روایت بانک مرکزی از اجاره بهای مسکن

واضح آرشیو وب فارسی:فان پاتوق: تجارت پرس - شاخص اجاره بهای مسکن از سوی بانک مرکزی نشان می هد طی 6 سال گذشته اجاره بها بیش از139 درصد رشد کرده است.

به گزارش تجارت پرس افزایش اجاره بهای مسکن به عنوان یکی از مشکلات عمده خانوارهای ایرانی محسوب می شود. آمارها نشان می دهد هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی به سرعت رشد کرده است به طوری که سهم هزینه مسکن از 28.5 درصد در سال 79 به 35.3 درصد در سال 87 و طبق آخرین گزارش بانک مرکزی با توجه به رکود بازار مسکن در سال 88 این سهم به حدود 33.3 درصد رسیده است. این سهم هزینه ای در سبد هزینه خانوارهای ایرانی بالاترین هزینه بین 12 گروه کالاها و خدماتی است که در سبد مصرف خانوارهای ایرانی قرار دارد و بعد از هزینه مسکن تنها گروه کالایی که سهم عمده ای در هزینه خانوارها به خود اختصاص می دهد هزینه مربوط به خوراکی ها و نوشیدنی ها است که حدود25 درصد از هزینه هر خانوار ایرانی را شامل می شود.
به عبارت ساده در حالی که بزرگترین دغدغه خانوارهای شهر نشین محسوب می شود دولت نتوانسته است طی سالهای 84 تا 89 به درستی هزینه مسکن را مدیریت کند. نگاهی به امارهای بانک مرکزی در مورد بدجهخ خانوارهای شهر نشین گواه آن است که بیشترین میزان افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی طی سالهای 84 تا 88 اتفاق افتاده است یعنی در حالی که طی سالهای 78 تا 83 نوسان هزینه مسکن در سبد خانوار در حدود یک درصد بوده و متوسط این هزینه در سبد مصرف خانوارهای ایرانی در حدود 29 درصد باقی مانده است به ناگهاد از سال 84 تا 88 می بینیم که این هزینه به شدت افزایش پیدا کرده است.
افزایشی که از یک سو ناشی از افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور بوده است و از سوی دیگر ناشی از رشد شدید هزینه های اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهری بوده است.
به تازگی بانک مرکزی سلسه گزارهایی در زمینه شاخص بهای اجاره بها در مناطق شهری منتشر کرده است کاری که پیش از این توسط مرکز امار ایرانی انجام می گرفت که در نیمه دوم سال جاری متوقف شده است. بر اساس گزارشهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی که اخرین گزارش ان مربوط به سه ماهه سوم سال 89 است رشد این شاخص نشان می دهد طی سالهای 84 تا پایان آذر ماه سال 89 میزان اجاره بها در مناظق شهری کشور معادل 139.6 درصد رشد پیدا کرده است.
رشدی که تبعات آن در سبد مصرف خانوارها به خوبی مشهود است اگرچه به روایت بانک مرکزی بر اساس شاخص قیمت استخراجی که به قیمت ثابت محاسبه می شود این رشد در سال 89 به نسبت کند شده است به طوریکه نسبت رشد سه ماهه سوم سال جاری نسبت به مدت مشاه در سال 88 تنها حدود 6 درصد رشد داشته است و نرخ رشد در این دوره نسبت به سه ماهه قبل از آن یعنی تابستان سال 89 تنها رشدی بالغ بر 2.5 درصد را نشان می دهد.
اجاره به روایت مرکز امار
ولی ارقام منتشر شده بر اساس گزارشات مرکز آمار ایران که بر اساس قیمت های جاری منتشر می شود و از سامانه نقل و انتقال مسکن استخراج می شود البته در مورد شهر تهران نشان می دهد میزان رشد اجاره بها در نیمه اول سال جاری نسبت به نیمه اول سال 88 رشدی معادل 20 درصد در اجاره بها اتفاق افتاده است و متوسط اجاره بهای هر متر واحد مسکونی در نیهم اول سال جاری در شهر تهران به نزدیک 9600 تومان رسیده است؛ یا به عبارت ساده تر یک آپارتمان 75 متری در شهر تهران (متراژ پایه واحد مسکن مهر) در پایان تابستان در شهر تهران ماهیانه اجاره ای معادل 720 هزار تومان دارد که البته این اجاره بها متوسط کل مناطق شهری است.
این روند افزایش اجاره بها در واقع یکی از اصلی ترین سیاستهای برنامه چهارم در زمینه تغییر و اصلاح ساختار تقاضای مسکن را متوقف کرد. برنامه ریزان در برنامه چهارم تلاش داشتند فضای تقاضای مسکن را از تقاضای خرید مسکن به سمت اجاره سوق دهند و تقاضای ملکی از این طریق کاهش پیدا کند که در این رابطه طرح هایی نیز مد نظر بود که از آن جمله تشکیل شرکتهای برزگ اجاره داری نیمه دولتی بود که اقدام به خرید املاک احداث شده از سوی انبوه سازان کرده و آنها را اجاره می داند.
ولی دقیقا در سالهایی که باید برنامه چهارم اجرا می شد تزریق بی رویه نقدینگی به بازار مسکن باعث رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن و در نهایت جهش قیمت در اجاره بها شد که این دو مسئله بازهم باعث شد تقاضا در بازار مسکن به سمت تقاضای تملیکی حرکت کند.
در نهایت دولت برای جبران این اتفاق سیاستهای انقباضی را در پیش بگیرد و نتیجه این سایستهای انقباضی نیز رکود بازار مسکن بود رکودی که اگر چه قیمت های مسکن را نسبت به اوج گیری سال 86 و 87 کاهش داد ولی نتوانسته است التهاب بازار مسکن را از آن بگیرد و تاثیر این روند در اجاره بها طی دو سال رکود بازار خرید و فروش کاملا مشهود بود.
نگاهی به اجاره بها از منظر بانک مرکزی
نگاهی به روند تغییرات شاخص بهای اجاره واحدهای مسکونی استخراج شده توسط بانک مرکزی چند نکته را نشان می دهد که می تواند برای برنامه ریزان مسکن قابل توجه باشد.
بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی بیشترین رشد طی دوره مورد بررسی مربوط به شهرهای کوچک بوده است یعنی در حالی که شاخص بهای اجاره در شهرهای بزرگ در پایان آذر ماه سال جاری به رقمی معادل 238 رسیده است شاخص بهای اجاره مسکن در شهرهای کوچک به عدد 249 رسیده است.
این در حالی است که طی دو سال اجرایی برنامه مسکن مهر بخش عمده ای از طرحهای مسکن مهر در شهرهای متوسط و کوچک کشور به اجرا در آمده است و باید بر اساس همین شاخص آنچه در بازار مسکن اجاره بهای شهرهای کوچک کاهش بیشتری پیدا می کرد. یعنی اگر دیدگاه «توسعه عرضه به مهار قیمت منجر می شود» دربازار دقیق عمل کند این اتفاق در مورد شاخص بهای اجاره نباید واقع می شد.
اما با توجه به آنکه افزایش ساخت وساز به رونق بازار در شهرهای کوچک منجر شده است می بینیم این رونق به افزایش قیمت منجر شده است و در حالی که مسئولین دولتی نگران فضای روانی بر بازار مسکن هستند به طوریکه برای جلوگیری از تاثیر این فضا جلوی انتشار داده های منعکس شده در سامانه معاملات مسکن را گرفته اند می بینیم که بازار از منافذی که ناشی از نگاه جزمی به بازار است آسیب دیده و رشد قیمت ها هرچند با نوسان در ان اتفاق می افتد.//علی پاکزاد //خبر