مسكن افزايش فاصله دارندگان و جويندگان

واضح آرشیو وب فارسی:ايرنا: مسكن افزايش فاصله دارندگان و جويندگان
مجيد زندي
اين روزها با گذشت يكماه از تابستان عليرغم نام خود كه به فصل نقل و انتقال مسكن معروف است بازار مسكن در ركود به سرمي برد زيرا افزايش شديد قيمت ها سبب شده كه اكنون آنهايي كه صاحب مسكن نيستند نتوانند براي خريد واحدهاي مسكوني ساخته شده اقدام كنند و چون در سطح پايه تحريكي وجود ندارد طبيعتا اين حركت و تحرك به بقيه سطوح قيمتي هم كشيده شده و خريد و فروش مسكن را در ركود تورمي قرار داده است .
اينروزها ديگر در بنگاههاي معاملات ملكي هياهوي خريد و چانه زني مشاهده نمي شود زيرا قيمت هاي در اوج جايي براي چانه زدن ها باقي نگذاشته و طبيعتا آنهايي كه تاكنون جوينده خريد مسكن بوده اند دوباره فاصله خود را با خريد مسكن فراوان احساس كرده و سكوت و سكون اختيار نمودند و آنهايي هم كه قصد داشتند با محدود پس انداز محل سكونت خود را تبديل به احسن كنند به دنبال آمدن مشتري جديد چشم به در بمانند و دست روي دست بگذارند.
در اين ميان اما غول گراني همچنان در بازار مسكن خوابيده است و حتي ضربه هاي شديدي كه به نام مسكن مهر به سروروي اين غول زده شده تغيير چنداني در شرايط موجود پديد نياورده و آن 10 درصدي كه صحبت از كاهش قيمت ها آنهم در حاشيه شهرها به ميان مي آيد به آن دليل است كه برخي از اين افراد مي خواهند به هر طريقي كه شده واحدهاي در اختيار خود را به فروش برسانند و سرمايه هاي خود را به مركز افزايش قيمت هاي مسكن برسانند تا از غافله افزايش قيمت ها عقب نمانند; در غير اينصورت قيمت ها در مناطق پرطرفدار كاهشي را به خود نديده است .
اين غول گراني مسكن البته با خود سرمايه هاي سرگردان فراواني را هم آورده است كه همچنان دست هاي آن را مي توان در هر كوچه اي از شهرهاي بزرگي چون تهران نه يكبار كه به كرات ديد كه چگونه به ساخت وساز ادامه مي دهد و حتي اجازه پايان عمر مفيد را به ساختمانها نمي دهد ساختمانهايي كه تنها پس از يك دهه ازساخت دوباره تخريب مي شوند و سرمايه هاي جديد را در خود مي بلعند و برجي ديگر پديد مي آورند اما همان روند دوباره تكرار مي شود و چون فاصله جويندگان مسكن با دارندگان آن زياد است تحركي براي خريد اين واحدهاي نوساز هم به وجود نمي آيد و شرايطي را در كشور پديد آورده كه مسكن هست اما مشتري نيست و اين مي شود كه اكنون واحدهاي مسكوني خالي از سكنه فراوان تر از هرزماني شده است خانه هاي مجللي كه به دليل گراني شيربهايش خواستگاري ندارد!
در اين وضعيت از وامهاي 18 ميليون توماني و كمتر و بيشتر هم ديگر كاري ساخته نيست و جويندگان مسكن به فرض اينكه صاحب وام 18 ميليون توماني هم شوند با چنين وامي نمي توانند كاري انجام دهند زيرا در حاليكه پايه قيمت هاي يك واحد مسكوني به 70 تا 80 ميليون تومان رسيده وام 18 ميليون توماني با اقساط پلكاني و 200 ـ 300 هزار توماني جايگاهي براي خود كسب نخواهد كرد زيرا افراد جوينده مسكن اكنون نمي توانند فاصله 18 ميليون تومان تا 80 ميليون تومان را پر كنند آيا براي اين فاصله 60 ميليون توماني فكري شده است !
ضعف ديگر در اين ميان عدم شفافيت عملكردهاست و چون هنوز بسياري از مردم در خصوص برنامه هاي دولت براي تحرك بخشيدن به بازار مسكن آگاه نيستند و حتي بسياري هم به برنامه هاي اعلام شده باور ندارند در نتيجه براي تبديل واحدهاي مسكوني خود صبر و احتياط و حتي ترس پيشينه مي كنند كه نكند با كوچكترين اشتباهي سرمايه هاي خود را برباد دهند.
پس عليرغم تلاش هاي انجام شده رسمي براي تحرك بخشي در بازار مسكن اين بازار همچنان به برنامه هاي جديد با ترديد مي نگرد و سكوت معنادار نشاندهنده عدم اطلاع از شرايط آينده اين بازار است و سخن گفتن از كاهش 10 رصدي در قيمت ها هنگامي موضوعيت مي يابد كه آمار نقل و انتقال افزايش يابد زيرا تجربه گذشته مردم بهترين ابزار لازم در اختيار آنهاست كه برنامه هاي اجرايي بايد خارج از سرمايه هاي آنها در بازار مسكن تحولي ايجاد كند كه به مرور اين تحول به آنها هم برسد در غير اينصورت تغييري در بازار با حاكميت بخش خصوصي مسكن با سخنان مسئولان دولتي پديد نخواهد آمد.
اكنون يكماه از تابستان گذشته است يكماهي كه مي توانست نشاندهنده دو ماهه آينده فصل تابستان هم باشد اما چون سطح عمومي قيمت ها به ويژه مصالح ساختماني از جمله سيمان مهار نشد ارزاني مسكن هم پديدار نشد اقداماتي نظير اعطاي زمين به برخي از اعضاي تعاوني مهر در حد همان شوك موقتي عمل كرد كه باعث توقف حركت شتابان قيمت ها شد. لكن به دليل عدم افزايش عرضه و افزايش قيمت مصالح از جو رواني گراني مسكن كم نشده است .
در ماه گذشته البته ابلاغ قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن از سوي رئيس جمهور كه بر اراضي باير با كاربري مسكوني در محدوده شهرها ماليات 12 درصدي وضع كرده است در كنار آن هم طرح تعاوني مهر در قيمت زمين مسكوني اثر مثبت گذاشته است . اما دولت همزمان مي بايست به برنامه ريزي و توليد و تامين مصالح مورد نياز بخش مسكن هم اقدام و يا حتي از توليد مصالح نامرغوب جلوگيري مي كرد تا كاهش قيمت ها در مجموعه عوامل موثر در ساخت مسكن پديد آيد در غير اينصورت تجربه نشان داده است كه اين نوسان و ناهماهنگي كه بعضا به مرز سرطاني هم مي رسد مي تواند از يك مورد به بخش هاي ديگر هم تحميل شود و شرايط را به حالت تورمي گذشته بازگرداند.
پس حالت ركود در بازار مسكن فريبنده است زيرا همه منتظر آينده بازار مسكن هستند زيرا طرح هايي براي ممانعت از خريد و فروش بيش از سه بار و اخذ ماليات از واحدهاي خالي از سكنه سبب شده كه صاحبان اين واحدها حداقل تابستان سال جاري را صبر پيشه كنند و از فروش واحدها پرهيز نمايند همچنانكه به دليل قيمت هاي فراوان تقاضايي نيز براي آن وجود نداشته است .
در اين ميان خريد و فروش موردي مربوط به آندسته از صاحبان واحدهاي نوسازي است كه نياز به پول دارند و اين نياز آنها را مجبور ساخته است كه قيمت مسكن خود را تا حدودي پائين آورده كه بتوانند با دريافت پول نقد براي آينده خود برنامه ريزي داشته باشند.
ضعف ديگر در اين ميان تبليغات غلط است . وقتي اين عدم شفافيت ها با اهداف سياسي و گروهي پيوند مي خورد وضعيت بدتر مي شود جريانها در اين ميان اگرچه هدف خود را جستجو مي كنند و حتي اهداف انتخاباتي براي آينده رياست جمهوري براي خود تدوين مي نمايند باعث تخريب شرايط آرام بازار مسكن و حتي ساير بخش هاي اقتصادي مي شوند. جامعه اي كه به ويژه در بخش مسكن به شدت نيازمند اجراي طرح هاي ساخت مسكن صنعتي و ارزانقيمت و بدون جنجال و هياهوست تا هدف مردمي و حمايتي از برنامه ريزي كلان ملي استخراج شود.
در اين ميان بنگاهداران معاملات ملكي به شدت از كسادي بازار خود گله مند هستند و بازار را به شدت راكد ارزيابي مي كنند و مي گويند : اين روزها مالكان فقط قيمت هاي گذشته را افزايش مي دهند و جديدترين اقدام آنها هم سكوت است زيرا نمي دانيم واقعا قصد فروش واحدهاي مسكوني را دارند يا اينكه چشم به آينده دارند اما آنچه كه هست معامله اي انجام نمي شود.
آقاي خليلي بنگاهدار خيابان كاج منتهي به ميدان فلسطين تهران در اين زمينه مي گويد : البته افزايش قيمت مسكن و همچنين ركود آن به دلايل مختلفي است كه مي بايست در سطح ملي مورد بررسي قرار گيرد اما اعطاي زمين براي ساخت مسكن در مقاطعي دور دست از شهرهاي مهمي چون تهران تغييري در شرايط قيمتي تهران ايجاد نمي كند ضمن آنكه مشكلاتي كه براي اعطاي وام مسكن و ساير وامها در بانك ها پديد آمده همه و همه دست به دست هم داده كه معامله اي انجام نشود زيرا مسكن به كالاي سرمايه اي همچون جواهر تبديل شده كه افراد با درآمد متوسط ديگر آرزوي خريد آن را هم در دل خود بروز نمي دهند.
وي رونق يافتن ساخت و ساز در بافت هاي فرسوده شهر از سوي شهرداري را اقدامي مناسب پيش روي دولت و شهرداري مي داند و مي افزايد : دولت نيز مي تواند با مشاركت در چنين طرح هايي واحدهاي فرسوده را خريداري و با تبديل بخشي از آن به فضاي سبز و فضاهاي رفاهي و تفريحي واحدهاي مسكوني به صورت تعاوني « مسكن محله » را در اين مناطق تشكيل دهد كه خود به كاهش قيمت هاي تمام شده ساخت و ساز و طبيعتا كاهش قيمت مسكن تمام خواهد شد.
وي مي افزايد : اكنون براي ساخت يك واحد مسكوني چهار طبقه در جنوب شهر علاوه بر زمين به 200 ميليون تومان سرمايه نياز هست كه اين رقم كلان در اختيار بسياري از علاقمندان به نوسازي بافت هاي فرسوده نيست و بانك ها هم در اين زمينه مشاركت جدي ندارند و چه بهتر تعاوني مهر را به صورت تعاوني محله هم ادامه دهند و به ساخت و ساز مسكن در مناطق فرسوده رونق بخشند.
آقاي افشين غلامپور كارشناس مسكن و شهرسازي نيز در زمينه علت ركود ترمي در تابستان سال جاري مي گويد : ترس مردم از فروش واحدهاي مسكوني قبل از انجام معامله اي جديد براي خريد واحد مسكوني ابزار قدرتمندي است كه نمي توان در بررسي علل ركود به سادگي از آن گذشت زيرا تاكنون نمونه هاي فراواني داشتيم كه فروشنده واحد مسكوني به دليل افزايش ناگهاني قيمت ها از قافله دارندگان مسكن خارج شدند و يا اگر معامله را فسخ كردند پرونده هاي فراواني هم در اين زمينه در محاكم قضايي بخاطر بروز اختلاف بين فروشنده و خريدار مسكن باز شده است .
وي مي افزايد : قانون بودجه دولت را موظف كرده است كه در 80 درصد هزينه ساخت مسكن فارغ از سقف قيمت هاي تمام شده مسكن مشاركت نمايد آيا اكنون بانك ها وامهاي 100 تا 80 ميليون توماني مي دهند كه بتوانند 80 درصد هزينه تمام شده مسكن را تامين نمايند
آقاي غلامپور ادامه مي دهد : پس دولت همزمان با اصلاح وضعيت زمين مي بايست به تامين هزينه هاي ساخت و كاهش قيمت تمام شده و تامين مصالح و ساير موارد مورد نياز در افزايش عرضه مسكن برنامه داشته باشد تا بتواند اين مشكل را با هماهنگي بين بخش و عرضه و تقاضاي متوازن حل نمايد و امور جاري را به مقصد درستي هدايت نمايد.
اين روزها عليرغم گذشت يكماه از تابستان ديگر در بنگاههاي معاملات ملكي هياهوي خريد و فروش و چانه زني مشاهده نمي شود زيرا قيمت هاي در اوج جايي براي چانه زني باقي نگذاشته و آنهايي كه تاكنون جوينده خريد مسكن بودند دوباره فاصله خود را با قيمت مسكن فراوان احساس كرده و سكوت و سكون اختيار كرده اند
اكنون با هجوم وسيع سرمايه هاي سرگردان به بازار مسكن همه از آن انتظار سود دارند و اين حجم گسترده سرمايه هاي بخش خصوصي به برنامه هاي دولت اجازه اي براي كاهش قيمت نمي دهد مگر اينكه برنامه ها به گونه اي باشد كه سرمايه گذاري در ساير بخش هاي صنعتي كشاورزي و خدماتي را پرجاذبه سازد
آقاي غلامپور كارشناس حوزه مسكن و شهرسازي : كاهش قيمت زمين در قالب واگذاري زمين هاي طرح مهر تنها نگاه به يكي از عوامل اثرگذار در قيمت تمام شده مسكن است در حاليكه عوامل مختلفي به ويژه افزايش قيمت سيمان و آهن و ساير مصالح ساختماني مي تواند پس از دوره كوتاهي كاهش قيمت زمين را جبران نمايد
خليلي بنگاهدار : ايجاد « تعاوني مسكن محله » براي ساخت و ساز در بافت هاي مسكوني شهرهاي بزرگ و حمايت دولت و شهرداري از آنها كمك موثري در كاهش قيمت تمام شده مسكن خواهد بود
دوشنبه 31 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: ايرنا]

[مشاهده در: www.irna.ir]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 215]