در يك پژوهش دانشگاهي اعلام شدكاهش‌25‌ درصدي قيمت مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: در يك پژوهش دانشگاهي اعلام شدكاهش‌25‌ درصدي قيمت مسكن
دنياي اقتصاد- مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت بر اساس يك پژوهش خبر داده است كه براي نخستين بار طي ماه‌هاي اخير، بخش مسكن كشور شاهد كاهش قابل توجه قيمت در دوران پس از رونق تورمي بوده است و به طور متوسط 25درصد از قيمت مسكن در سطح كشور كاسته شده است.از نگاه گروه «سياست‌گذاري مسكن» مركز مطالعات اين دانشگاه، طرح مسكن مهر، ممنوعيت اعطاي وام خريد مسكن، در اختيار گذاشتن وام ساخت و امكان انتقال بخشي از آن به خريداران از جمله دلايل شكل‌گيري وضعيت اخير در بازار مسكن است.
«مركز مطالعات» دانشگاه علم و صنعت، ارزاني مسكن در ماه‌هاي اخير را تاييد كرد
كاهش 25درصدي قيمت مسكن
اجراي توامان سياست تقويت طرف عرضه و كنترل سوداگري عامل اصلي در كاهش التهاب مسكن در 5 ماه اخير بوده است
اين روزها سازندگان مسكن براي افزايش حاشيه سود به دنبال افزايش بهره‌وري از طريق كاهش هزينه‌هاي توليد هستند
گروه مسكن- ميترا يافتيان: مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت با تائيد كاهش 25درصدي قيمت مسكن در سراسر كشور طي چند ماه اخير، عمده‌ترين دلايل تغييرات قيمتي در بازار مسكن را اجراي سياست‌هاي جديد دولت در اين بخش اعلام كرده است.
قيمت مسكن بعد از اوج 85درصدي در انتهاي سال 86، از اواخر بهار امسال سير نزولي را در پيش گرفت، به طوري كه طي چند ماه اخير (تابستان و پاييز سال جاري) اكثر مناطق شاهد كاهش قيمت مسكن بود.
از نگاه گروه «سياست‌گذاري مسكن» مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت؛ طرح مسكن مهر، ممنوعيت اعطاي وام خريد مسكن، در اختيار گذاشتن وام ساخت و امكان انتقال بخشي از آن به خريداران از جمله دلايل شكل‌گيري وضعيت اخير در بازار مسكن است.
گروه «سياست‌گذاري مسكن» مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران در جديدترين تحقيقات خود از بازار مسكن به اين جمع‌بندي رسيده است كه «براي نخستين بار طي ماه‌هاي اخير، بخش مسكن كشور شاهد كاهش قابل توجه قيمت در دوران پس از رونق تورمي بوده است كه به طور متوسط 25درصد از قيمت مسكن در سطح كشور كاسته شده است.»
نتايج تحقيقات اين مركز كه در قالب گزارشي جامع در اختيار دنياي اقتصاد قرار گرفته است، نشان مي‌دهد: مهم‌ترين عامل كاهش قيمت در اين دوره را مي‌توان چرخش سياست‌گذاري به سمت سياست‌هاي حمايت از عرضه به همراه كنترل سوداگري به صورت توامان دانست. بدين صورت كه دولت با اجراي طرح مسكن مهر هزينه توليد مسكن را از طريق عرضه زمين به استعداد ساخت يك‌ميليون و 200هزار واحد مسكوني با هزينه صفر به صورت حق بهره‌برداري از زمين (اجاره 99ساله) كاهش داد. دولت در اين طرح با تامين مالي ساخت از طريق اعطاي وام آماده‌سازي زمين و نيز وام ساخت روي توليد واحدهاي مسكوني طرح «مسكن مهر» شرايط را براي افزايش توليد و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسكن مهر، دولت با تخصيص وام ساخت در ساير پروژه‌هاي توليد مانند مسكن اجاره‌اي و بافت فرسوده، اقدام به تشويق عرضه كرده است. به منظور جلوگيري از تحريك تقاضا نيز دولت اقدام به تبديل كردن وام‌هاي خريد مسكن به وام‌هاي ساخت كرده است كه منجر به كاهش اثرات تورمي منفي تحريك تقاضا شد. اين سياست همچنين فرآيند خريد واحدهاي جديدالاحداث را به دليل تبديل وام ساخت به فروش اقساطي براي متقاضيان تسهيل مي‌كند. در مجموع سياست‌هاي طرف عرضه دولت منجر به كاهش التهاب موجود در بازار مسكن شد.
برمبناي آنچه مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران گزارش داده دولت در چند ماه اخير در كنار تقويت طرف عرضه، تدابيري را نيز براي كاهش سوداگري مسكن در نظر گرفته است به طوري كه با ايجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاك و تخصيص كد رهگيري به هر معامله باعث شده بنگاه‌هاي معاملات املاك فاقد مجوز از بازار مسكن و سوداگري خارج شوند.
گروه سياستگذاري مسكن مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت با توجه به قرار گرفتن بخش ساخت‌و‌ساز در آستانه ركود، براي ايجاد انگيزه سرمايه‌گذاري در اين بخش دو راهكار را تعريف و يكي از آنها را براي اجرا توصيه كرده است: تحريك تقاضا و افزايش قيمت زمين و به تبع آن ورود سرمايه‌ها به بخش مسكن به اميد كسب سود در آينده كه البته اين روش منجر به ايجاد تورم زمين و مسكن مي‌شود.
در اين سياست امكان انحراف سرمايه‌گذاري وجود دارد و قسمتي از سرمايه‌هاي ورودي به بخش زمين و مسكن منجر به توليد و عرضه مسكن نشده و به سمت سوداگري در اين بخش منحرف مي‌شود. پي‌گيري اين سياست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزينه دسترسي مسكن در ايران به بيش از 12 برسد كه دو برابر استاندارد جهاني است.
اما سياست ديگر، سياست‌هاي طرف عرضه و به طور ويژه، اعطاي وام ساخت است كه از اين طريق هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري كاهش يافته و سود سرمايه‌گذاري در بخش ساخت‌و‌ساز براي سرمايه‌گذار جذاب خواهد شد. اين سياست به گونه‌اي است كه تمامي سرمايه‌هاي ورودي را به سمت ساخت‌و‌ساز و توليد مسكن هدايت مي‌كند و امكان سوداگري را از سرمايه‌هاي ورود به اين بخش مي‌گيرد و به دليل افزايش توليد و عرضه مسكن، تورم در بخش زمين و مسكن افزايش نمي‌يابد.

تاثيرات كاهش قيمت مسكن
اتفاقات اخير در بازار مسكن كه با كاهش قيمت همراه بوده مي‌تواند نقش موثري در افزايش بهره‌وري در حوزه ساخت‌و‌ساز داشته باشد.
كاهش قيمت مسكن در عمل منجر به افزايش شاخص «نسبت زيربناي توليدشده به سرمايه‌گذاري» در بخش مسكن مي‌شود.
اصولا در شرايطي كه انتظارات تورمي در بازار وجود نداشته باشد، توليدكنندگان براي افزايش حاشيه سود، سعي در افزايش بهره‌وري از طريق كاهش هزينه‌هاي توليد و نيز كاهش زمان توليد دارند كه اين امر جز با كمك روش‌هاي توليد صنعتي مسكن و استفاده از فناوري‌هاي نوين ساخت‌ امكان‌پذير نيست. شايد يكي از دلايلي كه تا كنون توليد صنعتي مسكن در كشور شكل نگرفته است را بتوان افزايش‌هاي دوره‌اي قيمت زمين و مسكن دانست كه همواره هزينه‌هاي مربوط به عدم بهره‌وري را پوشش داده است.
در كنار مبحث نرخ بازگشت سرمايه كه بر روي انگيزه حضور تقاضاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسكن موثر است، نگراني از عدم امكان فروش واحدهاي ساخته شده در بازار نيز تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد را تحت تاثير قرار مي‌دهد. بديهي است كه نگراني از عدم فروش نه به دليل عدم وجود تقاضا در بازار كه به دليل توانمندي تقاضا در خريد واحدهاي مسكوني ساخته شده است. آمارهاي مربوط به برآورد تقاضاي مسكن در كشور ناشي از حجم بالاي تقاضاهاي انباشت شده موجود و تقاضاهاي جديد ناشي از ازدواج است كه براي جبران آن، توليد ساليانه 5/1ميليون واحد مسكوني در كشور مورد نياز است.
به همين دليل بازار مسكن كشور طي 10سال آتي با مشكل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه كه مي‌تواند منجر به نگراني از عدم امكان فروش مسكن در بازار شود، قيمت مسكن در بازار است. در اين شرايط اجراي سياست‌هاي تخصيص وام ساخت مي‌تواند اين نگراني تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد در بازار مسكن را نيز رفع كند. زيرا سياست‌ تخصيص وام ساخت، سياستي است كه دو كاركرد مثبت دارد كه هم از سويي منجر به افزايش نرخ بازگشت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به نفع تقاضاي سرمايه‌اي مولد مي‌شود و هم از سوي ديگر تقاضاي مصرفي جديد را به منظور خريد مسكن توانمند مي‌سازد.
در اين سياست،‌ وام‌هاي ساخت مشاركت مدني پس از اتمام دوره ساخت تبديل به وام‌هاي فروش اقساطي مسكن مي‌شود.

كاهش تقاضاي مخرب
درگزارش مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت به كاهش تقاضاي سرمايه‌اي مخرب در ماه‌هاي اخير اشاره شده است: «كاهش قيمت مسكن ناشي از كاهش قيمت زمين منجر به كاهش سود سرشار نهفته در بازار زمين و مسكن براي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب در بازار شده است. كاهش قيمت مسكن باعث شده حاشيه سود مناسب سرمايه‌گذاري تنها در ساخت‌وساز و عرضه مسكن امكان‌پذير باشد.
با چنين شرايطي تقاضاهاي سرمايه‌اي مخرب و سوداگرانه كه از افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن سودهاي سرشار مي‌بردند ديگر قادر به تامين حاشيه سود سابق خود نبوده و دو گزينه سرمايه‌گذاري در ساخت‌وساز و عرضه مسكن و تبديل شدن به تقاضاهاي سرمايه‌اي مولد يا خروج از بازار مسكن را پيش‌رو دارند كه هر دو حالت به نفع اقتصاد ملي است.

خانه‌هاي خالي پر مي‌شود
در صورتي كه كاهش مستمر و پيوسته در حوزه قيمت مسكن رخ دهد، اين امر به دليل از بين بردن انتظارات تورمي در آينده مي‌تواند منجر به عرضه واحدهاي خالي از سكنه موجود به بازار به منظور جلوگيري از كاهش حاشيه سود شود. البته اين در شرايطي است كه قيمت مسكن به صورت دفعي دچار سقوط نشود كه اين موضوع باعث افزايش عرضه مسكن و به تبع آن كاهش بيشتر قيمت مسكن مي‌شود.
در نتيجه كاهش تدريجي قيمت مسكن منجر به افزايش عرضه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه مي‌شود.
مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت در بخشي از گزارش تحقيقاتي خود تاثير كاهش قيمت مسكن بر افزايش توانمندي اقتصادي خانوار را مورد بررسي قرار داده است.
كاهش قيمت مسكن (با فرض ثابت بودن ديگر متغيرها) به منزله بهبود شاخص‌هاي توانمندي خانوار نظير شاخص هزينه دسترسي و شاخص سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار است. بدين معنا كه هرچه سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار كاهش يابد، توان خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر بخش‌هاي اقتصادي افزايش خواهد يافت. اين امر افزايش تقاضا براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي را به دنبال داشته كه مي‌تواند منجر به افزايش توليد در ساير بخش‌ها شود.
در واقع عدم وجود تقاضا براي بسياري از حوزه‌هاي اقتصادي در كشور از عدم وجود توانمندي اقتصادي خانوار براي هزينه كردن و سرمايه‌گذاري در اين حوزه‌‌هاي اقتصادي نشات گرفته است. كاهش سهم هزينه مسكن در پي كاهش قيمت مسكن در سبد هزينه خانوار مي‌تواند منجر به آزاد شدن پتانسيل‌هاي اقتصادي خانوار براي سرمايه‌گذاري در ديگر حوزه‌ها و در نتيجه افزايش توليد شود كه اين امر افزايش رشد اقتصادي كشور را به صورت غيرمستقيم به دنبال خواهد داشت.
يکشنبه 10 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 64]