بررسي تغييرات قيمت مسكن‌

واضح آرشیو وب فارسی:اطلاعات: بررسي تغييرات قيمت مسكن‌

قيمت‌هاي مسكن در تهران رشد زيادي دارد و اغلب، تغييرات آن موجب تغيير قيمت‌هاي ساير شهرهاي كشور مي‌شود. در بررسي‌ فصلنامه اقتصاد مسكن قيمت‌هاي مسكن در تهران در دو فصل اول سال 1386 مرور و به اختصار تحليل شده است.

متوسط قيمت يك مترمربع زمين معامله شده در بهار سال 1386 در تهران برابر 16507هزار ريال و در تابستان اين سال برابر 16795 هزار ريال بوده كه نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتيب 9/128 درصد و 4/124 درصد رشد داشته است. اين رشد براي يك سال، رشد بسيار زيادي است. اين در حالي است كه متوسط قيمت يك مترمربع زمين معامله شده در سال 1385 (8494هزار ريال) نسبت به متوسط كل سال قبل 1/31درصد رشد داشته است. با توجه به رشد بسيار اندك قيمت‌هاي مسكن در سال‌هاي قبل از آن، اين تغيير يك جهش قيمتي شديد محسوب مي‌شود، به طوري كه از نظر تاريخي در كشور سابقه نداشته است. ‌

در بهار و تابستان سال 1386 متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني (اعم از ويلايي و آپارتماني) معامله شده در تهران به ترتيب 13569 و 14314 هزار ريال بوده كه نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتيب 4/87 درصد و4/84درصد رشد داشته است. ‌

متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني معامله شده در سال 1385 به 8314 هزار ريال رسيده بود كه نسبت به سال قبل 28درصد رشد نشان مي‌دهد. اما در فصول پاياني سال يعني پاييز و زمستان اين رشد نسبت به فصل مشابه سال قبل بالاتر و به ترتيب 5/32 و 7/46درصد بوده است. البته اين نسبت‌ها حدود نصف رشد قيمت‌هاي دو فصل اخير بوده است.

متوسط اجاره بهاي يك متر مربع مسكن در شهر تهران در بهار و تابستان سال 1386 به ترتيب برابر 54414 و 57817 هزار ريال بوده است كه نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتيب 8/‌36% و 3‌/‌36 % رشد داشته است. اين در حالي است كه متوسط اجاره بهاي يك مترمربع مسكن در شهر تهران در سال 1385 رشدي معادل 7/‌23% را نشان مي‌دهد. ‌

با اين وجود رشد اجاره بها در اين مدت كمتر از رشد قيمت زمين و مسكن بوده است.

نكته قابل تامل اين است كه با توجه به اندك بودن معاملات بهار، مي‌توان گفت افزايش قيمت به صورت عمده در زمستان و بيشترين افزايش در ماه پاياني سال رخ داده است. قيمت‌هاي بهار، قيمت افزايش يافته پايان سال است كه در بهار تثبيت شده است و تقريبا همه معاملات بهار به قيمت آخرين معاملات سال قبل انجام مي‌شود.

تغييرات قيمتي مسكن در مناطق مختلف تهران

براساس داده‌هاي موجود درباره معاملات انجام شده در بهار و تابستان سال 1386 بالاترين متوسط قيمت زمين در شهر تهران به ترتيب متعلق به منطقه3 و برابر 36288هزار ريال و منطقه يك برابر 45735 هزار ريال و كمترين آن به ترتيب در بهار و تابستان متعلق به منطقه 12 برابر 6089 و منطقه 20 برابر 6984 هزار ريال بوده است. همچنين بيشترين قيمت متوسط يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران به ترتيب در بهار و تابستان به منطقه يك تعلق داشته و برابر 28372 و 32009 هزار ريال و كمترين آن برابر 7113 و 8374 هزار ريال و متعلق به منطقه 20 بوده است. در سال 1385 نيز بيشترين متوسط قيمت متعلق به منطقه يك (برابر 19950هزار ريال) و كمترين متوسط قيمت‌هاي معامله شده در منطقه 20 (برابر 4238هزارريال) بوده است. همچنين بالاترين نرخ رشد قيمت در بهار و تابستان سال 1386 به ترتيب در منطقه 8 معادل 184 % و 162% و كمترين آن در بهار در منطقه 14 معادل 55 % و در تابستان در منطقه يك برابر 46% بوده است. دامنه قيمت‌هاي واحدهاي مسكوني آپارتماني و ويلايي در شهر تهران طي دوره‌هاي مورد بررسي متفاوت بوده است. ‌

متوسط اجاره بهاي يك متر مربع مسكن در شهر تهران در فصل بهار و تابستان سال 1386 به ترتيب معادل 54414 و 57817 ريال بوده است. بالاترين متوسط قيمت در بهار در منطقه يك برابر 107573 ريال و در تابستان در منطقه 3 معادل 107332ريال و كمترين آن در بهار در منطقه 20 معادل 34481 و در تابستان در منطقه 18 برابر 36978 ريال بوده است.

دامنه تغييرات در مناطق مختلف شهر متفاوت بوده، به طوري كه بالاترين رشد در منطقه8 و به ترتيب براي بهار و تابستان معادل 7/84% و 2‌/‌67 % و كمترين آن در مناطق 5 و 14 به ترتيب برابر 5‌/‌1 % و 6‌/‌5 % بوده است. ‌

تغييرات قيمت مسكن در شهرهاي منتخب‌

قيمت يك مترمربع زمين مسكوني همچنان در تهران فاصله زيادي با ديگر شهرهاي بزرگ كشور دارد، به‌ طوري كه اين قيمت (16408 هزار ريال) بيش از 3 برابر گرانترين شهر پس از تهران يعني همدان (5306 هزار ريال) است. همچنين قيمت زمين در تهران حدود 16 برابر قيمت زمين مسكوني شهر كرمان (1086 هزار ريال) است كه اختلاف بسيار زيادي را بين مراكز استانهاي كشور نشان مي‌دهد. پس از تهران و همدان به ترتيب بالاترين قيمت زمين در شهرهاي كرج، اصفهان و مشهد است و كمترين قيمت در مراكز استانها پس از كرمان متعلق به اروميه، زاهدان و يزد است. نرخهاي رشد نيز نشان مي‌دهد قيمتها در شهرهاي گران، اغلب بيشتر رشد مي‌كند، به ‌طوري كه بيشترين رشد قيمت در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه اول سال 1385 متعلق به شهرهاي همدان، بندرعباس و تهران بوده است كه به ترتيب در رده‌هاي دوم، اول و نهم گران‌ترين قيمت قرار داشته‌اند و كمترين رشد متعلق به شهرهاي رشت، كرمان و شيراز بوده است كه به ترتيب از نظر ارزاني قيمت زمين در رده‌هاي دوازدهم، اول و نهم قرار داشته‌اند.

يكي از علت‌هاي قابل تامل در اين زمينه تفاوت عامل محدوديت زمين در شهرهاي مختلف است كه باعث شده است در برخي شهرها رشد قيمت آن بيشتر و در برخي شهرها كمتر شود.

‌

تغييرات قيمت مسكن در استانهاي كشور

متوسط قيمت يك مترمربع زمين ساختمان‌هاي كلنگي معامله شده در مناطق شهري كل كشور در نيمه اول سال 1386 برابر 16/5 ميليون ريال بوده است كه اين قيمت براي معاملات استان تهران به‌طور متوسط 07/11 ميليون ريال به عنوان بالاترين متوسط قيمت و براي استان كرمان به‌طور متوسط 800 هزار ريال به عنوان كمترين قيمت بوده است.

متوسط قيمت در استان تهران بيش از دو برابر متوسط كشور و متوسط قيمت در استان كرمان حدود 15% متوسط قيمت كل كشور بوده است. بعد از استان تهران بيشترين قيمت متعلق به استانهاي خراسان رضوي (84/3 ميليون ريال)، همدان (77/3 ميليون ريال) و قزوين (27/3 ميليون ريال) بوده است.

با اين حال قيمتها در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه اول سال 1385 تغييرات عمده‌اي كرده است. البته اين تغييرات در همه استان‌ها يكسان نبوده است. در استانهاي ايلام، همدان و چهارمحال و بختياري و هرمزگان به ترتيب 8/192% ، 5/191% ، 160% و 9/139 بيشترين رشد را داشته است و در استانهاي گيلان، كرمان و آذربايجان غربي به ترتيب 5/7%- ، 5/‌14% و 27% كمترين رشد را داشته است.‌

اين تغييرات قيمت‌ها رتبه قيمتي زمين در استان همدان، ايلام و چهارمحال و بختياري را افزايش داده است به‌طوري كه استان همدان كه در چند سال گذشته رتبه قيمتي پايين‌تري از اغلب مراكز استان‌هاي بزرگ داشته است، به رتبه دوم يعني پس از تهران ترقي كرده است.

قيمت يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني نسبت به قيمت زمين اختلاف كمتري در شهرهاي مختلف دارد، به‌طوري كه اين قيمت در تهران كمتر از دو برابر شهر همدان (دومين شهر گران) و كمتر از 5 برابر ارزان‌ترين شهر (اروميه) است. نرخ رشد قيمت زيربناي واحدهاي مسكوني نسبت به رشد قيمت زمين نيز در شهرهاي مختلف، تفاوت كمتري داشته است، به‌طوري كه بيشترين و كمترين رشد قيمت زيربناي واحد مسكوني در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه اول سال 1385 در شهرهاي ياسوج 115 % و شيراز 20% بوده است. در حالي كه اين اختلاف رشد در قيمت زمين 192% و 26% - بوده است.

اختلافات در اجاره بها و رشد آن نيز كمتر از قيمتهاي زمين و تا حدودي كمتر از قيمت زيربنا بوده است. به‌طوري كه اجاره هر مترمربع واحد مسكوني در تهران (بيشترين قيمت) حدود 58 هزار ريال، شهر كرد (كمترين قيمت) حدود 9 هزار ريال بوده است. اجاره بها در كرج (دومين شهر گران) حدود 34 هزار ريال بوده است. رشد اجاره بها نيز در يك سال در كرمان69% و در شهر كرد 15%- بوده است.

‌

متوسط نرخ رشد قيمت‌هاي مسكن‌

متوسط قيمت هر متر زمين ساختمان‌هاي كلنگي در كشور در نيمه اول سال 1386 بالغ بر 16/5 ميليون ريال بوده است كه فقط قيمت استان تهران با 1/11 ميليون ريال بيشتر از متوسط است. استان‌هاي بعدي، خراسان رضوي وهمدان بوده‌اند كه متوسط قيمت هر مترمربع زمين ساختمانهاي كلنگي معامله شده در آنها به ترتيب برابر 84/3 و 77/3 ميليون ريال بوده است. كمترين متوسط قيمت 8/0 ميليون ريال استان كرمان و 99/0 ميليون ريال براي استان آذربايجان غربي بوده است. نسبت متوسط قيمت زمين مسكوني در شهرهاي استان تهران حدود 14 برابر استان كرمان بوده است.

رشد قيمتهاي زمين در نيمه اول سال 1386 نيز همچنان در اغلب استانها بسيار بالا و در بيشترين مقادير براي استانهاي ايلام، همدان و چهارمحال و بختياري به ترتيب 193% ، 192% و 160% بوده است.

به همين صورت قيمت هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني نيز در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه اول سال قبل در همه استانها افزايش يافته است. اين رشد در بيشترين مقدار در استانهاي تهران 125%، ايلام 101% و چهارمحال و بختياري96% و در كمترين مقدار در استانهاي آذربايجان غربي 26% ،هرمزگان 30% و زنجان34% بوده است. متوسط رشد اين قيمت در كل كشور 86% بوده است.‌

متوسط نرخ اجاره بهاي پرداختي بابت يك مترمربع واحد مسكوني نيز در اغلب استانها همچنان رشد كرده است و در نيمه اول سال 1386 نسبت به دوره مشابه سال قبل در كل كشور حدود56 % و در بيشترين مقدار، 159% براي خراسان جنوبي،89 % براي لرستان و تهران82% كمترين مقادير در چهارمحال و بختياري بوشهر و قم به ترتيب 17% - ، 10% و 16% بوده است.

‌

رشد منفي قيمت‌هاي مسكن در نيمه اول سال 86‌

قيمتهاي مسكن رشد پيوسته ندارند. رشد مقطعي دارند و در بعضي مقاطع در برخي مناطق كاهش نيز دارند. اگر رشد قيمتهاي مسكن در يك مقطع به علتهاي مختلف به حدي بيش از ظرفيت‌هاي اقتصادي و تقاضاي منطقه (در تناسب با عرضه) افزايش بيابد، در مقطع بعدي ناچار به كاهش است. گاهي نيز به علت عوامل مختلف ديگر اين قيمتها در يك مقطع كاهش پيدا مي‌كند. چنانچه مشاهده مي‌شود رشد منفي قيمتها در نيمه اول سال 1386 نسبت به نيمه دوم سال 1385 در موارد مختلفي از جمله قيمت زمين مسكوني در استانهاي خراسان جنوبي، زنجان و مركزي، در قيمتهاي زيربناي واحدهاي مسكوني در استانهاي زنجان و هرمزگان و در اجاره بها در استانهاي چهارمحال و بختياري و بوشهر رخ داده است.‌

همينطور رشد منفي براي قيمت زمين مسكوني در شهرهاي شيراز، تبريز، اراك، كرمان، زنجان و بيرجند، براي اجاره هر متر واحد مسكوني در شهرهاي شهركرد، شيراز و بوشهر رخ داده است.

به همين صورت رشد يك ساله قيمتها نيز در مواردي از جمله رشد اجاره بها در استان چهارمحال و بختياري، رشد قيمت زمين مسكوني در شهر رشت و رشد اجاره بها در شهر كرد.

نكته قابل تامل در اين زمينه آن است كه به طور كلي قيمت‌هاي مسكن در حال رشد است و در بلندمدت همه قيمت‌ها و در همه مناطق كشور افزايش يافته است. كاهش قيمتها مقطعي و كوتاه‌مدت بوده است. اغلب كاهش قيمتها محدود به يك مقطع 3 ماهه يا 6 ماهه بوده است و تنها در موارد اندكي تا يك سال نيز ادامه داشته است. اين كاهش در هيچ شهر يا استاني براي دو يا چند سال رخ نداده است. در همه موارد كاهشها پس از يك سال يا كمتر از آن جبران شده و قيمتها دوباره به سطح قبل از كاهش رسيده و در مقاطع بعدي از آن نيز فراتر رفته‌اند. مي‌توان گفت اين واقعيت برخي را بدان داشته است كه براي حفظ ارزش پول خود از تبديل پول به ملك استفاده كنند. زيرا ملك كالايي است كه استهلاك آن بسيار ناچيز است و نه تنها افت ارزش ندارد بلكه به طور كلي در بلندمدت به تناسب افزايش تورم رشد مي‌كند.

‌

چند نكته پاياني‌

در يك جمع‌بندي مختصر مي‌توان گفت افزايش قيمت‌هاي مسكن در اواخر سال 1384 و كل سال 1385 و نيز ابتداي سال 1386، قيمت‌هاي هر مترمربع زمين و بناي مسكوني را به حدود 150% بالاتر از قبل رسانده است. اين افزايش قيمت‌ها در زمين بيشتر و در زيربناي مسكوني كمتر است. افزايش اجاره بها به علت اينكه به مرور و در طي زمان رخ مي‌دهد، كمتر دچار جهش مي‌شود و طي اين مدت كمتر از افزايش قيمت‌هاي ياد شده بوده است.

افزايش قيمت‌ها در مناطق مختلف نيز يكسان نبوده است. در مناطق بالاي شهر افزايش قيمت‌ها بيشتر و در مناطق پايين شهر كمتر بوده است. نكته مهم درباره شاخص قيمت‌هاي مسكن اين است كه طي 15 سال اخير قيمت زمين حدود 39 برابر، قيمت‌هاي زيربناي مسكوني حدود 29 برابر و اجاره بها حدود 35 برابر شده است. اين درحالي است كه قيمت‌ها در مناطق بالاتر شهر حتي تا يك‌صد برابر افزايش يافته است، اما در مناطق پايين شهر بسيار كمتر افزايش يافته است. شايد يك علت اين تفاوت را سطح درآمدي و ثروت بالاتر ساكنان و خريداران مسكن در مناطق بالاي شهر و در نتيجه كم كشش‌تر بودن تقاضا نسبت به قيمت در اين مناطق دانست و شايد بتوان گفت علت ديگر آن استفاده سرمايه‌اي از املاك در شهر تهران باشد كه اين استفاده در مناطق داراي خريداران ثروتمندتر توجيه‌‌پذيرتر است. البته عوامل ديگري نيز در اين امر دخيل هستند كه بحث بسيار مفصل‌تري طلب مي‌كند.

‌

شنبه 29 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: اطلاعات]

[مشاهده در: www.ettelaat.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 266]