سياست گذاري و برنامه ريزي مسكن در گفت وگو با دكتر ستاريان خارج كردن سرمايه از بخش مسكن خطرناك است

واضح آرشیو وب فارسی:مردم سالاری: سياست گذاري و برنامه ريزي مسكن در گفت وگو با دكتر ستاريان خارج كردن سرمايه از بخش مسكن خطرناك است
آنچه كه در پي ميآيد بخشي از گزارش گفت وگوي خبرگزاري دانشجويان ايران ايسنا، با دكتر بيت الله ستاريان عضو هيات علمي دانشگاه تهران درباره سياست هاي توليد مسكن است.
دكتر ستاريان دراين گفت وگو با تاكيد بر عنصر زمان به مثابه بزرگترين سرمايه در برنامه ريزي مسكن، از پيامد هاي اجتماعي - سياسي از دست دادن فرصت و پيدايي بحران هاي اجتماعي - سياسي در انتهاي اين دهه سخن مي گويد.
او از يك انفجار در تقاضاي مسكن در انتهاي اين دهه سخن مي گويد كه در سال 86 به هيچ وجه فرصت آزمون و خطا براي تصميم گيري و برنامه ريزي درباره آن وجود ندارد.
دكتر ستاريان معتقد است در طول سال هاي گذشته همواره از سوي وزارت مسكن، صورت مسئله مسكن در كشور، به گونه اي تقليل يافته و كوچك تر از واقعيت نمايانده شده است، در حالي كه غفلت از ابعاد بزرگ اين مسئله تبعات و بحران هاي اجتماعي - سياسي بسيار خطرناكي به دنبال خواهد داشت كه به مراتب آثار مخرب آن از مسئله افزايش قيمت مسكن بيشتر است.
تعريف مسئله يكي از مهم ترين و تعيين كننده ترين مراحل سياست گذاري است، به همين دليل در مطالعه سياست ها و فرآيند سياست گذاري در هر حوزه نيز يكي ازمهم ترين مراحل مطالعه محسوب مي شود. بنابراين اولين هدف ما از انجام اين گفت و گو اين است فهم و تعريف مسئله مسكن در كشور ماست؟ در اين گفت و گو همچنين به دنبال درك نقصان هاي اساسي فرآيند سياست گذاري توليد مسكن هستيم.
فرآيند سياست گذاري عمومي در ايران با چند معضل عمده مواجه است كه يكي از مهم ترين آن ها، بخشي نگري در حوزه هاي مختلف، گسست ميان حوزه هاي سياست گذاري و نبود تعاملات ميان بخشي است. يكي از مشخص ترين مثال هاي بخشي نگري در فرآيند سياست گذاري، توليد مسكن و توسعه شهري است.
نبود تعاملات ميان بخشي باعث پيچيده تر شدن معضل مسكن و ناتواني در حل مسايل و مشكلات اين بخش شده است; مشكلاتي كه هر لحظه به طريقي بروز مي يابد. عوارضي همچون افزايش قيمت، تلاطم اقتصادي، مشكلات رواني، ناهنجاري اجتماعي همچون حاشيه نشيني از جمله آن ها است. اين در حالي است كه كارشناسان معتقدند، مسكن مهم ترين پايه يك توسعه پايدار، است.
بايد توجه كنيم كه سياست گذاري توليد مسكن، تمايز مشخصي با ساير بخش ها دارد. وابستگي بخش مسكن به ساير بخش ها كاملا مشهود است و به هيچ وجه به طور مستقل قابل ارزيابي نيست. از سوي ديگر برخورداري و عدم برخورداري از مسكن، تاثير قابل ملاحظه اي در زندگي فردي و اجتماعي انسان ها دارد.
تاثير مسكن در بهداشت روان جامعه بسيار اساسي است. با بررسي ناهنجاري هاي اجتماعي به اين نتيجه مي رسيم كه مسكن بيشترين تاثير را در ايجاد ناهنجاري هاي اجتماعي و جرايم دارد. تعادل اقتصادي كه اين بخش در خانواده و جامعه ايجاد مي كند از ساير بخش ها قوي تر و محكم تر است. از اين رو نبايد مسكن را تنها به عنوان يك سرپناه تلقي كرد.
بايد توجه كينم كه مسكن دو چهره دارد، يكي آن چه كه ما در ظاهر مي بينيم مانند بالا رفتن قيمت مسكن و ديگري معضلات وسيع اجتماعي است كه به مرور و در آينده شدت مي گيرند و آشكار مي شوند و بايد در انتظار آن ها باشيد و براي مواجهه با آن ها برنامه ريزي كنيد.
با انجام مطالعه مختصري درباره روند رشد جمعيت از سال 1360 به بعد، به اين نتيجه مي رسيم كه هم اكنون تقاضاي مسكن در حد انفجار قرار گرفته است. وضعيت كنوني تقاضاي مسكن بسيار بحراني است; در مقياس شهري و روستايي كمبود بسيار زيادي داريم وعرضه هيچ تعادلي با تقاضا ندارد. زيرا در دوره اي رشد جمعيت بسيار زياد بود، هم اكنون جمعيت مذكور با تشكيل خانوارهاي جديد باعث به وجود آمدن تقاضاي بسيار بالايي براي مسكن شده است. از سوي ديگر عدم برنامه ريزي براي مسكن در دوره فوق، باعث ايجاد مشكلات عديده اي در آينده نزديك خواهد شد.
ما مي بايست در دهه 1370 ضمن انجام مظالعه دقيق براي دهه آينده، برنامه ريزي اي تدوين مي كرديم كه متاسفانه اين دوران را از دست داديم. به نظر مي رسد هنوز سياست گذاران بخش مسكن، به اين باور نرسيده اند كه مسكن نياز به برنامه ريزي درازمدت دارد. متاسفانه تاكنون چنين اتفاقي در بخش مسكن نيفتاده و در هر دوره شاهد برنامه ريزي هاي كوتاه مدت بوديم; حتي برنامه هاي ميان مدت هم ديده نشده است.
برنامه ريزي كوتاه مدت در هر دوره باعث شده است تا هم اكنون با حدود 4 ميليون كسري واحد مسكوني در شهر و روستا مواجه شويم كه هر ساله نيز تقاضاي 700 تا 800 هزار خانواده جديد به آن افزوده مي شود. كه با در نظر گرفتن ضريب استهلاك وتخريب و خانه هاي خالي و ذخيره در دهه 80 هر سال 1 ميليون و 400 هزار واحد مسكوني به تقاضاي مسكن افزوده مي شود. در حالي كه توليد حداكثر 450 تا 500 هزار واحد در سال بوده است. بنابراين توليد، حتي كفاف استهلاك و تخريب را نمي دهد.
وجود 7 ميليون جمعيت حاشيه نشين هولناك است و زنگ خطري براي جامعه محسوب مي شود. در طول مدت 2 يا 3 سال جمعيت حاشيه نشين 10 برابر خواهد شد. نبايد به بحث حاشيه نشيني گذرا نگاه كرد، با نگاه دقيق و عميق متوجه ابعاد خطرناك و تهديدآميز حاشيه نشيني مي شويم. حاشيه نشيني يعني ناهنجاري اجتماعي، جرم خيزي، فقر و ده ها معضل ديگري كه به دنبال خود دارد.
اين جمعيت حاشيه نشين به شدت در حال رشد است، تصور كنيد 4 سال ديگر چه اتفاقي خواهد افتاد و با چه جمعيت حاشيه نشيني روبرو خواهيم شد. اين جمعيت به چه چيز راضي خواهند بود؟ مهم ترين نيازآن ها سرپناه است، آيا مي توان سرپناهشان را تامين كرد؟
مسكن مانند هر كالاي ديگري نيست كه دستور واردات يا توليد آن را بدهيم. اين كالا نيازمند سرمايه ، دانش فني و زمان زيادي است كه هر يك از آن ها با خواسته هايي كه در لحظه فراهم مي شوند متفاوت است. نه در حال حاضر مي توانيم به نياز جمعيت وسيع حاشيه نشين پاسخ دهيم نه هنگامي كه جمعيت آنها افزايش يابد.
نياز مسكن يك تقاضاي مطلق است كه با تفاضل توليد فعلي، و در شرايط عادي سالانه 1 ميليون به آن اضافه مي شود. اما در شرايط عقب ماندگي ما و با افزودن كسري سال هاي گذشته به اين نتيجه مي رسيم كه سالانه 2 ميليون واحد مسكوني بايد توليد شود. اين افزايش تقاضا براي نه فقط خطر براي امنيت ملي است بلكه بحثي وراي امنيت ملي است. زماني از منظر امنيت ملي ممكن است ما به بحث درباره تاثير گذاري بازار مسكن بر حفظ حكومت و نظام سخن بگوييم اما واقعيت اين است كه زماني بحث از نظام هم فراتر مي رود، يعني هر نظامي كه بر سر كار بيايد، با بحران مواجه خواهد بود و چاره اي جز نابود كردن جمعيت ندارد. زيرا در انتهاي اين دهه به زمان وحشتناكي مي رسيم كه با جمعيت انبوهي از متقاضيان مسكن روبرو مي شويم، هيچ برنامه اي نداريم و كاري نمي توانيم بكنيم. بنابراين راهكاري جز نابود كردن اين جمعيت نيست.
نياز به مسكن همچون نياز به فرش و تلويزيون و ماشين نيست. اين نياز مانند نياز به تغذيه است كه بدون آن انسان نمي تواند به حيات خود ادامه دهد، اگر حياتي هم دارد مخرب است. حال چه بايد كرد؟
در عرصه برنامه ريزي درازمدت براي بخش مسكن سه دوره را پيش بيني مي كنيم. دوره برنامه ريزي براي عرضه، يعني با زمان و فرصت كافي شروع به برنامه ريزي كرده و با آماده كردن زيرساخت ها و تكنولوژي، مسكن توليد مي كنيم.
دوره مياني، دوره برنامه ريزي براي عرضه و تقاضا است. يعني در اين دوره ضمن فعاليت هايي كه در بخش اول انجام مي دهيم براي متقاضي نيز برنامه ريزي مي كنيم. به طور مثال از بعد فرهنگي به متقاضيان القا مي كنيم ضرورتي وجود ندارد كه حتما در 100 متري زندگي كنند، مي توان در 60 متري هم زندگي كرد. به اين وسيله خواسته هايشان را تعديل مي كنيم. نوع ديدگاهشان را درباره مسكن تغيير مي دهيم و حتي به مهاجرت به كشورهاي ديگر نقاط درون مرزي و برون مرزي تشويقشان مي كنيم.
تاكيد مي كنم كه در دوره سوم تنها براي متقاضي برنامه ريزي مي شود و هيچ برنامه ريزي براي مسكن و عرضه آن وجود ندارد. در اين دوره برنامه ريزان مسكن از صحنه خارج شده و جاي خود را به كارشناسان سياسي مي دهند و ديگر بحث توليد و ساخت را پيش رو نداريم. در كشورهاي مختلف، در اين مرحله از برنامه ريزي به شكل هاي متفاوت متقاضي را حذف كرده و از ميدان بيرون مي رانند. با اين كار، ديگر متقاضي اي براي مسكن تقليل مي يابد.
در كشوري مانند هند به اين افراد مي گويند شما از نجس ها هستيد، جز آن كلين ها(unclean ) ناپاك ها، نجس ها و آن تاچه بلا (untouchadle) غيرقابل لمس ها، نجس ها هستيد و بايد در لوله هاي فاضلاب و پياده روها زندگي كنيد و تقديرتان از زندگي همين است. در بعضي كشورهاي ديگر آن ها را معتاد مي كنند، يا بيماري هاي مختلف را در مجموعه هاي حاشيه نشين شايع مي كنند و آن ها را از نيروي فعال به نيروي غيرفعال تبديل مي كنند. در بعضي نقاط با راه انداختن جنگ و مسائلي از اين دست متقاضيان مسكن را از بين مي برند. اين جريانات، واقعيات اثبات شده اي هستند. اين اتفاق ها حتما مي افتند زيرا جمعيت هايي كه در حاشيه شهرها و به صورت كپرنشيني زندگي مي كنند كه مركز تمام ناهنجاري ها هستند.
آيا مصاديقي نظير ايجاد جنگ و اعتياد عمدي در كشور هاي دنيا، براي از ميان بردن متقاضيان مسكن داريد؟
واقعيت اين است كه اگر برنامه ريزي دقيقي نداشته باشيم، لاجرم به دوره سوم خواهيم رسيد. تمام اين ها داراي مداركي هستند و در موقعيتي خاص تمام مدارك را با آمار ارائه خواهم داد. اين اتفاق در برخي از كشور هاي آفريقايي رخ داده است. يكي از مهمترين علل شيوع ايدز در برخي از اين كشور ها ناتواني دولت ها از فراهم كردن سرپناه براي آن ها بود.
اگر در اين دوره براي عرضه و تقاضا برنامه ريزي دقيقي نداشته باشيم، متاسفانه و ناخواسته در اين مسير قرار خواهيم گرفت. اين ها حقايقي است كه در بسياري از كشورهاي دنيا وجود دارد. از آن جا كه ما دوره برنامه ريزي براي عرضه يعني دور اول را از دست داده ايم، در حال حركت در مسيري هستيم كه رفته رفته ميدان عمل ما محدودتر خواهد شد. ما در دوره مياني، يعني دوره برنامه ريزي براي عرضه و تقاضا هستيم. در اين دوره ضمن برنامه ريزي براي توليد، با تمام توان و تلاش بايد براي متقاضي برنامه ريزي كنيم تا مجبور نشويم در دوره اي قرار گيريم كه مانند كشورهاي ديگر با سياست هاي نادرستي، متقاضيان را از صحنه خارج كنيم. بايد با برنامه ريزي فرهنگي و تشويق به مهاجرت پيش رويم.
هم اكنون 30 ميليون جمعيت جوان بين 10 تا 30 سال داريم، يعني 75 درصد جمعيت كشور زير 40 سال و 25 درصد بالاي 40 سال هستند. اين تركيب جمعيتي، بسيار جوان، ويژه و خاص است كه بايد در تمام برنامه ها مورد توجه قرار گيرد. اگر با اين وضعيت خاص، برنامه ريزي خوبي در دوره مياني نداشته باشيم به ناچار به برنامه ريزي دوره سوم خواهيم رسيد.
هم اكنون نزديك به 7 ميليون حاشيه نشين يعني بيش از 2ميليون خانوار در حاشيه شهرها زندگي مي كنند. اين جمعيت 7 ميليوني در انتهاي دهه به جمعيتي نزديك به 20 ميليون معادل با حدود 6 ميليون خانوار خواهد رسيد كه سرپناهي ندارند و مثل غده هاي سرطاني در حاشيه شهرها پراكنده مي شوند. پزشكان با سرطان چه مي كنند؟ جز انجام شيمي درماني و حمله به سلول هاي سرطاني؟ متاسفانه اين اتفاق در ساز و كار اجتماعي نيز رخ خواهد داد. زيرا ناخواسته جرم خيز، تربيت ناپذير و به دنبال فعاليت هاي سياسي براي رهايي از وضعيت اسفناك خود هستند. به ناچار تنش هاي سياسي، اقتصادي، فرهنگي و اجتماعي ايجاد مي كنند و هزينه هاي بسيار هنگفتي براي كنترل شان پرداخته مي شود كه در نهايت نيز كنترل پذير نيستند.
بنابراين نبايد چشم ها را بر روي واقعيات بست و صورت مسئله را ساده انگاشت، زيرا رنج حاشينه نشيني جمعيتي نزديك به 30 درصد را شامل مي شود. راه كار كنترل و جلوگيري از اين وضع چيست؟ چطور مي توان اين جمعيت را كنترل كرد؟ به طور قطع نمي توان آن ها را مجبور به زندگي در چادر كرد. بايد با برنامه ريزي صحيح براي مسكن و ديگر سياست هاي درست و منطقي به حل اين معضل پرداخت. زيرا پاك كردن صورت مسئله حل مسئله نيست.
در حال حاضر وزارت مسكن در طرح جامع مسكن برنامه اي با صورت مسئله بسيار ساده طراحي مي كنند، براي آن كه راه حل بسيار ساده اي نيز براي آن طرح كنند كه هيات دولت، مجلس و همه قبول كنند. از نگاه آن ها اگر مسئله پيچيده تر از اين باشد، حل كردن آن نيز مشكل تر خواهد بود و انرژي بيشتري بايد صرف كرد و اشخاص و نهادهاي زيادي زير سوال رفته و برايشان مشكل به وجود مي آيد.
با داشتن بيش از 30 ميليون جمعيت جوان، صورت مسئله بسيار پيچيده است زيرا اين جمعيت جوان تشكيل خانواده داده و سالانه حدود 700 هزار تشكيل خانوار خواهيم داشت. انباشت تقاضا باعث به وجود آمدن مشكل بسيار خطرناكي به نام كمبود بسيار زياد يا نبود مسكن در انتهاي اين دهه خواهد شد.
مشكل ما افزايش 20، 30، 40، 50، 100 و حتي 500 درصدي قيمت مسكن نيست، زيرا هر ساله قيمت مسكن افزايش مي يابد. مشكل، خطر وحشتناكي است كه در انتهاي اين دهه جامعه را تهديد مي كند و اين، تنها به بخش مسكن محدود نمي شود و اين بخش نبايد به تنهايي به حل آن بپردازد. تمام بخش ها اعم از بهداشت، نيروي انتظامي، كشاورزي، صنايع و ... به همراه بخش مسكن بايد مشكل را حل كنند.
پيش از اين توضيح دادم كه در سه ساله اول اين دهه 80 كه دهه اوج جمعيتي و جوان ما است، حاشيه نشيني 10 برابر شده است كه نام آن را اسكان غيررسمي گذاشته ايم; در حالي كه حاشيه نشيني و كپرنشيني است و اين، غير از شبه كپرنشيني اي است كه در دل شهرهاي ما در حال شكل گيري است و آمار ديگري براي خود داشته و خطري است كه جامعه را تهديد مي كند.
زمان در بخش مسكن مهم ترين عاملي است كه در اختيار داريم. با هيچ ابزاري نمي توان زمان از دست رفته را تامين كرد. بنابراين هنگامي بايد به توسعه فكر كنيم كه به زمان به عنوان مهمترين عامل در برنامه ريزي توجه ويژه اي داشته باشيم; همچنين در حال حاضر بيشترين سرمايه، زمان است. اگر ما ثروت مندترين كشور نيز باشيم نمي توانيم ظرف مدت 2 سال اين مشكل را حل كنيم. يعني براي حل مشكل مسكن به زمان زيادي احتياج است كه متاسفانه با عدم توجه به مسئله و صورت مسئله در حال از دست دادن آن هستيم .
هر وزير و مسوولي كه به اين بخش وارد شد، سعي كرد صورت مسئله را ساده تعريف كند تا به سادگي حل كند. اما صورت مسئله ساده نيست بلكه بسيار پيچيده و خطرناك است. در بخش مسكن نمي توان به فردي گفت كه يك يا دو شب، يك ماه يا يك سال در بيابان بخوابد و سپري كند تا مشكل مسكن او را حل كنيم. اين مهمترين بحث است. مباحث ديگري همچون آمار و ارقام، اين كه چطور بايد توليد كنيم، سيستم ها چطور تغيير كنند، سيستم بانكي چطور عمل كند، نقش وزارت اقتصاد، صنايع، مسكن و شهرسازي چگونه باشد و ... هر كدام بحث هاي مستقل و مفصل خود را دارد.
بنابراين شما معتقديد كه مهم ترين كاستي درطرح جامع مسكن، عدم درك صورت مسئله است؟
متاسفانه تنظيم طرح جامع مسكن در يك ارزيابي كارشناسي وسيع انجام نشده است و در محفلي تنظيم و ارسال شده كه مي توان گفت مورد ترديد است. در مورد آمار و اطلاعاتي كه در اين بخش ارائه شده است، بحث هاي زيادي داشته ايم. ما داده هاي آماري اين طرح را غلط مي دانيم. در اين بخش ها بحث هاي متفاوتي از جمله توجيه نياز و راهكارهاي رسيدن به اهداف وجود دارد. تصور ما بر اين است كه آمار و اطلاعاتي كه حاكي از نياز و وضعيت موجود است اشتباه بوده و نكات درستي مطرح نشده است. تصويري كه اين طرح، از آينده ارائه مي دهد و راهكارهاي رسيدن به اهداف درست نيست.
طرح جامع مسكن با نگاهي همه جانبه به بخش هايي ديگر خصوصا سيستم بانكي تنظيم مي شد اما به اعتقاد من اين طور نبوده و با نگاهي محدود به موضوع پرداخته شده است.
اين گونه نيست كه تمام مشكل موجود در بخش مسكن را بخواهيم در اين بخش حل كنيم.اين كه مسكن را يك بخش مي دانيم اشتباه است، چرا كه براي حل اين معضل بايد كل سياست هاي سرمايه گذاري و سيستم بانكي دگرگون شده و در اختيار بخش مسكن قرار گيرد. اين تغيير و تحولات راحت نيست و ما نمي توانيم از يك سيستم بانكي اين انتظار را داشته باشيم كه تمام موجودي اش را در اختيار بخش مسكن بگذارد. اما اين راه كار كه چگونه بايد نقدينگي به اين بخش تزريق شود و حد نقدينگي چه اندازه باشد را بايد در تمام بخش ها و در مقياس كلان جست وجو كرد. اين ايراد، تنها به بخش مسكن مرتبط نمي شود. بايد ايراد و اشكال را در مقياس كل كشور، ورود پول و سرمايه به ايران و راه و روش هاي ورودش جست وجو كنيم.
نياز نقدينگي دراين بخش براي رسيدن به توليد، سالانه حدود 22 هزار ميليارد تومان معادل 220 هزار ميليارد ريال مي شود كه رقم كمي نيست و در اين بخش به راحتي نمي توان اين ميزان را در اختيار داشت.
طرح جامع مسكن بايد ارتباط سيستم بانكي كشوربا بخش مسكن را توضيح مي داد. اصلاح اين ارتباط نيازمند تجديدنظردر كل سياست هاي اقتصادي است. بايد بدانيم چگونه مي شود تكنولوژي هاي مدرن را وارد جامعه كرد و با چه مكانيزم هائي مي توانيم بخش خصوصي را تشويق به اين امر كنيم.
با توجه به مسايل ذكر شده، ديگر فرصتي براي انجام آزمون و خطا نداريم و با اندك زماني به انتهاي اين دهه رسيده و ديگر فرصتي براي پيش برد كارها نداريم.
در حال حاضر دربيشتر بافت هاي فرسوده و در حال تخريب همچون مناطق 15 و 17، زندگي شبه كپرنشيني حاكم است. در يك پلاك، 20 متري در سه طبقه، 3 خانوار زندگي مي كنند كه با باز شدن در كوچه مستقيما وارد اطاق آن ها مي شويم. در واقع در اين جا يك زندگي متعادل انساني حاكم نيست و اين يك زندگي شبه كپرنشيني است. در اين وضعيت، هنگامي كه صحبت از توسعه شهري شود مانند اين است كه براي كسي كه نان شب ندارد كلاس آشپزي بگذاريم.
در سطح روستا، شهر و كشور از 13 ميليون آمار مسكن موجود بيش از 8 ميليون واحد مسكوني كم دوام يا بي دوام وجود دارد و از توان اقتصادي ما خارج است كه اين 8 ميليون واحد مسكوني را تخريب و بازسازي كنيم. در حال حاضر بحث زلزله، بازسازي و نوسازي را مطرح مي كنيم. در زلزله بم، بيش از 80 درصد واحدهاي مسكوني تخريب شد. بم شهري خاص با ساختار كالبدي نامناسب بود. همين آمار درباره واحد هاي مسكوني غير مقاوم در تمام شهرها و در تهران هم وجود دارد، كه به علت بزرگي تهران تهديدي كه در اين شهر متوجه ماست بيش تر است.
هنگامي كه در مقياس كلان صحبت مي شود و مباحث توسعه شهري و سيماي شهري و بحث هاي ديگر را طرح مي كنيم بحث هاي آكادميك، علمي، كارساز و بنيادي درستي هستند، اما معضل مسكن آن چنان قضيه را پيچانده و مشكل كرده كه همه بخش هاي ديگر و مطالعات را فلج كرده است. به نظر من هنگامي كه شهر تهران كه مناطق پرجمعيت و با تراكم بالايي مانند 15، 16، 17 و 20 (با 500 هزار واحد مسكوني اي كه به طور حتم بايد تخريب شوند) دارد، بحث هاي ديگر قابل بررسي نيست. مي دانيد براي توليد همين تعداد واحد مسكوني چه ميزان اعتبار، بودجه، امكانات و منابع مالي بايد تزريق شود؟! با آماري كه ذكر شد، براي ما اين امكان كه بتوانيم سرپناهي با مقاومت در برابر زلزله 6 ريشتري بسازيم هم وجود ندارد. اما واقعا يك زلزله 6 يا 7 ريشتري شهر را نابود مي كند.
دقت كنيد كه ما در در مورد بي سرپناهي صحبت مي كنيم نه سرپناهي كه در برابر زلزله مقاوم نيست. در ادامه و پس از حل معضل بي سرپناهي، در مورد كيفيت ساختمان كه هم از ديدگاه ما بسيار مهم است و هم در همه جاي دنيا مورد توجه است را طرح خواهيم كرد. اما در حال حاضر اصل قضيه را فراموش كرده ايم; چنان كه حتي ساختماني كه در تعريف، به آن ساختمان كم دوام مي گوييم و از گل و خشت و چوب ساخته مي شود را در مقياس مورد نظر نمي توانيم تامين كنيم. بنابراين در اين حالت نمي توان مباحث ديگري را طرح كرد. البته نمي گويم اصلا نبايد طرح شود بايد طرح شود و مورد بررسي علمي هم قرار گيرد و الان هم اين كار انجام مي شود، اما از مسئله اصلي غافل نباشيم و نگوييم كه ما همه مسايل را حل كرده ايم و براي انتهاي دهه مسئله اي به نام مسكن وجود ندارد. نبايد فكر كرد كه عرضه و تقاضا به تعادل رسيده و در حال حاضر بايد در مورد هدر رفتن انرژي صحبت كرد و بحث مقاوم سازي را مطرح كنيم. اين بحث ها جايگاه خود را دارد و نبايد ما را از آن غافل كند كه جامعه ما در انتهاي اين دهه دچار شديدترين بحران سياسي، اجتماعي، اقتصادي وفرهنگي اي به نام مسكن خواهد شد كه خطرات جبران ناپذيري به دنبال خواهد داشت.
برنامه ريزي بخش مسكن داراي چند مرحله است؟
همان طور كه مي دانيد در برنامه ريزي بخش مسكن 3 مرحله وجود دارد:
مرحله اول;
برنامه ريزي براي توليد و عرضه است. به عبارت ديگر براي افزايش توليد در آينده شروع به برنامه ريزي مي كنيم. دليل اين امر آن است كه مسكن نيز مانند بسياري از كالاهاي ديگر نمي تواند به سرعت و در يك دوره زماني بسيار سريع توليد شود. حتي با مدرن ترين تكنولوژي ها نيز، به اين دوره زماني نياز داريم.
مرحله دوم;
برنامه ريزي براي متقاضي، برنامه ريزي همزمان براي عرضه (در آينده) و متقاضي (كنوني). مرحله دوم دوره برنامه ريزي براي متقاضي است. زماني كه فرصت برنامه ريزي براي عرضه به پايان برسد، ناگزير هستيم به طور همزمان هم براي توليد (در آينده) و هم براي متقاضي (كنوني) برنامه ريزي كنيم. به اين معني كه ضمن ارائه راه كارهاي مناسب و هماهنگ كردن سيستم ها براي افزايش توليد در آينده، براي متقاضي كنوني هم برنامه ريزي كنيم و او را به حال خود رها نكنيم. از جمله آن كه نحوه مصرف و سطح مورد نياز زندگي را براي متقاضي تعريف كنيم يا او را تشويق به مهاجرت كنيم.
مرحله سوم;
مرحله اي است كه ديگر نمي توان توليد كرد و در واقع فرصت توليد را از دست داده ايم. در اين مرحله بايد تمام توان خود را صرف خارج كردن متقاضي از ميدان تقاضا كنيم. البته در اين جا منظور متقاضي بالقوه است. در واقع در تمام اين 3 مرحله هرجا كه بحث از متقاضي مي شود منظور تقاضاي بالقوه است.
زماني كه فرصت زماني محدودي داشته باشيم، براي تقاضاي بالقوه برنامه ريزي مسكن را انجام مي دهيم و براي جلوگيري از افزايش قيمت تا انتهاي برنامه ريزي نياز به فرصت يك تا يكسال و نيم داريم در اين صورت برنامه ريزي را براي تقاضاي بالقوه انجام مي دهيم در غير اينصورت حتما در مسكن بايد برنامه ريزي براي تقاضاي بالقوه باشد.
براي خارج كردن متقاضي بالقوه از ميدان تقاضا، راه كارهاي مختلفي نظير انتشار اوراق مشاركت و جمع كردن سرمايه ها، كاهش قدرت خريد مردم، عدم تزريق وام و راه كارهايي از اين دست وجود دارد.
اين روش براي زماني كاربرد دارد كه تنها براي تقاضاي بالقوه برنامه ريزي مي كنيم و قدرت خريد متقاضي را پائين نگه مي داريم تا قيمت مسكن افزايش پيدا نكند. زيرا افزايش قيمت مسكن برنامه ريزي ما را در محاسبات قيمت براي توليد (در آينده) دچار اختلال مي كند.
براي ثابت نگه داشتن قيمت مسكن، اين گونه فرض مي كنيم كه يك سال بعد مي خواهيم توليدي خاص را به بازار عرضه كنيم. بنابراين در اين زمان برنامه ريزي مي كنيم. در ايران تا به حال تنها در چندين مرحله اين كار انجام شده است. يعني تقاضاي بالقوه را به وسيله ي روش هاي مختلفي مانند انتشار اوراق مشاركت و جلوگيري از دادن وام، پائين نگه داشته اند و به طريقي قدرت خريد را از بخش مسكن كاهش داده اند اما به دنبال آن هيچ برنامه اي براي افزايش توليد ارائه نشده است.
معمولا از چه راه كارهايي را براي كاهش نقدينگي در اين بخش استفاده مي شود؟
هر راه كار اقتصادي كه در اين بخش ارائه مي شود به اين منظور است كه نقدينگي مردم يا به طور كلي نقدينگي را كاهش دهد. به طور مثال جلوگيري از انجام معاملات، انتشار اوراق مشاركت براي ديگر پروژه ها و جلوگيري از واگذاري وام از جمله راه كار هايي است كه به طور عمده به كار مي روند. اين روش ها باعث مي شود كه نقدينگي در اين بخش كاهش پيدا كند.
هنگامي كه نقدينگي در بخش مسكن كاهش پيدا كند قيمت مسكن ثابت مي ماند و اين يعني قرار گرفتن در دوران ركود. علي رغم تقاضاي بالقوه انبوه، قيمت مسكن در دوران ركود رشد خاصي نمي كند و به تعبيري مي توان گفت كه ثابت مي ماند. دليل اين مساله نبود تقاضاي موثر در بازار است.
با كاهش تقاضاي موثر، قيمت مسكن ثابت مي ماند و يك فرصت طلايي براي برنامه ريز بخش مسكن به وجود مي آورد. به طور مثال در مدت 1/5 سال آينده، راهكارهايي طرح مي كنيم تا توليد را به مرحله ي مورد نظر برسانيم. در آن زمان اقتصاد در بخش مسكن بازتر خواهد شد و مردم مشكلي نخواهند داشت. به دليل اينكه ميزان عرضه به اندازه تقاضا خواهد شد.
منظور شما از اين فرصت چيست؟ فرصت تنها به اين معناست كه در مقطعي ركود ايجاد مي شود و قيمت مسكن افزايش نمي يابد؟
بله به همين معناست. يك برنامه ريز مي خواهد براي كل ساختارهاي جامعه برنامه ريزي كند. اين برنامه ريزي شامل درست كردن برخي ساختارها و مسائل اقتصادي، تغييردادن تكنولوژي ساخت و بسياري كارهاي ديگر است كه بيشتر شامل برنامه هاي توليدي مي شود و اين نيازمند برخورداري از شرايط ثبات قيمت در بخش مسكن است.
با توجه به تقاضاي بسيار وسيع اين بخش، ممكن است قيمت مسكن آن اندازه بالا رود كه مشكلاتي را براي برنامه ريزي ايجاد كند. در چنين مواقعي پيشنهاد مي شود كه تقاضاي موثر را كاهش داده تا بتوان در يك فرصت 1 يا 1/5 ساله، برنامه ي خود را پياده كنند و توليد را به حد كافي برسانند. در غير اين صورت اتخاذ اين استراتژي كه در واقع به معناي خارج كردن سرمايه از اين بخش است، همچون تزريق سم به يك جامعه بيمار مي ماند; يعني كاري بسيار خطرناك است.
توجه كنيم كه خارج كردن سرمايه از يك بخش به سرعت صورت مي گيرد اما وارد كردن همان سرمايه و بازگرداندن آن كاري بسيار سخت است. نكته بعدي اين است كه در دوران ركود، به طور طبيعي توليد كاهش مي يابد و عملا مشكل دو چندان خواهد شد. براي مثال نياز شما X رقم است و در حالي كه X كمبود توليداست كه از قبل وجود داشته است، كاهش مجدد توليد خود مساله را پيچيده تر مي كند; چرا كه ما در مرحله برنامه ريزي براي افزايش توليد قرار داشتيم، اما درست عكس كاري را انجام مي دهيم كه بايد انجام دهيم و اين كار سخت و خطرناك براي جلوگيري مقطعي از افزايش قيمت مسكن، اگر توام با برنامه ريزي براي افزايش عرضه در آينده نباشد، ضربه بزرگي به بخش مسكن وارد خواهد كرد.
با كاهش تقاضاي موثر، قيمت مسكن به طور تقريبي در حد متوسط نگه داشته مي شود و فرصتي براي برنامه ريز جهت برنامه ريزي ايجاد مي گردد. اما برنامه ريز بايد عواقب اين كار را نيز قبول كند، كه سرمايه را از بخش مسكن خارج كرده است و توليد را نيز كاهش داده است. هر دو مورد فوق خلاف برنامه ريزي اي است كه برنامه ريز قصد انجام آ ن ها را از يك سال بعد دارد.
تا سال آتي يكي از اولين كارهايي كه برنامه ريز بايد در جهت افزايش توليد مسكن انجام دهد، جذب و تزريق سرمايه هاي بسيار وسيعي غير از سرمايه هاي موجود است كه آن ها را به صورت موقتي از بخش مسكن خارج كرده است. بعد از آن (در مراحل بعد) بايد به بخش تكنولوژي و ديگر مسائل رسيدگي كند.
در دولت هاي ما همواره اين اتفاق افتاده است كه بخش نخست (از مرحله ي دوم برنامه ريزي يعني كاهش تقاضاي موثر را اجرا كرده اند، فارغ از اينكه برنامه اي براي سال آينده داشته باشند. هر دولتي تنها در قالب دست نوشته هايي برنامه ي 1/5 سال آينده خود را بيان مي كند، اما آن برنامه ها به هيچ وجه راهكار مناسبي نيست و توليد را به حد كافي نخواهد رساند.
يعني اصلا برنامه اي نداشتند؟
به تعبيري مي توان گفت برنامه اي وجود نداشته است; چرا كه پيش فرض هاي برنامه و خود آن غلط بوده است; در نتيجه برنامه اي متناسب با نياز واقعي وجود نداشته است و دولت ها تنها به اين دليل كه يك دوره تبليغاتي خاصي را بگذرانند قيمت مسكن را ثابت نگه داشته اند. افزايش قيمت مسكن از سويي مشكلاتي را براي جامعه ايجاد مي كند و از طرف ديگر داراي مواهبي است. از جمله مشكلات آن ناتواني مردم براي تهيه ي مسكن است. هم چنين مشكل تورم و مسائل پيآمد آن است، اما از سوي ديگر باعث افزايش توليد نيز خواهد شد و در واقع سرمايه بيشتري جذب توليد مسكن خواهد بود.
آيا واقعا در دوران ركود قيمت مسكن راكد مي ماند يا تنها خريد و فروش صورت نمي گيرد؟
در جامعه اي كه از يك اقتصاد مسكن كاملا متعادل برخوردار است وقتي كه بازار مسكن راكد مي شود قيمت هم راكد مي گردد. حتي برخي اوقات قيمت كاهش مي يابد. اما اين روند در ايران به دو دليل متفاوت است. اول اينكه ما از تفاضاي بالقوه بسيار بالايي برخوردار هستيم و دوم اينكه مسكن براي ما جزو كالاهاي زيستي و حياتي و بسيار مهم و در عين حال سرمايه اي ست. به طور مثال مانند ماشين نيست كه اگر نداشته باشيم مهم نباشد. يعني در اين مورد، حاضر به فروش كالاهاي ديگر خود براي خريداري مسكن هستيم. به همين دليل گاه مشاهده مي شود كه در دوره ركود هم قيمت افزايش مي يابد، اما حتي در اين صورت، افزايش قيمت كمتر از افزايش دوران رونق است.
براي مثال اگر كالاهاي ديگر در دوران ركود قرار بگيرند 0، 1، 2 و حداكثر تا 5 درصد افزايش قيمت خواهند داشت، كه اين مقادير عادي است. اما در بخش مسكن و در دوران ركود تا 30 درصد افزايش قيمت نيز وجود داشته است. در صورتي كه بازار راكد نباشد و رونق داشته باشد، اين افزايش ممكن است به 80، 90 يا حتي 100 درصد برسد. يك علت مهم اين پديده حياتي بودن مسكن است. دليل ديگر اين است كه در پشت اين قضيه، تراكم زيادي به عنوان متقاضي وجود دارد.
چهارشنبه 23 مرداد 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: مردم سالاری]

[مشاهده در: www.mardomsalari.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 290]