ركود يا آرامش

واضح آرشیو وب فارسی:همشهری: ركود يا آرامش

ساخت‌وساز- گروه اقتصادي:
هر چند در روزهاي پيش غلامحسين الهام، سخنگوي دولت از كاهش 30 درصدي قيمت مسكن سخن گفت و اين موضوع را مصداقي از موفقيت سياست‌هاي دولت در راستاي كنترل قيمت مسكن دانست ...

اما اوضاع بازار در نهايت حكايتي گويا را چنان كه سخنگوي دولت گفت، از كنترل قيمت مسكن به نمايش نمي‌گذارد. اگرچه بازار گراني خانه در تابستان جاري چون سال قبل و حتي سال 85 رونق ندارد اما اين امر نشانگر افت قيمت ساختمان نبوده و برخلاف آنچه از سخنان مقامات دولتي برمي‌آيد مي‌توان آن را به ركودي نسبت داد كه هر از چندگاهي پس از جهش قيمت ساختمان گريبان گير بازار مسكن مي‌شود.

البته به عقيده كارشناسان و فعالان بازار مسكن شايد بتوان اين ركود را زمينه كاهش قيمت‌ها تلقي كرد اما واقعيت اين است كه تجربه ركود بازار مسكن نشان مي‌دهد اين وضعيت غالبا با افزايش قيمت‌ها توأم بوده و شرايط ركود تورمي را براي بازار مسكن رقم زده است. درعين حال خروج از اين وضعيت ركود تورمي كه غالبا هم در گذر زمان نسبتا طولاني شده است، چنان رخ داده است كه شرايط بازار ناخودآگاه به زمينه رشدهاي فزاينده قيمت بدل شده است و تورمي دوچندان را به بازار مسكن تحميل كرده است.

هر چند رشد قيمت مسكن در سال 86 اتفاقي تاريخي به شمار مي‌رود اما وزارت مسكن و شهر‌سازي‌ در گزارشي جهش قيمت مسكن در سال 85 را بي‌سابقه اعلام كرده است.
متوسط قيمت يك متر مربع زمين معامله شده در بهار سال گذشته در تهران يك ميليون و 650 هزار تومان و در تابستان همان سال يك ميليون و 679‌هزار تومان بود كه نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتيب 9/128‌درصد و 4/124‌درصد رشد داشته است.‏

اين رشد براي يك سال، رشد بسيار زيادي است. اين در حالي است كه قيمت متوسط يك متر مربع زمين معامله شده در سال 1385 (8494 ‏هزار ريال) نسبت به متوسط كل سال قبل 1/31درصد رشد داشته است. با توجه به رشد بسيار اندك قيمت‌هاي مسكن در سال‌هاي قبل از آن، اين تغيير يك جهش قيمتي شديد محسوب مي‌شود، به‌طوري كه از نظر تاريخي در كشور ‏سابقه نداشته است.‏

بنابراين گزارش، در بهار و تابستان سال 1386 متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني (اعم از ويلايي و آپارتماني) معامله شده در تهران به‌ترتيب 13569هزار ريال و 14314 هزار ريال بوده كه نسبت به فصل مشابه ‏سال قبل به‌ترتيب 4/87درصد و 4/84درصد رشد داشته است. ‏

اين در حالي است كه متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني معامله شده در سال 1385 به 8314 هزار ريال رسيده بود كه نسبت به سال قبل 28درصد رشد نشان مي‌دهد. اما در فصول پاياني سال يعني پاييز و زمستان اين رشد نسبت به فصل مشابه سال قبل بالاتر و به‌ترتيب 5/32 درصد و 7/46 درصد بوده است.

متوسط اجاره بهاي يك متر مربع مسكن در شهر تهران در بهار و تابستان سال 1386 به‌ترتيب برابر 54414 هزار ريال و 57817 هزار ريال بوده است كه نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتيب 8/36درصد و 3/36درصد رشد داشته است.

اين در حالي است كه متوسط اجاره بهاي يك متر مربع مسكن در شهر تهران در سال 1385 رشدي معادل ‏‏7/23درصد را نشان مي‌دهد. با مشاهده اين تغييرات مي‌توان اينگونه نتيجه گرفت كه رشد قيمت‌ها در ماه‌هاي پاياني سال 1385 و نيمه اول سال 1386 بيشتر از فصول اول سال 1386 بوده است، با اين وجود رشد اجاره‌ بها در اين مدت كمتر از رشد قيمت زمين و مسكن بوده است.

نكته قابل تامل در اينجا اين است كه با توجه به اندك بودن معاملات بهار، مي‌توان گفت افزايش قيمت به‌صورت عمده در زمستان و بيشترين افزايش در ماه پاياني سال رخ داده است. قيمت‌هاي بهار، قيمت افزايش يافته پايان سال است كه در بهار تثبيت شده است و تقريبا همه معاملات بهار به قيمت آخرين معاملات سال قبل انجام مي‌شود.

اين روند رشد قيمت موجب شد تا دلايل متعددي براي افزايش قيمت مسكن از سوي دولت عنوان شود. در ميان دلايل مطرح شده، كمبود عرضه مسكن به‌عنوان علت گراني ساختمان عنوان شد كه شايد نتوان دليلي چندان منطقي بر مبناي منطق آن ارزيابي كرد. در شرايطي كه دولت مي‌رود تا براي ساماندهي خانه‌هاي خالي كه تعداد آنها در سطح پايتخت كم هم نيست، ماليات‌هاي سنگين را وضع كند، شايد صحبت كردن از كمبود عرضه ساختمان را نتوان دليلي محكم ارزيابي كرد.

يك كارشناس مسكن با اشاره به اينكه نظريه «گراني مسكن به‌دليل كمبود عرضه» غلط است گفت: در طرح مشكل مسكن در ايران به سه امر مهم كمتر توجه مي‌شود و در نتيجه اين بي‌توجهي‌ها است كه «برنامه‌هاي حل مشكل مسكن» اغلب با چالش مواجه مي‌شود.‏
سهراب مشهودي افزود: ابتدا بايد گفت كه مشكل مسكن اغلب از زاويه كمبود تعداد واحدهاي مسكوني نسبت به خانوار، مطرح مي‌شود و اين عامل (كه تقريباً به‌طور ‏ثابت حدود 5/1‌ميليون واحد است)، عامل گراني مسكن عنوان مي‌شود و در واقع علت گراني مسكن را كمبود عرضه نسبت به تقاضا مي‌داند.

وي با بيان اينكه به دلايل زيادي، اين نظريه كاملاً غلط است، گفت: تقريباً هيچ متقاضي وجود ندارد، كه به‌علت عدم‌وجود مسكن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خريد مسكن اقدام كند و دوم اينكه علت اصلي تفاوت تعداد خانوار با تعداد مسكن، اتفاقاً به‌علت عرضه كمتر نبوده بلكه به دليل كمي تقاضاي مؤثر است.

مشهودي ادامه داد: آنچه افراد را از دست‌ يافتن به مسكن باز مي‌دارد نه عدم‌عرضه كافي بلكه عدم‌امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارهاست.

مشهودي گفت: يكي از مهم‌ترين عواملي كه بار تامين مسكن را سنگين مي‌كند، مبحث مالكيت مسكن علاوه ‌بر تامين معمول آن است.

وي ادامه داد: در عمل و در طول تاريخ، فعاليت‌هاي مسكن و شهرسازي اثبات كرده است كه راه‌حل‌هايي كه بخواهد مشكل مسكن را از طريق مالكيت آن حل كند، حتي درصورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد ‏مسكوني چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نيستند.‏

وي افزود: چون هزينه مسكن تملكي حدوداً سه برابر سكونت يافتن بدون مالكيت است، بنابراين بهتر است بخش عمومي سكونت يافتن را از مالكيت مسكن جدا كند و يا به معناي ديگر وظيفه تامين اجتماعي و امور ضد‌تورمي سرمايه‌هاي كوچك را به سازمان‌ها و وزارتخانه‌هاي مرتبط ديگر واگذارد و خود تنها تامين سكونتگاه را مدنظر قرار دهد. از نگاه وزير مسكن نيز ركود دوره‌هاي قبلي و تورم نيز از جمله دلايلي است كه قيمت مسكن را افزايش داده است.

كارشناسان اين روند را زمينه افزايش تقاضا براي مسكن ارزيابي مي‌كنند و اعتقاد دارند كه همين افزايش تقاضا خود دليلي براي گران شدن ساختمان است.

اكنون پس از گذشت 2سال پياپي از گراني مسكن، ركودي بر بازار حاكم شده است كه بسياري آن را كاهش قيمت تلقي مي‌كنند اما واقعيت اين است كه شايد بازار مسكن مي‌رود تا مانند بسياري از موارد تجربه شده ركودي نسبتا دراز مدت را تجربه كند. اين فرآيند شايد به منزله موفقيت سياست‌هاي دولت در كنترل قيمت مسكن تلقي شود اما براساس تجربه پيش زمينه‌اي است تا در سال‌هاي آتي بار ديگر فرآيند جهش قيمت مسكن را رقم زند. اين اتفاقي است مسبوق به سابقه و شايد تجربه‌اي كه بايد از آن عبرت گرفت.

تاريخ درج: 31 تير 1387 ساعت 14:18 تاريخ تاييد: 31 تير 1387 ساعت 23:34 تاريخ به روز رساني: 31 تير 1387 ساعت 23:33
دوشنبه 31 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: همشهری]

[مشاهده در: www.hamshahrionline.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 255]