«دنياي اقتصاد» بررسي مي‌كندسقوط جهاني شاخص قيمت مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: «دنياي اقتصاد» بررسي مي‌كندسقوط جهاني شاخص قيمت مسكن
دنياي اقتصاد- بازار مسكن در سراسر جهان اوضاع جديدي به خود گرفته است؛ تازه‌ترين گزارشي كه 10 آژانس معتبر تحقيقات مسكن در سراسر جهان درباره نوسانات قيمت جهاني مسكن تهيه كرده‌اند و بنياد پراپرتي واير كه از مراكز نظارت بر قيمت و وضعيت مسكن در جهان است، آن را منتشر كرده، نشان مي‌دهد كه قيمت املاك مسكوني در سراسر جهان سير نزولي دارد. البته در اين گزارش مي‌بينيم كه در چند نقطه محدود از جهان قيمت‌ها همچنان رو‌به‌افزايش است. در گزارش مطالعه جهاني بازار مسكن نسبت به وضعيت اين بازار در انگليس ابراز نااميدي شده و آمده است بحراني كه بازار مسكن انگليس را اكنون در بر گرفته و البته از آمريكا به اين كشور سرايت كرده‌است، تا سال 2010 و بلكه هم بعد از آن ادامه خواهد يافت. در اين گزارش همچنين پيش‌بيني شده كه اقتصاد انگليس تا پايان سال 2008 به طور كامل وارد ركود شود.
آمار معاملات ملكي در نيمه دوم سال 2008 نسبت به سال قبل ميلادي نشان مي‌دهد
افت جهاني شاخص قيمت مسكن
وضعيت متفاوت بازار مسكن در چهار قدرت اقتصادي در حال توسعه
نيلوفر قديري
بازار مسكن در سراسر جهان اوضاع جديدي به خود گرفته است.
به‌طوري‌كه سير نزولي قيمت مسكن در بسياري از كشورها به‌خصوص كشورهاي توسعه يافته برقرار است.
اما در كشورهاي در حال توسعه بازار مسكن وضعيت متفاوتي دارد. در اين كشورها به‌دليل فراهم‌شدن امكان پرداخت انبوه وام‌هاي خريد مسكن و همچنين به‌دليل ارزاني مسكن، رونق در خريد و فروش و همچنين رشد قيمت در اين بازار در حال شكل‌گيري است.
با اين حال اگرچه در برخي كشورها بازار مسكن و قيمت‌ها در آن رونق نسبي دارند، اما اكنون رشد سالانه قيمت مسكن در سراسر جهان به‌نسبت سال قبل ميلادي با كاهش همراه بوده است. اين نشان مي‌دهد ميزان رونق مسكن در برخي كشورها بسيار كمتر از ركود سراسري در اين بازار بوده است.
مسكن و قيمت آن در كنار توانايي خريد مسكن در مردم، همواره از مهمترين و گوياترين شاخص‌هاي اقتصادي كشورها بوده‌است. به همين دليل نوسانات آن در سراسر دنيا از نكات قابل توجه كارشناسان و تحليل‌گران اقتصادي براي پيش‌بيني‌هاي اقتصادي خود درباره كشورها و وضعيت اقتصادي آنها است.
تازه‌ترين گزارشي كه 10 آژانس معتبر تحقيقات مسكن در سراسر جهان درباره نوسانات قيمت جهاني مسكن تهيه كرده‌اند و بنياد پراپرتي واير كه از مراكز نظارت بر قيمت و وضعيت مسكن در جهان است، آن را منتشر كرده، نشان مي‌دهد كه قيمت املاك مسكوني در سراسر جهان سير نزولي دارد. البته در اين گزارش مي‌بينيم كه در چند نقطه محدود از جهان قيمت‌ها همچنان رو‌به‌افزايش است.
اين گزارش كه در نتيجه تحقيقات و آمار تهيه شده توسط 10 آژانس معتبر تحقيقات اقتصاد مسكن همچون نايت فرانك كه يك موسسه بين‌المللي مشاوره مسكن در انگليس است و همچنين مورگان استنلي در آمريكا، تهيه شده، نشان مي‌دهد كه رشد سالانه قيمت مسكن در سراسر جهان اكنون يعني در نيمه دوم سال 2008 به 8/4 درصد رسيده كه اين رقم در مقايسه با مدت مشابه سال قبل كاهش داشته‌است. سال گذشته اين رقم 1/6 درصد بوده‌است. در بعضي كشورها آن‌طور كه در اين گزارش آمده، قيمت‌ مسكن به نصف رسيده‌است. بخش عمده اروپا شاهد رشد منفي قيمت مسكن بوده‌اند، اما شرق اروپا و آسيا يا شاهد كاهش كند بوده‌اند يا در بعضي نقاط، افزايش قيمت را تجربه كرده‌اند. ليتواني، دانمارك و نيوزيلند اكنون به گروه كشورهايي پيوسته‌اند كه قيمت مسكن در آنها به سرعت رو‌ به كاهش است. قيمت مسكن در ليتواني در يك سال گذشته بيش از 25 درصد كاهش يافته‌است.
در فهرست كشورهايي كه شاهد افزايش قيمت مسكن در يك سال گذشته بوده‌اند، كشور بلغارستان با رشد قيمت 32 درصدي در صدر قرار دارد. نام روسيه، جمهوري چك و البته هنگ‌كنگ هم در اين فهرست ديده مي‌شود. البته رشد قيمت در اين كشورها را هم بايد با دقت بيشتري مطالعه كرد؛ چرا كه مسكن در اين كشورها در مقايسه با ديگر كشورهاي جهان بسيار ارزان بوده و اكنون هم به نسبت ديگر كشورها قيمت پاييني دارد. از سوي ديگر، رشد اقتصادي در كشورهايي مانند بلغارستان و جمهوري چك در يك سال گذشته، اصلي‌ترين دليل افزايش قيمت مسكن در اين كشورها بوده و اين موضوع چندان ارتباطي به بازار عرضه و تقاضا ندارد.
مهاجرت بحران از آمريكا به انگليس
در گزارش مطالعه جهاني بازار مسكن نسبت به وضعيت اين بازار در انگليس ابراز نااميدي شده و آمده است بحراني كه بازار مسكن انگليس را اكنون در بر گرفته و البته از آمريكا به اين كشور سرايت كرده‌است، تا سال 2010 و بلكه هم بعد از آن ادامه خواهد يافت. در اين گزارش همچنين پيش‌بيني شده كه اقتصاد انگليس تا پايان سال 2008 به طور كامل وارد ركود شود.
در آسيا، هنگ‌كنگ بهترين وضعيت بازار مسكن را دارد و چين هم رشد 2/9 درصدي را تجربه مي‌كند. در سنگاپور و اندونزي قيمت‌ها رو به سقوط است و بازار مسكن به زودي از تب و تاب خواهد افتاد.
آمريكا دومين كشوري در جهان است كه بيشترين كاهش قيمت مسكن را تجربه مي‌كند.
اما نكته قابل توجه ديگر در اين گزارش، اشاره به وضعيت بازار مسكن در چهار قدرت اقتصادي در حال توسعه دنيا يعني برزيل، روسيه، هند و چين است. در اين گزارش پيش‌بيني شده كه قيمت مسكن در اين كشورها بر خلاف سير كلي و جهاني آن، در آينده افزايش خواهد يافت. دليل اين افزايش هم فراهم كردن امكان دسترسي به وام و اعتبارات و رشد اقتصادي در اين كشورها است. همچنين افزايش سرمايه‌گذاري خارجي در اين كشورها، بازار مسكن آنها را در كنار ديگر بازارهاي اقتصاديشان، رونق داده‌است. اين كشورها قوانين خود را در زمينه مالكيت زمين و مسكن تسهيل كرده‌اند و حق مالكيت خارجي‌ها را به رسميت شناخته‌اند. از سوي ديگر، ميزان وام مسكن پرداختي و بدهي وام گيرندگان در اين كشورها مانند آمريكا و انگليس حاد و قابل توجه نيست تا بازار وام مسكن را مانند اين دو كشور تهديد كند. نسبت بدهي بانكي خانوارها به توليد ناخالص داخلي در اين 4 كشور بين 5 تا 10 درصد است. اين درحالي است كه اين نسبت در انگليس 90 درصد و در آمريكا 100 درصد است.
بحراني كه از بيش از يك سال گذشته بازار مسكن آمريكا را زير و رو كرد، تا‌كنون همچنان ادامه دارد. از روزهاي آغازين سال 2008، اين بحران رفته رفته از آمريكا به ديگر نقاط دنيا و بيش از همه به اروپا تسري يافت. اكنون بازار مسكن در انگليس، اسپانيا و ايتاليا كه تا سال گذشته بسيار پررونق و با قيمت‌هاي بالا فعاليت مي‌كرد، دچار ركود شده‌است.
بحران اعتبارات مالي و وام در دنيا، در كنار بي‌ثباتي اقتصادي، بازار جهاني مسكن را به شدت تحت تاثير قرار داده، به طوري‌كه ميزان خريد و فروش مسكن در دنيا در 6 ماه نخست سال جاري ميلادي 46 درصد كاهش يافته‌است. گزارشي كه يك موسسه تحقيقات مسكن و سرمايه در نيويورك تهيه و آن را منتشر كرده نشان مي‌دهد كه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در آسيا و ديگر بازارهاي در حال ظهور جهان همچنان رو به افزايش است. اين درحالي است كه فروش املاك تجاري در سطح جهان در سه ماه نخست سال جاري ميلادي به 154 ميليارد دلار رسيده‌است. اين رقم در مدت مشابه سال قبل يعني سال 2007، 283 ميليارد دلار بود. آمار و ارقام مربوط به فروش مسكن در ماه آوريل و مه نشان مي‌دهد كه فروش مسكن در آسيا سير نزولي خود را شروع كرده است. كاهش فروش مسكن در آمريكا و اروپا بسيار بيشتر از آسيا بوده‌است. در فهرست كشورهايي كه قيمت مسكن در آن سير نزولي دارد، انگليس در رديف نخست قرار دارد و آمريكا در رديف بعدي. از ماه سپتامبر سال 2007 تاكنون، سود اوليه حاصل از خريد املاك تجاري در آمريكا 25 درصد و در اروپا 40 درصد بوده‌ اما خريد و فروش اين املاك به كندي صورت مي‌گيرد.
خريد زمين و ساخت‌و‌ساز در آن در آسيا در 6 ماهه نخست سال جاري ميلادي تقريبا به 29 ميليارد دلار رسيده‌است كه به اين ترتيب اين منطقه از دنيا اكنون محبوب‌ترين نقطه براي سرمايه‌گذاري ملكي محسوب مي‌شود. در اين فهرست محبوب‌ترين‌ها بعد از زمين و ساخت‌و‌ساز در آسيا، املاك اداري اروپا با 20 ميليارد دلار فروش، در مقام دوم قرار دارد. بعد از آن هم املاك اداري آمريكا و آسيا قرار دارد كه هر يك بين 15 تا 16 ميليارد دلار در 3 ماهه نخست سال 2008 فروش داشته‌اند.

اوضاع جهاني زمين
خريد و فروش زمين‌هاي قابل ساخت‌و‌ساز در آسيا نه تنها اكنون بيشترين رشد و فعاليت را داشته بلكه بيشترين سود را هم نصيب سرمايه‌گذاران كرده‌است. تقريبا همه انواع ملك در آسيا به غير از آپارتمان، هم از نظر قيمت و هم از نظر خريد و فروش و داشتن مشتري، سود داشته‌است. در اروپا همه انواع ملك شاهد كاهش قيمت بوده‌اند، اما بعضي اندك سودي داشته‌اند. در آمريكا هيچ كدام از انواع ملك فروش بالايي نداشته‌اند. با اين حال قيمت متوسط املاك صنعتي، و هتل‌داري افزايش نرخ متعادلي نشان داده‌اند. فروشندگان ملك در آمريكا به ويژه، مجبور به پايين آوردن ارزش ملك فروشي خود شده‌اند تا بتوانند آن را به فروش برسانند. قيمت زمين در آمريكا به سرعت در حال كاهش است.
در نيمه نخست سال 2008، نزديك به 56 ميليارد دلار از فروش املاك تجاري دنيا در اروپا، آفريقا و خاورميانه انجام شده‌است. اروپا امسال از آمريكاي شمالي در خريد و فروش ملك پيشي گرفته كه اين اتفاقي نادر است، اما با توجه به ركود كلي كه بازار را فراگرفته، اين برتري چندان برجسته نبوده‌است.
در نيمه نخست سال جاري ميلادي، همه انواع ملك در اكثر كشورهاي اروپا، با كاهش ميزان خريد و فروش همراه بوده‌است، اما با وجود اين كاهش، انگليس جايگاه خود را به عنوان دارنده بيشترين ميزان خريد و فروش مسكن در اروپا حفظ كرده‌است. آلمان، سوئد، بلژيك، دانمارك و ايرلند همگي بعد از انگليس در اين فهرست قرار دارند. فرانسه و روسيه و لهستان بعد از انگليس و نسبت به ديگر كشورهاي اروپايي از اين نظر در موقعيت بهتري هستند. در اسپانيا بخش عمده قراردادهاي خريد و فروش ملك مربوط به انبوه‌سازان است. بيشترين سهم اين خريد و فروش‌ها را قراردادهاي خريد و فروش مجموعه آپارتمان‌هاي مسكوني اطراف مادريد به خود اختصاص داده‌اند. بحران در بخش اعتبارات بانكي و همچنين بي‌ثباتي اقتصادي در دنيا، بازار سرمايه‌گذاري آسيا را هم تحت تاثير خود قرار داده‌است. كندي روند داد و ستد در بازار املاك آسيا همان طور كه گفته شد دلايل جهاني دارد اما قوانين جديد مربوط به قراردادهاي ملكي و مربوط به زمين در چين هم در اين وضعيت بي‌تاثير نيست. از ماه اكتبر سال 2007 تا ژانويه سال 2008، حراج زمين‌هاي بزرگ در چين هر ماه بيش از 10 ميليارد دلار خريد و فروش داشته ‌است، اما بعد از وضع قوانين جديد مربوط به خريد و فروش ملك در اين كشور، اين رقم ماهانه به 3 ميليارد دلار كاهش يافته‌است.
در نيمه نخست سال 2008، خريد و فروش ملك در هند و ويتنام چند برابر سال گذشته شد. اين فعاليت در مالزي نيز افزايش يافته و در ژاپن اين افزايش 50 درصد بوده‌است.
در سال جاري ميلادي ميزان خريد و فروش ملك در كشورهاي توسعه يافته 25 درصد كاهش يافته‌است.
آمار و ارقامي كه وزارت مسكن آمريكا منتشر كرده، نشان مي‌دهد شمار خانوارهايي كه خانه‌شان با روند حراج رو‌به‌رو شده به نسبت سال گذشته دوبرابر شده‌است. بر اساس اين آمار كه آسوشيتدپرس آن را منتشر كرده، در سراسر آمريكا بيش از 739 هزار و 714 خانه در سه ماهه دوم امسال نسبت به سال گذشته دست كم يك بار هشدار حراج دريافت كرده‌اند. اين به معناي آن است كه از هر 171 خانوار آمريكايي، خانه يك خانوار در معرض حراج است.
كاهش رونق خريد و فروش، سير نزولي قيمت مسكن، سخت‌تر شدن شرايط وام‌گيري و كندي فعاليت‌هاي اقتصادي در آمريكا باعث شده كه چاره ديگري براي خانوارهاي آمريكايي جز منتظر ماندن براي حراج خانه باقي نماند.
بسياري از خانوارها نمي‌توانند خريداري براي خانه خود بيابند و ارزش خانه بسياري ديگر بيشتر از ميزان بدهي آنها است. در اين ميان نوادا، كاليفرنيا، آريزونا و فلوريدا همچنان بيشترين ميزان حراج را دارند. در اين ايالت‌ها از هر 25 خانه يك خانه در مسير حراج قرار گرفته‌است. اين به معناي آن است كه در اين ايالت‌ها ميزان حراج خانه هفت برابر متوسط كل كشور است.
پيش‌بيني‌ها نشان مي‌دهد كه در پايان سال ميلادي آينده نزديك به 8/2 ميليون خانوار آمريكايي يا با حراج خانه‌اشان رو‌به‌رو مي‌شوند يا خانه خود را به وام‌دهندگان بازپس مي‌دهند و يا ملك خود را پايين‌تر از ميزان بدهي‌اشان مي‌فروشند.
بر اساس آمار رسمي تا پايان سال 2009، بيش از 5/5 ميليون وام مسكن دچار مشكل خواهد شد و نيمي از آن تا مرز حراج مسكن پيش مي‌رود. به اين ترتيب حتي اگر قانون نجات مسكن تصويب شده در كنگره بدون وقفه پيش رود، تنها 400 هزار خانوار نجات خواهند يافت.
پنجشنبه 28 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 66]