با تصويب كليات لايحه پيش‌فروش ساختمان در مجلسپيش فروش مسكن به قانون نزديك شد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: با تصويب كليات لايحه پيش‌فروش ساختمان در مجلسپيش فروش مسكن به قانون نزديك شد
گروه مسكن – ميترا يافتيان: كليات لايحه پيش‌فروش مسكن ديروز با اكثريت آراي نمايندگان مجلس شوراي اسلامي تصويب شد. اما اجراي آن به صورت قانوني نيازمند بررسي بندبند محتواي اين لايحه در روزها و هفته‌هاي آينده در صحن علني و درنهايت تصويب جزئيات آن در مجلس و شوراي نگهبان خواهد بود.
اگر پيش فروش ساختمان قانونمند شود آن دسته از متقاضيان مسكن كه ابتدا به ساكن قدرت كافي براي خريد ندارند، مي‌توانند با خيال راحت و بدون هيچ‌گونه نگراني يك ساختمان در حال ساخت را پيش‌خريد كنند تا در مراحل بعدي تكميل، اقساط آن را بپردازند.
با اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان، پيش‌ فروشنده بايد در پيش‌سندي كه از شهرداري تحويل مي‌گيرد مشخصات كامل ساختمان، قيمت تمام شده و مدت زمان تكميل واحد مسكوني را قيد كند و بدين ترتيب از اين به بعد پيش‌فروشندگان نمي‌توانند با بهانه‌هايي همچون گراني مصالح ساختماني و... قيمت فروش نهايي را افزايش دهند يا ديرتر ساختمان را تحويل دهند.
لايحه پيش‌فروش مسكن نيمه پارسال با هدف قانونمند كردن پيش‌فروش مسكن و جلوگيري از ضايع شدن حق پيش‌خريداران ملك در برابر كلاهبرداري‌هاي رايج در اين بخش تقديم مجلس شد و از همان موقع مسوولان بخش مسكن اميد داشتند به زودي با تبديل آن به قانون بتوانند قدم اساسي براي پيش‌فروش استاندارد بردارند.
اكنون يك سال از ماجرا مي‌گذرد و هنوز تا زمان اجراي آن فاصله وجود دارد.
به گزارش دنياي اقتصاد با توجه به اينكه تضييع حقوق پيش‌خريداران واحدهاي مسكوني به ويژه در كلانشهرها موضوع جديدي در كشور ما نيست و همواره عاملي براي افزايش روزافزون وقوع برخي جرايم از جمله كلاهبرداري بوده است لذا لايحه پيش‌فروش ساختمان به پيشنهاد قوه قضائيه در جلسه 24مرداد ماه سال 86 هيات وزيران با قيد يك فوريت به تصويب رسيد و يك ماه بعد لايحه مذكور از سوي دولت به مجلس تقديم شد.
منوچهر خواجه‌دلويي، معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازي درباره تاثير اجرايي شدن اين لايحه در كشور مي‌گويد: اين لايحه راهكاري براي ساماندهي و قانونمند كردن بازار آشفته مسكن كه توسط برخي سودجوها شكل گرفته و با ابزار پيش‌فروش اعتماد مردم را با مشكل مواجه كرده است، خواهد بود.
ناگفته نماند؛ همان‌طور كه علي‌اكبر آقايي، رييس كميسيون عمران مجلس ابتداي امسال، در گفت‌وگو با دنياي اقتصاد پيش‌بيني كرد؛ تصويب اين لايحه به مجلس هفتم نرسيد و به مجلس هشتم موكول شد. اما ديروز شور اول بررسي كليات اين لايحه در صحن علني مجلس با حضور نمايندگان دولت و مجلس بررسي و با 137راي موافق كليات لايحه پيش‌فروش ساختمان به تصويب رسيد.
اكنون جزئيات اين لايحه در كميسيون حقوقي و قضايي مجلس به عنوان كميسيون اصلي براي بررسي و تصويب اين لايحه مورد ارزيابي قرار خواهد گرفت و پس از نهايي شدن نظرات اعضاي اين كميسيون، جزئيات لايحه مذكور، بند به بند در صحن علني مطرح و نسبت به تصويب آنها راي‌گيري مي‌شود.
تعهد فروشنده به خريدار
براساس اين گزارش، جزئيات لايحه پيش‌فروش ساختمان به اين شرح است: بنابر ماده يك اين قانون اصطلاح پيش‌‌فروشنده به مفهوم شخصي حقيقي يا حقوقي است كه قدرالسهم از زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قرارداد پيش‌فروش به پيش‌خريدار منتقل مي‌كند، متعهد مي‌شود ساختمان را ظرف مدت معيني احداث و تسليم كند.
اصطلاح پيش خريدار نيز به معناي شخصي است كه قدرالسهم از زمين و اعياني موجود در زمان بيع را براساس قرارداد پيش‌فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خريداري مي‌كند.
البته براساس تبصره اين ماده، قائم‌مقام و جانشين يا جانشينان پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار نيز مشمول تعاريف يادشده خواهند بود.
در ماده 2 اين قانون نيز آمده؛ هر قراردادي يا عقدي كه در نتيجه آن، يكي از طرفين متعهد به ساخت يا تكميل بنا در زمين معيني باشد كه مالك تمام يا قسمتي از آن باشد يا در ازاي انجام تعهد، مالك قسمتي از ساختمان مي‌شود، اعم از اينكه در قالب بيع، صلح، اجاره به شرط تمليك و نظاير آن منعقد شود، قرارداد پيش‌فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات اين قانون است.
مطابق ماده 3، قانون پيش‌فروش ساختمان قراردادهاي پيش‌فروش بايد مطابق با نمونه‌هاي مقرر در آيين‌نامه اجرايي اين قانون بوده و در آن حداقل اين موارد تصريح شود: «اوصاف و امكانات واحدي كه پيش‌فروش مي‌شود مانند مساحت اعياني و سهم واحد مورد معامله از كل زمين، تعداد اتاق‌ها، شماره‌طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پاركينگ) و انباري و نيز مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود، مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش، قسمت‌هاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفا در قيمت موثر است، بهاي مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، مدت قرارداد و دوره تحويل موقت، تعيين‌تكليف راجع به خسارات، تضمين‌ها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات موضوع معامله، اعطاي وكالت به پيش‌خريدار براي تنظيم سند رسمي انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت كل بهاي مورد معامله.»
ماده 4 اين قانون نيز مي‌افزايد: پيش‌فروش و انتقالات بعدي آن بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد.
بنابر ماده 5 اين قانون، تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك شامل مدارك دال بر متعهد بودن پيش‌فروشنده نسبت به مورد معامله، پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده (13) اين قانون، تاييديه مهندس ناظر پروژه مبني‌بر پايان عمليات پي ساختمان، گواهي بانك مبني‌بر افتتاح حساب موضوع ماده (14) قانون و گواهي عدم‌خلاف صادره از سوي مرجع صادركننده پروانه است. البته براساس تبصره‌ اين ماده انبوه‌سازان مكلفند در چارچوب ظرفيت قيد شده در پروانه صلاحيت و تعيين پايه خود اقدام به پيش‌فروش ساختمان كنند.
مطابق ماده 6 قانون پيش‌فروش ساختمان، تنظيم قرارداد پيش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمي بدون پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي، صرفا در قبال دريافت حق‌التحرير سند غيرمالي صورت مي‌گيرد. البته در نقل‌و‌انتقال بعدي، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، ماليات براساس يك ششم ماليات ساختمان تمام‌شده دريافت مي‌شود.
براساس ماده 7، چنانچه پيش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد، تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارات وارده به پيش‌خريدار خواهد بود.
تمديد مهلت انجام تعهد فقط با تراضي طرفين ممكن است، ولي مانع از دريافت خسارت تاخير در انجام تعهد نيست.
مطابق ماده 8، پيش فروشنده بايد پس از اتمام بنا نسبت به تهيه گواهي انطباق بنا با قرارداد كه حسب مورد توسط مهندس ناظر يا كارشناس مذكور در آيين‌نامه اجرايي اين قانون صادر مي‌شود، اقدام نمايد، مگر اين‌كه پيش‌ خريدار تغييرات به‌عمل آمده را تصديق نمايد.
در ماده 9 آمده؛ چنانچه در دوره تحويل موقت معلوم شود ضوابط قانوني در احداث بنا رعايت نشده يا ساختمان با اوصاف قراردادي منطبق نبوده يا داراي هرگونه عيب اعم از مخفي يا آشكار است، پيش خريدار مي‌تواند الزام پيش‌فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانوني يا قراردادي درخواست نمايد يا قرارداد را فسخ يا مطالبه خسارت كند.
در ماده 10 نيز تصريح شده پس از اتمام دوره تحويل موقت، پيش‌فروشنده ضامن عيوب مخفي موجود در بنا است، در صورت وجود عيب، پيش‌خريدار مي‌تواند الزام پيش‌فروشنده را به رفع عيب درخواست نمايد يا عقد را فسخ يا ارش اختيار كند.
نحوه جبران خسارات
براساس ماده 11، در صورتي كه مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لكن چنانچه مابه‌التفاوت مساحت بيش از پنج‌درصد (5درصد) زيربناي مفيد باشد، پيش خريدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و به هر حال پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
در ماده 12 قيد شده، در تمامي مواردي كه پيش‌خريدار قرارداد را فسخ مي‌نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد. قابل ذكر است كه در صورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روزبنا، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد كند.
بنابر ماده 13، پيش‌فروشندگان و مجريان و ناظران در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث، مسووليت تضامني دارند و مكلفند مسووليت خود را از اين جهت بيمه كنند. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده است.براساس ماده 14، پيش‌فروشنده مكلف است نزد يكي از بانك‌هاي داخلي حساب بانكي افتتاح نمايد. كليه وجوه پيش خريداران بايد به آن حساب واريز گردد. بانك ياد شده موظف است براي دريافت اقساط از پيش خريداران، دفترچه اقساطي صادر كند. سررسيد و مبلغ تمامي اقساط ثمن در دفترچه مذكور قيد مي‌گردد. پيش‌فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش‌خريدار را ندارد.
در ماده 15 نيز آمده در مواردي كه بانك‌ها به پيش خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانك به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌شود.
دستورالعمل اجرايي اين ماده توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران و با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و ابلاغ خواهد شد.
در ماده 16 قيد شده در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن براساس توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (10%) از ثمن همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.
در ماده 17 نيز تاكيد شده پرداخت هر يك از اقساط ثمن منوط به تاييد پيشرفت كار مطابق شرايط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن كه طرفين به نحو ديگري توافق كرده باشند.
مطابق ماده 18 هرگاه پيش خريدار تعهدات خود را انجام دهد، ولي پيش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظيم سند رسمي به هر دليل امتناع نمايد، پيش خريدار مي‌تواند براساس وكالت اعطايي در سند پيش فروش (موضوع بند (5) ماده (3) اين قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمي و ارائه تاييديه پرداخت نود درصد (90/0) ثمن از بانكي كه دفترچه اقساطي را صادر نموده است، به وكالت از طرف پيش فروشنده با احتساب هزينه‌هاي نقل و انتقال سهم فروشنده سند انتقال را تنظيم و امضا كند. البته در مورد اين ماده كسر هزينه‌هاي
نقل و انتقال از باقيمانده ثمن و محاسبه آن براي تنظيم سند رسمي انتقال ممكن است.
در ماده 19 تصريح شده عرصه و اعيان ساختمان پيش‌فروش شده و مبالغ واريز شده به حساب بانكي پيش فروشنده قبل از انتقال رسمي به پيش‌خريداران به نفع پيش فروشنده يا طلبكار او قابل توقيف و تامين نيست.
براساس ماده 20 هرگاه قرارداد متضمن شرطي باشد كه به موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پيش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نمايد، پس از رسيدن موعد پرداخت و امتناع پيش‌خريدار، پيش فروشنده بايد مراتب را كتبا به دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت پنج روز به پيش‌خريدار اخطار كند تا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دين اقدام كند. در صورت عدم پرداخت دين در مهلت مذكور پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده 21 بر اين تاكيد شده كه صحت و اعتبار واگذاري موقعيت قراردادي و تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش فروشنده نسبت به ساختمان پيش‌ فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضايت پيش خريدار (يا پيش خريداران) يا قائم‌مقام قانوني آنها خواهد بود.
بر اساس ماده 22 در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيش خريدار نسبت به ساختمان پيش‌فروش شده بدون رضايت پيش فروشنده، پيش‌خريدار و منتقل‌اليه به طور تضامني عهده‌دار پرداخت ثمن خواهند بود. در هر حال سند رسمي انتقال به نام منتقل‌اليه تنظيم خواهد شد.
ماده 23 مي‌افزايد: در زمان انتقال قطعي سند ساختمان در دفترخانه، سند پيش فروش صادر‌شده بايد به دفترخانه عودت داده شود.
در ماده 24 اشاره شده پيش فروشنده بايد قبل از هر گونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج مطبوعات و پايگاه‌هاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح كه در آيين‌نامه اجرايي اين قانون مشخص مي‌شود، اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي ياد شده ارائه كند. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند، در غير اين صورت به جزاي نقدي از يك ميليون (1000000)ريال تا يكصد ميليون (100000000)ريال محكوم خواهند شد.
در ماده 25 تصريح شده در شهرداري‌ها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه‌اي مستقل با ذكر مشخصات كامل و مشاعات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
ماده 26 صراحتا اعلام مي‌كند اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي يا اخذ پروانه ساخت يا افتتاح حساب بانكي يا پيش از پيشرفت عمليات ساختماني به ميزان ده درصد (10%)، اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند و يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهي نمايند علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارت وارده، به حبس از شش ماه تا دو سال و يا جزاي نقدي به ميزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.
پيگيري شكايت
از طريق هيات رسيدگي
مطابق ماده 27 پيش‌ فروشنده مكلف است ظرف يك سال پس از اتمام بنا تمامي اقدامات لازم براي انتقال قطعي ساختمان به پيش‌خريدار را از قبيل اخذ پايان كار و تفكيك سند انجام دهد، در
غير اين صورت به جزاي نقدي معادل مبلغ دريافتي در حق دولت محكوم مي‌شود.
البته جرايم مذكور در اين ماده و ماده (26) تعقيب نمي‌شود مگر با شكايت شاكي خصوصي يا وزارت مسكن و شهرسازي و با گذشت شاكي، تعقيب يا اجراي حكم موقوف مي‌شود.
بر اساس ماده 28 نيز مشاوران املاك بايد طبق اين قانون نسبت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش ساختمان مبادرت نمايند. در غير اين صورت پروانه كسب آنان براي بار اول تا يك سال و براي بار دوم تا سه سال معلق و بار سوم براي هميشه لغو مي‌شود.
ماده 29 تصريح مي‌كند: به منظور حل و فصل اختلاف طرفين قرارداد پيش‌فروش ساختمان، در شهرداري مراكز شهرستان‌ها، هياتي مركب از يك نفر قاضي با معرفي رييس كل دادگستري استان و 4نفر كارشناس با معرفي استانداري سازمان مسكن و شهرسازي استان و سازمان نظام مهندسي ساختمان استان و شهرداري مربوط تشكيل مي‌شود. راي هيات با نظر اكثريت اعضا صادر مي‌شود و ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم عمومي دادگستري است.
قابل ذكر است كه راي قطعيت يافته كميسيون، از طريق اجراي احكام دادگستري مطابق مقررات مربوط به اجراي احكام مدني اجرا مي‌شود.
و در آخرين ماده از اين قانون (ماده 30) آمده است: آيين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب اين قانون توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارتخانه‌هاي مسكن و شهرسازي و كشور و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تاييد رييس قوه قضائيه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.
چهارشنبه 20 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 495]