شهرك سازي تدبير جديد دولت براي مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: شهرك سازي تدبير جديد دولت براي مسكن
دنياي اقتصاد- تجربه موفق شهرك‌سازي كه در سال‌هاي پس از انقلاب و در اواسط دهه 60 باعث تقويت ظرفيت جمعيت‌پذيري شهرهاي بزرگ در كشورمان شد، با اندكي تفاوت در نحوه اجرا به زودي در شهرها و اطراف كلان‌شهرها به اجرا گذاشته مي‌شود. فراخوان مربوط به اين تصميم به‌زودي در اختيار انبوه‌سازان و مالكان زمين‌هاي اطراف شهرهاي بزرگ قرار مي‌گيرد.
نسخه مكمل مسكن مهر آمد
شهرك‌سازي اطراف شهرها
تشكيل ستاد مديريت شهرك‌سازي در وزارت مسكن
متقاضيان براي احداث شهرك بايد مالك زمين باشند
گروه مسكن – ميترا يافتيان: تجربه موفق شهرك‌سازي كه در سال‌هاي پس از انقلاب و در اواسط دهه 60 باعث تقويت ظرفيت جمعيت‌پذيري شهرهاي بزرگ در كشورمان شد، با اندكي تفاوت در نحوه اجرا به زودي در شهرها و اطراف كلان‌شهرها به اجرا گذاشته مي‌شود.
ساخت‌شهرك‌هاي مسكوني اطراف كلان‌شهرها طرح جديد و نهايي شده تصميم‌سازان بخش مسكن است كه فراخوان آن به‌زودي در اختيار انبوه‌سازان و مالكان زمين‌هاي اطراف شهرهاي بزرگ قرار مي‌گيرد.
دولت اكنون بعد از بيش از يك سال از اجراي طرح ملي مسكن مهر تصميم گرفته است از يك طرح مكمل توليد حمايت كند. پروژه ملي مسكن مهر به دليل آنكه براي اجرا نيازمند هماهنگي تمام و كمال وزارتخانه‌ها، نظام بانكي و از همه مهم‌تر اعضاي تعاوني‌ها است، تا حد زيادي كند پيش مي‌رود. در واقع آنچه در جريان واگذاري زمين‌هاي 99 ساله و ساخت و ساز روي اين زمين‌ها اتفاق افتاده نشان مي‌دهد سال‌ها طول مي‌كشد تا 5/1 ميليون واحد مسكوني توسط تعاوني‌ها ساخته شود. اما اكنون قرار است با ابتكار دولت شهرك‌هاي مسكوني مكمل واحدهاي مسكوني مهر شود.
احداث شهرك‌هاي مسكوني در كنار كلان‌شهرها اگرچه به لحاظ محتوا متفاوت از مسكن مهر است، اما به دليل آنكه شهرك‌ها اجازه ساخت در حد فاصل كلان‌شهرها تا شهرهاي جديد را دارند، به نظر مي‌رسد استقبال عمومي از ساخت‌و‌سكونت در آنها به مراتب بيشتر از شهرهاي جديد باشد.
ساخت شهرك‌هاي مسكوني بعد از انقلاب و در اواسط دهه 60 در كشور رونق گرفت.
اين شيوه مسكن‌سازي در غرب تهران و مناطقي ديگر نيز در همان سال‌ها اجرا شد و اكنون به عنوان يكي از موفق‌ترين شيوه‌هاي شهرسازي در پايتخت مطرح است.
البته سال‌ها به دليل كثرت زمين، دولت زمين‌هاي در اختيار را با قيمت ارزان به تعاوني‌هاي مسكن كارگري و كارمندي واگذار كرد. اما شيوه ساخت شهرك‌هاي مسكوني در طرح جديد دولت به اين شكل است كه سازنده ابتدا بايد مالك زمين باشد ، بنابراين حمايت دولتي از سازنده براي زمين وجود ندارد.
اكنون شايد با توجه به همين عقبه درخشان، مسوولان بخش مسكن بنا دارند يك بار ديگر آن هم در شرايطي كه تقاضاي جديد در بازار مسكن به اوج خود رسيده است، آن را در كشور اجرايي كنند.
پروژه شهرك‌سازي به شركت عمران شهرهاي جديد (وابسته به وزارت مسكن و شهرسازي) سپرده شده است.
مهندس مهدي ذاكرالحسيني، مديرعامل شركت عمران شهرهاي جديد در اين زمينه به دنياي اقتصاد گفت: در حالي كه براي كلان‌شهرها بحث شهرهاي جديد دنبال مي‌شود، براي شهرهاي كوچك و شايد اطراف كلان‌شهرها نيز شهرك‌‌سازي در اولويت قرار دارد.
وي افزود: شهرك‌هاي مسكوني مي‌توانند به اسكان سرريز جمعيت كمك كنند.
ذاكرالحسيني با اشاره به اينكه جمعيت شهرهاي جديد بالاي 30هزار نفر است و در خارج از حريم كلان‌شهرها قرار دارند، تصريح كرد: شهرك‌سازي مي‌تواند با پذيرش جمعيت محدود اجرا شود و با بيش از 500واحد مسكوني راه‌اندازي شود.
معاون وزير مسكن در ادامه خاطرنشان كرد: با توجه به اينكه از اوايل انقلاب تا پايان سال 86 براي حدود 30 شهرك مجوز داده شده، اما تاكنون حدود 15شهرك در كشور فعال شده‌اند، لذا بنا داريم فرهنگ شهرك‌سازي را در كشور ترويج كنيم. ذاكرالحسيني گفت: در پايان سال 86 نيز شوراي عالي معماري و شهرسازي مصوبه‌اي براي اصلاح دستورالعمل شهرك‌سازي در كشور داشت كه بر اساس آن به شهرهاي جديد ماموريت داده شد تا مجوز تاسيس و بهره‌برداري را براي شهرك‌سازي صادر كند.
مديرعامل شركت عمران شهرهاي جديد در تشريح شرايط ساخت شهرك مسكوني گفت: متقاضيان احداث شهرك بايد مالك زمين باشند و ميزان جمعيت اين شهرك‌ها نيز بايد به گونه‌اي باشد كه نياز به شهرداري نداشته باشند.
ذاكرالحسيني درباره جزئيات نحوه ساخت شهرك نيز گفت: هم اكنون در شركت عمران شهرهاي جديد ستادي به عنوان شهرك‌سازي ايجاد شده است تا پس از تصويب طرح احداث شهرك در شوراي تامين مسكن استان و نيز شوراي عالي شهرسازي پروانه تاسيس و بهره‌برداري نيز از طريق شركت عمران شهرهاي جديد صادر شود.
وي افزود: راهنماي شهرك‌سازي نيز در دست تهيه است و به زودي نهايي مي‌شود.
ساخت شهرك در كارگروه تخصصي
به گزارش دنياي اقتصاد، معاون شهرسازي و معماري وزارت مسكن نيز از بررسي موضوع ساخت شهرك در كنار شهرهاي بزرگ خبر داد. مهندس امير فرجامي معاون شهرسازي و معماري وزير مسكن در كارگاه تخصصي شهرسازي و معماري ويژه مديران استان‌هاي كشور گفت: بخش‌خصوصي براي ايجاد شهرك‌سازي فعال مي‌شود و شهرك‌هاي جديد در كنار شهرهاي بزرگ كلان شهرها با رويكرد فعاليت بخش‌خصوصي احداث مي‌شود.
وي تصريح كرد: احداث شهرك‌هاي جديد در اسناد بالا دست استان‌ها ديده شده است و اگر در اسناد بالا دست استان‌ها وجود نداشته باشد، بايستي به تصويب شوراي‌عالي شهرسازي و معماري برسد.
معاون وزير مسكن و شهرسازي اظهار داشت: متقاضيان براي ايجاد شهرك‌هاي جديد بايد مالكان زمين باشند و درخواست خود را به وزارت مسكن و شهرسازي ارائه دهند و اجراي طرح‌هاي بزرگ عمراني استان‌ها نيز بايد در كارگروه شهرسازي به تصويب برسد. هويت بخشي به سيماي شهري، انسجام بخشي، بهبود محيط زندگي و تصويب طرح‌هاي جامع شهرها و آمايش و توسعه عمران از برنامه‌هاي اين كارگروه مي‌باشد.

ابلاغ دستورالعمل شهرك‌سازي
به گزارش دنياي‌اقتصاد وزير مسكن اخيرا دستورالعمل ترويج شهرك‌سازي در كشور و نحوه صدور پروانه تاسيس شهرك و پروانه بهره‌برداري از آن كه توسط شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران تصويب شده است را جهت اجرا به شركت عمران شهرهاي جديد و سازمان‌هاي استاني ابلاغ كرد.
براساس اين مصوبه تاسيس هر نوع شهرك اعم از مسكوني، تفريحي، زيارتي، تجاري، گردشگري، تحقيقاتي و ساير شهرك‌هاي تخصصي (به استثناي شهرك صنعتي) مشمول مفاد اين دستورالعمل خواهد بود.
در ابلاغيه وزير مسكن آمده است: به منظور تشويق و ترويج شهرك‌سازي و استفاده از تمامي امكانات سرزمين براي دستيابي به اهداف و سياست‌هاي دولت و ايجاد محيط‌زيست بهتر و تامين مسكن و ساير مراكز موردنياز براي افراد جامعه و ساماندهي امر شهرك‌سازي در كشور و مديريت و راهبري مناسب آن از يك طرف و نزديكي اصول و امور مربوط به ايجاد شهر جديد با احداث شهرك و با توجه به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر محول شدن اين امور به شركت مادر تخصصي از طرف ديگر، ستادي تحت عنوان «ستاد مديريت شهرك‌سازي در كشور» در شركت مادر تخصصي و با عضويت مدير عامل شركت مذكور، مدير كل دفتر تخصصي مرتبط در حوزه معاونت شهرسازي و معماري، نمايندگان وزارت كشور، وزارت جهاد كشاورزي، وزارت نيرو و سازمان ميراث فرهنگي كه حداقل داراي 10 سال سابقه كار مرتبط، با اولويت در رشته‌هاي معماري، شهرسازي، برنامه‌ريزي شهري يا طراحي شهري و از نظر مرتبه اداري حداقل داراي سمت مدير كل يا مشاور معاون وزير باشند، به عنوان اعضاي ثابت و مدير شهرسازي سازمان مسكن و شهرسازي استان مربوطه كه حسب محل مورد تقاضا متغير خواهد بود، تشكيل مي‌شود.
ستاد مديريت شهرك‌سازي در كشور كه هم‌اكنون در شركت عمران شهرهاي جديد تشكيل شده موظف است مكان‌هاي مناسب براي احداث شهرك‌هاي مسكوني را شناسايي كند و آنها را در فراخواني براي دعوت از سرمايه‌گذاران اعلام كند.
براساس دستورالعمل شهرك‌سازي، احداث‌كننده شهرك مكلف است اراضي مربوط به تاسيسات زيربنايي آب، برق و فاضلاب را پس از آماده‌سازي به صورت رايگان در اختيار شركت‌هاي زيرمجموعه وزارت نيرو يا شركت‌هاي صاحب صلاحيت بخش‌خصوصي و تعاوني مورد تاييد وزارت نيرو يا معاونت راهبردي رياست جمهوري قرار دهد.
همچنين احداث‌كننده شهرك‌هاي مسكوني موظف است پارك و فضاي سبز و تاسيسات آموزشي و مسجد را با هزينه خود ايجاد كند.
به گزارش دنياي‌اقتصاد، نظارت بر اجراي عمليات شهرسازي و ساختماني شهرك‌ها بر اساس نقشه‌هاي اجرايي مصوب به عهده سازمان مسكن و شهرسازي استان مي‌باشد و نظارت عاليه به عهده شركت مادر تخصصي است.
همچنين سازمان مسكن و شهرسازي استان به منظور رعايت ضوابط و مقررات در مورد تاسيسات و شبكه‌هاي آب‌، فاضلاب، برق، گاز و مخابرات موظف است پس از دريافت اعلام صدور پروانه تاسيس شهرك، مراتب را جهت انجام نظارت‌هاي فني لازم، به سازمان‌هاي مربوطه منعكس نمايند.
اين نظارت‌ها به هيچ وجه موجب سلب مسووليت از احداث‌كننده شهرك و مهندس مشاور و مهندس ناظر تعيين شده از طرف او نخواهد بود.
در صورتي كه احداث‌كننده شهرك در حين اجراي طرح به تمام يا قسمتي از تعهدات خود عمل نكند يا ضوابط مصوب در طرح را رعايت نكند، سازمان مسكن و شهرسازي استان، موارد تخلف را كتبا به احداث‌كننده شهرك و مهندس ناظر آن ابلاغ و با تعيين فرجه مناسب دستور رفع تخلفات و رعايت ضوابط مصوب را اعلام مي‌دارد. در صورت عدم توجه به تذكر مذكور، بنا به پيشنهاد سازمان مسكن و شهرسازي استان، شركت مادر تخصصي در اجراي ماده 35 قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان مصوب 1374 دستور توقف عمليات اجرايي شهرك را به مهندس ناظر و احداث‌كننده شهرك صادر و مراتب را به سازمان مسكن و شهرسازي استان جهت پيگيري امر ابلاغ مي‌كند.
در كليه مواردي كه شهرك‌ساز مجاز به انتقال اراضي به متقاضيان خود به منظور احداث ساختمان مورد نظر مي‌باشد، موظف است در اسناد نقل و انتقال خود (اعم از اسناد رسمي يا عادي يا قراردادي) قيد نمايد كه انتقال‌گيرندگان اراضي نيز موظف و متعهد به رعايت نقشه‌هاي اجرايي مصوب شهرك و ساير ضوابط و مقررات شهرسازي و معماري مربوط به شهرك كه مورد تعهد شهرك‌ساز است، مي‌باشند و موظف به قيد مراتب فوق در انتقالات خود به ايادي بعدي نيز هستند.
بر اساس گزارش دنياي‌اقتصاد سياست‌هاي مربوط به نحوه تشويق و ترويج شهرك‌سازي و همچنين چگونگي فراخوان عمومي و جذب سرمايه‌هاي داخلي و خارجي و نحوه مشاركت و اجرا و تسهيلاتي كه مي‌توان در چارچوب قوانين و مقررات براي احداث شهرك‌هاي در اختيار سازندگان قرار گيرد به زودي توسط «ستاد» تهيه و از تصويب در شوراي عالي شهرسازي اعلام مي‌شود.

دو دليل براي موفقيت طرح
طرح احداث شهرك‌هاي مسكوني اطراف كلان‌شهرها به نظر مي‌رسد، به دو دليل با موفقيت همراه خواهد بود.
دليل اول اينكه مهم‌ترين چالش تامين مسكن جديد در شهرهاي بزرگ مساله «زمين» است. چون زمين به اندازه كافي در شهرها وجود ندارد، لذا ارزش آن به مراتب بيشتر از ارزش واقعي است و در نتيجه قيمت‌هاي حبابي زمين هزينه ساخت را فوق‌العاده افزايش مي‌دهد. در چنين شرايطي اگر زمين با قيمت ارزان‌تر از زمين داخلي شهر وجود داشته باشد و دولت اجازه ساخت انبوه مسكن را به سازنده بدهد، ساخت‌وساز روي اين زمين‌ها براي انبوه‌سازي صرفه اقتصادي فوق‌العاده دارد.
دليل دوم مساله وابستگي بين كلان‌شهرها و موضوع حمل‌ونقل است. در حال حاضر معضل پنهان شهرهاي جديد در ارتباط با مسكن مهر بحث «حمل‌ونقل» است. اين در حالي است كه اگر در فاصله‌اي كمتر از 20كيلومتر تا مركز شهر منازل نوساز به عنوان گزينه جديد براي صاحبخانه شدن ساكنان فعلي كلان‌شهرها مطرح باشد، دولت از هم اكنون بايد به فكر افزايش ظرفيت شهرك‌سازي باشد!

شهرك‌ها به خوابگاه تبديل نشود
دكتر‌ بيت‌ا... ستاريان *
به طور كلي شهرك‌هاي اقماري فرضيه اي بود كه در سال 1895 توسط يك انگليسي به نام ‌هاوارد پايه‌گذاري و به صورت شهرك‌هاي اقماري و باغ شهرها طراحي شد.
اجراي طرح شهرك‌سازي در 15 كشور دنيا اجرايي و در تمامي اين كشورها ناموفق بوده است و علت اصلي ناموفق بودن اين طرح مشكلاتي بود كه پس از احداث شهرك به وجود آمد. با توجه به اينكه هيچ گاه شهري بدون دليل معيشتي و زمينه اقتصادي به وجود نيامده است از اين رو ايجاد شهرك‌هاي اقماري به دليل اينكه ماهيت اقتصادي و معيشتي ندارند، موجب مي‌شود كه در عمل اين شهرك‌ها سربار مادر شهرها شوند؛ چرا كه صرفا اهدافي كه از احداث اين شهرك‌ها دنبال مي‌شود، انتقال سرريز جمعيت كلان شهرها به شهرك‌هاي اقماري است. البته اين اتفاق در كل دنيا نيافتاد بلكه در بعضي كشورها نيز بالعكس عمل شد؛ بدين معني كه شهرك‌هاي اقماري در حاشيه شهرهاي بزرگ جانمايي و پلكاني براي مهاجرت مردم از روستاها به شهرهاي مادر شدند؛ از اين رو خود به خود به جاي اينكه مادرشهرها جمعيت مهاجر را به سمت خود جذب كنند، شهرك‌هاي اقماري مهاجران را به سمت خود جذب كردند اما به واقع اين شهرك‌هاي اقماري نيز به لحاظ دريافت خدمات به شهرهاي مادر وابسته شدند و به مرور به خاطر نزديك بودن به شهر مادر، موجب افزايش تقاضاي شغل در شهرهاي بزرگ شدند. همچنين پس از گذشت سال‌ها شهرك‌هاي اقماري به مناطق حاشيه نشين شهرها تبديل و عاملي براي افزايش آسيب‌هاي اجتماعي شده است. در كشور ما نيز چنين اتفاقي افتاد و غير از فولاد شهر ساير شهرك سازي‌ها ناموفق بود. شهرك‌سازي در ايران با استقبال خوب مردم روبه‌رو نشد و اگر در برخي موارد نيز جمعيت كمي در اين شهرك‌ها جذب شدند به دليل فشار زياد اقتصادي براي تامين مسكن بود؛ بنابراين اساسا شهرك‌سازي در ايران نتوانست موجب مهاجرت معكوس جمعيت از مادر شهر به سمت شهرك‌هاي اقماري شود.با توجه به اينكه طرح مسكن مهر در ايران تاكنون موفق نبوده است به نظر مي‌رسد دولت به جاي اجراي طرح‌هاي شهرك‌سازي به عنوان مكمل طرح مسكن مهر، شهرهاي مياني و كوچك را توسعه دهد؛ چرا كه شهرك‌هاي اقماري پاسخگوي تقاضاي بالاي سكونت نيست و صرفا موجب ايجاد شهرك‌هاي خوابگاهي مي‌شود.راهكار حل مشكل مسكن در كشور شهرك‌سازي نيست و مهمترين بحثي كه بايد از سوي مسوولان دنبال شود نقدينگي و افزايش توان توليد مسكن در كشور است؛ از اين رو همانطور كه طرح مسكن مهر به دليل پايين بودن نقدينگي و توان توليد مسكن در كشور موفقيت چنداني نداشت، توسعه شهرك‌هاي اقماري در كشور نيز ناموفق خواهد بود.
*عضو هيات علمي دانشگاه تهران
سه شنبه 14 آبان 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 254]