با يك دهه ثبات در شاخص قيمت مسكنآلمان استثناي بازار مسكن جهان شناخته شد

واضح آرشیو وب فارسی:دنياي اقتصاد: با يك دهه ثبات در شاخص قيمت مسكنآلمان استثناي بازار مسكن جهان شناخته شد
سال‌ها است كه كارشناسان بازار مسكن در جهان آلمان را به عنوان كانون بعدي رونق بازار مسكن در دنيا نام مي‌برندنيلوفر قديريآلمان تنها كشور توسعه يافته است كه طي يك دهه اخير قيمت مسكن در آن ثابت مانده است.اين ثبات نه به خاطر ركود بازار مسكن بلكه به علت بنيه قوي اين بازار در برابر هر گونه شوك اقتصادي بوده است.

آرامش واقعي در بازار مسكن آلمان كه به اعتقاد فعالان آلماني اين بازار تا سال‌هاي آينده نيز ادامه خواهد داشت نتيجه تحولات اقتصادي در اوايل دهه 1990 و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقي و غربي است.
در اين كشور توسعه يافته سال‌‌ها است عرضه از تقاضا در بازار املاك فراتر رفته، به همين دليل هر اتفاقي كه در ساير بازارهاي اقتصادي اين كشور از جمله ركود صنعتي يا از دست رفتن رونق در بازار سهام بيفتد بازار مسكن هيچ آسيبي نمي‌بيند.
چه آن كه در فاصله سال‌هاي 2000 تا 2001 كه اقتصاد آلمان دچار ركود شد شاخص قيمت مسكن در اين كشور هيچ تغييري نكرد.
اين در حالي است كه در ساير كشورها به محض آن كه بازار سهام با ركود مواجه مي‌شود سرمايه‌ها بلافاصله به بخش مسكن سرازير شده و در نتيجه تورم را در اين بخش دامن مي‌زند.
در يك دهه گذشته قيمت مسكن در نيم‌كره غربي جهان به صورت نجومي افزايش يافت، اما در اين ميان آلمان يك استثنا بود. اكنون هم كه بازار مسكن در اكثر نقاط جهان دچار مشكل و ركود و گاه بحران شده، بازار املاك آلمان از چنين دردسرهايي در امان مانده است، اما چرا بازار املاك و مستغلات آلمان از اين فراز و فرود كاملا به دور مانده است.
اگر شما امروز بخواهيد در آلمان خانه‌اي خريداري كنيد، مي‌توانيد همان پولي را براي اين خريد بپردازيد كه 10 سال پيش مي‌پرداختيد، اين در حالي است كه قيمت در بسياري از كشورهاي صنعتي ديگر جهان به شدت افزايش يافته است. اين يك استثنا است كه در آلمان اكنون قيمت مسكن به همان اندازه يك دهه پيش است. چنين اتفاقي تقريبا در هيچ كشور ديگري در دنيا روي نداده است. در اكثر كشورهاي دنيا قيمت مسكن در 10 سال گذشته به صورت پلكاني افزايش يافته و اكنون هم به صورت تهديدآميزي در حال سقوط است. در غرب دنيا از استراليا گرفته تا اسپانيا و آمريكا، قيمت املاك تقريبا بيش از دو برابر شده است. به اين ترتيب مي‌توان گفت كه آلمان تنها كشوري در ميان كشورهاي توسعه‌يافته جهان است كه از اين رونق بازار مسكن به دور مانده است، اما اين براي آينده بازار مسكن آلمان چه معني دارد؟
سال‌ها است كه كارشناسان بازار مسكن در جهان آلمان را به عنوان كانون بعدي رونق بازار مسكن در دنيا نام مي‌برند. سرمايه‌گذاران مسكن در جهان از انگليس و ايرلند تا آمريكا، به انگيزه قيمت پايين مسكن در كشور آلمان به بازار املاك در اين كشور و به ويژه در شهر برلين روي آورده‌اند. اما تنها به اين دليل كه قيمت مسكن در آلمان ارزان است مي‌توان گفت كه بازار مطمئني براي سرمايه‌گذاري در اين زمينه است؟ و آيا مي‌توان پيش‌بيني كرد كه قيمت مسكن در اين كشور افزايش يابد؟
تحولات بعد از وحدت
دو آلمان
براي درك اينكه بازار مسكن آلمان چرا در يك دهه گذشته چنين بدون تغيير مانده، بايد به اوايل دهه 1990 بازگرديم. در ژوئن سال 1991 يعني 8 ماه بعد از اتحاد دو آلمان، قانوني كه براي احياي اقتصاد آلمان شرقي سابق تدوين شده بود به اجرا گذاشته شد. اين قانون محرك‌ها و مشوق‌هاي مالياتي گشاده‌دستانه‌اي را به سرمايه‌گذاران بازار مسكن پيشنهاد مي‌داد و مي‌گفت كه هر كس در آلمان شرقي سابق يا برلين خانه‌اي بسازد يا آن را بازسازي كند، از كليه هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري از ماليات بر درآمد گرفته تا ديگر هزينه‌ها، تا 10 سال معاف مي‌شود. بسياري از ثروتمندان آلمان غربي از اين فرصت استثنايي استفاده كرده و پول‌هاي خود را در بازار املاك شرق آلمان ريختند. حتي بعضي سياستمداران هم شروع به خريد و ساخت خانه از آپارتمان‌هاي يك طبقه تا مجموعه‌هاي ساختماني بزرگ در اين منطقه كردند.
بازار املاك آلمان در نتيجه اين قانون در اوايل و نيمه دهه 1990 به شدت رونق يافت. بين سال‌هاي 1990 و 1998، يعني سالي كه اين مشوق مالياتي كاملا پايان مي‌يافت، قيمت املاك كه با هدف اجاره دادن خريداري مي‌شد تا 70درصد افزايش يافت، اما اين سياست نوعي حباب ملكي هم به وجود آورد. جوليان پاور، مدير مركز سرمايه‌‌گذاري مربوط به برلين در لندن در اين باره مي‌گويد: مشوق‌هاي مالياتي چنان گشاده‌دستانه بود كه مردم بيش از حد سرمايه‌گذاري كردند و اين نوعي مازاد عرضه در برلين ايجاد كرد. كساني كه حتي يك خانه را بازسازي مي‌كردند هم سود كلان به دست مي‌آوردند. به همين دليل بسياري بدون توجه به اينكه تقاضايي براي اين املاك وجود دارد يا نه، به ساخت و ساز گسترده دست زدند.
رونق به ركود تبديل شد
بسياري از سرمايه‌گذاران در مسير پرشتاب خود براي سود بردن از معافيت مالياتي، فراموش كردند كه اصلا ممكن است تقاضايي براي اين همه ملك نباشد. يورگن ميشل اسشيك رييس و سخنگوي اتحاديه املاك و مستغلات آلمان كه منبعي معتبر براي مشاوره دادن به دلالان ملكي در اين كشور است در اين باره مي‌گويد، بعد از سال 1998 تازه ماجرا آغاز شد. مشوق‌هاي مالياتي ديگر وجود نداشت و در دهه 1990 هم معلوم شد كه سرمايه‌گذاران بيش از حد و ظرفيت بازار ساخت‌وساز كرده‌اند. با تركيدن حباب بازار مسكن، تب تند سرمايه‌گذاران هم سرد شد. در حالي كه قيمت مسكن در اكثر كشورهاي صنعتي در اواخر دهه 1990 رو به افزايش مي‌گذاشت و در دهه بعد هم سير صعودي خود را طي مي‌كرد. بازار مسكن آلمان وارد يك ركود طولاني مي‌شد. براساس بخش آمار و قيمت‌هاي نشريه اقتصادي انگليسي اكونوميست، متوسط قيمت خانه بين سال‌هاي 1997 و 2007 در بسياري از كشورها دو يا حتي سه برابر شد. در انگليس قيمت مسكن 210درصد، در اسپانيا 190درصد، در استراليا 168درصد و در آمريكا 104درصد افزايش يافت. آلمان اما يكي از معدود كشورهاي پيشرفته اقتصادي جهان بود كه در 10سال گذشته اين رونق جهاني را تجربه نكرد.
براساس مطالعات انجام شده توسط اتحاديه املاك و مستغلات آلمان كه بر بيش از 150شهر آلمان تحقيق كرده است، قيمت مسكن در سال 2007 در همه اين شهرها هماني بوده كه 10سال پيش بوده است. در حقيقت رونق اقتصادي كه كشورهاي انگليس و آمريكا و ديگر كشورهاي غربي در چند سال گذشته تجربه كردند، همان رونقي است كه آلمان در دهه 1990 تجربه كرده بود.
در 10سال گذشته آلمان با دوره‌هايي از فراز و فرود اقتصادي روبه‌رو بوده و دست و پنجه نرم كرده است. در سال2001 اقتصاد آلمان دچار ركود شد و نرخ بيكاري در اين كشور به ركورد رسيد. تركيدن حباب بازار سهام در سال 2000 همچنين به اقتصاد كشور آلمان به شدت آسيب وارد كرد. در اثر اين بحران، بازار سهام فرانكفورت به شدت دچار سقوط شد، اما اين سقوط بازار سهام باعث آن نشد كه سرمايه‌گذاران پول خود را در بازار املاك سرمايه‌گذاري كنند. بسياري از سرمايه‌گذاراني كه در اثر تركيدن حباب مسكن در پايان دهه 1990 دچار لطمه شديد شدند، ديگر تمايلي به انجام دوباره اين قمار خطرناك نداشتند. بسياري از آلماني‌ها در دهه 1990 سرمايه خود را از دست دادند.
فرصتي براي سرمايه‌گذاران خارجي
قيمت مسكن در آلمان برخلاف روند جهاني بين سال‌هاي 1998 تا 2003 سير نزولي يافت. درحالي كه قيمت بالاي خانه در بسياري از كشورهاي صنعتي از توان خريد مردم خارج شده بود، قيمت خانه در آلمان روز به روز ارزان مي‌شد كه البته اين روند از ديد تيزبين سرمايه‌گذاران بين‌المللي به دور نماند.
از سال 2004 يعني سالي كه بازار مسكن آلمان ديگر كاملا به سقوط رسيده بود، سرمايه‌گذاران جهاني به سراغ صدها و هزاران باب خانه‌اي رفتند كه در آلمان براي فروش گذاشته شده بود. در آن زمان بسياري از كساني كه چندين خانه ساخته بودند يا خريداري و بازسازي كرده بودند، اكنون زير بار سنگين بدهي‌هاي بانكي خود كمر خم كرده بودند و به دنبال مشتري براي فروش خانه به هر قيمتي بودند. به همين دليل اين بهترين فرصت براي سرمايه‌گذاران خارجي بود.
در سال 2004، شركت سرمايه‌گذاري خصوصي آمريكا به نام فورترس، بيش از 82هزار دستگاه آپارتمان از سازمان بازنشستگي فدرال آلمان خريداري كرد. ارزش اين قرارداد 5/3ميليارد يورو معادل 3/4ميليارد دلار بود. در همان سال شركت مورگان استنلي بيش از 48هزار ملك از يك گروه صنعتي آلماني به ارزش 1/2ميليارد يورو يا 8/2ميليارد دلار خريد. سال بعد، شركت سرمايه‌گذاري خصوصي انگليس 150هزار دستگاه آپارتمان به ارزش 7ميليارد يورو از يك شركت بزرگ انرژي در آلمان خريد. بازار املاك و مستغلات آلمان در سال 2004 براي سرمايه‌گذاران خارجي مانند يك رويا بود. قيمت‌ها كاهش يافته بود، ولي در آن سال در وضعيت باثباتي قرار داشت. قيمت ملك در مقايسه با بسياري از كشورهاي اروپايي بسيار ارزان بود. درصد مالكان خانه در آلمان 43درصد بود كه هم در آن زمان و هم اكنون جزو پايين‌ترين نرخ مالكيت خانه در اروپا است. از سوي ديگر نرخ بهره بانكي در آلمان پايين بود و به همين دليل گرفتن وام براي خريد خانه در اين كشور بسيار به صرفه به نظر مي‌رسيد.
آيا قيمت‌ها افزايش مي‌يابد؟
با بهبود اقتصاد آلمان در چند سال اخير، بازار املاك اين كشور هم رونق يافت. از سال 2004 قيمت آپارتمان در شهرهاي بزرگ ثابت مانده، اما خريد و فروش انجام مي‌شود. اما در حالي كه كارشناسان بازار املاك چند سالي است كه افزايش قيمت‌ها را در اين كشور پيش‌بيني مي‌كنند، بايد گفت كه اين پيش‌بيني تا مرحله تحقق راه طولاني دارد. گزارش مرور بازار املاك اروپا در سال 2008 اين موضوع را تاييد مي‌كند. در اين گزارش آمده است كه مونيخ در ميان شهرهاي آلمان بالاترين قيمت مسكن را دارد، اما حتي در اين شهر هم افزايش قيمت‌ها زير 5درصد بوده است. اما شركت‌هاي مشاوره سرمايه‌گذاري همچنان به سرمايه‌گذاران براي حضور در بازار مسكن آلمان توصيه مي‌كنند. درصد پايين مالكيت مسكن در آلمان اين كشور را به بازاري خوب براي مسكن اجاره‌اي تبديل مي‌كند. وقتي اجاره مسكن افزايش يابد، درصد بيشتري از مردم به فكر خريد مسكن مي‌افتند. در چنين شرايطي است كه بازار با كمبود عرضه و افزايش تقاضا روبه‌رو مي‌شود و اين به معناي افزايش قيمت است.
چهارشنبه 12 تير 1387

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: دنياي اقتصاد]

[مشاهده در: www.donya-e-eqtesad.com]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 354]