آيندة قيمت مسكن در تهرانخبرگزاري موج -

واضح آرشیو وب فارسی:موج: آيندة قيمت مسكن در تهرانخبرگزاري موج -
۱۴ دي ۱۳۹۰ (۱۱:۴۸ق.ظ)

آيندة قيمت مسكن در تهران
خبرگزاري موج - گروه بورس

به گزارش خبرگزاري موج، قيمت مسكن در تهران همواره از حساسيت خاصي برخوردار بوده است، زيرا علاوه بر اينكه از اقلام ضروري زندگي محسوب مي‌شود،‌ به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي مورد توجه سرمايه‌گذاران بوده و هست. اين روزها كه بازار سهام دوران ركود و رخوت را پشت سر مي‌گذراند و از طرفي نرخ سود سپرده‌هاي بانكي كمتر از نرخ تورم تعيين شده است، سرمايه‌گذاران نيز همگام با متقاضيان واقعي مسكن، تحولات اين بازار را همچون ساير بازارهاي موازي به دقت زير نظر دارند.
واقعيت اين است كه وجود عوامل متعدد موثر بر قيمت مسكن، پيش‌بيني قيمت آيندة آن را دشوار مي‌سازد. هم‌اكنون چند عامل مهم در جهت كاهش قيمت مسكن فعالند كه مهمترين آن‌ها رشد طرف عرضه است. در سال 89 حدود 130 هزار واحد مسكوني در تهران كلنگ‌زني شده است كه نسبت به سال‌هاي 87 و 88 رشد قابل توجهي دارد و بخش عمدة آن در سال 91 به بهره‌برداري خواهند رسيد. در سال 86 نيز رشد 71 درصدي ساخت‌وساز موجب عرضة 180 هزار واحد مسكوني در سال 88 شد كه يك ركورد قابل توجه بود و كاهش 17 درصدي قيمت‌ها را در آن سال به همراه داشت. رشد 53 درصدي ساخت و ساز در نيمة‌ اول سال 90 نسبت به مدت مشابه سال 89 نيز از تداوم رشد عرضه تا سال 92 حكايت دارد. طبق برخي برآوردها،‌ در سال آينده به طور متوسط ماهانه ده هزار واحدمسكوني نوساز به بازار مصرف تزريق مي‌شود كه ممكن است بيش از كشش معاملاتي بازار باشد. جالب است بدانيد، در تابستان امسال كه خريد‌وفروش مسكن در تهران بالاترين سطح سال‌هاي گذشته را تجربه كرد، ماهانه بين 12 تا 15 هزار فقره معامله ملكي به ثبت رسيد.
از طرف ديگر، شوراي شهر و شهرداري تهران مدتي است كه در صددند از طريق ترويج بلندمرتبه‌سازي، سهم زمين از قيمت تمام شدة‌ مسكن را كاهش دهند. هم‌اكنون سهم زمين از قيمت تمام شدة‌ مسكن در تهران حدود 50 درصد است. متوليان شهري در نظر دارند با تغيير قيمت تراكم به نفع ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه، در بلندمدت، ميانگين طبقات واحدهاي مسكوني از دو طبقة‌ فعلي به چهار طبقه افزايش يابد. اين امر مي‌تواند با نصف كردن سهم زمين از قيمت تمام شدة مسكن، قيمت آن را كاهش قابل توجهي دهد. بهبود تكنولوژي ساخت نيز از سياست‌هايي است كه در سال‌هاي اخير توسط وزارت راه و شهرسازي دنبال مي‌شود و مي‌تواند در بلندمدت هزينه و مدت ساخت را كاهش دهد.
در نقطة مقابل، حركت پيك جمعيتي متولدين اوايل دهة 60 در كنار روند مهاجرت از روستاها و شهرهاي كوچك، متقاضيان واقعي مسكن را افزايش قابل توجهي مي‌دهد. البته اين موضوع در صورتي مي‌تواند تقاضاي موثر مسكن را جابجا كند كه اين گروه از قدرت كافي براي خريد برخوردار باشند. اطلاعات مركز آمار ايران نشان مي‌دهد كه طي سال‌هاي 86 تا 89 هزينة خانوارهاي شهري به طور متوسط سالانه 11.8
درصد رشد داشته است، در حالي كه متوسط رشد درآمد اين گروه در اين مدت 10.8 درصد بوده است،‌ يعني رشد هزينه‌ها سالانه يك درصد بيش از درآمدها بوده است. روندي كه پيش‌بيني مي‌شود همچنان ادامه داشته باشد. با عنايت به اين موضوع و تركيب درآمدي متقاضيان، انتظار مي‌رود در سال‌هاي پيش رو، با وجود رشد چشمگير متقاضيان مسكن، پايين بودن قدرت خريد آن‌ها، رشد موثر تقاضا را محدود كند.
در عين حال، مصالح ساختماني از تاثيرپذيرترين اقلام در برابر افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي هستند. بنابراين همگام با اجراي مراحل هدفمندي يارانه‌ها، قيمت تمام شدة مسكن نيز افزايش معناداري مي‌يابد. علاوه بر اين‌ها، رشد قيمت مسكن در سه سال گذشته كمتر از نرخ تورم بوده، در حالي كه در اين مدت، هزينه‌هاي ساخت حداقل متناسب با نرخ تورم افزايش يافته است. كاهش 14 درصدي سود خالص صنعت انبوه‌سازي در بورس تهران در سال جاري نيز مويد همين موضوع است. اين امر، به طور شهودي علامتي از وجود پتانسيل براي افزايش قيمت مسكن در آينده ارائه مي‌دهد.
در مجموع به نظر مي‌رسد كه در كوتاه‌مدت، رشد متقاضيان مسكن،‌ ركود نسبي قيمت‌ها در 3 سال گذشته و در نهايت، افزايش قيمت تمام شده ناشي از تورم، به ويژه در بخش مصالح ساختماني سه عامل مهمي هستند كه فشار زيادي در جهت افزايش قيمت مسكن وارد مي‌كنند. اما انتظار مي‌رود روند عرضة‌ قابل توجه مسكن مانع از جهش شديد قيمت‌ها مشابه آنچه در سال 86 شاهد بوديم شود. در عين حال، وجود متقاضيان فراوان با قدرت خريد اندك رشد قيمت واحدهاي با متراژ پايين را تشديد خواهد كرد. در بلندمدت،‌ پيش‌بيني دشوارتر است، اما به اعتقاد نگارنده،‌ اگر دولت (به معناي عام) نتواند مانع رشد روزافزون جمعيت در شهرهاي بزرگ از جمله تهران شود، كنترل قيمت مسكن بسيار دشوار خواهد بود.
در پايان، لازم به ذكر است كه در اين تحقيق،‌ تغييرات تقاضاي مصرفي مسكن غالب فرض شده و مبناي تحليل قرار گرفته است. اين در حالي است كه با توجه به حجم بالاي نقدينگي سرگردان موجود، چنانچه در هر زمان بازار انتظار افزايش قيمت‌ها را داشته باشد،‌ تقاضاي سوداگرانه مي‌تواند به اين بازار سرازير شده و معادلات موجود را به هم بزند.
محسن ثنائي اعلم – كارشناس شركت كارگزاري تامين سرماية نوين

چهارشنبه|ا|14|ا|دي|ا|1390

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: موج]

[مشاهده در: www.mojnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 206]