان بازار مسكن توجيهي براي قيمت مسكن نداشته باشند (يعني پيش بيني آنان بر افزايش قيمت مسكن در آينده باشد)، در آن صورت احتمال تشكيل حباب در بازار مسكن وجود دارد. اما با توجه به ماهيت بازار مسكن در ايران، در ابتدا بايد از دوره‌ي ركود مسكن خارج شويم و وارد دوره‌ي رونق آن گرديم تا بتوان درباره‌ي احتمال تشكيل حباب در اين بازار صحبت كرد. مادامي كه در دوره‌ي ركود هستيم، بالطبع احتمال تشكيل حباب بسيار كم‌تر است.

نكته‌ي پنجم: عرضه و تقاضاي مسكن

كشور در دهه‌ي ۶۰ رشد شديد جمعيت را تجربه نمود. رفته رفته و با ورود اين جمعيت جوان به بازارهاي كار و تقاضاي آن‌ها براي مسكن، بسياري از برنامه‌هاي اقتصادي تحت تأثير اين موضوع قرار گرفت. با توجه به اين كه مسكن سهم بالايي را در سبد هزينه‌ي خانوارها دارد، تحريك تقاضاي مسكن منجر به افزايش بيش‌تر تورم مي‌گردد. بنابراين براي جلوگيري از تبعات اين موضوع، نياز به افزايش عرضه‌ي مسكن بيش از پيش احساس مي‌شود. با شروع به كار دولت نهم، سياست‌هاي جديدي در حوزه‌ي ساخت و ساز مسكن در ايران بنا نهاده شد كه مسكن مهر را مي‌توان به عنوان نمونه‌اي از آن‌ها ذكر كرد. جداي از درستي و يا نادرستي ورود دولت به بحث ساخت و ساز مسكن و كيفيت و ساير مسايل، در اين جا جنبه‌ي عرضه و تقاضاي مسكن را مورد توجه قرار مي‌دهيم.

دولت به منظور تأمين مسكن اقشار كم درآمد، از سال ۱۳۸۶ اقدام به اجراي طرح مسكن مهر نموده است. بر اساس آمارهاي موجود، تا پايان آذر ماه ۱۳۸۹ براي يك ميليون و پانصد هزار واحد مسكوني در كشور، قرارداد ساخت منعقد شده است.[۲] ساخت و سازهاي مسكن مهر حتي به گونه‌اي اقتصاد ايران را تحت تأثير خود قرار داده است كه عمده رشد اقتصادي سال ۱۳۸۹ كشور با ۵.۵ درصد مرهون اين بخش مي‌باشد. البته حمايت‌هاي دولت و شبكه‌ي بانكي از اين طرح باعث گرديد كه طرح مسكن مهر در سال ۱۳۸۹ مبلغ ۵۱.۴ هزار ميليارد اوراق مشاركت را به فروش برساند و نيز ۶۰ هزار ميليارد ريال از منابع ۶ بانك در اختيار اين طرح قرار گيرد.

به هر حال با حمايت‌ها و توجهات دولت به اين طرح، به نظر مي‌رسد كه در شهرهاي كوچك و متوسط، طرح مسكن مهر با موفقيت روبه‌رو بوده است و توانسته تا حد زيادي بخش عرضه‌ي مسكن را بهبود بخشد. اما در شهرهاي بزرگ و به خصوص تهران، نياز به بررسي جدي‌تري در بخش عرضه‌ي مسكن مي‌باشيم. به اعتقاد برخي از فعالين بازار مسكن، در ديگر نقاط ايران به جز تهران بازار بزرگ مسكن جديد وجود ندارد. زيرا كه ۵۰ درصد سرمايه‌گذاري‌ها و ۴۰ درصد واحدهاي مسكوني جديد در شهر تهران كه تنها ۱۸ درصد جمعيت شهري را داراست، ساخته مي‌شود. در نتيجه، سرمايه‌ها در شهر تهران عامل فعاليت‌هاي سوداگرانه مي‌شوند. به عبارتي بازار مسكن در تهران حسابي جداي از بازار مسكن در ساير نقاط ايران دارد. به صورتي كه ميزان ساخت و ساز سالانه‌ي جاري مسكن در تهران حدود ۴ برابر تقاضاي مؤثر مسكن تخمين زده مي‌شود (سالانه ۲۵ هزار خانوار به شهر تهران اضافه مي‌شوند و ۱۰۰ هزار واحد مسكوني نيز توليد مي‌شود) اما اين امر در تقاضاي مؤثر، تأثير چنداني ندارد و نوسانات مسكن در تهران را بايد بيش‌تر ناشي از فعاليت‌هاي سوداگرانه دانست. به عنوان نتيجه‌ي بحث عرضه و تقاضا مي‌توان گفت كه با وجود افزايش تقاضاي مسكن به ويژه تقاضاي ناشي از رشد جمعيت در دهه‌ي ۶۰، عرضه‌ي مسكن در شهرهاي كوچك و متوسط توانسته تا حدي جوابگوي اين نيازها باشد اما در شهر تهران عوامل ديگري بر روي اين عرضه و تقاضا مؤثر هستند.

نكته‌ي ششم: افزايش نرخ ارز و افزايش تقاضاي مسكن

در چند ماه اخير و به دنبال سودهاي پايين بانكي در كشور، مردم بخش عمده‌اي از پس اندازهاي خود را از شبكه‌ي بانكي خارج نمودند. مردم براي حفظ ارزش دارايي‌هاي خود، نقدينگي خارج شده از بانك‌ها را به سمت بازارهاي سكه، ارز و طلا بردند. اين امر باعث افزايش نرخ ارز در كشور شد. به صورتي كه نرخ رسمي و تك رقمي آن از سوي بانك مركزي ۱۲۲۶۰ ريال اعلام گرديد. در ادبيات اقتصادي گفته مي‌شود كه افزايش نرخ ارز به معناي تضعيف ارزش پول ملي است. با تضعيف پول ملي، مردم دارايي‌هاي خود را به ساير دارايي‌ها هم‌چون مسكن، سكه، طلا، ارز، اوراق قرضه، بازار بورس و غيره تبديل مي‌كنند. در اين ميان، ناامن كردن برخي بازارها توسط دولت (مانند بازار ارز كه ارز بدون فاكتور به عنوان قاچاق معرفي شد) و حباب به وجود آمده در بازار طلا و سكه و ريسك بالاي سرمايه‌گذاري در آن و نيز عدم گستردگي و عمق بازار بورس، باعث مي‌شود كه بازار مسكن اين پتانسيل را داشته باشد كه نقدينگي موجود در بازار كه با انگيزه‌ي سوداگرانه حضور دارد، به سمت خود جذب نمايد. با توجه به مطلب گفته شده در نكته‌ي پنجم در خصوص سوداگري در بازار مسكن شهر تهران، شايد ورود نقدينگي به اين بازار در تهران بر ركود چند سال اخير بازار مسكن پايان داده و حتي باعث تشكيل حباب در اين بازار در آينده‌اي نه چندان دور شود.

نتيجه‌گيري

چرخه‌ي دوره‌ي ركود و رونق مسكن در ايران اين مورد را يادآوري مي‌كند كه پس از هر دوره‌ي ركود، رونق اتفاق خواهد افتاد. پس از ركودي كه در چند سال اخير در بازار مسكن اتفاق افتاده است، در آينده‌ي نزديك انتظار بر رونق در اين بازار وجود دارد. با اين حال، ورود نقدينگي سرگردان به بازارهاي سكه، طلا و ارز نشان داد كه اين نقدينگي‌ها در حال حاضر رغبتي به ورود به بازار مسكن نداشته‌اند. مواردي چون بازدهي بالاتر بازارهاي سكه و ارز، توان ورود با هر ميزان سرمايه به بازارهاي سكه و ارز، نقدشوندگي بالاي اين دارايي‌ها پس از خريد نسبت به مسكن، وجود تفاوت‌هاي ساختاري در بازار مسكن و نبود اين تفاوت‌ها در بازار سكه و ارز، دلايلي هستند كه نقدينگي بازار به سمت بازار مسكن روانه نشده است. هم‌چنين نگاه مردم به مسكن در دوره‌ي رونق و ركود – كه مردم در دوره‌ي ركود نگاه مردم به مسكن نگاه مصرفي است و نه نگاه سوداگرانه – باعث شده كه در سال جاري سوداگري در بازار مسكن اتفاق نيفتد. هم‌چنين بايد سياست‌هاي شبكه‌ي بانكي را مورد توجه قرار داد كه به چه صورت در سال آينده تنظيم مي‌شود. اگر سياست‌ها بر اعطاي اعتبارات باشد، بايد منتظر رونق در اين بازار بود. اعطاي اعتباراتي كه به طرح مسكن مهر داده شده است باعث رونق ساخت و ساز در اين بخش شده است و توانسته تا حدي عرضه‌ي مسكن را متعادل سازد و بار رشد اقتصادي كشور را به دوش بكشد.

به هر حال با توجه به اهميت بخش مسكن در اقتصاد ايران، توجه جدي به اين بازار امري مهم و ضروري است. هر چند كه اجراي طرح مسكن مهر به خصوص در شهرهاي كوچك و متوسط تا حد زيادي توانسته است ورود التهاب‌هاي موجود به بازار مسكن را كنترل كند و از آن جلوگيري نمايد. دولت مطابق قانون اساسي متولي بخش مسكن معرفي شده است، اما در ادامه‌ي سياست‌هاي قانون اصل ۴۴ قانون اساسي و نيز واگذاري امور به مردم، دولت بايد بخش مسكن را به مردم واگذار كند و خود را در مقام ناظر و سياست‌گذار قرار دهد. اگر اين اتفاق رخ دهد، دولت مي‌تواند توان خود را در ساير بخش‌ها قرار دهد و موفقيت ساير برنامه‌ها را بالا ببرد.

به عنوان نتيجه‌گيري كلي مي‌توان گفت كه بخش مسكن در حال حاضر و پس از فروكش كردن التهاب‌هاي بازارهاي سكه و ارز، پتانسيل جذب نقدينگي سرگردان را با توجه به چرخه‌ي دوره‌ي ركود و رونق خود دارد، اما چند موضوع مانند بسته‌ي سياست پولي و نظارتي بانكي و چگونگي تخصيص اعتبارات و نيز سرانجامِ مسكن مهر باعث شك و ترديد سرمايه‌ها شده است. انتظار بر اين است كه سياست‌گذاران پولي و بانكي و بخش دولتي بتوانند با پيش بيني لازم، از ورود التهاب به بازارهايي كه با نيازهاي اساسي مردم سروكار دارند، مانند مسكن و كالاهاي اساسي، جلوگيري كنند. به خصوص در اين زمان كه فشارهاي خارجي و تحريم‌ها شدت يافته‌اند، عقلانيت لازم بايد به كار گرفته شود تا اثرگذاري اين فشارها به حداقل برسد. به گفته‌ي برخي، «خود تحريمي» نداشته باشيم.

منابع:

-قلي زاده، علي اكبر و مسعود طهوري متين، «انتخاب سبد دارايي‌ها در دوره‌ي ركود و رونق مسكن»، فصلنامه‌ي پژوهش‌هاي اقتصادي، سال يازدهم، شماره‌ي سوم، پاييز ۱۳۹۰، صفحات ۹۲-۷۱

- قلي زاده، علي اكبر و بهناز كمياب، «بررسي اثر سياست پولي بر حباب قيمت مسكن در دوره‌هاي رونق و ركود در ايران»، فصلنامه‌ي اقتصاد مقداري (بررسي‌هاي اقتصادي سابق)، دوره‌ي ۵، شماره‌ي ۳، پاييز ۱۳۸۷، صفحات ۷۷-۴۹

-ناجي ميداني، علي اكبر و همكاران، «بررسي تأثير پويايي عوامل كلان اقتصادي بر نوسانات قيمت مسكن در ايران»، مجله‌ي دانش و توسعه، سال هجدهم، شماره‌ي ۳۱، تابستان ۱۳۸۹

-مسعود درخشان، «ماهيت و علل بحران مالي ۲۰۰۸م. و تأثير آن بر اقتصاد ايران»، تهران، مركز تحقيقات استراتژيك مجمع تشخيص مصلحت نظام، ۱۳۸۷

پي‌نوشت‌ها:

[۱]- مسعود درخشان، «ماهيت و علل بحران مالي ۲۰۰۸م. و تأثير آن بر اقتصاد ايران»، تهران، مركز تحقيقات استراتژيك مجمع تشخيص مصلحت نظام، ۱۳۸۷

[۲]- http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=۲۸۰۸۸۲

يکشنبه|ا|16|ا|بهمن|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: جهان نیوز]

[مشاهده در: www.jahannews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 174]