نگراني ها از اجراي شتاب زده طرح ساماندهي معاملات املاك و مستغلات

واضح آرشیو وب فارسی:خراسان: نگراني ها از اجراي شتاب زده طرح ساماندهي معاملات املاك و مستغلات
در خبرها آمده بود كه طرح سامان دهي معاملات املاك و مستغلات كشور از آذرماه اجرا مي شود.

مدير آموزش طرح سامان دهي معاملات املاك و مستغلات كشور در اين باره به خبرگزاري ها گفت:با اجراي اين طرح، نرم افزار اينترنتي مشاوران املاك در دفاتر آنان نصب و پس از آموزش هاي لازم، گواهي الكترونيكي و ديجيتال براي آن ها صادر مي شود.

بنابراين، پس از اين مرحله، مشاوران املاك بايد همه اطلاعات و قراردادهاي كاري خود را در اين سامانه نرم افزاري اينترنتي ثبت كنند و كساني كه از اين كار خودداري ورزند به عنوان متخلف شناخته مي شوند.اما سوال اساسي اين است كه هدف از اين كار چيست؟ آيا با اين طرح مي توان از معاملات بدون ضابطه و گاهي درد سر ساز در املاك جلوگيري كرد و از دغدغه هاي مسكن دار شدن به ويژه در شهرهاي بزرگ كه نوسانات بازار مسكن در آن ها شديد است كاست؟

حلال مشكلات
«مهدي جليل پور» مدير آموزش طرح سامان دهي معاملات املاك و مستغلات كشور، در اين باره مي گويد:

هدف از اين طرح، ايجاد مديريت كلان بر امور املاك و مستغلات، شفاف سازي فعاليت ها، يكپارچگي اطلاعات واحدهاي صنفي مشاوران املاك، جلوگيري از فعاليت واحدهاي صنفي بدون پروانه و استاندارد سازي فعاليت هاي صنفي است. او در واقع اين طرح را برطرف كننده مشكلات مربوط به املاك در كشور مي داند.

ابهام در روند اجرايي كار
وقتي طرح سامان دهي معاملات املاك مطرح شد، تصور اين بود كه از اول آذر ماه به شكل يكپارچه، اين طرح صورت اجرايي و عملياتي به خود مي گيرد، اما طي چند روز گذشته، اظهارات متناقضي درباره ابلاغ استفاده از كد رهگيري در معاملات املاك ابراز شد.

«حسينعلي اميري» رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كل كشور در گفت و گو با ايلنا اظهار داشت:از طريق تلويزيون شنيدم كه سخنگوي دولت گفته است كه رئيس قوه قضاييه به سازمان ثبت اسناد دستور داده كه از اول آذرماه دفاتر اسناد رسمي ملزم هستند فقط اسنادي را ثبت رسمي كنند كه در سامانه نظارت بازرگاني به ثبت رسيده باشد در حالي كه تاكنون چنين تكليفي به سازمان ابلاغ نشده است و نامه رئيس قوه قضاييه به وزير دادگستري نشان مي دهد كه طرح سامان دهي پيشنهاد مناسبي است.

از سوي ديگر كانون سردفتران اطلاعيه اي را صادر كرد كه در آن اطلاعيه آمده است: هيچ گونه دستورالعمل يا بخش نامه اي از طرف رئيس قوه قضاييه و يا رياست سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، مبني بر عدم انجام معاملات، قبل از اخذ كد رهگيري يا الزام دفاتر اسناد رسمي به استعلام از وزارت بازرگاني تا اين تاريخ به كانون سردفتران يا دفاتر اسناد رسمي ابلاغ نشده است و سر دفتران به ماده ٣٠ و ٤٩ قانون ثبت اسناد و املاك كشور اشاره كرده اند كه طبق اين دو ماده، سردفتر مكلف به تنظيم سند طبق قانون است.لذا بدون تصويب مجلس شوراي اسلامي، نمي توان در انجام معاملات محدوديتي ايجاد و تكليفي به دفاتر اسناد رسمي تحميل كرد.

همچنين به موجب ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي، مصوب سال ٨٥، مواردي كه دفتر اسناد رسمي، هنگام نقل و انتقال عين املاك، بايد رعايت كند و گواهي و مفاصا حساب هايي كه بايد اخذ شود احصا شده است و استعلام از وزارت بازرگاني يا اخذ كد رهگيري از موارد مندرج در اين قانون نيست.اما دفتر سخنگوي دولت در پاسخ به اطلاعيه سردفتران، از آن به عنوان اطلاعيه شتاب زده ياد كرد و اظهار داشته است كه درباره اجراي اين طرح تاكنون بارها اطلاع رساني شده است و جاي ابهامي نيست.

علت نگراني
انتقاد سردفتران از كليت بحث طرح سامان دهي معاملات مشاوران املاك اين است كه نبايد اين طرح به سرنوشت ماليات بر ارزش افزوده دچار شود.

كارشناسان و سردفتران معتقد هستند كه اگر شرايط مناسب كار مهيا نباشد، نه تنها مشكلات حل نمي شود؛ بلكه تبعات انجام كارهايي كه كارشناسي نشده باشد و تمام جوانب آن مورد توجه قرار نگرفته باشد، بيشتر خواهد بود و هزينه هاي زيادي را متوجه جامعه خواهد كرد.

«فرخنده فال» رئيس كانون سردفتران خراسان رضوي، در اين باره مي گويد: در اصل طرح و شفاف سازي معاملات هيچ بحثي نيست، اما اگر طرحي هم خوب تهيه شده باشد ولي زمينه هاي اجراي آن مهيا نباشد، نه تنها به نتايج مطلوب نمي رسيم بلكه در روند كار با مشكلات عديده اي روبه رو مي شويم.

وقتي قرار است كليه عمليات انجام شده از طريق اينترنت صورت بگيرد، آيا پهنا و سرعت اين سيستم جواب گوي انجام عمليات به موقع خواهد بود. اگر پاسخ منفي است، آيا در اين صورت با مشكلات عديده اي در عمل روبه رو نخواهيم شد.

وي تأكيد مي كند: بنابراين بايد ابتدا سامانه را خوب تجهيز كرد، تا روند انجام كارها مطلوب شود و بايد به كاربران خوب آموزش داد تا بتوانند در كمترين زمان ممكن عمليات را درست ثبت كنند و وقتي در بعضي از قول نامه ها به عنوان مثال «وكالت بلاعزل»، «بلاعوض» نوشته مي شود يا اشتباه هاي املايي زياد است آيا نبايد آموزش هاي لازم صورت بگيرد تا كاربران به همه امور آشنا شوند؟ شما فكر مي كنيد چند درصد از مشاوران املاك با شيوه كار اينترنتي آشنايند.

«فرخنده فال» مي گويد: اگر طرح خوب كارشناسي شود و به صورت لايحه به مجلس برود و تمام جوانب قانوني آن هم در نظر گرفته شود، مشكلات در مرحله انجام كار به حداقل مي رسد؛ در غير اين صورت در مرحله اجرا به احتمال زياد دچار سرنوشت قانون ماليات بر ارزش افزوده مي شويم.

كدام سامانه
«آقا صفري» نايب رئيس كانون سردفتران تهران نيز درباره اشكالات اين طرح مي گويد: براساس قانون، خريدار يا فروشنده به دفترخانه ها مراجعه مي كنند و از سردفتران تقاضاي تنظيم سند مي كنند كه سردفتران موظف به تنظيم سند هستند. در طرح جديد اگر قرار است كار ديگري انجام شود، بايد قانون دقيقا تكليف سردفتران را مشخص كند.

وي اضافه مي كند: همچنين در طرح ذكر شده است كه دفاتر اسناد رسمي قبل از انجام هر كاري از سامانه مورد نظر استعلام كنند.نائب رئيس كانون سردفتران كشور دفاتر ثبت اسناد را بهترين مرجع براي اجرايي كردن طرح ساماندهي املاك و مستغلات كشور مي داند و به مهر مي گويد: طرح پر اهميت ساماندهي املاك و مستغلات بايد براي بررسي كارشناسانه و آسيب شناسي به مجلس ارسال و به قانون تبديل مي شد تا به بهترين شكل ممكن هم اجرايي شود.

آقا صفري اظهار مي دارد : اجرايي شدن اين طرح كار بسيار درست و مفيدي است اما مبناي طرح پيش از اين و از حدود سال ١٣٨٤در قالب يك طرح گسترده و با صرف هزينه اي قابل توجه در سازمان ثبت اسناد كشور طراحي شده بود، به همين خاطر بنده معتقدم ناديده گرفتن طرح سازمان ثبت اسناد و طراحي يك برنامه جديد چيزي جز موازي كاري نيست و بيشتر حالتي تبليغاتي دارد.

طرح ساماندهي معاملات املاك و مستغلات كشور، از اول آذر سال جاري در كشور به اجرا گذاشته مي شود. بر اساس اين طرح مشاوران املاك بايد همه اطلاعات و قراردادهاي كاري خود را در اين سامانه نرم افزاري اينترنتي ثبت كنند و افرادي كه از اين كار خودداري كنند، متخلف شناخته خواهند شد.

ايجاد مديريت كلان بر امور املاك و مستغلات، شفاف سازي فعاليت ها، يكپارچگي اطلاعات واحدهاي صنفي مشاوران املاك، جلوگيري از فعاليت واحدهاي صنفي بدون پروانه و استانداردسازي فعاليت هاي صنفي، از مهم ترين اهداف اجرايي اين طرح ذكر شده است.

در اين باره نائب رئيس كانون سردفتران كشور دفاتر ثبت اسناد مي گويد: مطمئنا هر آنچه كه توسط مجاري قانونگذار به قانون تبديل شود براي همه آحاد مردم كشور لازم الاتباع است ولي تاكنون در مورد سامانه جامع املاك حتي يك لايحه به مجلس شوراي اسلامي ارائه نشده و فقط در ميان هيئت وزيران به شكل يك ماده واحده پيشنهاد شده است.

نائب رئيس كانون سردفتران كشور در اين باره مي گويد: اعضاي كانون سردفتران كشور هيچ گونه مخالفتي با طرح پر اهميت ساماندهي املاك و مستغلات ندارند اما مسئله اصلي اين است كه اين طرح بايد از مجاري قانوني انجام و به مجلس شوراي اسلامي براي بررسي كارشناسانه و آسيب شناسي ارسال مي شد تا به بهترين شكل ممكن اجرايي شود.

آقاصفري ضمن اشاره به قدمت ٨٠ساله دفاتر ثبت اسناد كشورادامه مي دهد : سردفتران اسناد رسمي برابر ماده ٤٩قانون ثبت و ماده ٣٠قانون دفاتر اسناد رسمي مكلف هستند اسناد مردم را مطابق قوانين تنظيم كنند، ماده ٤٦و ٤٧قانون ثبت مبني بر نقل و انتقال عين و منافع نيز الزام مي كند كه هرگونه تبادلات ملكي اعم از خريد، فروش و اجاره در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود و بنگاههاي املاك به دليل اين كه در واقع كار دلالي انجام مي دهند حق تنظيم سند را ندارند، كاري كه البته و متاسفانه هم اكنون انجام مي دهند. به همين دلايل نيز مي بايست دفاتر ثبت اسناد به عنوان مرجع قانوني براي اجرايي شدن طرح ساماندهي املاك كشور به كار گرفته شوند.هم اكنون در حدود ٤هزار دفتر ثبت در سراسر كشور مشغول به فعاليت است و به زودي در چند ماه آينده نيز ٢هزار و سيصد دفتر جديد به اين تعداد اضافه مي شود.

نائب رئيس كانون سردفتران كشور با كافي دانستن تعداد دفاتر ثبت اسناد كشور براي اجرايي كردن اين طرح مي گويد: اين تعداد دفاتر ثبت در كشور به راحتي مي توانند جوابگوي اجراي طرح ساماندهي املاك و مستغلات باشند.حداقل شرايط براي سردفتران دفاتر ثبت اسناد داشتن مدرك ليسانس حقوق يا فقه و مباني حقوق و يا داشتن ليسانس هاي ديگر به علاوه دست كم سه سال سابقه دفتر ياري اول است، از سوي ديگر ميزان هزينه دريافتي (حق التحرير)براي ثبت يك معامله در اين دفاتر داراي قوانين مشخص وسقف قيمت است.

اين در حالي است كه براي راه اندازي بنگاه املاك تنها داشتن سواد خواندن و نوشتن كافي است و ميزان هزينه اي نيز كه اين بنگاه ها دريافت مي كنند بسيار بيشتر از هزينه دفاتر ثبت اسناد است و هيچ گونه سقف معيني نيز براي آن تعريف نشده است.

حال سوال اين است كه سامانه مورد نظر كجاست و چگونه سردفتران مي توانند به اين سامانه دسترسي پيدا كنند.

آيا اين سامانه خالي از هرگونه اطلاعات است؟ چگونه اطلاعات افراد در اين سامانه ها ريخته مي شود يا اين كه بايد از مركزي كه سامانه در آن جا قرار دارد استعلام كرد؟ حال آدرس آن مركز كجاست؟ نحوه واگذاري چگونه است و آيا نياز به آموزش تخصصي است و چه مدت زمان براي انجام صحيح كارها پيش بيني شده است؟ مگر هدف كاهش سيستم هاي موازي در انجام كارها نيست؟ و با اين وضعيت آيا موازي كاري بيشتر نخواهد شد؟ بنابراين بايد اين طرح به قانون تبديل شود زيرا فقط با دستورالعمل، كار به سرانجام نخواهد رسيد و نمي توان يك طرح ملي را به اين سادگي اجرا كرد.

يك قانون خوب ولي...
يك كارشناس ارشد كانون سردفتران كشور دراين باره مي گويد: دستورالعمل منطقي و صحيح اگر از مجراي قانوني در بستر جامعه جاري نشود، نه تنها مشكلات حل نخواهد شد، بلكه ممكن است انجام كارها سخت تر شود. كانون سردفتران بايد براساس مفاد قانوني عمل كنند.

طرح ساماندهي دولت، طرح خوبي است و با اين طرح جلوي بسياري از كلاهبرداري ها و به ويژه خريد و فروش زمين توسط زمين خواران گرفته مي شود و ديگر كسي نمي تواند يك ملك را به چند نفر بفروشد. ولي انجام اين طرح با توجه به امكانات و تجهيزات موجود، دشوار به نظر مي رسد.

وي مي گويد: در واقع سردفتران براي اجرايي شدن طرح به رعايت جنبه هاي قانوني آن از طريق نظارت مجلس تاكيد دارند و براين اعتقاد هستند كه اگر پيشنهاد دولت با توجه به بزرگي اين پروژه از طريق مجلس به قانون تبديل شود، ساماندهي خريد و فروش املاك در كشور برابر قانون انجام خواهد شد.

در همين باره «عزت ا... يوسفيان» عضو كميسيون قضايي و حقوقي مجلس نيز مي گويد: اگرچه در اين مورد بحثي در مجلس مطرح نشده است، اما براي انجام كار به نظر مي رسد كه هرچه دفترخانه ها از نظر قانوني تقويت شوند بهتر است و تقويت آن ها از نظر قانوني باعث مي شود كه حداقل ٣٠ تا ٤٠ درصد دعاوي كم شود. اما اگر قرار است بحث در حد آيين نامه يا دستورالعمل باشد، روند كار از طريق دولت در حدي كه صلاح مي داند پي گيري خواهد شد.

رعايت كد رهگيري الزامي نيست
محمدرضا دشتي اردكاني رئيس كانون سردفتران و دفترياران در خصوص اظهارات سخنگوي دولت مبني بر الزام دفاتر اسناد رسمي بر كد رهگيري از اول آذر ماه به موج مي گويد: دفاتر اسناد رسمي هيچ گونه الزامي نسبت به كد رهگيري ندارند . وي افزود :هيچ گونه بخشنامه و آيين نامه اي از سوي رئيس قو قضائيه به رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ، اعلام نشده است .

وي با اشاره به مواد ٣٠، ٤٦و ٤٧قانون ثبت اسناد و املاك كشور كه تصريح مي كند هر كس كه معاملات غير منقول داشت به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كند و سردفتران اسناد رسمي مكلفند و موظفند اسناد مردم را چنانچه مخالف با قوانين جاري كشور نداشته باشد ثبت كنند .

دشتي اردكاني در خصوص واكنش سخنگوي دولت به اطلاعيه كانون سردفتران و اظهاراتش مبني بر شتابزده عمل كردن كانون گفت : اين طرح نياز به كاركارشناسي دارد و از ماه پيش ، نامه نگاري هاي مختلفي با معاون حقوقي رئيس جمهور و وزير دادگستري و رئيس سازمان ثبت اسناد داشتيم و معايب اين طرح را گفتيم و بنابراين شتابزده عمل نكرديم .

رئيس كانون سردفتران و دفترياران تصريح كرد : اين طرح ملي و سامانه كه در كشور مي خواهد اجرايي شود نياز به كاركارشناسي دارد . وي از اعلام آمادگي كارشناسان كانون سردفتران خبر داد و افزود : آرزوي كانون سردفتران است كه جلوي سوداگري بخش مسكن گرفته شود .

وي ادامه داد :دولت با آوردن لايحه به مجلس مي تواند اين طرح را تصويب كند و جلوي سوداگري مسكن را بگيرد.وي در پايان تاكيد كرد :دفاتر اسناد رسمي اين قابليت را دارند كه دولت را در اين خصوص ياري دهند .

مشكلات را پشت سر مي گذاريم
به هرحال مشاوران املاك در رده عملياتي اين طرح قرار دارند و آن ها بايد همه موارد قانوني يا دستورالعمل ها را در انجام معاملات دقيق اجرا كنند به همين دليل نظر رئيس اتحاديه مشاوران املاك مشهد را نيز در اين باره جويا شديم.

«ظهوريان» رئيس اتحاديه مشاوران املاك مشهد، مي گويد: دستورالعمل اجراي كار از طريق وزارت بازرگاني به اتحاديه اعلام شده است و با توجه به هدف كلي اين دستورالعمل كه شفاف سازي همه معاملات است، در صورت اجرا دغدغه هاي مشاوران املاك در معاملات برطرف خواهد شد. در واقع مشاوران املاك طي سال هاي متمادي در تجربه كاري با معاملات غيرمجاز روبه رو بوده اند كه از اين معاملات غيرمجاز دولت و مردم متضرر شده اند.

وقتي يك فرد مي تواند يك ملك را با قول نامه هاي مختلف به چند نفر بفروشد يا معاملات زيادي ممكن است در دفاتر غيرمجاز صورت بگيرد تخلفات زيادي صورت خواهد گرفت و نتيجه چنين معاملاتي باعث افزايش دعاوي در دادگستري ها خواهد شد.وي تاكيد مي كند: سال هاست كه شاهد چنين تخلفاتي در جامعه هستيم بنابراين بايد مشكل را به شكل اساسي حل مي كرديم و دولت اين مشكل را خوب ديد كه با اجراي طرح سامان دهي، از اين پس معاملات شفاف و جلوي تخلفات گرفته مي شود، لذا مشاوران املاكي كه پروانه قانوني دارند با استقبالي كه از طرح كرده اند، مشكلات كار با سيستم جديد را با آموزش و به كارگيري نيروي ماهر حل خواهند كرد.

به هرحال سخنگوي قوه قضاييه هم اعلام كرد كه اين قوه از دستورالعمل دولت در صورت لزوم حمايت مي كند و دولت هم مي خواهد هرچه زودتر روند كار مشاوران املاك را با طرح جديد سامان دهي كند. كارشناسان هم از اين طرح به عنوان يك ضرورت ياد مي كنند. اما مهيا شدن بستر و شرايط را شرط درست، صحيح و قانوني انجام كار مي دانند.

در واقع سامان دهي معاملات و مستغلات كشور از هر نظر ضروري به نظر مي رسد و مي توان از اين طريق با پديده زمين خواري، فروش مال غير و بورس بازي زمين مبارزه كرد. اما نبايد فراموش كرد تا شرايط انجام كار از هر نظر فراهم نباشد، ترفندهاي زمين خواران و واسطه ها ممكن است طرح سامان دهي دولت را با مشكلات چندي روبه رو كند.

از همين منظر دولت بايد از نظر قانوني، شرايط انجام كار را براي همه عوامل و دست اندركار معاملات املاك و مستغلات كشور فراهم آورد، تا بتوان اين پروژه بزرگ را در تمام كشور به درستي و با دقت اجرا كرد. به همين دليل عده اي از كارشناسان نسبت به اجراي طرح سامان دهي معاملات املاك و مستغلات كشور از طريق دستورالعمل خوشبين نيستند.
شنبه 2 آذر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: خراسان]

[مشاهده در: www.khorasannews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 241]