فرسودگي در سازمان ثبت اسناد

واضح آرشیو وب فارسی:فان پاتوق: كارشناسان از نابسامانيهاي سازمان ثبت اسناد و املاك ميگويند
فرسودگي در سازمان ثبت اسناد
جام جم آنلاين: مروري بر تاريخچه سازمان ثبت و قوانين آن بخوبي نشان ميدهد هر آنچه امروز در مراودات مردم در امور ثبتي اجرا ميشود چيزي جز قوانين كهنه و از تاريخ گذشته نيست، يعني قوانيني كه عمرشان به سالهاي دور 1307، 1310، 1316 يا 1354 بازميگردد.

در واقع فرسودگي در ساختار و قوانين سازمان ثبت اسناد و املاك معضلي است كه به بسياري از اختلافات ثبتي دامن ميزند و گاه روند رسيدگي به پروندهها را تا ساليان متمادي به درازا ميكشاند كه مصاديق آن را ميتوان در مواد 16 تا 20 پس از تغييرات سال 80 و در مواد 147 و 148 بخوبي مشاهده كرد.
البته مسوولان اين سازمان هرازگاهي از اقداماتي ميگويند كه به باور آنها بخشي از مشكلات را رفع ميكند، چنانچه آبان ماه 3 سال پيش معاون برنامهريزي و مديريت منابع اين سازمان از طراحي 250 برنامه براي رفع مشكلات سازمان متبوعش خبر داد.
وقتي هنوز آيتالله هاشمي شاهرودي، رئيس قوه قضاييه بود، خطاب به حسينعلي اميري چند دستور موكد براي رفع مشكلات سازمان ثبت صادر كرده بود كه نيروي انساني و بازسازي آن، اجراي كاداستر(نقشه هوايي) و برنامههاي اصلاح و بهروزرساني فرآيندهاي ثبت را هدف ميگرفت. در واقع آن روزها با دستور رئيس قوه قضاييه، 8 كشور توسعه يافته مورد مطالعه ميداني قرار گرفتند تا به كمك آن برنامهاي مدون براي بازسازي سازمان ثبت تدوين شود؛ اما سال 87 روزهاي پايانياش را طي ميكرد كه اميري، رئيس سازمان اعلام كرد اصلاح سيستم سازمان ثبت، 15 سال زمان نياز دارد. با وجود مشكلات فراوان ساختار سازمان ثبت اين زمان شايد كمي آرماني به نظر برسد؛ ولي مسوولان اين سازمان ميگويند اقداماتي انجام دادهاند كه رسيدن به اين زمان را شدني ميكند.
در واقع طي سالهاي اخير تشكيل ستاد اطلاعرساني تخلفاتي ثبتي براي آگاهي دادن به مردم درباره تخلفات، افتتاح سيستم مديريت يكپارچه ثبت ملك موسوم به طرح ميثم كه شركتي اسپانيايي براي اجراي آن در 8 سال 3/5 هزار ميليارد تومان بودجه خواسته بود، مكانيزه شدن رسيدگي به شكايات اداري، اجراي اسناد رسمي، رسيدگي به تخلفات، اجراي نيابت، چك، حفاظت از اسناد و پلمب دفاتر از اقداماتي بود كه مسوولان به انجام آن مباهات ميكردند ولي ولي با وجود اين كارشناسان معتقدند اين اقدامات يا ناقص انجام شده يا اگر اجرا شده در زمان لازم صورت نگرفته است. يكي از اين طرحها، طرحي موسوم به كاداستر تهيه (نقشه هوايي) است كه از سال 51 به بعد با وضع مواد 142 به بعد قانون ثبت پيشبيني شد تا وضعيت ثبت املاك از حالت قديمي خارج شود؛ اما هماكنون با گذشت بيش از 35 سال از كليد خوردن آن و پس از گذشت بيش از 15 سال از اجراي فاز مطالعاتياش هنوز اين طرح به طور كامل اجرا نشده و كار به جايي رسيده كه حتي اگر به طور كامل هم اجرا شود، ديگر كارايي ندارد و سالها از زمان اعتبارش گذشته است. در اين ميان طرحهايي نيز وجود دارند كه اگر اجرا شوند، هنوز ميتوانند بخشي از مشكلات موجود را حل كنند؛ ولي تاخير در اجراي آن سببساز اعتراضاتي شده كه باورمندان به آن معتقدند سازمان ثبت هنوز به اهميت آن پي نبرده است. طرح جامع سامانه املاك از اين دست طرحهاست.
چندي پيش رئيس اتحاديه مشاوران املاك اعلام كرد در حالي كه طرح جامع سامانه املاك اهميت ويژهاي در ساماندهي نقل و انتقال مسكن و حذف ابزارهاي واسطهاي دارد ولي تاكنون سازمان ثبت به اين طرح لينك نشده است. به باور خسروي، سازمان ثبت مدعي است كه اجباري شدن اين طرح مشكلات قانوني دارد، ولي به اعتقاد اتحاديه اين فقط يك توجيه است، چون به نظر ميرسد مشكل اصلي ضعف و سنتي بودن سيستمهاي ارتباطي و فناوري ارتباطات در سازمان است.
در واقع اين اظهارات به مشكل ديگري در سازمان ثبت نيز اشاره دارد؛ مشكلي كه به دستي بودن بسياري از فرآيندهاي ثبتي و در نتيجه بالا رفتن احتمال خطاهاي عمدي و سهوي اشاره دارد، يعني همان چيزي كه كارشناسان در گفتگو با «جامجم» در بيان آن اتفاق نظر دارند.
فرسودگي، مشكلي حل نشده حسن ترابي، حقوقدان و كارشناس امور ثبتي در اين باره ميگويد: با رشد شهرنشيني و افزايش ساخت و ساز بويژه طي سالهاي اخير در كنار تشكيل پروندههاي مختلف ملكي مشكلاتي هم در زمينه ثبت مالكيت ايجاد شده كه اين مساله خود باعث مراجعات بيشتر مردم به سازمان ثبت ميشود. پس در اينجا نقش سازمان ثبت به نقشي داراي مرجعيت براي تعيين مالكيت تبديل شده و اعلام نظر آن براي مردم، دادگستري و ارگانهاي ديگر ملاك قرار گرفته است. به همين دليل چنين سازماني بايد خودش را به روز كند و متناسب با اوضاع و احوال جامعه رشد دهد، اما وقتي ما به اين سازمان مراجعه ميكنيم ميبينيم ثبت داراي نوعي عقبماندگي است، يعني ساختارش ساختار 60 سال پيش است و قوانينش به پيشتر از اين زمان مربوط ميشود.
وي ادامه ميدهد: البته پس از انقلاب برخي قوانين دستخوش تغييراتي شده تا با كمك آنها اوضاع بهتر شود، ولي متاسفانه اين كار پروندهها را بيشتر كرده است.
ترابي به ضعف مديريت در سازمان ثبت نيز اشاره ميكند و توضيح ميدهد: اگر شما يك اداره ثبت در تهران را با يك اداره ثبت در يك شهرستان يا حتي مركز استان مقايسه كنيد متوجه وجود اختلاف زيادي ميشويد، يعني در سراسر كشور از نظر سرويسدهي به مردم تفاوت فاحشي وجود دارد، به طوري كه در خيلي از ادارات ثبت يا كامپيوتر نيست و اگر هم هست براي كارهاي دبيرخانه، شماره زدن يا اموري از اين دست استفاده ميشود.
اين كارشناس امور ثبتي به نيروهاي انساني شاغل در سازمان هم اشاره ميكند و ادامه ميدهد: در سازمان ثبت، ما با مشكل نيروي انساني، هم از نظر تعداد و هم از نظر كيفيت مواجهايم، يعني نيروهايي كه حضور دارند به لحاظ تعداد پاسخگوي نيازهاي مردم بويژه در تهران نيستند و در كنار كيفي نبودن نيروها، ضعف مديريتها و قوانين قديمي هم سبب شده تا كاري يك هفتهاي، ماهها طول بكشد.
ترابي معتقد است با وجود چنين شرايطي رئيس جديد بايد به فكر ايدهاي تازه براي اداره امور باشد تا ضمن از بين بردن مشكلات فعلي، از ورودي پروندههاي بيشتر هم در دادگستري بكاهد و مشكلات آينده را نيز تحت كنترل بگيرد.
كاداستر، طرحي تاريخ گذشته البته ترابي اين اظهارات را در حالي مطرح ميكند كه سليمان فدوي، عضو هيات علمي دانشگاه و وكيل پايه يك دادگستري هم در بحث فرسودگي و قديمي بودن سيستمها و ساختارها با او هم عقيده است. فدوي به طرح كاداستر و سابقه آن اشاره ميكند و ميگويد: سال 1351 اداره كل ثبت اسناد و املاك كل كشور دفتر املاك را ايجاد كرد و كاداستر زيرمجموعه آن قرار گرفت. در واقع آن سال وضع به صورتي بود كه اگر كاداستر اجرا ميشد انقلابي در ثبت رخ ميداد، اما بدنه آن توان تحمل اين انقلاب را نداشت تا اينكه تا سال 1372 فاز مطالعاتي كاداستر انجام شد ولي امروزه بعد از گذشت چندين سال اين طرح تنها در چند قسمت به صورت پايلوت و نمادين اجرا ميشود در حالي كه با وجود رشد فناوري اين طرح اصلا موضوعيت خود را هم از دست داده است به طوري كه اگر كاداستر در آن زمان اتفاق ميافتاد، شايد ما اصلا نيازي به ادارات ثبت به اين گستردگي نداشتيم. در واقع اگر ما به سمت ثبت جديد يعني ثبت اطلاعات حقوقي و موقعيت جغرافيايي ملك از طريق ماهواره برسيم و اگر بتوانيم با نهادهاي مرتبط با ثبت ارتباط منطقي و ارگانيك برقرار كنيم، شايد بتوانيم مشكلات بخش املاك را حل كنيم.
ارتباط ميان بخشي، صفر فدوي در ادامه به مشكلات ثبت اسناد رسمي در كشور اشاره ميكند و توضيح ميدهد: رنجي كه سازمان ثبت ميبرد، نبود ارتباط منطقي ميان دفاتر اسناد رسمي و بدنه سازمان ثبت است كه اگر اين اتفاق بيفتد و ارتباط برقرار شود شايد قدري از مشكلات جامعه حل شود. در حال حاضر وضع به اين صورت است كه وقتي شما ميخواهيد نقل و انتقالي انجام دهيد دچار مشكل ميشويد چون بايد از اداره ثبت محل وقوع ملك استعلام كنيد و مسوول دفتر بازداشتيها و املاك بايد استعلام مسوول دفترخانه را بگيرد و به اداره ثبت ببرد و در دفتر نگاه كند كه آيا اين ملك بازداشت شده است يا خير يا اينكه اين ملك مشكلدار است يا نه و پس از آن جواب دهند. اما اگر سامانه يكپارچه ثبت ملك راه ميافتاد و همه اين مراحل به جاي اينكه دستي باشد آنلاين انجام ميشد و سردفتران هم ميتوانستند به اطلاعات دسترسي داشته باشند خيلي از هدررفت وقت جلوگيري ميشد. در حال حاضر در كل ايران به هيچ وجه اين سيستم يكپارچه اجرا نميشود و در بعضي از مراكز هنوز پاسخ استعلامات دستي است. در نتيجه مامور مربوط به دفتر املاك مراجعه ميكند و با توجه به آن دفتر گزارش خود را به دفتر تنظيم كننده سند اطلاع ميدهد.
وي به فقدان مكانيزاسيون در دفاتر ثبت اسناد نيز اشاره ميكند و ميگويد: در دفترخانهها متقاضي تقاضاي تنظيم سندي ميكند كه ممكن است هيچ ارتباطي با نهادهاي ديگر نداشته باشد يا با نهادهاي ديگر از جمله سازمان ثبت مرتبط باشد. اگر سند به نهادي مرتبط نباشد، فرد به دفترخانه ميآيد و مختصات به صورت دستي بررسي ميشود و افراد ممنوعالمعامله به صورت دستي چك ميشوند كه ضريب خطا در اينجا بسيار بالاست. بعد از آن سندي تنظيم ميشود كه ميتواند دستي يا كامپيوتري باشد. آن گاه اين سند به صورت دستي وارد دفتر دفترخانه ميشود در حالي كه امروزه در دنيا اصلا چنين چيزي وجود ندارد. در كشورهاي ديگر وقتي متقاضي به دفترخانه ميآيد اين محل به اداره ثبت لينك است و خيلي راحت عكس متقاضي روي مانيتور ميآيد و خيلي راحت احراز هويت ميشود و چنانچه ممنوعالمعامله باشد، چون دفترخانه با دادگاه در ارتباط است سندي برايش نوشته نميشود. اين در حالي است كه اگر كنترل ممنوعالمعاملهها چشمي باشد، امكان خطا بسيار بالا ميرود. اما از همه مهمتر اين كه متاسفانه هيچ نهادي متكفل اين مساله نشده كه افراد ممنوعالمعامله را در يك سيدي جمعآوري كند و به دفاتر اسناد رسمي بدهد.
اگر امور ثبتي به دست بخش خصوصي سپرده شود و سازمان ثبت تنها نقش نظارتي داشته باشد، آنگاه از بسياري از مشكلات كاسته خواهد شد
اين استاد دانشگاه ادامه ميدهد: وقتي ما ميخواهيم سندي را تنظيم كنيم، به هيچ وجه با نهادهاي ديگر ارتباط نداريم. مثلا كسي كه ميخواهد ملكي را منتقل كند بايد تسويه مالياتي داشته باشد اما سردفتر به هيچ وجه با اداره دارايي لينك نيست. پس بايد استعلامي نوشته شود و متقاضي به دارايي برود و تسويه را بگيرد و سردفتر آن را اجرا كند. شهرداري هم بايد به فرد پايان كار بدهد، اما سردفتر بايد دوباره اين مراحل را به صورت دستي انجام دهد. پس در اين فاصله امكان اشتباه و جعل زياد ميشود.
نبود كارشناسان مجرب ثبتي اما انگار طولاني شدن روند رسيدگي به اختلافات ثبتي كه همان اطاله دادرسياي است كه مردم خوب با آن آشنا هستند يكي از مشكلات عمدهاي است كه فدوي آن را ناشي از كماطلاعي ثبتي قضات و وكلا ميداند. او ميگويد: بعد از انقلاب به هيچ وجه درسي به عنوان حقوق ثبت به عنوان دروس اجباري دانشكدههاي حقوق قرار نگرفت. در نتيجه فارغالتحصيلان حقوق بعد از انقلاب هم قاضي هم وكيل به هيچ وجه پايه ثبتي ندارند. تبصره 3 ماده 6 قانون دفاتر اسناد رسمي تاسيس دانشكدهها يا كلاسهايي را براي دفاتر اسناد رسمي پيشبيني كرده است چون تفكر پيش از انقلاب اين بود كه سردفتري كاري تخصصي است در حالي كه در 30 سال اخير اين تفكر از بين رفت و درس حقوق ثبت كه بايد حداقل 8 واحد درسي اجباري باشد تبديل به يك واحد اختياري شد.
به همين دليل وكيل و قاضي به عنوان دو شاه بال عدالت از اصطلاحات ثبتي سر در نميآورند و اين مستلزم آن است كه كارشناس رسمي ثبت كه تعداد محدودي هستند در پرونده مداخله كنند.
جعل فراوان اين حقوقدان در ادامه به تخلفات ثبتي به عنوان يكي از معضلات موجود اشاره ميكند و توضيح ميدهد: يكي از معضلات سازمان ثبت، جعل است كه ميتواند سهوي يا عمدي باشد. ما آماري از دفترچههاي مالكيت كه بيرون ميروند نداريم. دفترچههاي مالكيت دفترچههايي هستند كه به وسيله شمارههاي مسلسل از هم مجزا ميشوند و بايد بشدت از آنها نگهداري شود، اما متاسفانه دفاتر سفيد در نزد مردم بسيار زياد است و اين خطر وحشتناكي است. دستي بودن سيستم هم عامل خوبي براي فعاليت كساني است كه سوءنيت دارند. جاعلان ما افراد بسيار زيركي هستند و نمونههاي جعل به حدي دقيق است كه گاه كارشناسان هم در تعيين صحت آن دچار مشكل ميشوند.
اين در حالي است كه اگر سيستم كامپيوتري باشد، بسياري از جاعلان خود به خود از گردونه خارج ميشوند. اين در شرايطي است كه حقوق پايين كاركنان ثبت هم ميتواند آنها را به اين سمت سوق دهد؛ اما اگر آنها حقوق كافي داشته باشند، اين مساله ميتواند عامل تشويقي خوبي براي پاك دستي آنها باشد.
تغييرات نابجا و سرگرداني مردم ميثم سيفيپور از كارشناسان امور ثبتي نيز نبودن ارتباطهاي ميان بخشي را از عوامل مهم بروز اشتباهات در كارهاي ثبتي ميداند، ولي برخي تغييرات نابجا در قوانين را به عنوان مهمترين معضلات پيشروي مردم معرفي ميكند.
او ميگويد: امروز پس از گذشت سالها ديگر وجود ماده 9 قانون ثبت كه به بحث ثبت عمومي ميپردازد اهميت خود را از دست داده چرا كه به جز روستاها در همه جاي كشور ثبت عمومي اجرا ميشود. به همين سبب نياز است اين ماده تغيير كند يا به روزرساني شود. سيفيپور ماده 16 تا 20 قانون ثبت كه مصوب سال 1310 شمسي است را هم از قوانين كهنهاي ميداند كه با تغييرات اعمال شده 8سال پيش بر آنها تنها بر مشكلات مردم افزوده است. اين حقوقدان توضيح ميدهد: مطابق ماده 16 افراد ميتوانستند اعتراض خود را نسبت به يك ملك به سازمان ثبت ارائه دهند و اين سازمان به اعتراضات رسيدگي كند و چنانچه اعتراضات را وارد ميدانست، خود پرونده را به دادگاه ميفرستاد و جلوي عمليات ثبتي را ميگرفت.
پيش از تغييرات سال 1380 اگر دادگاه به نفع فرد راي ميداد، اداره ثبت اين بار نيز خود بقيه عمليات ثبتي را به نام فرد انجام ميداد؛ اين در حالي است كه امروزه تمام اين مراحل بايد توسط فرد متقاضي انجام شود. وي در ادامه توضيحاتش مشكل امروز سازمان ثبت را عريض و طويل بودن ساختار آن ميداند به طوري كه توان كشيدن بدنه خود را از دست داده است به همين سبب تاكيد ميكند اگر امور ثبتي به دست بخش خصوصي سپرده شود و سازمان ثبت تنها نقش نظارتي داشته باشد، آنگاه از بسياري از مشكلات كاسته خواهد شد.
پيشينه يك سازمان قديمي هنوز احمد شاه قاجار بر تخت سلطنت بود كه نخستين جزء از ساختار سازمان ثبت كه وظيفهاش ثبت اسناد بود، تشكيل شد. در آن زمان يعني سال 1290 بخشي در وزارت عدليه به وجود آمد و كارمندان دولت كار ثبت اسناد را انجام ميدادند. به اين ترتيب كه فردي برگهاي را كه يا اقرار بود يا تعهد به اين كارمندان ميداد و پس از تسجيل در دفتر مباشر ثبت ميكرد و پس از آن كه مهري پاي آن خورد يا سجل وقوعي از آب در ميآمد يا سجل اعترافي.
تا پيش از سال 1290 اقدامات مربوط به تنظيم اسناد به وسيله روحانيون انجام ميشد، اما از آنجا كه آنها از نظر ثبتي انضباط اجتماعي نداشتند، در برخي موارد اسناد و معاملاتي ثبت ميشد كه تكراري بود. براي همين تشكيلات دولتي ثبت اسناد ايجاد شد، چون در آن زمان مسوولان خوب فهميدند كه ثبت باعث كاهش اختلافات ميشود. اين وضع ادامه پيدا كرد تا سال 1307 كه دفاتر اسناد رسمي دولتي ايجاد شد؛ البته در زمان رضاشاه تلاش شد اين دفاتر از حالت دولتي خارج شود. براي همين قانون دفاتر اسناد رسمي ايجاد شد و تا سال 1316 در بخش ثبت اسناد، هم مامور دولت كه مباشر ثبت بود و هم بخش خصوصي كنار هم كار ميكردند. با تدوين دومين قانون دفاتر اسناد رسمي در سال 1316 بخش دولتي تنظيم سند از بين رفت و دفاتر اسناد رسمي امروزي با عنوان سردفتري ايجاد شد.
نخستين قانون مربوط به ثبت املاك به سال 1302 برميگردد، يعني زماني كه ثبت ملك از سوي مردم امري اختياري بوده، ولي اين وضع زياد دوام نياورد و در سال 1310 ثبت املاك به امري اجباري مبدل شد. پس در اين زمان سازمان ثبت يا اداره كل ثبت سابق در عمل شروع به كار كرد و 4 وظيفه ثبت املاك، ثبت اسناد، ثبت مالكيتهاي صنعتي، شركتها، علائم تجاري و اختراعات و اجراي اسناد را به عهده گرفت. پس ثبت امروزين ما كه به عنوان سازماني عريض و طويل شناخته ميشود سال 1310 شكل گرفت، يعني اداره كلي كه زيرمجموعه وزارت دادگستري بود و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك امروزي مديركلي از مديران وزارت عدليه به حساب ميآمد. اين وضع تقريبا 40 سال طول كشيد تا اين كه در سال 1352 عمل بزرگ شدن اين اداره كل پايهريزي شد و كار به آنجا رسيد كه به اعتقاد كارشناسان، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور امروز به اندازهاي فربه است كه توان كشيدن خود را ندارد.
مريم خباز

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: فان پاتوق]

[مشاهده در: www.funpatogh.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 346]