شكل متفاوت بحران مسكن آمريكا به اروپا رسيد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: شكل متفاوت بحران مسكن آمريكا به اروپا رسيد
ساخت‌وساز در انگليس متوقف شددنياي اقتصاد - گردبادي كه دولت انگليس ماه‌ها است براي مهار آن نقشه مي‌كشد، سرانجام وارد بازار مسكن اين كشور شد. بحران تازه شكل گرفته در بازار مسكن انگليس اگرچه بر اساس پيش‌بيني‌هاي موسسات معتبر اقتصادي ممكن است دنباله بحران مسكن آمريكا باشد، اما اندكي تفاوت در ماهيت گردباد مسكن در انگليس و آمريكا اثبات مي‌كند اوضاع مسكن در قدرتمندترين اقتصاد اروپا جور ديگري نابسامان شده است.
بحران مسكن آمريكا با شكلي متفاوت به اروپا رسيد
ساخت و ساز در انگليس متوقف شد
بازار مسكن در انگليس به دليل فزوني عرضه بر تقاضا خانه‌هاي جديد را پس مي‌زند
دولت انگليس در قالب طرح نجات مسكن 10ميليون پوند به وام‌گيرندگان كمك مي‌كند
نيلوفر قديري
گردبادي كه دولت انگليس ماه‌ها است براي مهار آن نقشه مي‌كشد سرانجام وارد بازار مسكن اين كشور شد.
بحران تازه شكل گرفته در بازار مسكن انگليس اگرچه بر اساس پيش‌بيني‌هاي موسسات معتبر اقتصادي ممكن است دنباله بحران مسكن آمريكا باشد، اما اندكي تفاوت در ماهيت گردباد مسكن در انگليس و آمريكا اثبات مي‌كند اوضاع مسكن در قدرتمندترين اقتصاد اروپا جور ديگري نابسامان شده است.
شوراي مشورتي مسكن انگليس به تازگي گزارشي منتشر كرده مبني بر اينكه كليه ساخت و سازها در اين كشور متوقف شده است. بازار مسكن در انگليس خانه‌هاي تازه ساخته شده را پس مي‌زند. در اين كشور خيلي بيشتر از حجم تقاضاهاي صاحبخانه شدن، مسكن آماده تحويل وجود دارد.
هزينه پايين دريافت وام ساخت و در دسترس قرار گرفتن آني اين وام در سال‌هاي گذشته باعث شده اكنون انگليس با حجم زيادي از واحدهاي مسكوني آماده تحويل اما بدون مشتري رو‌به‌رو شود.
اكنون فزوني عرضه بر تقاضا در بازار مسكن انگليس باعث بحران در اين بازار شده است. اين در حالي است كه در ايالات متحده بيش از يك سال است صاحبخانه‌ها به دليل عدم توان در بازپرداخت اقساط وام مسكن، هم خودشان را در آستانه بي‌خانمان شدن قرار داده‌اند و هم بانك‌ها و موسسات مالي در اين كشور را با بحران كمبود نقدينگي رو‌به‌رو كرده‌اند.
تفاوت ديگري كه بين آمريكا و انگليس در موضوع مسكن مشهود است به ضريب واكنش دولت‌ها مربوط مي‌شود.
دولت آمريكا وقتي از بحران مطلع شد كه حدود 3ميليون خانوار آمريكايي يا با حراج خانه رو‌به‌رو شده يا خانه خود را به وام‌دهندگان بازپس داده بودند. اما دولت انگليس چون انتظار بحران را داشت از قبل براي مهار آن برنامه‌ريزي كرده بود.
دولت قدرتمندترين اقتصاد اروپا اكنون قصد دارد ساختمان‌هاي تازه ساخته شده را از سازندگان و انبوه‌سازان خريداري كند تا از اين طريق مانع ركود در ساخت و ساز در كشورش شود. نام اين طرح «نجات مسكن» نام دارد. بر مبناي اين طرح، همچنين به افرادي كه از طريق دريافت وام مسكن صاحبخانه شده‌اند كمك مالي مي‌شود تا توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند.
كنگره آمريكا فصل گذشته طرحي به نام نجات مسكن را با راي اكثريت نمايندگان تصويب كرد كه در قالب آن 9/3ميليارد دلار از خزانه دولت براي كمك به بازپرداخت اقساط وام مسكن بايد اختصاص يابد.
بروز اولين نشانه‌هاي بحران
اما اولين نشانه‌هاي شروع بحران مسكن در انگليس حدود دو ماه پيش بروز كرد.
شوراي مشورتي مسكن انگليس در آن زمان گزارشي منتشر كرد كه نشان مي‌داد بسياري از آپارتمان‌هاي نوساز در اين كشور، خالي و بدون مشتري است. چراكه تعداد زيادي از اين آپارتمان‌ها ساخته شده و اكنون در بازار، عرضه از تقاضا پيشي گرفته است. در شهرهاي شمالي اين كشور مانند ليدز، منچستر، ليورپول و بيرمنگام، اين ركود بسيار بيشتر است. ديگر شهرهايي كه با ازدياد مسكن رو‌به‌رو هستند شامل كارديف، بريستول، پولز، ايپزويچ ونورويچ هستند. اين شهرها به دليل ساخته شدن آپارتمان‌هاي بيش از حد اكنون با مشكل افزايش عرضه رو‌به‌رو شده‌اند كه مي‌تواند تا مدت‌ها بعد تاثير خود را بر بازار به جا بگذارد.
در ماه‌هاي اخير به دليل توقف وام‌دهي بانك‌ها و همچنين ركود در بازار خريد از يك سو و افزايش قيمت مواد ساختماني و بالا رفتن هزينه‌ ساخت از سوي ديگر، ساخت آپارتمان‌هاي جديد در انگليس متوقف شده است. تيم تحقيقاتي، عضو شوراي مشورتي مسكن دولت انگليس كه اين گزارش را تهيه كرده‌اند بر اين باورند كه اين ازدياد مسكن در بازار نتيجه مستقيم سياست‌ها و برنامه‌ريزي‌هاي نادرست دولت در 10 سال گذشته است كه باعث تراكم خانه در شهرهاي بزرگ انگليس شده است.
چندي پيش وزير مسكن انگليس اعلام كرد كه در راستاي اولويت دولت اين كشور براي افزايش ساخت مسكن در شهرهاي مختلف، تا سال 2020 بيش از 3ميليون واحد ساختماني در اين كشور ساخته خواهد شد. او وعده داد كه طرح ساخت مسكن و تامين نياز بازار در سال‌هاي آينده شتاب بيشتري پيدا كند.
او نخستين اولويت كاري خود را ساخت مسكن براي تامين نياز بازار خواند و گفت اين خانه‌ها شامل خانه‌هايي براي خريد عموم و خانه‌هاي مخصوص خريد افراد كم‌درآمد مي‌شود.
آمار نشان مي‌دهد كه قدرت خريد مسكن در ميان مردم كم‌درآمد انگليس در 20 سال گذشته تا يك‌سوم كاهش يافته است. از سوي ديگر خريد مسكن به نيت اجاره دادن آن در اين كشور باعث افزايش 10درصدي قيمت مسكن در سال 2007 شده است. به همين دليل، دولت تصميم گرفته هنگام اعطاي وام مسكن به خريداران، اين موضوع را مد نظر قرار دهد و اولويت را به كساني بدهد كه قصد خريد مسكن و سكونت در آن را دارند. با اين حال آمار نشان مي‌دهد كه حتي بدون اين رويه هم قيمت مسكن در انگليس بين سال‌هاي 1996 تا 2007، 130درصد افزايش يافته است. دليل اين افزايش قيمت، نرخ بهره، افزايش جمعيت، بالا رفتن سطح درآمدها و محدوديت تامين مسكن در بازار انگليس بوده است.
مسكن به شكل مصنوعي رشد كرد
بازار مسكن انگليس در سال‌هاي اخير طولاني‌ترين و بزرگ‌ترين رونق خود را در طول تاريخ بعد از جنگ، تجربه كرد. بين سال‌هاي 1997 تا 2007، قيمت متوسط مسكن در انگليس 21درصد افزايش يافت. اكثر خريداران مسكن در اين سال‌ها سود هنگفتي كسب كردند و وام‌دهندگان هم از اين سودها بي‌بهره نبودند. اكنون صندوق بين‌المللي پول مي‌گويد كه قيمت مسكن در انگليس 30درصد بالاتر از رقمي است كه براساس عوامل اقتصادي مانند درآمد، نرخ بهره و اندازه جمعيت در سن كار اين كشور مشخص مي‌كند. دليل اصلي اين بالا بودن مصنوعي قيمت اين بوده كه وام در انگليس به صورت مصنوعي در سال‌هاي اخير پايين نگه داشته شده است. يكي از دلايل اين پايين نگه داشته شدن قيمت وام هم اين بوده كه سرمايه‌گذاران براي ريسك سرمايه خود سود بسيار كمي طلب كرده‌اند. اين موجب شده تا هزينه وام گرفتن در انگليس پايين بيايد و وام بسيار راحت و با قيمت پايين در دسترس همه باشد. اما بحران كنوني بازارهاي جهاني و داخلي باعث شده قيمت وام بالا برود و بسياري از وام‌گيرندگان از بازار انصراف بدهند. همه اينها بر بازار مسكن تاثير آني گذاشته است.
آمارها نشان مي‌دهد كه انگليس به دنبال آمريكا به يك بحران عميق در بازار مسكن وارد شده است. بعد از يك رونق طولاني اكنون زمان مشكلاتي رسيده كه در سال‌هاي گذشته در بازار مسكن اين كشور سابقه نداشته است. اكنون يك نگراني در انگليس وجود دارد كه ماجراي دهه 1990 تكرار شود. در آن زمان، بحران مقطعي در بازار مسكن باعث بروز ركودي عميق در اقتصاد كشور شد. اكنون كه فعاليت بخش خدمات در انگليس به پايين‌ترين حد خود از ماه اكتبر سال 2001 رسيده است، اقتصاد اين كشور در برابر سقوط بازار مسكن و بحراني شدن وضعيت وام در اين بخش، بسيار آسيب‌پذير شده است.
وضعيت بازار وام مسكن اكنون دچار بحران كم‌سابقه‌اي شده است. آماري كه اخيرا منتشر شده نشان مي‌دهد كه در ماه گذشته تنها 42هزار وام براي پرداخت به منظور خريد خانه تصويب شده است. اين رقم نيمي از شمار وام‌هايي است كه سال گذشته در همين زمان تصويب شده بود. سير نزولي كه از سال گذشته شروع شد، همچنان ادامه دارد. در ماه ژوئن قيمت مسكن در انگليس 9/0درصد كاهش نشان داده است. به اين ترتيب قيمت مسكن اكنون 3/6درصد كمتر از سال گذشته است.
دورنماي بازار وام مسكن و قيمت آن در انگليس بسيار تيره است. هفته گذشته، ‌بانك مركزي انگليس گزارش داد، وام‌دهندگان قصد دارند پرداخت وام‌هاي جديد مسكن را در 3 ماه آينده محدودتر كنند. از سوي ديگر كارشناسان اقتصادي انگليس پيش‌بيني كرده‌اند كه قيمت مسكن در چند ماه آينده و تا پايان سال 2008، بيش از 15درصد ديگر كاهش يابد. براي سال آينده اين پيش‌بيني كاهش قيمت 12درصد است.
در اين شرايط بسياري از كساني كه بدهكار بانك يا موسسات اعتباري هستند به زودي خود را با يك توازن منفي روبه‌رو مي‌بينند. معني آن اين است كه قيمت خانه‌هاي اين افراد از ميزان بدهي بانكي‌اشان كمتر خواهد شد. به اين ترتيب و براساس پيش‌بيني‌ها بنگاه‌هاي بزرگ اقتصادي انگليس، كاهش 15درصدي قيمت مسكن مي‌تواند بيش از 2/1ميليون خانه‌دار انگليسي را با بحران روبه‌رو كند. اگر اين كاهش قيمت به 20درصد برسد، تعداد اين افراد به 2ميليون نفر خواهد رسيد. در روزهاي بحراني دهه 1990 هم همين تعداد با مشكل روبه‌رو شده بودند.
اكنون همه كساني كه در اين حوزه درگير هستند، از صاحبان خانه‌ها تا بنگاه‌هاي معاملاتي ملكي و وكلاي سازندگان و حتي كارگران بخش ساختماني، اين بحران را حس كرده‌اند.
ضربه به اقتصاد از سه راه
اين بحران مسكن در بازار انگليس از سه راه مي‌تواند اقتصاد اين كشور را دچار لطمه كند.
اولين كانال، كاهش سرمايه‌گذاري در بخش خانه‌هاي مسكوني است. خانه‌سازي در سه ماه نخست سال 2008 در انگليس 24درصد كاهش يافت و اين آغاز بحران است. كميته سياست‌هاي پولي بانك مركزي انگليس اخيرا گفته است كه اين ميزان كاهش امسال بسيار بيشتر از دهه 1990 خواهد بود. اين كاهش سرمايه‌گذاري مي‌تواند درصدي از رشد توليد ناخالص داخلي كشور انگليس را در سال 2008 و 2009 ببلعد. اما راه دومي كه به وسيله آن بحران مسكن مي‌تواند به اقتصاد لطمه وارد كند، كاهش تقاضا براي كالاهاي مصرفي است كه به نقل و انتقالات و ساخت و سازهاي ملكي ارتباط دارد. وقتي مردم از خانه‌اي به خانه ديگر اسباب‌كشي مي‌كنند، به پول تازه‌اي احتياج دارند تا براي خانه جديد وسايل تازه خريداري كنند. اما اين پول اكنون ديگر مورد نياز مردم انگليس نيست. آمارها نشان مي‌دهد كه گردش مالي خانوارها در انگليس امسال 30 تا 40درصد كاهش يافته است. اين وضعيت مي‌تواند توليد ناخالص داخلي انگليس را 2/0 تا 3/0 ديگر كاهش دهد.
اما مسير سوم، كاهش ثروت ملكي مردم است كه اين منبع بحث و جدل‌هاي بسياري بوده است. سال‌ها بود كه رابطه ميان قيمت مسكن و هزينه‌هاي مصرفي مردم موضوعي اثبات شده و قطعي فرض مي‌شد. اما اين اواخر بانك مركزي انگليس وجود چنين رابطه‌اي را مورد ترديد قرار داد.
شكاف ميان رابطه‌اي كه در سال‌هاي نخست اين دهه بين هزينه‌هاي مصرف‌كنندگان و قيمت مسكن به وجود آمده، اين فرضيه بانك مركزي انگليس را تاييد مي‌كند. در واقع، افزايش قيمت مسكن باعث افزايش هزينه‌هاي مصرف‌كنندگان نشده است. امسال هم كاهش قيمت مسكن تاثيري بر ميزان فروش و خريدها نداشته است. هزينه‌هاي مصرف‌كنندگان در انگليس 1/1درصد افزايش داشته و اين در حالي است كه قيمت مسكن كاهش يافته است. اما حتي در شرايطي كه هزينه‌هاي مصرف‌كنندگان در اوايل سال 2008 افزايش يافته اما اين كوتاه‌مدت بوده است. آمارها نشان مي‌دهد كه اعتماد مصرف‌كنندگان در ماه ژوئن در انگليس به پايين‌ترين حد از سال 1990 تاكنون رسيده است. پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد كه كاهش 15درصدي قيمت مسكن در 2 سال آينده، سير صعودي هزينه‌هاي مصرف‌كنندگان را متوقف مي‌كند. تاثير آن هم بر توليد ناخالص داخلي انكارناپذير خواهد بود.
نجات مسكن انگليسي
با كنار هم گذاشتن همه اين آمار و ارقام مي‌توان دريافت كه لطمه اقتصادي ناشي از بحران مسكن انكارناپذير است، اما وزارت مسكن انگليس كه با پيش‌بيني سرايت اين بحران از آمريكا و ديگر كشورها، از مدت‌ها پيش مشغول تهيه مقدمات مقابله با آن بوده، اخيرا از آمادگي دولت براي خريد ساختمان از سازندگان و انبوه‌سازان خبر داده است.
اين طرح كه طرح ملي نجات مسكن نام گرفته، از همين ماه به اجرا گذاشته خواهد شد. براساس اين طرح سازندگان مسكن كه خانه‌ ساخته شده و آماده‌شان به دليل ركود بازار و نبود خريدار به فروش نرفته است مي‌توانند قيمت پيشنهادي خود را براي فروختن آنها به دولت اعلام كنند. دولت انگليس براي اين كار بيش از 200ميليون پوند اختصاص داده است. قيمت هر كدام از اين املاك 150هزار پوند برآورد شده است. به اين ترتيب با اين طرح دولت 1400 باب خانه جديد به بازار اضافه مي‌شود. دولت انگليس طي برنامه‌اي اعلام شده قصد دارد تا سال 2020 براي حل مشكل مسكن افراد كم‌درآمد، 3ميليون خانه بسازد. اكنون با اجراي اين طرح هم مي‌تواند در اين برنامه پيش برود و هم تا حدي جلوي ركود خريد و فروش در بازار مسكن را بگيرد.
با وجود كاهش قيمت مسكن و ركودي كه در پيش خواهد بود، اما هنوز توان خريد مسكن مردم انگليس به نسبت درآمد آنها پايين است. در سال 2005 كسي كه در انگليس مي‌خواست براي اولين‌بار خانه خريداري كند براي دريافت وام نياز به سپرده‌گذاري معادل 10هزار پوند داشت. اكنون اين رقم به 16هزار پوند يعني نزديك به 60درصد افزايش يافته است.
بسته 10ميليون پوندي
چندي پيش دولت انگليس بسته‌اي 10ميليون پوندي را براي كمك به بازار مسكن در اين كشور ارائه كرد. هدف اصلي اين بسته كمك به خانه‌داراني است كه براي بازپرداخت وام مسكن خود به بانك دچار مشكل هستند. وزراي دارايي و مسكن انگليس در همكاري با هم اين بسته كمكي را طراحي كرده‌اند. تدابيري كه در اين بسته كمكي آمده شامل مواردي چون دسترسي بيشتر به مشاوره حقوقي در دادگاه در هنگام شروع روند حراج خانه، خدمات توصيه و مشاوره به كساني كه بدهي بانكي سنگين دارند و همچنين آموزش و مشاوره بانكي به شهرونداني براي كمك به برنامه‌ريزي مالي خانواده‌ها است.
پيش از تهيه اين طرح وزراي مسكن و دارايي انگليس با روساي 6 بانك بزرگ انگليس ديدار و گفت‌وگوهاي مفصلي داشتند. هدف از اين مذاكرات متقاعد كردن بانك‌ها به همكاري با مشتريان و ارائه مشاوره پيش از به حراج گذاشتن خانه‌ها بود.
كارشناسان مسكن در انگليس مي‌گويند اين بحران پيش از آنكه بازار بتواند خود را تصحيح كند، فراگير مي‌شود و مدتي باقي مي‌ماند. بعضي كارشناسان مدت زمان باقي ماندن اين بحران را تا 7 سال پيش‌بيني كرده‌اند. اين كارشناسان مي‌گويند كه بانك مركزي ممكن است بتواند تاثير ناشي از بحران نقدينگي و نرخ بهره بر بازار مسكن را تا 3 سال ديگر برطرف كند، اما موضوعات تاثيرگذار در اين بازار، مانند شكاف عميقي كه اكنون در انگليس ميان درآمد مردم و قيمت مسكن به وجود آمده، تا 7 سال ديگر قابل تصحيح نيست.
پنجشنبه 4 مهر 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 138]