كمال اطهاري پاي مسكن در گل گير كرده است

واضح آرشیو وب فارسی:هموطن سلام: كمال اطهاري پاي مسكن در گل گير كرده است
«آينده مسكن در ايران چه خواهد بود؟» كمال اطهاري با نگاهي به گذشته و واكاوي دلايل ركود و رونق آن در گذشته تلاش كرده تصويري از وضعيت مسكن به عنوان مهم ترين كالا و نياز خانوارها ارائه كند. وي كه مديريت مطالعات نقش ملي و فراملي، كار و فعاليت در طرح جامع مصوب شهر تهران را برعهده دارد در بخشي از اين گفت وگو با مقايسه متوسط بهاي مسكن در ايران و كشورهاي اروپايي براي آينده مسكن يك حكم صادر كرده است. به گفته اطهاري متوسط بهاي مسكن در كشورهاي صنعتي سه برابر درآمد سالانه خانوار است كه اين نسبت در ايران از رقم سه برابر در قبل از انقلاب به 12 برابر در اوايل دهه 80 رسيده است. بر همين اساس او معتقد است؛ افسانه سودآوري مسكن به پايان رسيده است زيرا مردم توان خريد مسكن با چنين قيمت هايي را ندارند. او با تحليلي از وضعيت كنوني مسكن كه از آن با عنوان فروبستگي ياد مي كند تنها راه رهايي را در عملي شدن يك كار مي داند.

بهشاد بهرامي

قيمت مسكن در سه سال اخير از رشد فزاينده يي برخوردار بوده و بنا بر آمارهاي بانك مركزي شاخص قيمت مسكن در اين مدت سه برابر شده است. اين رشد باعث شده قدرت خريد مردم در بخش مسكن به شدت كاهش يابد به طوري كه بنا بر گفته كمال اطهاري، كارشناس بخش مسكن، قيمت مسكن كه در اوايل دهه 1380 حدود 9 برابر درآمد سالانه يك خانوار بود اكنون به 12 برابر رسيده است و در اين مدت طبقه متوسط از خريد خانه حذف شد. اما وضعيت در سال آينده و با توجه به ركود بخش ساخت و ساز چگونه است؟ آيا مي توان اميدي داشت؟ اين محور مصاحبه اعتماد با كمال اطهاري است.

---

-با توجه به ركود ساخت و ساز پيش آمده شما وضعيت مسكن را در سال آينده چطور پيش بيني مي كنيد؟

براي اينكه بتوانيم آينده را پيش بيني كنيم بايد نگاهي به گذشته داشته باشيم و شرايط گذشته را مورد تحليل و بازبيني قرار دهيم. در دوران گذشته در كشور دو دوره رونق بلندمدت رخ داد كه يكي از آنها طي سال هاي 73 تا 76 بود. بعد از اين دوره، يك دوران ركود داشتيم كه طي سال هاي 76 تا 77 اتفاق افتاد. در اين سال بخش مسكن با افت قيمت 10 درصدي روبه رو بود و بالاخره در اواخر سال 78 دوره رونق دوم آغاز شد. اين دوره كه تا سال 83 ادامه داشت در واقع ركود توليد بلندمدتي را در ايران موجب شد. بعد از آن اواخر سال 83 و آغاز 84 بود كه دوران ركود بلندي در بخش مسكن از سر گرفته شد؛ ركودي كه تا به امروز باقي مانده و طي اين سال ها فقط چندين دوران رونق موقت و گاه مصنوعي در اين بخش حاصل شد كه با ركود تورمي هم همراه بود كه به نظر مي رسيد تا حدود زيادي مصنوعي بود.

-مصنوعي بودن اين رونق هاي كوتاه مدت تابع چه عواملي بود؟

در مقاله يي كه در سال 83 چاپ كردم، در آنجا مطرح كردم افسانه سودآوري بخش مسكن به پايان رسيده است چرا كه بهاي مسكن به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار رسيده است و براي وارد شدن متقاضيان به بازار مسكن ديگر تقاضاي موثر كفايت نمي كند. همان طور كه مي دانيم متقاضيان براي وارد شدن به بازار مسكن دو هدف را دنبال مي كنند؛ 1- ارزش مصرفي مسكن 2- ارزش دارايي و درست است كه ارزش دارايي حتي در شرايط تورمي هم ارزش قابل توجهي براي وارد شدن متقاضي در بخش مسكن دارد ولي متقاضي نهايي، مسكن را به عنوان كالاي نهايي هم مدنظر دارد و وقتي بهاي مسكن به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار مي رسد يعني از حداكثر توان خانوار براي خريد يا حتي اجاره مسكن تجاوز مي كند.

-ماكزيمم توان خانواده براي وارد شدن به بخش مسكن چقدر است؟

حداكثر توان خانواده براي واردشدن به بخش مسكن و خريد يا حتي اجاره يك مسكن متعارف اين است كه پنج برابر درآمد سالانه خانوار باشد وگرنه زماني كه پرداخت قسط يا اجاره مسكن از 40 الي 50 درصد درآمد يك خانواده تجاوز مي كند، در نتيجه خانوار نمي تواند وارد بازار مسكن شود چرا كه اين تجاوز از حداكثر سهم درآمد خانوار كه به مسكن اختصاص مي يابد به اين معناست كه بايد براي ورود به اين بخش از ساير هزينه ها نظير تحصيل، پوشاك يا خوراك كم كند. بنابراين در چنين شرايطي يك خانواده متوسط ترجيح مي دهد اين كار را نكند. با وجود اين شرايط استدلال من اين است كه اين شرايط متقاضي مسكن به خصوص خانواده هاي طبقه متوسط جامعه را از دور خارج مي كند و توصيه من در آن سال اين بود كه اگر صاحبان مستغلات واحدهاي مسكوني مي خواهند در بازار مسكن رونق پايداري داشته باشند، با كوبيدن بر طبل افزايش قيمت مسكن اين كار را نكنند. در گذشته كه هنوز بهاي مسكن به اين حد نرسيده بود، افزايش قيمت باعث شده متقاضيان براي افزايش دارايي وارد بازار شوند و بازار مسكن رونق پيدا كند ولي به تدريج كه اين افزايش قيمت به حد غيرقابل تحمل براي طبقه متوسط رسيد، متقاضيان رفته رفته از دور خارج شدند. براي اينكه بتوانيم روند افزايش قيمت را طي اين چند دوره ببينيم، اين دوران را تشريح مي كنم.

در كشورهاي پيشرفته صنعتي به طور متوسط بهاي مسكن سه برابر درآمد سالانه خانوار است. در ايران پيش از انقلاب بهاي يك مسكن متعارف (حدود 90 تا 100 متري) حدود 3 الي 4 برابر درآمد سالانه يك خانوار بود. در دهه اول بعد از انقلاب در شرايط جنگي به خاطر سياست هاي زمين شهري، وام و مصالح ارزان شده بود. طي اين سال ها سياست هاي اعمال شده موجب شده بود بهاي مسكن به سه برابر درآمد سالانه خانوار برسد. با وجود اينكه درآمد سالانه خانوار به خاطر شرايط جنگي كلاً كاهش پيدا كرده بود. به تدريج از سال 1368 به بعد يعني از زماني كه از يك سو سياست هاي شتاب زده تعديل آغاز شد و از سوي ديگر تراكم فروشي در شهرداري تهران و ساير شهرداري ها رواج پيدا كرد، سبب شد قيمت زمين جهش پيدا كند. به تدريج از سال هاي 68 و 69 به بعد بهاي يك مسكن متعارف به طور متوسط به حدود شش الي هفت برابر درآمد سالانه خانوار رسيد.

-بنابراين قيمت مسكن طي اين سال ها همواره سير صعودي را طي كرده؟

بله و در انتهاي دهه 70 نيز نزديك به 9 برابر شد و در اوايل دهه 80 حدوداً به 10 الي 12 برابر درآمد سالانه خانوار رسيد و به اين ترتيب متقاضي طبقه متوسط از دور متقاضيان واحدهاي مسكوني ساخته شده به خصوص در شهر تهران كه 40 درصد كل واحدهاي مسكوني كشور در شهر تهران ساخته شده، خارج شدند. در شرايطي كه جمعيت شهر تهران 18 درصد جمعيت كل كشور بود تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده در اين شهر 40 درصد كل واحدهاي مسكوني كشور را تشكيل مي داد بنابراين با اين وضعيت يك حباب مسكن در شهر تهران شكل گرفت كه من اسم آن را بورژوازي مستغلات نامگذاري مي كنم. البته ما در آن زمان اين هشدار را داديم كه چنين وضعيتي غيرعادي است چرا كه تقاضاي ساليانه از 18 درصد تجاوز نمي كند و حتي اگر گروهي به خاطر ارزش دارايي وارد بازي شوند، حداكثر به 20 الي 25 درصد مي رسد و اين فرض تقاضاي 40 درصدي تنها يك حباب است. با وجود همه اين شرايط اين حباب با دميدن در افزايش قيمت مسكن و با ترغيب مردم براي افزايش دارايي ها در اين بخش تا مدتي امكان تورم و به اصطلاح باد شدن آن بود. البته تا زماني كه بهاي مسكن تا اين اندازه با درآمد سالانه خانوار فاصله نگرفته بود، در آن حدوداً هشت برابر درآمد سالانه خانوار بود. دوره بعدي دوران دولت هشتم در دوره تنش زدايي از خارج پول ها مي آمد زماني بود كه بهره بانكي در خارج كم بود و دلار هم كاملاً ثبات داشت يك فرد مي توانست طي يك سال با ورود مقداري دلار از خارج و با در نظر گرفتن ثبات نرخ ارز حدوداً 30 الي 40 درصد سالانه در بازار مسكن سود ببرد در حالي كه چنين سود كلاني در بازارهاي جهاني ممكن نبود كه فردي بتواند در عرض يك سال از گردش پول سود ببرد. به اين ترتيب وارد يك دوران جديد شديم؛ از يك طرف فاصله ارزي با درآمد خانوار به وجود آمد از طرف ديگر تنش رخ داد. حتي در سطح جهان يك حباب مسكن به وجود آمد و به نوعي آنها هم وارد بازي شدند يعني كشورهاي خارجي براي حضور در رقابت جهاني مشغول دميدن در حباب مسكن خودشان شدند. كشوري مثل امريكا به خاطر شرايط جنگ براي رقابت در عرصه جهاني با كالاهاي ژاپني و چيني - چون صادرات كالا نمي توانست باعث رونق اقتصادي كشورش شود - مجبور شد موتوري براي اقتصاد كشورش درست كند و اين موتور را بخش مسكن قرار داد. بوش براي اينكه حداقل گردش اقتصادي را داشته باشد در حباب مسكن دميد.همزمان حباب مسكن در ايران تضعيف شد چون بعد از آمدن دولت جديد شرايط تنش به گونه يي بود كه اطمينان دلارهايي كه وارد ايران مي شد را كم كرد و حتي دوره يي دلارها از كشور خارج مي شد تا در حباب جهان و بازارهاي جهاني سهم ببرد و اين فاصله (بهاي مسكن با درآمد سالانه خانوار) باز هم عظيم تر شد. به قول كينز؛ «افزايش نقدينگي يك نوع تامين مالي است.» كينز به افزايش نقدينگي توصيه مي كرد. نقدينگي يعني پول و در ظاهر به نظر مي رسد پول اعتباري مثل وام نيست ولي در واقع زماني كه پول به جامعه تزريق مي شود سرمايه گذارها وارد نقدينگي مي شوند و از آن استفاده مي كنند مثل اين است كه به آنها وام داده شده است. اوايل دولت نهم از اين سياست استفاده مي كرد و به نظر مي رسيد بورژوازي مستغلات با چرخش چند دست مي توانست يك جهش قيمتي به وجود بياورد و به طور مداوم مردم را ترغيب مي كرد براي افزايش دارايي مسكن بگيريد از سوي ديگر هم نقدينگي زياد شده بود بنابراين رونق هاي ناپايدار زياد شد.

-رونق هاي ناپايدار اين دوران چرا به صورت كوتاه مدت بود؟

چون نقدينگي براي اينكه بتواند تقاضاي موثر را افزايش دهد بايد در سيستم گردش پيدا كند يعني درآمد و اشتغال ثابت ايجاد كند يعني دقيقاً همان چيزي كه كينز مي گفت كه با افزايش نقدينگي بتوان تقاضاي موثر را بالا برد يعني درآمد مردم و شغل ثابت براي آنها ايجاد كرد ولي در ايران وقتي نقدينگي را بالا بردند در برابرش انواع يارانه ها، وام هاي زودبازده و... ايجاد كردند و زماني كه وام زودبازده نتواند شغل ثابت را براي مردم نگه دارد تقاضاي موثر را افزايش نمي دهد در همين شرايط مردم دچار توهم شدند. از يك طرف شغل ثابت و درآمد فزاينده يي براي مردم ايجاد نشد و از طرف ديگر مردم به صورت كاذب احساس كردند به خاطر واردات كالاهاي ارزان و درآمد عظيم نفت درآمدشان افزايش پيدا كرده است چون در اين شرايط كالاي ارزان مي خريدند اما تمامي اين قضايا سبب شد واردات كالاهاي ارزان، مشاغل ثابت و صنايع ايران را زمينگير كند و درآمدهاي ثابت به جاي اينكه به دست بيايد، از دست رفت چرا كه هنگامي كه تقاضاي موثر بالا نمي رود كسي توان ورود به بازار مسكن را ندارد و درست به همين دليل است كه به رغم اينكه بهاي مسكن كاهش پيدا كرده است و سقف وام را هم بالا بردند هنوز هم بخش مسكن رونق پيدا نكرده است.

-علت اصلي كه با وجود پايين آمدن بهاي مسكن و بالا رفتن سقف وام هنوز هم بازار مسكن در ركود به سر مي برد، چيست؟

اول اينكه بالا بردن سقف وام آنقدر نيست كه جبران افزايش قيمت گذشته را بكند و دوم اينكه افزايش درآمد آنقدر نيست كه فرد بتواند وارد بازار مسكن شود و درست در همين هنگام بحران جهاني آخرين ضربه را به پيكر بخش مسكن مي زند. اگر تا اين زمان بخش مسكن تنها دچار ركود بود در حال حاضر دچار فروبستگي شده است شبيه آدمي است كه پايش در باتلاق گير كرده است.

-حالا چرا مسكن نمي تواند خودش را از انتهاي اين انحنا نجات دهد؟

به اين دليل، علاوه بر اينكه درآمد مردم افزايش پيدا نكرده است نسبت به آينده هم نگران شده اند. همين طور اين كالاي ريالي به دست بورژوازي مستغلات چسبيده است. نسبت بورژوازي مستغلات و بخش مسكن مثل «مردي است كه در رودخانه افتاده است و مردم از دور مي بينند مرد به پوستين آويزان است و وقتي مردم به مرد ميگن چرا پوستين را رها نمي كني؟ مرد ميگه من اونو ول كردم اون منو ول نمي كنه،» در وضعيت موجود مسكن كالاي ريالي است و كالاي ريالي را در شرايطي كه ارز در حال بالا رفتن است كسي حاضر به خريدن آن نيست چرا كه مسكن كالايي غيرقابل صادرات و غيرقابل مبادله با خارج است. بنابراين شما در شرايطي كه مطمئن هستيد نرخ ارز ثابت است و بهاي مسكن افزايش پيدا مي كند اين كالاي ريالي را خريداري مي كنيد و چون نرخ ثابت است پس هر زماني براي فروش آن اقدام كنيد سود كلاني نصيب شما مي شود. اما در شرايطي كه بهاي نفت كاهش پيدا كرده و همين طور هم در حال كاهش است آثار كاهش اين محصول را در تمام زمينه ها شاهد هستيم طوري كه تمام كالاهاي ارزي به شدت در حال افزايش قيمت هستند. با وجود اينكه بهاي نفت در سطح جهاني در حال كاهش است ولي اگر روي هر كالاي ارزي دست بگذاريد مي بينيد بي دليل 20 تا 30 درصد بهاي آن بالا رفته است، در حالي كه در خارج كالاها را دو تا يكي مي فروشند ولي در ايران بهاي اين كالاها روند صعودي پيدا كرده است پس در نتيجه كسي وارد بازار مسكن نمي شود و بخش مسكن همچنان در فروبستگي گير كرده است. اما جالب اينكه تحليلگران جواني هستند كه با محاسبات سرانگشتي يا به قول معروف چرتكه يي اعلام مي كنند وضعيت حاضر به نفع مردم است الان كه 40 الي 50 درصد بهاي مسكن كاهش پيدا كرده است كسي كه قصد خريد مسكن دارد مي تواند 50 درصد ارزان تر بخرد در حالي كه چنين فرضيه يي را در اقتصاد ايران نداريم. از سوي ديگر بورژوازي مستغلات هم نگران است چنين فرضي وجود دارد كه در حال حاضر در خارج بعضي از دارايي ها ارزان شده اگر به سرعت ريال را تبديل به دلار بكنند مي توانند صاحب منافع كلان و بلندمدت شوند يا سهام و مسكن هاي ارزان خريداري كنند مثلاً در امريكا در آينده سودهاي كلاني را مي توانند در بورس بازي ببرند چرا كه پول نقد دارند و مي توانند وارد بازار شوند و جاي پاي خود را محكم كنند اما ريالي كه زماني براي آنها يك برگ طلايي بود الان مثل پوستين به آنها چسبيده است.

-تمامي اين شرايط تشريحي از وضعيت گذشته و حال سيستم اقتصاد و بخش مسكن كشور است، از اين زمان به بعد چه وضعيتي ممكن است به وجود بيايد؟

در چنين شرايطي يكسري تحليل هاي نادرست وجود دارد، به عنوان مثال اعلام مي كنند در حال حاضر داريم سه ميليون مسكن در چارچوب مسكن مهر درست مي كنيم. وقتي به چنين نظريه يي دقت مي كنيم مي بينيم اين سه ميليون مسكن را اگر براي يك خانواده چهار نفره حساب كنيم يعني بايد براي 12 ميليون نفر در ايران مسكن ساخته شود. جمعيت استان تهران چيزي حدود 12 ميليون نفر است كه در طول 200 سال مسكن براي آنها ساخته شده است در حالي كه مي خواهند طي دو يا سه سال، سه ميليون مسكن درست كنند. اما مردم كه اين محاسبات را نمي كنند اگر هم فرض بكنيم كه چنين گفته يي را باور كنند و قرار است سه ميليون مسكن ساخته شود چرا بايد وارد اين بازار شوند آن هم با اين فاصله قيمتي كه در بازار وجود دارد آيا بهتر نيست صبر كنند؟، و آيا اين فرض مطرح است كه دولت مي خواهد بگويد من در كارم خيلي موفقم كه در عرض سه سال، سه ميليون مسكن ساختم؟، در اين شرايطي كه توصيف كرديم مي خواهيم آينده را براي بخش مسكن پيش بيني كنيم؛ درآمد نفت در حال كاهش است و حتي ممكن است تنش به وجود آيد و براي آنها تبديل نقدينگي به ارز مطلوب تر است كه به آن اصطلاحاً رجحان نقدينگي گفته مي شود. در علم اقتصاد شرايطي تعريف مي شود كه در آن نقدينگي رجحان پيدا مي كند. در يك مملكت معمولي نقدينگي رجحان ندارد. شما تصميم داريد پول را به دارايي تبديل كنيد چون شرايط تورمي است ولي همان زمان رجحان نقدينگي به وجود مي آيد چون اطمينان از آينده وجود ندارد و مردم مي خواهند پول در دست داشته باشند تا به موقع اگر كالايي كم شد خريداري و ذخيره كنند و هيچ وقت سرمايه گذاري روي كالاي سنگيني مثل مسكن نمي كنند آن هم در شرايط بحران جهاني. بنابراين بهترين حالت اين است كه به ارز تبديل بكنند كه مطمئن تر است و هنگامي كه كالاهاي ارزي به سرعت بالا مي رود اين مقوله يك كالاي ريالي است كه نيازمند يك سرمايه گذاري سنگين است كه بر طبل ارزش دارايي كوبيده شده بود و مسووليتش را براي مردم به شدت كاهش مي دهد. با وجود اين شرايط نمي شود آدم سرش را زير برف كند و اين خيال را داشته باشد كه مردم دچار هيجان مي شوند و مسكن مي خرند چرا كه اين كالا براي مردم در حال حاضر مثل گذشته ارزش دارايي ندارد چون ديگر چشم انداز افزايش بهاي آن را مثل گذشته نمي بينند و ارزش دارايي مسكن از بين رفته است و ارزش مصرفي آن مدنظر است و بهاي مسكن متعارف بيش از 20 درصد پايين تر نيامده است و همين بها در حال حاضر 10 برابر درآمد سالانه يك خانوار است بنابراين براي وي بسيار مشكل است، چرا كه قبلاً به اين اميد خودش را به آب و آتش زد كه در آينده منفعتي نصيب وي شود. ولي در وضعيت امروز ارزش مصرفي بيشتر براي مردم ارزش دارد.

وضعيت كنوني شرايط نامطمئن است كه رجحان نقدينگي و ارز براي طبقات متوسط پديد آمده است و بورژوازي مستغلات هم به پوستين ريالي چسبيده است.

-حالا تدبير موثر براي نجات از اين وضعيت چيست؟

در اين شرايط اقتصادداناني كه بخش مسكن را براي دولت تجزيه و تحليل مي كنند نبايد سرشان را زير برف فرو ببرند، بايد تدبيري براي اين شرايط انديشيد. به نظر من در حال حاضر بخش مسكن كشور كژكاركرد از آب درآمده است و شهر را هم كژتاب كرده است و وضعيت شهر هم با وضعيت دود، ترافيك و انسداد فكري و حركتي كه در آن وجود دارد اين كژتابي شهر و كژكاركردي افراد به دوري باطل افتاده است و عامل اصلي آن هم سياست هاي غلطي بود كه در اقتصاد ايران و بخش مسكن اعمال شده است ،

البته بخشي از آن متعلق به گذشته بوده يعني درست از زماني كه تراكم فروشي در شهر تهران آغاز شد.

-هيچ سياستي براي برخورد با اين عملكرد نادرست در آن زمان انجام نشد؟

اين موضوع در قالب برنامه چهارم طرح ريزي شده بود كه با آن برخورد و جلوي آن گرفته شود ولي كنار گذاشتن برنامه چهارم از سوي دولت نهم باعث شد كژكاركردي و كژتابي را تشديد كند و درست است كه ريشه هاي اين كژكاركردي مربوط به سال 83 بوده است. در واقع پيش از آغاز كار دولت نهم كژكاركردي داشت بخش مسكن را زمينگير مي كرد ولي برنامه چهارم كه اجماع كارشناسي داشت و طرح جامع مسكن كه تهيه شده بود مي توانست مانع زمينگير شدن اين بخش شود و همين طور باعث مي شد به تدريج اين بخش بهبود پيدا كند. كنار گذاشتن طرح جامع مسكن كژكاركردي را تشديد كرد و متاسفانه دولت نهم كژكاركردي و كژتابي را تثبيت كرد. يكي از نمونه هاي آن اين موضوع است كه در طرح جامع تهران به وسيله اجماع كارشناسي ظرفيت نهايي پذيرش جمعيت تهران 9 ميليون نفر تعيين شد و دليل اين امر اين موضوع بود كه به خاطر كژكاركردي گذشته و تراكم فروشي بخش مسكن و حباب شكل گرفته مسكن ظرفيتي در خانه هاي خالي ايجاد شده بود كه توان مقابله با آن وجود نداشت وگرنه ظرفيت نهايي شهر تهران از لحاظ كشش زيست محيطي، كشش اينكه شهر بتواند هم جاي مسكن مناسبي داشته باشد و هم بتواند محل فعاليت مناسبي باشد، حدوداً هشت ميليون و 300 هزار نفر تعيين شد. از اين ديدگاه كه شهر تهران بتواند پيشرو اقتصاد ايران باشد و بتواند نقش خود را به عنوان رهاكننده اقتصاد ايران از تك محصول نفت ايفا كند، وقتي تمام اين ديدگاه ها كنار هم گذاشته مي شود، ظرفيت نهايي جمعيت شهر تهران با در نظر گرفتن مسائلي كه از گذشته تحميل شده بود 9 ميليون و 200 هزار نفر تعيين و اعلام شد. متاسفانه در تصويب نهايي طرح جامع بدعتي از ناحيه دولت به دلايل خاص خود دولت رخ داد و اين موضوع بود كه در متن طرح جامع مصوب اين جمله نوشته شد كه؛ براي رونق دادن به بخش مسكن بر ظرفيت شهر تهران 20 درصد اضافه مي كنيم. در صورتي كه اين امر در هيچ طرح جامعي سابقه نداشت. ممكن بود طرحي را دور زده باشند ولي هيچ وقت در متن خود طرح چيزي ننوشتند. به هر حال در حالي كه ظرفيت زيست محيطي شهر تهران 9 ميليون و 200 هزار نفر تعيين شده بود به اصطلاح براي رونق بخشي مسكن و براي اينكه به بورژوازي مستغلات به اصطلاح عاميانه «حال بدهند» 20 درصد به ظرفيت جمعيت يك شهر اضافه شد، ضمن آنكه براي اينكه يك شهر كارآمد شود و بتواند به دوران نوين اقتصاد جهاني وارد شود، همان ظرفيت اوليه بود كه محاسبه و تعيين شد ولي به اين ترتيب شهر كاملاً در خدمت بورژوازي مستغلات قرار گرفته است. همين زمان است كه دولت اعلام مي كند براي اقشار كم درآمد مسكن مهر را مي سازد. هنگامي كه شهر تهران بايد وظايف پيشرويي اش را انجام دهد به اين ترتيب به دست بورژوازي مستغلات سپرده مي شود. به نوعي ديگر همين اتفاق در امريكا رخ داد؛ وقتي نتوانست در سطح جهاني رقابت كند در حباب بخش مسكن دميد ولي در ايران اين امر به صورت كاريكاتوري اتفاق افتاد. دولت هم مي ترسد حتي دولت هشتم هم مي ترسيد اما دولت هشتم با نفت هفت دلاري مي ترسيد نه با نفت 150 دلاري اما به نظر من نبايد مي ترسيد و به طرح جامع تهران تجاوز مي كرد ولي متاسفانه اين تجاوز را كرد.

واژه كاملي به نام «حق انسان به شهر» وجود دارد كه شامل حق انسان به آزادي، حق انسان به مسكن و حق انسان براي آموزش است. واضع اين واژه مردي است به نام لوفر كه بيان مي كند حق انسان به شهر يك ابرحق است چرا كه اگر حق انسان به شهر كه عبارت است از فضاهاي مناسب براي سكونت و كار، فعاليت اقتصادي و اجتماعي و... رعايت نشود حقوق ديگر وي هم نمي تواند حفظ شود.

-پس سال آينده ما چطور خواهد بود؟

ما يك فرصت داريم؛ در حال يك تحقيق در شهرداري تهران هستيم كه بحث بحران جهاني و آثار آن را بر بخش مسكن و شهرداري تهران مي سنجيم. در حال حاضر شهرداري تهران اين زبدگي را به خرج داده البته جاي تعجب است و بيشتر جاي خوشبختي. تا مرحله يي كه پيش رفتيم به نظر مي رسد يك سرمايه سرگردان خارجي وجود دارد كه ما مي توانيم از آن در مجتمع سازي استفاده كنيم. البته بايد بسيار سنجيده عمل كرد. يعني قواعد و نرخ ارز مقوله هاي بسيار حساسي هستند و به نظر مي رسد اين امكان وجود دارد چون تمام تامين كننده هاي مالي و پيمانكاران در خارج دچار افت شده اند و از طرفي ايران يك بازار بالقوه قوي است كه مي تواند يكي از موتورهاي اقتصادي جهان شود چراكه ظرفيت نهفته بسيار بالايي دارد كه اين ظرفيت نهفته را مي توان هدر داد، تك كاركردش كرد يا از آن درست استفاده كرد.

- پس راه نجاتي از اين وضعيت وجود دارد؟

به نظرم تنها چيزي كه مي تواند راه نجات باشد در اين بازي سوق دادن و استفاده از سرمايه هاي خارجي است.

-در واقع استارت اين كار زده شده است.

استارت تئوريك اين كار بله. اميدواريم به سرانجام برسد.

-ركود ساخت و ساز با وجود اين شرايط تا چه زماني ادامه پيدا خواهد كرد؟

به نظر من اگر شرايطي كه توصيف كرديم درست باشد در بخش مسكن فروبستگي رخ داده است. بايد سياست هايي در دستور كار قرار گيرد كه در بخش واقعي مسكن باشد. در حال حاضر در شهر تهران بخش مسكن به وزنه هايي بسته شده كه در واقع انباشت توليد در آن وجود داشته است، حساب ايجادشده وبال بخش مسكن شده است و متاسفانه هم دولت و هم بورژوازي مستغلات مي ترسند. سمت ديگر ماجرا سرمايه هاي مختلف بخش عمومي است كه در اين بخش زمينگير شده اند مثل بخشي از بنياد ها، بانك ها يعني موضوع فقط بخش خصوصي بورژوازي مستغلات نيست پس بدنه بخش عمومي ما هم بورژوازي مستغلات بخش دولتي است و همه گردش هاي پولي را در بخش مسكن جست وجو كردند و حالا به اين بخش تزريق مي كنند مثلاً سقف وام ها را بالا مي برند پس به بانك ها تزريق مي كنند از طرفي بانك خودشان وام ندارد. بانك هاي خصوصي هم كه در بخش مسكن فعاليت مي كنند در حال ورشكستگي هستند.بنابراين پيش از اينكه بخش مسكن خفه شود مي توان به طور غيرمستقيم گسترش سازي را آغاز كرد، هم بخش مسكن را فعال كرد و هم حق شهر و مسكن مردم برآورده شود و اين كار تنها به اين صورت امكان دارد وگرنه بورژوازي مستغلات آخرين تلاش را هم مي كند و در نهايت در ته آب خفه مي شود.

-هزينه ساخت يك مترمربع واحد مسكوني در طول سه سال گذشته چقدر افزايش داشته است؟

در سه سال گذشته اين افزايش قيمت اساساً متوجه قيمت زمين بوده است. در ضمن به نظر من اقدام دولت در زمينه زمين هاي اجاره يي 99ساله با وجود اين نظريه كه بهاي مسكن كاهش پيدا كند نقش اندكي داشت در واقع بهاي مسكن به دليل كمبود تقاضاي موثر كاهش يافت. قيمت ساخت و ساز در سه سال گذشته همواره برابر با نرخ عمومي تورم افزايش پيدا كرد. بعضي از سال ها روي 14 الي15 درصد بود و در بعضي از سال ها به خاطر قيمت مصالح ساختماني و بهاي فولاد از نرخ تورم هم تجاوز كرد مثلاً ممكن بود 20 درصد باشد ولي در نظر داشته باشيد كه جهش هاي قيمتي گاهي به صددرصد هم مي رسيد.

-هزينه ساخت با توجه به تغيير قيمت مصالح ساختماني چقدر نوسان داشت؟

حداكثر افزايش قيمتي كه مي توانست موجب شود، 20 درصد بود. در ساخت يك مسكن متعارف حدوداً 40 درصد قيمت زمين، 30 تا 40 درصد بهاي مصالح ساختماني، 15 الي 20 درصد هزينه نيروي انساني و مابقي هزينه هاي مديريت را تشكيل مي دهد به اين دليل وقتي 20 درصد بهاي مصالح ساختماني افزايش پيدا مي كند در كل افزايش بهاي مسكن هشت تا 10 درصد است. بنابراين بالا رفتن قيمت مصالح ساختماني نقش اساسي در هزينه ساخت و مسكن ندارد.

-هزينه ساخت يك مترمربع واحد مسكوني در حال حاضر چقدر است؟

هزينه ساخت حدوداً 300 الي 400 هزار تومان است براي يك مسكن متعارف كه با توليد صنعتي ساخته شود.
يکشنبه 1 دي 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: هموطن سلام]

[مشاهده در: www.hamvatansalam.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 64]