خانه؛ديروز، امروز، فردا بررسي سير تحولات بازار مسكن

واضح آرشیو وب فارسی:فارس: خانه؛ديروز، امروز، فردا بررسي سير تحولات بازار مسكن
اشكان احمدي

خاطرمان هست نصيحت هاي پدربزرگ ها و پدرانمان را كه بر اساس باورها، تجربيات و علم اقتصادي كه از اجتماع خود آموخته بودند، شكل گرفته بود و آن اساسي ترين و گرانبها ترين پند را كه؛ بچه ها هر آنچه را كه به عنوان پس انداز در اختيار داريد به طلا و زمين (خانه) تبديل كنيد زيرا از ارزش هيچ كدام كاسته نمي شود و كاسته هم نشد و بلكه روز به روز ارزش آنها افزون تر شد.

تا همين چندي پيش با افزايش جهاني قيمت فلزات و به خصوص طلا قيمت يك سكه تمام بهار آزادي به 250 هزار تومان هم رسيد و ارزش يك گرم طلا از مرز بيست هزار تومان گذشت كه با توجه به بالا رفتن بي سابقه قيمت در اين بازار و اقدامات جهاني تا حدودي از التهاب اين حوزه كاسته شد. اما مسكن حكايت ديگري داشت. بازار مسكن نه تنها به كنترل در نيامد بلكه روز به روز بر قيمت زمين و ساختمان در شهرهاي مختلف و به خصوص تهران افزوده شد.خانه به عنوان سرپناهي امن و ايمن كه خصوصي ترين روابط انساني را در ميان دارد از اساسي ترين نيازهاي بشري به شمار مي رود و مكان اصلي رشد و پرورش افراد يك خانواده است. در ضمن مسكن امروزه به عنوان اصلي ترين پشتوانه سرمايه يي خانواده و در بعد اجتماعي يكي از شاخصه هاي اصلي ثروت در ايران به شمار مي رود. اكنون با توجه به اهميت موضوع و با علم به اينكه جامعه ما از سال ها قبل با مشكل كمبود مسكن مواجه بوده و بر اساس اين واقعيت كه بازار مسكن در دو، سه سال اخير با بحراني جدي روبه رو بوده به بررسي وضعيت اين بازار در سال هاي منتهي به پيروزي انقلاب و پس از آن تا امروز مي پردازيم.

بخش مسكن يكي از مهم ترين بخش هاي اقتصاد ايران است و درصد بالايي از سرمايه گذاري كشور در اين بخش انجام گرفته است. بي گمان طي چند دهه اخير بازار مسكن يكي از پرنوسان ترين و موردتوجه ترين بخش هاي اقتصاد ايران بوده است. طي سال هاي گذشته مولفه هاي مستقيم و غيرمستقيم از جمله افزايش تقاضا، افزايش قيمت زمين، نيروي كار، مصالح ساختماني، نوسانات قيمت نفت و افزايش نقدينگي، ركود در بازارهاي ديگر و بازار سهام و اعطاي وام هاي بانكي و... در كوتاه مدت و بلندمدت بر اين نوسان قيمت تاثير گذاشته اند. در بررسي آماري سال هاي گذشته اعداد قابل توجهي به دست مي آيد كه به تحليل وضعيت كنوني و چگونگي تاثير عوامل ذكر شده بر اين بازار كمك قابل ملاحظه يي مي كند.

طي سرشماري نفوس و مسكن كه در سال 1355 انجام گرفته است، بيش از سي ميليون نفر در 2377000 منزل مسكوني زندگي مي كردند كه پس از گذشت سي سال جمعيت كشور بيش از هفتاد ميليون نفر آمارگيري شده كه در 15972000خانه زندگي مي كنند. طي سال هاي 1352 تا 1356 به طور متوسط رشد توليد ناخالص داخلي به قيمت ثابت بيش از 8 درصد بوده است كه سرمايه گذاري در بخش مسكن به طور متوسط رشدي معادل 22 درصد در سال داشته است. نسبت سرمايه گذاري در بخش مسكن به توليد ناخالص داخلي به طور متوسط 6درصد و سهم اين بخش در تشكيل سرمايه ثابت ناخالص داخلي نزديك به 24 درصد بوده است. در اين دوره نسبت واحدهاي ساخته شده به منظور فروش 8 درصد و نرخ سود حاصله بر مبناي مقايسه قيمت فروش و هزينه تمام شده 31 درصد و هزينه ايجاد هر متر بنا در سال 1352 ، 4345 ريال و در سال 1356 ، 11866 ريال است. در اين هنگام با افزايش قيمت نفت و افزايش نقدينگي و به تبع افزايش فعاليت هاي ساختماني دولت و بخش خصوصي قيمت زمين و مصالح و دستمزد كارگران ساختماني با رشد قابل ملاحظه يي روبه رو مي شود.

پس از پيروزي انقلاب و به دليل كاهش نظارت بر چگونگي ساخت وساز و سياست هاي دولت در افزايش پرداخت وام هاي ساختماني و كاهش فعاليت هاي ساختماني دولت و آزادشدن عوامل توليد در بخش مسكن و پايين آمدن قيمت زمين روند مسكن سازي در اين دوره نيز رشد قابل ملاحظه داشته است كه اين رشد با توجه به آغاز جنگ و كاهش نقدينگي و كاهش قدرت خريد خانوارها و افزايش شديد قيمت زمين و ساختمان و سياست هاي دولت در كاهش واگذاري اعتبارات بانكي و نيز مقررات ناظر بر خريد واحدهاي مسكوني به ركود تبديل شد. در دوره 1357 تا 1361 مقدار جذب نقدينگي به بخش مسكن با كاهش 25 درصدي مواجه شده و رشد نقدينگي اين بخش سير نزولي 3 درصدي داشته است. همچنين طي نمونه گيري هاي بانك مركزي طي سال هاي 1357 تا 1362 نسبت واحدهاي ساخته شده به منظور فروش 5/4 درصد و ميزان سود در اين بخش از 1357 تا 1361 معادل 10 درصد بوده است.

سرمايه گذاري در بخش مسكن به دليل عوامل ذكرشده از سال 1358 تا 1361 كاهش قابل ملاحظه يي دارد و اين در حالي است كه سياست هاي تشويق جمعيت باعث متولد شدن نوزادان زيادي در سال هاي ابتدايي انقلاب شد. در اين زمان چهار هزار و 416 هزار خانواده در سه هزار و 167 هزار واحد مسكوني زندگي مي كردند. از سال 1363 به بعد با بازنگري در سياست هاي اقتصادي دولت روند مسكن سازي دوباره شتاب قابل ملاحظه يي پيدا مي كند.

در بررسي دهه 1350تا 1360 با نوسان رشد نقدينگي از 30 تا 61 درصد و همچنين سودآوري اين بخش از 10تا 34 درصد و تقاضاي سوداگرانه (سرمايه يي) بين 28 تا 30 درصد مواجه هستيم. بيشترين ميزان نقدينگي در اين بخش طي دهه 1350 به خصوص دوره 1352تا 1356 و كمترين ميزان مربوط به سال هاي 1360 تا 1369 و مخصوصاً سال هاي ابتدايي دهه 60 است. با اين حال به رغم رشد بالاي نقدينگي در دهه 1350 با اتخاذ سياست هاي درون بخشي مناسب در فاصله سال هاي 1350 تا 1355 و همچنين قلت انگيزه هاي سوداگرانه در سال هاي 1359-1357 رشد قيمت ها در اين بازار كنترل شده است. ضمناً بايد به تبعات جنگ كه هزينه هاي ناخواسته زيادي را طي سال هاي اواخر دهه 50 و در طول دهه 60 به اقتصاد و بخش مسكن وارد آورد، اشاره كرد به طوري كه طبق آمار موجود از كل اعتبارات پيش بيني شده در بخش مسكن سال هاي 57 و 58 و 59 تنها نيمي از اين اعتبارات در اين بخش هزينه شده است.

با شروع دهه 70 و آغاز دهه بدون جنگ سرمايه هاي كلان روانه بازار مسكن مي شوند به طوري كه نقدينگي بخش مسكن از 2406 ميليارد ريال در سال 1369 به 7032 ميليارد ريال در سال 1370 و 97500 ميليارد ريال در سال 1380 مي رسد. رشد نقدينگي واردشده در دهه 70 در بخش مسكن و ساختمان 30 درصد است. در اين دوره نسبت تقاضاي سوداگرانه به 42 درصد مي رسد و به همين دليل دهه 70 و پس از آن را مي توان دهه رشد خصلت سوداگرانه بازار مسكن و افزايش تقاضاي سرمايه يي دانست. در اين هنگام نرخ سود در بازار مسكن بين 25 تا 42 درصد بوده است. طي اين سال ها به طور متوسط قيمت زمين در 30 شهر بزرگ كشور 5/6 برابر افزايش مي يابد و قيمت مسكن 8/8 برابر مي شود. آمار موجود چسبندگي قيمت زمين و عدم رشد منفي زمين و ساختمان را نشان مي دهد. در اين سال ها اجاره بهاي مسكن داراي افزايش مستمر و پايدار است. متوسط رشد اجاره بها در شهرهاي بزرگ 24 و در تهران 1/25 درصد است. طبق آمار بانك مركزي با پايان دهه 70، 2/14 ميليون خانوار در 6/12ميليون منزل مسكوني زندگي مي كردند. در سال 1380 تقاضاي سرمايه يي به 59 درصد مي رسد و تقاضا براي خريد زمين در كنار كاهش ارزش ريال و رشد مصالح ساختماني منجر به رشد پلكاني قيمت زمين و ساختمان مي شود. (قيمت مصالح فلزي و غيرفلزي در سال1380 نسبت به 1376 به ترتيب با 4/168و 8/224 درصد افزايش روبه رو بوده است.) طي همين سال با افزايش 184 درصدي خدمات ساختماني (به قيمت هاي ثابت سال 1376) روبه رو هستيم كه اين افزايش قيمت به 394 درصد در سال 1385 مي رسد كه قاعدتاً به بالا رفتن هزينه ساخت منجر مي شود. (در سال هاي 85 و 86 هزينه ساخت هر متر مربع ساختمان حدود 2تا 3 ميليون ريال است.)

بين سال هاي 1378 تا 1381 بازار مسكن طولاني ترين دوران رونق اقتصادي را پشت سر مي گذارد. در اين دوره ميزان توليد مسكن بخش شهري توسط بخش خصوصي از 304 هزار واحد مسكوني در سال 1378 با رشد مداوم به 456 هزار واحد مسكوني در 1381 مي رسد. در اين سال رشد ارزش افزوده در بخش ساختمان نسبت به توليد ناخالص داخلي 9/14 به 2/7 است كه نشان دهنده بالا تر بودن نرخ ارزش افزوده بخش ساختمان نسبت به توليد ناخالص داخلي است.

پس از آن و در سال 1382 به دليل رشد شديد قيمت ها و كاهش توان مالي خانواده ها در خريد ساختمان بازار با ركود مواجه مي شود. همچنين توقف فروش تراكم در نيمه دوم سال 1381 در تهران دليل ديگري است كه منجر به كاهش توليد به ميزان 21 درصد در سال 1381 نسبت به سال قبل مي شود. با ركود در توليد مسكن در تهران افزايش توليد در شهرهاي ديگر آغاز مي شود تا اينكه در سال 1382با استمرار كاهش توليد در تهران و اشباع بازار مسكن در شهرهاي بزرگ توليد كل مناطق شهري حدود چهار درصد كاهش مي يابد و اين سير نزولي در نيمه اول سال 1381 به 11 درصد مي رسد. در سال 1382 ، 9/14 خانوار در 3/13 واحد مسكوني زندگي مي كردند.

با روي كار آمدن دولت نهم تحولي جدي در بازار زمين و مسكن رخ مي دهد. به گزارش بانك مركزي ركودي كه از سال 1382در شهرهاي ايران بر بازار مسكن حاكم شده در نيمه دوم سال 1385 در شهرهاي مختلف و به ويژه تهران با رونق همراه مي شود. در اين زمان تعداد 229085 پروانه ساختماني صادر مي شود كه نسبت به سال قبل 25 درصد افزايش داشته است. در اين زمان است كه سرمايه هاي كلان دوباره جذب بازار مسكن مي شوند و اندكي بعد رشد حباب گونه قيمت مسكن توجه همگان را به خود معطوف مي سازد.

در بررسي رويدادهاي دو، سه سال اخير و با رجوع به گزارش هاي منتشرشده در اين سال ها عوامل متعددي را مي توان جست وجو كرد كه بر رشد نقدينگي اين بازار و افزايش شديد قيمت ها تاثير گذاشته اند كه همگي قابل تامل هستند؛ كاهش تقاضا براي توليد مسكن طي سال هاي 81 تا 83 و در نتيجه كاهش عرضه در سال هاي 84 و 85، همچنين طولاني شدن دوره ركود و عقب ماندن شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم، جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها و رها شدن نقدينگي از اين بازار و كاهش ارزش معاملات بورس از 103705 ميليارد ريال در سال 1383 به رقم 8/56528 ميليارد ريال در سال 1384 و 9816 ميليارد ريال در سه ماهه اول سال1385، تاخيـر در شروع برنامه هاي تامين مسكن در سال هاي 84 و 85 به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب، سياست مبارزه با قاچاق كالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني، انباشت جمعيت و رسيدن متولدان سال هاي پس از انقلاب به سن ازدواج و ورود به بازار كار، افزايش نقدينگي به علت بالا رفتن بهاي نفت و سياست هاي پولي و اقتصادي تورم زاي دولت و وام هاي كلان براي طرح هاي زودبازده كه بيشتر آن صرف سرمايه گذاري در بخش زمين و مسكن شد، تحولات اقتصادي غرب و ورود سرمايه ايرانيان خارج از كشور به سمت بازارهاي داخلي و جذب اين سرمايه ها توسط بخش مسكن، افزايش بودجه عمراني دولت طي سال هاي 85 و86 بدون توجه به محدوديت ها و ظرفيت هاي بازار و متعاقب آن كمبود مصالح و بالارفتن ناگهاني قيمت نهاده هاي توليد، بالا رفتن دستمزد كارگران و افزايش واسطه گري و سوداگري در بخش مسكن و دلايل ديگري كه در اين چند سال بارها به آن پرداخته شده است.

اما دكتر حميده امكچي عضو هيات علمي مركز مطالعات و تحقيقات معماري و شهرسازي وزارت مسكن اوضاع پيش آمده و گرايش سرمايه هاي خرد و كلان را به بازار مسكن اتفاقي نه چندان دور از ذهن و پيش بيني شده مي داند زيرا به دليل ركود در بخش هاي ديگر سرمايه ها نتوانستند جذب حوزه هاي ديگر اقتصاد شوند و به سهل الوصول ترين و كم ريسك ترين و مطمئن ترين بخش يعني زمين و ساختمان وارد شدند كه اين امري است منطقي چون سودآوري در اين بازار توسط سرمايه گذاران طي ساليان گذشته تجربه شده بود. به اعتقاد وي ريشه هاي مشكلات اخير را بايد خارج از بخش مسكن و در اقتصاد كلان جست وجو كرد. تعيين قيمت سرمايه در بازارهاي واقعي و نه به واسطه تغيير در نرخ بهره بانكي، يكي از مولفه هاي مهم در اقتصاد و در اين بازار است. اگر در يك اقتصاد سالم زمينه هاي سرمايه گذاري و حركت پول به طرف بخش هاي ديگر اقتصاد فراهم شود، سرمايه هاي خرد و كلان به تدريج از اين بازار خارج شده و در نتيجه با كاهش تقاضاي سرمايه يي مواجه مي شويم و آنچه باقي مي ماند تقاضاي مصرفي است كه با رجوع به سرشماري نفوس و مسكن سال 85 و نسبت خانوارها به منازل مسكوني (در سال 1385 نسبت به سال 1375 تعداد خانوارها رشدي معادل 58/3 درصد داشته كه اين افزايش در تعداد واحدهاي مسكوني شهري و روستايي معادل 99/3 است) و بهبود شاخص هاي عرضه، مطمئناً بازار عرضه متناسب با افزايش جمعيت مي تواند پاسخگوي تقاضاي مصرفي جامعه باشد.

حميده امكچي در پاسخ به اين سوال كه آيا افزايش نظارت دولت در بخش مسكن التهاب در اين بخش را كاهش مي دهد، مي گويد؛ «هر نوع رفتار محدودكننده كه نياز به كنترل داشته باشد بيش از اينكه جنبه هاي مثبتي را با خود به همراه آورد، پيامدهاي منفي خواهد داشت زيرا نظام كنترل و نظارت هزينه بر است و در نهايت اين هزينه متوجه مصرف كننده نهايي كه بخشي از آن هم اقشار كم درآمد هستند، مي شود.»

آنچه گفته شد بيانگر سهم بالاي مسكن در اقتصاد ملي كشور طي چند دهه اخير و افزايش مستمر تقاضاي سرمايه يي در اين بخش به علت موانع موجود براي سرمايه گذاري در بازارهاي ديگر و نوسانات اين بازار طي سال هاي گذشته است. در انتها بايد گوشزد كرد آثار رواني بر جامانده از نگراني هاي موجود براي تهيه مسكن و پرداخت اجاره بهاي سنگين و سهم آن در سبد هزينه خانواده ها به خصوص اقشار كم درآمد در نهايت به معضلي جدي براي اجتماع تبديل خواهد شد كه سلامت رواني جامعه را به خطر خواهد انداخت و زيان هاي مهلكي را بر پيكره خانواده و اجتماع وارد خواهد كرد كه جبران شان از سر و سامان دادن به بازار مسكن دشوارتر و بسيار هزينه بر خواهد بود. پس نظام مديريتي كشور بايد با بازنگري در اقتصاد ملي و تلاش براي شكوفايي بخش هاي اقتصادي ديگر زمينه تدريجي خروج تقاضاي سرمايه يي از بخش مسكن و ساختمان و حركت منابع پولي به سوي بخش هاي ديگر اقتصاد را فراهم آورد تا اين بخش از اقتصاد به آرامش مورد انتظار دست يابد.

منابع؛---------------------------

1- نتايج سرشماري نفوس و مسكن سال هاي 1355 الي 1385

2- خلاصه تحولات اقتصادي سال 1385 بانك مركزي

3- نامه اقتصاد مسكن شماره هاي 34 الي 40

4- مسكن حداقل؛ زهرا اهري، محسن حبيبي

5- مسكن شهري؛ مينو رفيعي
دوشنبه 24 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: فارس]

[مشاهده در: www.farsnews.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 67]