عوامل گراني خانه معرفي شدند! فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد

واضح آرشیو وب فارسی:ابتکار: عوامل گراني خانه معرفي شدند! فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد
گروه اقتصادي - در يك ماه گذشته بازار مسكن پس از يك دوره ركود طولاني شاهد افت قيمت در برخي نقاط بود اما اينكه چه عواملي بر كاهش يا افزايش قيمت مسكن تاثيرگذار است در گزارشي با عنوان «وضعيت بخش بخش مسكن در كشور» بررسي شده است كه نتايج آن نشان مي دهد; بخش مسكن در كنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره مواجه با يك معضل فرابخشي بوده است كه ناشي از افزايش حجم نقدينگي است به طوري كه بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه اي وارد بازار مسكن شده و آثار تورمي ايجاد مي كند. بررسي عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن نشان مي دهد دو عامل ناشي از فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد از اهم دلايل افزايش قيمت مسكن در دوره اخير محسوب مي شود. بنابراين گزارش، عوامل ناشي از فشار تقاضا، شامل تقاضاي بالقوه ناشي از رسيدن اوج جمعيتي به سن ازدواج و تشكيل خانواده ( 800 هزار فقره در سال) و وجود تقاضاي انباشه 5.1 ميليون واحد مسكوني در سال است. از سوي ديگر عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد شامل عواملي مانند طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال هاي 81 الي 84) و عقب ماندن شاخص هاي مسكن از شاخص تورم، تداوم دوره ركود در بازار بورس و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال هايي از 82 الي 85، عدم جذب نقدينگي مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايي همچون طلا، سكه، ارز، اتومبيل و تلفن همراه و كاهش توليد مسكن ( حدود پروانه هاي ساختماني) طي سال هاي 81 تا 83 و ( كاهش عرضه در سال هاي 84 و 85) مي شود. همچنين تداوم رشد نقدينگي طي سال هاي 80 تا 85، وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي ساخت و سازه هاي مسكوني و افزايش ناگهاني برخي نهادهاي توليد مسكن به ويژه محصولات فولادي و سيمان و دستمزد و مجوزهاي قانوني از ديگر عوامل تاثيرگذاري به شمار مي آيد. بر اين اساس برنامه هاي اجرايي مانند احداث و عرضه مسكن اجاره يي، تامين مسكن با واگذاري حق بهره برداري از زمين، بهسازي بازسازي بافت هاي فرسوده و نامناسب شهري، توليد مسكن با فناوري هاي نوين و شيوه هاي صنعتي ساخت، توليد انبوه مسكن با سرمايه هاي داخلي و خارجي و بهسازي و نوسازي مسكن روستايي براي بهبود اين بخش در دست اجراست. بخش مسكن در اقتصاد كلان: در 10 سال گذشته سهم مسكن از تشكيل سرمايه ثابت 20 الي 30 درصد، سهم مسكن از اشتغال كشور حدود 11 درصد، سهم مسكن از تسهيلات بانكي 21 الي 24 درصد، سهم مسكن از كل نقدينگي كشور 20 الي 30 درصد و سهم دولت از كل سرمايه گذاري بخش مسكن 0/61 الي 9.2 درصد بوده است. خصوصيات ساختاري بخش مسكن: رشد پلكاني قيمت مسكن، وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسكن و سهم بازار سبد هزينه خانوار است. براين اساس سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به عنوان يكي از خصوصيات ساختاري بخش مسكن قابل توجه است. ميانگين هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به حدود 30 درصد بالغ مي گردد. اين سهم براي گروه هاي كم درآمد به طور ميانگين حدود 40 درصد نيز افزايش مي يابد. در كلان شهرها به ويژه تهران اين رقم به مراتب بالاتر است و تا 70 درصد ميانگين مي رسد. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در فاصله سال هاي 1375 تا 1385 از 4.27 درصد به 5.28 درصد رسيده است. عوامل موثر بر بازار مسكن شامل: 1-اين عوامل به دو دسته تقسيم مي شوند: الف-تقاضاي واقعي مسكن ( تقاضاي ناشي از نياز خانوار)، ب -تقاضاي سرمايه اي ( تقاضاي مسكن به جهت حفظ ارزش دارايي)، 2-عوامل سمت عرضه يا فشار هزينه مي شود. عوامل موثر بر قيمت مسكن: 1 عوامل درون بخشي: قيمت زمين، قيمت بهاي مصالح، هزينه دستمزد و ساير، انتظارات قيمتي و عوارض ها و انشعابات. 2 عوامل برون بخشي: حجم نقدينگي، بازار سرمايه، بازار طلا، بازار فعاليت هاي اقتصادي، تورم عمومي، نرخ سودآوري ساير بخش ها، سود سپرده بانك ها، تحولات بازار ارز و تحولات سياسي است. بر اين اساس در ايران به ويژه طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. از اين رو مازاد نقدينگي موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كارآمد به دليل ويژگي ها و امكانات بالقوه خوب سرمايه در بخش هاي مسكن و اقتصاد سايه اي عمدتا جذب اين دو بخش مي شوند. حال چنانچه با اعمال سياست هاي ويژه، حركت مازاد نقدينگي به سمت بخش مسكن متوقف يا كند شود بايد همزمان ساير بخش ها فعال شده و نقدينگي را جذب كند وگرنه در صورت عدم جذب آن در ساير بخش هاي اقتصادي، لاجرم مازاد نقدينگي به سمت بخش اقتصاد سايه اي حركت مي كند. بنابراين گزارش، در مجموع در شرايطي كه در سطح اقتصاد كلان كشور، سياست افزايش حجم نقدينگي به اجرا گذاشته مي شود و بازار سرمايه كاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد. بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود از شدت عواقب ناشي از حضور مازاد نقدينگي در بخش اقتصاد زيرزميني تا حد قابل ملاحظه اي بكاهد. بر اين اساسي مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد كه تقاضاي مصرفي با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگي مربوط به تقاضاي سرمايه اي بوده است.
كليات لايحه پيش فروش ساختمان تصويب شد
همچنين، نمايندگان مجلس شوراي اسلامي در جلسه علني ديروز به بررسي گزارش كميسيون قضايي و حقوقي مجلس در مورد كليات لايحه پيش فروش ساختمان پرداختند و با 173 راي موافق، 5 راي مخالف و 4 راي ممتنع از مجموع 234 نماينده حاضر كليات اين لايحه را به تصويب رساندند. اين لايحه مشتمل بر 30 ماده است و در صورت تصويب نهايي آن قراردادهاي پيش فروش بايد مطابق با نمونه هاي مقرر در آئين نامه اجرائي اين قانون باشد و همچنين در صورت تصويب نهائي اين لايحه اوصاف و امكانات واحدي كه پيش فروش مي شود مانند مساحت اعياني و سهم واحد مورد معامله از كل زمين، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري و نيز مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش، قسمت هاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شه و يا عرفا در قيمت موثر مي باشد، در اين قراردادها تصريح مي شود. اين در حالي است كه روز گذشته رئيس جمهور در جلسه شوراي مسكن دستور داد كه تمامي املاك مازاد دستگاه هاي دولتي و بانك ها كه ليست آن توسط وزارت اقتصاد و دارايي تهيه شده است را هر چه زودتر به معرض فروش بگذارند. براساس اين گزارش جلسه شوراي دوشنبه به رياست محمود احمدي نژاد برگزار شد و در آن پيشنهادات و طرح هاي دستگاه هاي اجرايي سامان دادن به بخش مسكن مورد بحث و بررسي قرار گرفت. در اين جلسه بنا به دستور رئيس جمهور مقرر شد، تمامي املاك مازاد دستگاه هاي دولتي و بازرگاني آن توسط وزارت اقتصاد و دارايي تهيه شده است هر چه زودتر به معرض فروش گذاشته شود.
كاهش اجاره بهاي مسكن با افت 30 درصدي قيمت آهن آلات
اما محمد آزاد رئيس اتحاديه آهن فروشان مي گويد: كاهش 30 درصدي نرخ آهن در بازار و ترس از خريد و فروش ناشي از اين كاهش قيمت بازار آهن را به راكد ترين بازار تبديل كرده است كه اين مسئله كاهش اجاره بها را به همراه داشته است. به گفته وي در ماههاي اخير نرخ آهن در بازار داخلي و بازارهاي جهاني به جهت افت قيمت نفت با كاهش مواجه شده است.وي ادامه داد:در خرداد ماه سال جاري نرخ شمش آهن 1هزارو 250 دلار بود كه اين رقم در حال حاضربا توجه به كاهش قيمت نفت به 900 دلار رسيده است.رئيس اتحاديه آهن فروشان گفت:در شرايط فعلي به دليل ثبات در قيمت نفت،قيمت بازار آهن هلات نيز باثبات شده است و هرگونه نوسان نرخي منوط به كاهش و يا افزايش قيمت نفت است.
سه شنبه 19 شهريور 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ابتکار]

[مشاهده در: www.ebtekarnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 109]