كارشناسان در ميزگرد دنياي اقتصاد با عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» هشدار دادند:ساخت و ساز نبايد بخوابد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: كارشناسان در ميزگرد دنياي اقتصاد با عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» هشدار دادند:ساخت و ساز نبايد بخوابد
فريد قديري- ميترا يافتيانبخش اولافت در حجم معاملات در بازار مسكن كه تقريبا از اواخر سال گذشته آغاز شده اكنون تاثير مستقيم خود را بر فعاليت‌هاي ساختماني گذاشته است.

آمارهاي صدور پروانه ساختماني در پنج ماه اول امسال نشان مي‌دهد تقاضا براي ساخت مسكن هر ماه نسبت به ماه قبل كاهش يافته است.با فرض تبعيت بازار مسكن از دوران ركود و رونق سال‌هاي قبل، اگر دولت فكر اساسي نكند مي‌توان پيش‌بيني كرد از حالا تا دو الي سه سال ديگر ساخت مسكن در كشور در ركود خواهد بود.از سوي ديگر بحث ساخت مسكن مهر نيز آن طور كه در هدف‌گذاري دولت آمده، خوب پيش نمي‌رود. دو‌ميليون و 800هزار واجد شرايط براي دريافت زمين‌هاي 99ساله ثبت‌نام كرده‌اند، اما تاكنون فقط به كمتر از نيمي از آنها زمين دولتي تحويل شده است.در تهران اوضاع تامين مسكن حادتر از ساير شهرها است.شهر تهران داراي مناطق فرسوده و ريزدانه فراواني است كه مي‌شود با بازسازي آنها از طريق انبوه‌سازي، حجم زيادي مسكن جديد به بازار عرضه كرد، اما دولت بدون توجه به اين پتانسيل بكر، اقدام به ارائه زمين در خارج از تهران به شهروندان تهراني كرده است.تدابير جديد مالياتي كه قرار است از آذرماه در بازار مسكن به اجرا در بيايد خود عاملي براي فرو رفتن بازار به لاك ركود شده است . انبوه‌سازان مدتي است سراغ پروژه جديد نمي‌روند.دلالان بازار مسكن در كمين اجراي برنامه‌هاي دولت نشسته‌اند تا بلافاصله بعد از اجرا، بتوانند حربه خنثي‌سازي برنامه‌ها را به‌كار ببندند.ماليات سنگين اكنون به كابوس بازار مسكن تبديل شده است.با توجه به اين اتفاقات و رخدادها گروه مسكن دنياي اقتصاد براي تحليل آنچه اكنون بر بازار مسكن و ساختمان كشور حاكم شده و همچنين آگاهي از مهم‌ترين و تازه‌ترين سياست‌هاي دولت در بخش مسكن ميزگردي را اخيرا تحت عنوان «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» با حضور مهندس منوچهر خواجه دلويي معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازي، رسول خادم، رييس كميسيون برنامه و بودجه شوراي اسلامي شهر تهران، دكتر مينو رفيعي كارشناس اقتصاد مسكن، دكتر بيت ا... ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن و عضو هيات علمي دانشگاه تهران و دكتر فردين يزداني كارشناس اقتصاد مسكن برگزار كرد.

در حالي كه جامعه از ارزاني‌هاي اخير مسكن خوشحال است و در عين حال دولت اين اتفاق در بخش مسكن را نتيجه اقدامات خود و اجراي سياست‌هاي جديد از جمله واگذاري زمين‌هاي 99 ساله مي‌داند، اما تحليل‌گران بازار مسكن نسبت به اين ارزاني‌هاي كاذب و در عين حال موقتي هشدار مي‌دهند.
آنها مي‌گويند امسال كه ساخت و ساز به دنبال رونق سال گذشته در حال افزايش بوده، دولت با يك سري شوك‌ها باعث شد خريد و فروش‌ها در ركود رود كه در نتيجه سازندگان مسكن نيز به دنبال اين ركود از ادامه فعاليت منصرف شدند. در حالي كه اگر دست‌كاري در بازار نمي‌شد با ساخت انبوه مسكن سرانجام بعد از مدتي حجم عرضه به تقاضا مي‌رسيد و آن وقت بود كه قيمت‌ها براي هميشه كاهش پيدا مي‌كرد.قسمت اول از گزارش ميزگرد «چالش‌هاي جديد بازار مسكن» به بررسي اين موضوع اختصاص دارد.
سياست‌هاي دولت نهم در بخش مسكن تا چه حد توانسته بر 2 شاخص مهم در اين بخش يعني كاهش قيمت مسكن و افزايش عرضه در بازار تاثير بگذارد؟
ستاريان: هم‌اكنون وزارت مسكن بعد از سال‌ها، در خطوط تعريف‌ شده‌اي در حال حركت است. البته بحث مهم اين است كه شرايط فعلي، ويژه و خاص است و ما از قبل زمان بحراني مسكن را براي دهه 80 پيش‌بيني كرده بوديم همچنان‌كه الان فشار جمعيت و كمبود مسكن را تحمل مي‌كنيم. يعني در واقع متولدين سال 55 تا 65 در حال حاضر در دوره ازدواج و تشكيل خانواده و نياز به مسكن، شغل و ... قرار دارند و در اين دوره خصوصا انتهاي دهه 80 كه هم‌اكنون در اين سال‌ها قرار داريم وضعيت بسيار حساس و ويژه‌اي را در بازار مسكن پشت سر مي‌گذاريم. بنابراين اجرايي شدن مواردي نظير بالا بردن سقف تسهيلات ساخت، راه‌‌اندازي كارخانجات فناوري نوين ساختماني و ... از جمله مواردي است كه بايد قبل از دهه 80 عملياتي مي‌شد تا براي توليد انبوه در شرايط كنوني بسترسازي مناسب صورت گرفته باشد. هم‌اكنون نياز به توليد سالانه حدود يك‌ميليون و 500هزار واحد مسكوني در كشور وجود دارد در حالي كه در مورد عنصر بافت فرسوده نه به اين عنوان كه بافت فرسوده بايد با شتاب بيشتري احيا و بخشي از توليد مسكن از اين طريق تامين شود،بلكه صرفا در قالب استهلاك محاسبه شده است.
بنابراين سيستم اقتصاد كلان كشور بايد تا انتهاي دهه 70 براي اين ميزان توليد سالانه مسكن در كشور هماهنگي و برنامه‌ريزي مي‌كرد تا اين بحران را امروز شاهد نباشيم.الان صرفا براي تهران برآورد شده تا سال 1404 حدود 3ميليون و 400هزار واحد مسكوني بايد توليد و عرضه شود در كل كشور هم بايد اين محاسبه انجام شود.اما در شرايط كنوني توان مالي سيستم بانكي براي ساخت اين ميزان ساخت‌وساز كفاف نمي‌دهد چون نقدينگي موجود، اين ميزان توليد را چه در بخش خصوصي چه در بخش دولتي جواب نمي‌دهد.با يك محاسبات ساده مي‌توان دريافت كه با در نظر گرفتن توان موجود در بخش خصوصي اساسا نمي‌توان سالانه يك‌ميليون و 500هزار واحد مسكوني را در كشور ساخت و به جامعه تحويل داد و عرضه و تقاضا را در كشور متعادل كرد. لذا صورت مساله مسكن در كشور ما ساده نيست؛ چرا كه فاصله زيادي ميان تقاضاي مطلق و توليد مسكن در كشور وجود دارد.ارزيابي‌ها از مسكن هم اين است كه مسكن كالايي زيستي و حياتي است نه كالايي فرهنگي و لوكس. لذا در اين گونه كالاها برنامه‌ريزي براساس نياز مطلق انجام مي‌شود نه نياز موثر؛ چرا كه با كاهش تقاضاي موثر به اشكال مختلف فقط خودمان را فريب داده‌ايم. به طور نمونه در حال حاضر به دليل اينكه نقدينگي كنترل شده، مقداري ركود در بخش مسكن داريم و تقاضا (موثر) هم‌ كم شده، از اين رو شروع مي‌كنيم به برنامه‌ريزي كردن. در حالي كه برنامه‌ريزي براي كالاهاي زيستي بايد براساس نيازهاي مطلق انجام شود.همين امر هم باعث شده در شرايط كنوني كه بازار مسكن راكد شده و قيمت‌ها ظاهرا ثابت مانده (اما از آن طرف، در بطن موضوع، قيمت مسكن در حال بالارفتن است)، لذا به محض تزريق نقدينگي به اين بخش، قيمت‌ها با جهش زيادي افزايش مي‌يابد اما به غلط تصور مي‌‌‌‌كنيم بازار مسكن متعادل شده است. هم‌اكنون بانك مركزي سياست انقباضي را در پيش گرفته در حالي كه اگر برنامه‌ريزي بلندمدت داشتند هرگز اين سياست را اجرايي نمي‌كردند يعني دولت در نقطه‌اي كه بايد سياست انبساطي براي بخش مسكن را عملياتي مي‌كرد و از افزايش قيمت مسكن واهمه‌اي نداشت، سياست‌هاي انقباضي در پيش گرفته است.
يعني با اجراي اين سياست‌ها، قيمت مسكن بالا مي‌رود؟
نكته بحث‌ ما اين نيست كه اساسا قيمت مسكن بالا مي‌رود يا خير. چرا كه اين موضوع از ديدگاه كارشناسي و اقتصاد مسكن آنچنان مورد اهميت نيست، بلكه از ديدگاه سياسي است كه به اين نكته توجه مي‌شود يعني الان اگر قيمت مسكن بالا مي‌رود به خاطر اين نيست كه بنگاه‌داران دلالي كردند يا ميزان نقدينگي موجود در جامعه بالا بوده است؛ چرا كه عامل آن بالا بودن نياز بالا براي بخش مسكن و زياد بودن فاصله بين عرضه و تقاضا است.حالا اگر به اين بازار نقدينگي تزريق نكنيم بازار راكد مي‌شود و به محض اينكه پول تزريق مي‌شود دوباره قيمت‌ها بالا مي‌رود. مساله اين است اكنون كه توليد رونق دارد و نقدينگي را از بخش‌هاي ديگر جذب مي‌كند، 2 بار شوك منفي به بخش توليد مسكن وارد شد و جلوي توليد گرفته شد.
بنابراين همواره 2 نتيجه از دوران ركود گرفته مي‌شود. نخست قيمت راكد مي‌شود و مي‌توان از آن استفاده سياسي كرد يا آن را فرصتي براي برنامه‌ريزي قلمداد كرد. دوم آنكه اگر اين دوران را فرصت برنامه‌ريزي برشماريم اين اقدام اصولي بوده و درغير اين صورت فاجعه است، چون از نتايج منفي حاصله از دوران ركود كاهش و خروج سرمايه‌ها از بخش توليد مسكن و نيز نابودي توليدكنندگان خرد خواهد بود.
پس يكي از نتايج رونق، افزايش قيمت خواهد بود، اما نبايد از اين رشد قيمت‌ها ترسي داشت، بايد وام‌هاي تسهيلات ساخت را افزايش داد تا در درازمدت به نفع بازار مسكن بينجامد.
از سوي ديگر به طور معمول بخش مسكن بين 10 تا 12درصد از نقدينگي موجود در جامعه را جذب مي‌كند كه رقم قابل‌توجهي نيست تا بتوان از اين طريق يك و نيم ميليون واحد مسكوني احداث كرد. بنابراين بايد در اقتصاد كلان سياست‌هايي اتخاذ كرد كه منابع خارجي به راحتي جذب بازار مسكن در داخل كشور شود.
با توجه به اينكه اكنون كارشناسان و مسوولان اذعان دارند كه بازار مسكن با ركود مواجه شده، برنامه‌ها و سياست شوراي‌عالي مسكن براي جلوگيري از ركود ساخت‌وساز در كشور چيست؟
خواجه‌دلويي:حالت ايده‌آل براي هر برنامه‌ريزي اين است كه در عين حال كه قيمت‌ها ثابت است، توليد افزايش داشته باشد. اما همان‌طور كه مي‌دانيد از سال 70 تاكنون كه آمار ثبت‌شده قيمت مسكن را داشته‌ايم 3 دوره رونق و ركود را پشت سر گذاشته‌ايم يك دوره اوايل دهه 70 يعني سال‌هاي 72 تا 75، دوره دوم 77 تا 81 و دوره سوم 85 تا 86.
معمولا همزمان با اين دوره‌هاي رشد قيمت، توليد هم افزايش پيدا كرده است، البته ما به رونق بخش توليد علاقه‌منديم، اما بايد برنامه‌ها به اين سمت برود كه در بخش مسكن توليد حرفه‌اي صورت گيرد. ضمن اينكه تعداد زيادي از توليدكنندگان كه با موج افزايش قيمت وارد بخش مسكن مي‌شوند، معمولا حرفه‌اي نيستند، يا لابه‌لاي موج له مي‌شوند يا اينكه سرمايه‌گذاري مي‌‌كنند و از پيك بخش مسكن استفاده كرده و به محض پايين آمدن قيمت‌ها، سرمايه خود را به بخش ديگري مي‌برند، اما بخشي از افراد نيز حرفه‌اي بازار هستند. در طرح جامع مسكن چند راهكار ديده شده كه اگر عملياتي شوند ما اميدواريم توليد حرفه‌اي در كشور شكل گيرد و بتواند تداوم داشته باشد چه در دوران ركود و چه در دوران رونق. قاعدتا در اين حالت يك حوضچه، آرامش ايجاد مي‌شود كه اين تلاطم‌ها را بگيرد و با يك توليد نسبتا آرام و متداوم، جريان ساخت را هدايت كند. با توجه به نقدينگي‌هاي موجود در كشور كه بخشي از آن خرد و در دست افراد بوده و نمي‌توان با آن كارهاي بزرگ در بخش مسكن انجام داد، موضوع ابزارهاي مالي در بخش مسكن به عنوان يك فصل در قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مورد توجه قرار گرفته است.
از اين رو با تكيه بر تجربيات دنيا، ابزارهاي مختلفي در بخش مسكن سازماندهي شده تا از طريق جاذبه‌هاي موجود در اين ابزارها منابع موجود جامعه اعم از خرد و كلان جمع‌آوري و با تعريف پروژه‌هاي بزرگ عملياتي شوند.
بنابراين به جاي اينكه نقدينگي‌ها بخشي به سمت توليد و بخشي به سمت فروش و به نوعي دلالي برود صرفا به سمت توليد انبوه هدايت مي‌شود.
شركت‌هاي تامين سرمايه مسكن و صندوق‌ها نيز از همين جنس هستند. موضوع ديگر اين است كه در بخش اجرا، سازندگان بزرگ و حرفه‌اي سازماندهي شوند، چون ما حلقه‌هاي درشت براي اجرا و سرمايه‌گذاري در حوزه انبوه‌سازي نداريم يا كم داريم، اين يكي از ضعف‌هايي است كه جزو محورهاي كار است. جهت‌گيري كلان ديگر اين است كه دولت به طور كلي از توليد و عرضه به صورت عام حمايت كند، بدين مفهوم كه هر جا توليد و عرضه مسكن مي‌خواهد اتفاق بيفتد، دولت فارغ از همه اين بحث‌ها، حمايت كند. قانون ساماندهي هم همين جهت را دارد.به طوري كه در اين قانون آمده اگر ابزاري مانند زمين داريم بايد برود به سمت توليد مسكن براي گروه‌هاي كم‌درآمد و توليدكنندگان.يعني دو نوع حمايت از طريق ابزار زمين تعريف مي‌شود. در مورد تسهيلات نيز گفته شده كه صرفا به سمت توليد برود، البته اين بدين معني نيست كه بخش تقاضا فراموش شده؛ چرا كه در قانون ساماندهي آمده كه تسهيلات ارائه شده براي توليد مسكن، بايد به همراه مسكن به طرف تقاضا منتقل شود از اين رو بايد قدرت خريد بخش تقاضا بالا رود. اما در حال حاضر بيشترين مخالفت دولت در حوزه خريد مسكن، ارائه تسهيلات براي خريد واحدهاي دست‌دوم و بالاتر است و گرنه براي خريد واحدهاي دست اول كه به صورت فروش اقساطي منتقل مي‌شود، دولت موافق است و از اين موضوع حمايت مي‌كند. همانطور كه مي‌دانيد معمولا دوره‌هاي ركود معاملات مسكن كه شروع مي‌شود افت شديد توليد را داريم. در دوره فعلي نيز افت توليد داشته‌ايم، اما نه به شدت دوره‌هاي ركود قبلي. در چهار ماه اول امسال كه تعادل در قيمت مسكن و به نوعي پايين آمدن قيمت را در معاملات داشتيم در حوزه توليد مسكن نسبت به مدت مشابه آن در سال قبل، همچنان 3/20درصد جلو هستيم، يعني هنوز هم نسبت به سال گذشته كه حجم توليد مسكن نسبت به سال‌هاي پس از پيروزي انقلاب بي‌سابقه بوده، رشد داشته‌ايم، اما آمار توليد مسكن طي فروردين تا تيرماه امسال نشان مي‌دهد به تدريج رشد ميزان صدور پروانه كمتر شده است، بنابراين اين وضعيت از علائم ركود توليد است. از اين حيث افزايش تسهيلات ساخت به 30ميليون و عرضه پروژه‌هاي بزرگ از طريق صندوق‌هاي مسكن در بورس در نظر گرفته شده است.هم‌‌اكنون اين پروژه‌ها مشخص شده و تعدادي از سرمايه‌گذاران از سازمان بورس براي تاسيس اين صندوق‌ها مجوز گرفته‌اند و در حال توافق با سازمان ملي زمين و مسكن هستند تا پروژه اعلام شود و سهام آن در بورس عرضه و به فروش برسد. البته در گام اول حدود 5 تا 6 پروژه بزرگ براي تهران و كلان‌شهرها عرضه مي‌شوند و به طور معمول اين پروژه‌ها حدود 40 تا 50ميليارد تومان نياز به تجميع منابع دارد. هيچ محدوديتي هم براي ميزان نقدينگي وجود ندارد، يعني اگر كسي بخواهد حتي يك سهم از اين پروژه‌ها را خريداري كند، امكان‌پذير است. بنابراين علاوه‌بر سودي كه از اين طريق عايد سهامداران مي‌شود، امكان تبديل سهام آنها به ملك نيز وجود دارد؛ چرا كه اغلب اين پروژه‌ها مسكوني يا مسكوني-تجاري است.
شنبه 30 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 166]