دولت احمدی نژاد توليدمسكن را طی سه سال دو برابر كرد

واضح آرشیو وب فارسی:راسخون:
دولت احمدی نژاد توليدمسكن را طی سه سال دو برابر كرد

وزير مسكن وشهرسازي درپاسخ به چند پرسش كتبي رئيس اتاق بازرگاني و صنايع و معادن تهران درمورد وضعيت ساخت وساز و ركود بازار مسكن، از كاهش 30درصدي قيمت مسكن در سال گذشته و تاثير زياد كاهش توليد مسكن در دولت قبل و رشد نقدينگي بر گراني مسكن سخن گفت كه مشروح اين سوال و جوابها به نقل از سايت اتاق تهران به شرح زير است. بازار مسكن به ركود عميقي فرو رفته و آن‌گونه كه از شواهد برمي‌آيد تا پايان دولت نهم بعيد است كه رونق مجددا به بازار مسكن بازگردد. اين تحليل را قبول داريد يا معتقديد امكان بازگشت مجدد به رونق به معاملات مسكن وجود دارد؟ اصولا بعد از انقلاب تاكنون 4 دوره رونق و ركود در بخش مسكن داشته‌ايم كه آخرين آن در نيمه دوم سال 85 و سال 86 اتفاق افتاد و بعد از هر دوره رونق يك دوره ركود در قيمت و معاملات داشته‌ايم البته اين بار با كاهش حدود 30درصدي هم در قيمت‌ها مواجه بوده‌ايم. عوامل عمده افزايش قيمت را مي‌توان در عواملي همچون حجم نقدينگي موجود در جامعه و نرخ رشد آن و عدم فعال بودن ديگر بخش‌هاي اقتصادي براي جذب اين نقدينگي و در نهايت جذب آن به سمت املاك و مستغلات خلاصه كرد. در همين زمينه عواملي همچون عرضه و تقاضاي مسكن نقش بسيار مهمي در اين زمينه ايفا كرد و متاسفانه فعال شدن بازار سوداگري در كنار بازار توليد در دوره‌هاي رونق بازار مسكن هم مزيد بر علت شد.براساس سوابق و آمار ثبت‌شده و موجود كشور بخش مسكن از سال 1382 وارد ركود شد كه اين ركود تا نيمه اول سال 1385 تداوم داشت كه طولاني‌ترين دوره ركود بعد از انقلاب بود. در كنار اين عوامل در سال‌هاي گذشته به‌خصوص در سال منتهي به 1385، نقدينگي بيش از 35درصد رشد كرد كه براي اقتصاد ايران بسيار بالا بود و عواقب زيادي به دنبال داشت.در كنار اين عوامل، ساير بازارهاي جذب نقدينگي مثل بورس صنعت، كشاورزي و بانك‌ها هم به دليل كاهش نرخ سود تسهيلات امكان جذب نقدينگي را از دست دادند بنابراين تنها بخش جذاب براي جلب نقدينگي، بخش مسكن بود.آمارها نشان مي‌دهد كه ميزان توليد براساس آمار رسمي در سال 1383 به پايين‌ترين حد يعني 414 هزار واحد رسيد در حالي كه ميزان تقاضاي مسكن به دليل انباشت كمبود كه چيزي حدود 5/1 ميليون واحد مسكوني بود در كنار ميزان ازدواج‌هاي ثبت‌شده در اين سال‌ها به رقم بالايي رسيد. مكانيسمي هم براي كنترل بخش سوداگري بازار مسكن وجود نداشت بنابراين افزايش قيمت اجتناب‌ناپذير بوده است. در حال حاضر نيز از تيرماه 1387 وارد ركود در بازار معاملات شده‌ايم. لازم است در اين مقطع با توجه به نقش بخش مسكن در اشتغال و صنايع وابسته و تقاضاي موجود توليد مسكن تلاش شود تا وارد ركود نشود و از طريق حمايت از بخش خصوصي در قالب پروژه‌هاي انبوه‌سازي و شهرك‌ها و شهرهاي جديد در كنار ابزارهاي مالي مناسب مانند صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري، شركت‌هاي تامين سرمايه و تخصيص تسهيلات بانكي مناسب توليد را در سطح بالاي يك ميليون واحد نگه داريم. كارشناسان مسكن به خصوص همكاران شما در دولت قبل به سياست‌هاي دولت نهم در زمينه مسكن انتقادهاي زيادي وارد كرده‌اند. در مقابل انتقادهايي كه مطرح شده است، چه پاسخي داريد؟ قضاوت در اين زمينه بيشتر بايد توسط مردم به عنوان مخاطبين اصلي و برخورداران از برنامه‌ها صورت گيرد ولي بد نيست چند نكته را يادآوري كنم؛ اول اينكه طرح جامع مسكن براي اولين بار در كشور تهيه شده البته هر دو دولت در آن سهيم بودند چون كار مطالعه در اواخر سال 1383 شروع و در اوايل سال 1385 نهايي و جمع‌بندي شد. گذشته از آن، آمار توليد بر اساس پروانه‌هاي صادره شهرداري‌ها نشان مي‌دهد توليد از 414 هزار واحد در سال 1383 به 850 هزار واحد در سال 1386 رسيده است كه رشد خوبي است.در بخش مسكن كم درآمدها (تكليف اصل 31) ولي تفاوت اساسي وجود دارد.در طول سال‌هاي 1375 تا 1384 برنامه مسكن كم‌درآمدها در قالب بند (الف) قانون استيجار انجام شد به اين صورت كه وزارت مسكن رأسا با فروش اراضي خود نسبت به ساخت مسكن استيجاري آنها به واجدين شرايط اقدام كرد، ظرف اين مدت حدود 65 هزار واحد مسكوني توسط دولت ساخته و بعدا به صورت نقد و اقساط به واجدين واگذار شد. اين برنامه براي آن دوران كه هنوز تقاضاي شديد خود را نشان نداده بود شايد مناسب بود اما از سال 1384 به بعد دو كار متفاوت صورت گرفت: اول اينكه ساخت و عرضه مسكن اجاره‌اي به خود بخش خصوصي واگذار شد و دولت از عرصه هرگونه كار اجرايي در بخش مسكن خارج شد و حمايت‌هاي خود شامل زمين مناسب و نظارت و تاحدي تسهيلات بانكي را از بخش خصوصي انجام داد كه محصول آن ظرف دو سال 1386 و 1387 يكصد هزار واحد اجاره‌اي توسط بخش خصوصي بود كه نشان‌دهنده نقش واقعي بخش خصوصي در سرمايه‌گذاري و اجراست. دوم اينكه با تدوين برنامه مسكن مهر معادل 3/1 ميليون واحد مسكوني زمين واگذار شد كه طبق آمار ظرف يكسال بالغ بر 200 هزار واحد آن زير ساخت‌وساز رفته‌اند. بنابراين جهت‌گيري به سمت استفاده از بخش غيردولتي و بازگشت دولت به نقش واقعي سياستگذاري، حمايت و نظارت در آمار خود را نشان مي‌دهد البته تداوم اين جهت‌گيري بسيار مهم است كه بايد در آينده ديد. در بخش كيفيت مسكن نيز تصويب آيين‌‌نامه استاندارد مصالح، اجراي بيمه كيفيت ساختمان از سال 1386 و آموزش مهارت كارگران ساختماني از سال 1386 نكات مثبتي است كه اتفاق افتاده است. فكر مي‌كنيد طرح مسكن مهر، طرح موفقي بوده است؟ همانگونه كه مي‌دانيم طبق اصول 31 و 43 قانون اساسي دولت مكلف است براي خانه‌دار شدن فاقدين مسكن با اولويت گروه‌هاي كم‌درآمد اقدام كند. طبق سرشماري سال 1385 تعداد 5/1 ميليون واحد مسكوني كمبود وجود داشته است(5/17 ميليون خانوار- 16 ميليون واحد مسكوني) و معادل 5/2 ميليون از خانوارهاي ساكن در مساكن موجود نيز مستاجر بوده‌اند كه عمدتا از اقشار ضعيف هستند. از سوي ديگر با توجه به هرم سني در سال‌هاي اخير متولدين اوايل انقلاب به سن حدود 28 الي 30 سال كه سن ازدواج است رسيده و طبق آمار سالانه حدود 800 هزار ازدواج جديد خواهيم داشت كه به صف مسكن و اشتغال افزوده مي‌شود. با اين 3 عدد و تكليف قانوني حاكميت ناگزير از اجراي برنامه‌هايي است كه با حداقل دخالت دولت و از طريق حمايت و نظارت خود مردم بتوانند صاحب‌خانه شوند.نكته ديگر اينكه طبق سوابق موجود مطالعات طرح جامع مسكن شامل تجارب كشور در سال‌هاي قبل و بعد از انقلاب در بخش زمين و مسكن به همراه تجارب جهاني انجام و در سال 1385 به دولت تقديم شده و براي اولين بار قوانين دائمي بر مبناي چشم‌انداز و اصول قانون برنامه و سياست‌هاي كلي تدوين و تصويب شده است تا از برخوردهاي سليقه‌اي با مقوله مسكن جلوگيري و برنامه‌هايي درازمدت طبق قانون در دستور قرار گيرد. يكي از اين برنامه‌ها مسكن مهر است كه تكليف قانوني است و لذا دولت‌هاي مختلف بايد آن را پيگيري و اجرا كنند.اساس اين طرح شامل شناسايي واجدين موضوع اصل 31 سپس سازماندهي آنان و حمايت از آنان از طريق تامين زمين يا واگذاري حق بهره‌برداري از آن به اين خانوارها با اجاره ناچيز و پرداخت تسهيلات بانكي به مردم، كمك‌هاي فن و مهندسي از سوي دولت است و مردم و بخش خصوصي و تعاوني خود نسبت به طراحي و اجرا از طريق شركت‌هاي داراي صلاحيت بخش خصوصي اقدام مي‌كنند. در سال 1387 و نيمه دوم 1386 كه شروع كار بود در بخش شناسايي واجدين، مطالعه و طراحي و تامين زمين و واگذاري آن به مردم كار خوبي انجام شد كه طبق آمار ارائه شده بيش از 3/1 ميليون خانوار زمين گرفته‌اند كه كاري بزرگ است البته در بخش تامين و پرداخت تسهيلات بانكي عملكرد خوب نبوده است و نياز به تلاش و جديت بيشتر سيستم بانكي داديم.از آنجا كه پاسخگويي به اين تكليف سنگين كه همگي از اقشار كم‌درآمد جامعه بوده و بدون حمايت دولت امكان خانه‌دار شدن را ندارند، ضروري است كه يا بايد دولت خود وارد ساخت و ساز و واگذاري مي‌شد كه اينكار هم مغاير با سياست‌‌هاي كلي اصل 44 است يا بايد دولت نقش واقعي خود يعني حمايت، هدايت و نظارت راداشته باشد و كار به خود مردم شامل تعاوني و بخش خصوصي واگذار شود كه اين كار درست است. مشروط به اينكه حمايت‌ها در تداوم كار با تامين تسهيلات بانكي از يك طرف و اعمال نظارت كلي و فني از طرف ديگر صورت گيرد و كار تداوم يابد. تحليل اين است كه پس از برگزاري انتخابات دهمين دوره رياست جمهوري، بازار مسكن از ركود خارج خواهد شد. با توجه به مطالعاتي كه برخي مراكز در اين مورد داشته‌اند و اين مطالعات نشان مي‌دهد كه شروع و پايان دوره‌هاي ركود بازار مسكن، همزمان با انتخابات رياست جمهوري بوده است، شما فكر مي‌كنيد اين پيش‌بيني‌ها مي‌تواند به واقعيت نزديك باشد؟ وضع مسكن همانطور كه در سوال قبلي گفته شد متاثر از عوامل اقتصادي (نقدينگي، فعاليت ساير بخش‌هاي اقتصادي، توليد و تقاضاست.) هرچند كه تغييرات در قوه مجريه تا حدي مي‌تواند در اولويت‌هاي دولت تغيير احتمالي ايجاد كند ولي بخش مسكن همواره نشان داده كمتر از اين مباحث اثر مي‌گيرد و بيشتر عوامل فوق‌تاثيرگذار هستند لذا چنانچه دولتي كه شروع به كار مي‌كند در زمينه افزايش يا كاهش هر يك از عوامل چهارگانه فوق عمل كند مي‌تواند تا حدي در توليد و بالطبع اوضاع مسكن موثر باشد. آنچه قطعي است اينكه هر دولتي سركار بيايد بايد پاسخ نياز مسكن را با حجم تقاضاي انبوه موجود بدهد و لذا بايد از توليد مسكن حمايت كند و با توجه به قانون دائمي كه سال 1387 در مجلس تصويب شد، دولت چارچوبي قانوني براي حمايت از توليد و عرضه مسكن توسط بخش غيردولتي پيش‌رو دارد كه بدون نظر قانونگذار امكان تغيير مسير در آن را ندارد و صرفا مي‌تواند سرعت هر قسمت از آن را كم يا زياد كند. اعلام اخبار متفاوت در مورد افزايش ميزان ماليات بر دادوستد مكرر مسكن تا حد زيادي از جذابيت‌‌هاي سرمايه‌گذاري در اين بخش كاسته است و مي‌دانيد كه اينگونه اقدامات مي‌تواند منجر به كاهش ميزان سرمايه‌گذاري در بازار مسكن شود. اصولا به چنين رويكردي در مواجهه با تقاضاي زياد مسكن اعتقاد داريد؟ اصولا تدوين مقرراتي براي كنترل بازار سوداگرانه در بخش مسكن خوب است و در خيلي از كشورها هم صورت مي‌گيرد ولي همانطور كه شما هم اشاره كرديد انتخاب شيوه مناسب و زمان اجراي آن نيز بسيار مهم است تا به كاهش توليد صدمه نزده و در عين كنترل بازار سوداگري، جاذبه سرمايه‌گذاري براي توليد را كم نكند.در هر صورت آمار پروانه‌هاي صادره در سال 1387 در مقايسه با سال 1386 نشان مي‌دهد كه در شهر تهران حدود 2درصد كاهش در كل شهرهاي كشور 2/1درصد افزايش نسبت به سال 1386 داريم. دولت و سيستم بانكي بايد همه تلاش خود را به كار بندند تا با حمايت از توليد مسكن از طريق تامين تسهيلات ساخت مسكن و رواني در صدور پروانه‌ها و مجوزها وحمايت از شهرك‌سازي غيردولتي به ويژه در اطراف كلانشهرها نسبت به حفظ رشد توليد اقدام كند. ابزارهاي نوين مالي با هدف استفاده از منابع آن در توليد مسكن از ديگر راهكارهايي است كه دولت بايد حمايت كند، تا سريع‌تر اجرايي شود. با قانون جامع حمايت از توليد و عرضه مسكن دولت مكلف شده با ارائه زمين مناسب با شرايط ويژه و تامين تسهيلات بانكي و تخفيف در پروانه‌هاي ساختماني و حمايت از تشكيل بازارهاي جديد مالي از توليدكنندگان و انبوه‌سازان بخش خصوصي حمايت كند اين تسهيلات در آيين‌نامه قانون شفاف و اجرايي شده است تا از سرمايه‌گذاران داخلي و خارجي طبق مواد آيين‌نامه حمايت شود. ضرورت دارد هرچه سريع‌تر آيين‌نامه قانون اجرايي شود تا در كنار فراخوان‌هايي كه وزارت مسكن از بخش خصوصي جهت اجراي شهرك‌هاي مسكوني، سرمايه‌گذاري و اجراي طرح‌هاي بزرگ كه در روزنامه‌ها آگهي شده و فراخوان‌هايي كه براي ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري پروژه صورت گرفته است امكان حضور همه‌جانبه بخش خصوصي و انبوه‌سازان در توليد مسكن كشور كاملا فراهم شود./2759/

این صفحه را در گوگل محبوب کنید

[ارسال شده از: راسخون]

[مشاهده در: www.rasekhoon.net]

[تعداد بازديد از اين مطلب: 222]